2016 QCCQ 9106, 2016 QCCQ 9106

Olivier c. Pineau 2016 QCCQ 9106 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-062612-154 DATE : 12 septembre 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JACQUES TREMBLAY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARIE-PIERRE OLIVIER et MATHIEU POTVIN, […] , Québec, Québec […] Demandeurs c.

EVELYNE PINEAU, […] , Québec, Québec […] et JACQUES MONGRAIN , […] , Québec, Québec […] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Marie-Pierre Olivier et M. Mathieu Potvin réclament 11 480,07 $ de Mme Évelyne Pineau et M. Jacques Mongrain pour vices cachés affectant leur résidence acquise le 24 septembre 2012. [ 2 ] Une suspension d’instance doit être ordonnée à l’égard de M.

Mongrain en raison de sa cession de biens survenue le 11 septembre 2014. [ 3 ] Madame Pineau conteste et invoque : • qu’elle n’a jamais connu d’infiltration d’eau à sa résidence entre 2008 et 2012; • une inspection survenue en 2008 n’a pas dénoncé une défaillance au sous-sol et au drainage de la propriété; • la défaillance est reliée au fait que la construction a été réalisée sur un sol non propice; • la réclamation ne tient pas suffisamment compte de l’indemnité versée par l’Industrielle; • la copropriété de l’immeuble avec M.

Jacques Mongrain entraîne une responsabilité partagée face aux tiers. [ 4 ] Madame Pineau s’est désistée des appels en garantie qu’elle avait logés. LES FAITS [ 5 ] En avril 2014, des infiltrations d’eau surviennent au sous-sol de la résidence transigée. L’eau pénètre par l’espace entre le plancher et la fondation et envahit l’ensemble du sous-sol. [ 6 ] L’expertise révèle que le drain agricole est non fonctionnel en raison d’un blocage causé par l’ocre ferreux.

Le processus chimique qui crée l’obstruction est graduel et les conditions reliées aux précipitations et à la fonte des neiges de 2014 peuvent avoir entraîné la survenance du sinistre. [ 7 ] Les coûts correctifs et les dommages s’élèvent à 37 279,72 $ en bonne

partie supportés par la compagnie d’assurance des demandeurs, l’Industrielle. Le solde est cependant réclamé. QUESTIONS EN LITIGE

A) Madame Pineau est-elle responsable que d’une

partie des réparations effectuées vu sa propriété indivise avec son conjoint M. Mongrain ?

B) Le montant réclamé est-il complètement constitué par le coût des corrections au drainage et les frais d’expertise ?

C) L’inondation de 2014 est-elle de la responsabilité de Mme Pineau puisqu’elle n’a jamais connu d’inondation auparavant ?

D) Si la cause relève du colmatage du drain agricole par la présence d’ocre ferreux, s’agit-il d’un vice caché ? ANALYSE ET DÉCISION Madame Pineau est-elle responsable que d’une

partie des réparations effectuées vu sa propriété indivise avec son conjoint M. Mongrain ? [ 8 ] En général, une obligation assumée par deux personnes est exécutée par chacune d’entre elles pour moitié. [ 9 ] Cependant, dans le domaine de la garantie de qualité d’un immeuble vendu, celle-ci s’attache à la résidence dans son ensemble.

C’est l’usage de celle-ci qui est protégé. [ 10 ] L’auteur Jeffrey Edwards sur la garantie de qualité écrit : « Parmi les covendeurs, l’indivisibilité dite passive permet ainsi à l’acheteur d’exiger de chacun d’eux l’exécution intégrale de la garantie. […] De la même manière que les coacheteurs sont liés par l’acte d’un seul, chaque covendeur est tenu à l’indemnisation intégrale, sous réserve de ses droits de mettre à contribution ses pairs. […] Par ailleurs, l’absence d’indivisibilité passive ferait encourir injustement à l’acheteur les risques d’insolvabilité des covendeurs, ce qui devrait demeurer une affaire ne concernant qu’eux. » [1] (nos soulignements) [ 11 ]

Malgré la cession de biens de M. Mongrain, Mme Pineau demeure responsable à l’égard des demandeurs du respect de la garantie de qualité et dans son entièreté. Le montant réclamé est-il complètement constitué par le coût des corrections au drainage et les frais d’expertise ? [ 12 ] La preuve révèle que Mme Pineau ignorait le caractère non fonctionnel du drain agricole et n’avait jamais connu d’inondation dans sa résidence. [ 13 ] Dans ce contexte, elle n’est pas responsable des dommages subis par les demandeurs par la présence de l’eau en 2014. Elle ne connaissait pas le vice et elle n’a pas fait de fausses représentations lors de la transaction. L’

article 1728 du Code civil du Québec (C.c.Q.) affirme : 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. [ 14 ] Lors de l’audition, le Tribunal s’est assuré que les montants réclamés correspondent à des déboursés pour remplacer le drain agricole et pour obtenir les expertises nécessaires à la détermination de la cause de l’inondation.

Ces déboursés ne font pas l’objet de la couverture d’assurance. [ 15 ] En ce sens, la réclamation ne comporte pas de dommages, mais constitue seulement une façon de calculer la réduction du prix de vente à un niveau suffisant pour permettre la correction du déficit d’usage qu’éprouve l’immeuble vendu. L’inondation de 2014 est-elle de la responsabilité de Mme Pineau puisqu’elle n’a jamais connu d’inondation auparavant ? [ 16 ] L’

article 1726 C.c.Q. sur lequel se fonde le recours énonce : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 17 ] L’application de cette garantie de qualité de l’immeuble ne tient pas au fait de la connaissance par Mme Pineau du vice affectant l’immeuble qu’elle vend.

Si le vice qui cause le problème existe au moment de la vente, que le vendeur le connaisse ou pas, la garantie de qualité est due. [ 18 ] Il est alors nécessaire de réduire le prix de vente pour permettre l’élimination du déficit d’usage de la propriété. Si la cause relève du colmatage du drain agricole par la présence d’ocre ferreux, s’agit-il d’un vice caché ? [ 19 ] L’inondation est causée par l’obstruction complète du drain agricole.

La fonte rapide de neige, abondante et récente, au printemps 2014 peut expliquer la survenance d’un sinistre qui n’affecte pas les autres résidences du voisinage, et qui n’avait pas auparavant frappé celle qui nous concerne. [ 20 ] L’immeuble concerné est au pied d’une falaise et est construit plus bas que son voisinage. [ 21 ] L’obstruction progressive du drain s’est manifestée pour la première fois en 2014. [ 22 ] Cependant, la réaction chimique en raison de la présence d’ocre ferreux dans le sol environnant le bâtiment constitue un vice inhérent au terrain sur lequel le bâtiment est construit.

Cela entraîne l’existence d’un vice pour la construction elle-même, l’affectant ou réduisant son usage anticipé.

[ 23 ] L’auteur Jeffrey Edwards écrit : « De même, l’appréciation du vice doit être différente à l’égard du sous-sol d’un bâtiment déjà construit . Dans ce cas, toute particularité du sol, tel que sa préparation inappropriée ou même sa composition naturelle est susceptible d’être qualifiée de vice, car l’acheteur d’un tel bâtiment peut s’attendre à en tirer un usage normal. » [2] (notre soulignement) [ 24 ] La Cour d’appel écrit de plus, en 1992 : « Le sol est ce qu’il est, c’est exact. Mais la bâtisse qu’on y place doit tenir compte de cette composition.

Si le sol est argileux, comme c’est ici le cas, les fondations doivent être construites en conséquence, de manière en particulier, à empêcher que l’assèchement de l’argile et son tassement n’entraînent des fissures, des mouvements des murs et plafonds, et la ruine éventuelle du bâtiment.

Si on ne l’a pas construit en tenant compte de l’état du sol, l’immeuble est affecté d’un vice . » [3] (notre soulignement) [ 25 ] L’ignorance de cette situation par Mme Pineau ne constitue pas un moyen de défense à l’égard d’une réclamation qui se limite à recouvrer les coûts des travaux correctifs. [ 26 ] Le vice était existant au moment de la vente qui est assez récente. L’obstruction du drain a été progressive, jusqu’à le rendre inopérant en 2014. [ 27 ] Les acheteurs n’ont pas été mis en présence d’indices pouvant les alerter à l’égard de la défaillance du drainage par la présence d’ocre ferreux.

Le voisinage de l’immeuble n’a pas d’historique en ce sens. Le sous-sol était aménagé et en bon état. [ 28 ] Comme venderesse, Mme Pineau garantit l’usage normal de la résidence qu’elle vend. POUR CES MOTIFS, LA COUR : ACCUEILLE la demande; CONDAMNE Mme Évelyne Pineau à payer 11 480,07 $ à Mme Marie-Pierre Olivier et M. Mathieu Potvin et les intérêts au taux légal de 5% l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 30 mai 2014 jusqu’à parfait paiement; CONDAMNE Mme Évelyne Pineau à payer 200 $ de frais judiciaires à Mme Marie-Pierre Olivier et M. Mathieu Potvin. __________________________________ JACQUES TREMBLAY, J.C.Q. Date d’audience : 23 août 2016