2016 QCCA 1041, 2016 QCCA 1041

Louha c. Investissements Eres ltée 2016 QCCA 1041 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-024852-147 (500-17-079505-130) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 9 juin 2016 CORAM : LES HONORABLES françois doyon , J.C.A. nicholas kasirer , J.C.A. marie st-pierre , J.C.A. APPELANTS / INTIMÉS INCIDENTS AVOCAT BENJAMIN BOOH LOUHA BÉATRICE CLAUDE MVOGO Me Thierry Muhgoh (Thierry Muhgoh, avocat) INTIMÉE / APPELANTE INCIDENTE AVOCAT INVESTISSEMENTS ERES LTÉE Me LUC OLIVIER HERBERT (Ékitas, avocats et fiscalistes) En appel d'un jugement rendu le 23 octobre 2014 par l'honorable Johanne Mainville de la Cour supérieure, district de Montréal.

NATURE DE L'APPEL : Louage de choses – Bail commercial – Obligations du locataire. Greffière d’audience : Shirley Thomas Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 11 h 39 Suite de l'audience du 8 juin 2016. Les procureurs ont été dispensés de leur présence à la Cour ce matin. 11 h 39 Par la Cour: Arrêt unanime – voir page 3. 11 h 40 Fin de l'audience. SHIRLEY THOMAS Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Benjamin Louha et Béatrice Mvogo se pourvoient contre un jugement de la Cour supérieure, district de Montréal (l'honorable Johanne Mainville), rendu le 23 octobre 2014, qui accueille en

partie la requête introductive d’instance d’Investissements Eres ltée (« Eres »), les condamne solidairement à payer à cette dernière un montant de 98 514,53 $ à

titre d’indemnité équivalente à des loyers non payés, ainsi qu’un montant de 8 942,53 $ pour la taxe d’affaires non acquittée, et rejette leur demande reconventionnelle en dommages-intérêts [1] . [ 2 ] De son côté, Eres se pourvoit par appel incident. *** [ 3 ] Le 1 er avril 2011, M. Louha et Mme Mvogo louent d’Eres deux locaux d’affaires afin d’y opérer un salon de coiffure.

Une entente d’une durée de quinze ans est conclue pour chaque local. [ 4 ] Ayant signé un bail commercial ailleurs, ils avisent Eres, le 18 septembre 2012, de leur intention de libérer les locaux au plus tard à la fin de l’année. [ 5 ] Eres répond le 24 septembre 2012 que les baux demeurent en vigueur, mais qu’elle peut aider les appelants à trouver un sous- locataire.

Les appelants ne donnent pas suite à cette lettre. [ 6 ] En octobre 2012, les appelants quittent les lieux loués, sans payer le loyer, et intègrent leurs nouveaux locaux. [ 7 ] Le 23 octobre 2012, Eres fait parvenir aux appelants une mise en demeure les informant qu’elle ne consent pas à une résiliation du bail, qu'elle les tient responsables des loyers impayés jusqu’à la fin de l’entente, mais qu’elle désire néanmoins « favoriser toute sous- location acceptable ». [ 8 ] Le 22 octobre 2013, Eres intente un recours devant la Cour supérieure par lequel elle réclame les loyers de décembre 2012 à septembre 2014, la taxe d’affaires pour 2013 et 2014, ainsi qu’une quote-part du coût des améliorations locatives [2] .

*** [ 9 ] La juge commence son analyse en rejetant la prétention des appelants sur l’existence d’une entente verbale de résiliation des baux, étant d’avis que le représentant d’Eres est plus crédible sur ce point. [ 10 ] Pour ce qui est de la sous-location, la preuve révèle, selon la juge, « qu’Eres a posé certains gestes pour tenter d'offrir les espaces locatifs laissés vacants ». Elle constate toutefois qu’Eres, consciente des difficultés financières du salon de coiffure , « n’a pas fait d’efforts suffisants pour assurer la réussite du commerce des défendeurs et mitiger ses pertes ».

Par conséquent, écrit-elle, la preuve est insuffisante pour que l’indemnité recherchée soit intégralement accordée : elle décide de la réduire à 14 mois de loyers. [ 11 ] Quant à la réfection de la façade et au remplacement du toit, la juge conclut que les appelants n’en sont pas responsables, puisqu’Eres n’a pas démontré que les dépenses de nature exceptionnelle qu’elle réclame « constituaient des améliorations locatives majeures à la charge des locataires ». [ 12 ] Elle ne fait pas non plus droit aux intérêts réclamés par Eres, au motif que les ententes de location n’indiquent pas de taux d’intérêt annuel pour les loyers en souffrance. *** I Appel principal [ 13 ] Les divers griefs de fait et de droit soulevés par les appelants à l’égard du jugement se r apportent tous à une question : la juge a- t-elle erré en accordant à l’intimée une indemnité équivalente à la perte de 14 mois de loyers impayés? [ 14 ] Pour les appelants, la conclusion de la juge selon laquelle Eres « n’a pas fait d’efforts suffisants pour assurer la réussite [de leur] commerce » est incompatible avec l’octroi de toute indemnité pour perte de loyers.

Cette conclusion serait même en porte-à-faux avec plusieurs constatations factuelles. La juge aurait aussi erré en ne concluant pas à la mauvaise foi du représentant d’Eres, alors qu’il ne s’est « pas pressé » à relouer les locaux malgré ses promesses en ce sens.

Les appelants reprochent enfin à la juge d’avoir mal appliqué les articles 6 , 7 , 1375 et 1479 C.c.Q ., et d’avoir omis de considérer le contexte dans lequel les locaux sont devenus vacants. [ 15 ] Ce moyen doit être écarté. [ 16 ] D’abord, la prétention voulant que le paragraphe [56] du jugement soit irréconciliable avec la décision d’octroyer une indemnité pour perte de loyers procède d’une mauvaise compréhension des motifs de la juge.

Même si elle critique le comportement d’Eres en tant que locatrice, la juge est d’avis que l’intimée a néanmoins procédé à des « démarches pour relouer les lieux loués », bien qu’elles soient « très limitées » (paragr. [44], [54] et [56]).

La juge fait mention de gestes étayés par la preuve, dont la pose d’affiches dans la vitrine des locaux, de même que sur la porte de l’ascenseur et la façade de l’immeuble , ainsi que la publication d’une annonce sur un site web de petites annonces, cette dernière ayant généré plus de 800 visionnements. [ 17 ] Les motifs de la juge comportent certes un reproche à l’endroit d’Eres, ce qui explique la baisse du montant alloué par rapport aux 22 mois en souffrance. Cela dit, les efforts pour minimiser les dommages ont été réels.

Les appelants ont tort d’y voir une incohérence dans le raisonnement de la juge. [ 18 ] Les appelants ont aussi tort de reprocher à la juge de ne pas avoir considéré la prétendue mauvaise foi de l’intimée. La juge prend soin de préciser, à bon droit, que la « mauvaise foi, si tant est qu'elle existe », est « un élément à considérer au

chapitre de la mitigation des dommages ». C’est justement à ce

chapitre qu’elle tient compte de la conduite du représentant de l’intimée. Plus précisément, elle ne manque pas de noter qu’il a fait preuve d’une « attitude fermée quant à la possibilité de poursuivre une relation avec les défendeurs ». Dans les circonstances, elle prend appui sur cette attitude et décide de réduire le montant de l’indemnité accordée de 22 à 14 mois de loyers. [ 19 ] Bref, après avoir soupesé l’ensemble de la preuve se rapportant au comportement des parties, la juge tranche, motifs à l’appui.

Il n’y a pas d’erreur. [ 20 ] Finalement sur ce point, la juge n’a pas manqué de considérer le comportement du représentant de l’intimée à la lumière des règles de droit applicables. En effet, son énoncé du droit établit clairement que l’obligation d’agir de bonne foi de l’

article 1375 C.c.Q. , contrairement à l’

article 1479 C.c.Q. , trouve application en l’espèce. Sa conclusion à cet égard est en tout point conforme aux enseignements énoncés par cette Cour dans Groupe Van Houtte inc. (A.L. Van Houtte lté

e) c. Développements industriels et commerciaux de Montréal inc . [3] . De plus, la situation se démarque de celle qui prévalait dans Groupe Cliffton Inc. c . Solutions Réseau d'Affaires Meta-4 inc. , où la Cour a reproché au locateur un « manque total et absolu d'effort en vue de relouer les […] espaces devenus vacants » [4] . Bien au contraire, la juge constate ici qu’Eres a posé certains gestes pour tenter d'offrir les espaces locatifs laissés vacants par les défendeurs. [ 21 ] Faute d’erreur révisable, l’appel principal doit être rejeté. II Appel incident [ 22 ] Quant à l’appel incident, Eres soulève quatre questions, qu’il y a lieu de traiter à tour de rôle. La juge a-t-elle erré : (II.

A) en refusant d’indemniser Eres pour la totalité des loyers non payés, (II.

B) en imposant à Eres une obligation de faire les efforts suffisants pour assurer la réussite du commerce des appelants , (II.

C) en refusant d’accorder des intérêts sur les sommes réclamées (II.

D) en rejetant la réclamation pour les améliorations locatives? II.A La juge a-t-elle erré en refusant d’indemniser Eres pour la totalité des loyers non payés? [ 23 ] Eres soutient que la juge a erré en lui imposant le fardeau de prouver sa bonne foi, exigeant d’elle qu’elle démontre le caractère

suffisant de ses efforts de relocation. La juge aurait aussi erré en concluant à l’absence de tels efforts et en omettant de considérer le devoir de minimiser les dommages pour ce qu’il est, c’est-à-dire une obligation de moyens et non de résultat. Elle soutient, de plus, que la juge s’est méprise en ne tenant pas compte, dans son analyse, de l’absence de démarches des appelants pour sous-louer les locaux vacants. [ 24 ] Ce moyen d’appel incident n’est pas fondé. [ 25 ] En l’espèce, la juge s’est bien dirigée en droit quant au fardeau de preuve applicable.

Au paragraphe [38] de ses motifs, elle explique que la « bonne foi se présume et [que] celui qui invoque la mauvaise foi a le fardeau de la prouver ».

La juge précise, toujours à bon droit, qu’elle « comprend , règle générale, celle de faire des efforts en vue de relouer des espaces locatifs devenus vacants » et « qu’il s’agit d’une obligation de moyens ». [ 26 ] Quant aux déterminations factuelles de la juge selon lesquelles l’intimée a adopté une « attitude fermée » à l’égard des appelants et que ses démarches de relocation ont été « très limitées », celles-ci s’appuient, comme nous l’avons vu, sur la preuve au dossier.

En effet, la juge retient que la première affiche posée sur la façade ne concernait même pas les locaux en litige, et que le représentant d’Eres qualifiait lui-même sa publicité sur le site web Kijiji d’« inutile ». Elle constate aussi que la preuve d’Eres sur le moment des démarches est lacunaire. [ 27 ] Bref, bien que la juge n’ait pas explicitement déclaré qu’Eres avait fait preuve de mauvaise foi, cette conclusion peut s’inférer de ses motifs.

Dans les circonstances, la juge était justifiée, à l’instar de ce qu’y a été fait dans l’arrêt Groupe Cliffton , précité, de réduire l’indemnité accordée. [ 28 ] En ce qui a trait à l’absence d’efforts des appelants pour sous-louer les locaux après leur départ, la juge en était bien consciente, tel qu’il ressort de son énoncé des faits. Eres ne démontre aucune erreur révisable à cet égard.

II.B La juge a-t-elle erré en imposant à Eres une obligation de faire les efforts suffisants pour assurer la réussite du commerce des appelants? [ 29 ] Selon Eres, la juge n’aurait pas dû tenir compte de son inaction face aux difficultés qui affectaient le salon de coiffure puisqu’aucune obligation ne lui incombait à cet égard.

De plus, la juge ne préciserait pas sur quels faits elle fonde sa conclusion. [ 30 ] Ce deuxième moyen d’appel incident doit échouer. [ 31 ] Toujours selon les enseignements de cette Cour dans Groupe Cliffton , le locateur qui ne fait absolument rien pour louer des espaces devenus vacants manque – sujet aux circonstances propres à chaque affaire – à son obligation d'agir selon les exigences de la bonne foi [5] . Cette obligation « ne s'évalue pas dans l'abstrait mais plutôt in concreto , à la lumière des circonstances propres à chaque dossier » [6] .

Plus précisément, le juge Chamberland écrit que : [28] Dans l'examen des circonstances entourant la manière dont les parties – et notamment le propriétaire – ont exercé leurs droits respectifs, il est pertinent de voir dans quelles circonstances les espaces sont devenus vacants.

Il y a une différence, à mon avis, entre la situation du locataire qui déguerpit des lieux, sans en aviser le propriétaire, et celle du locataire qui quitte les lieux après avoir avisé le propriétaire des problèmes qu'il vivait et l'avoir averti qu'à moins de trouver une solution à ces problèmes, il n'aurait d'autre choix que de quitter les lieux ou encore, de celle où le locataire continue d'occuper les lieux tout en ne payant pas le loyer […]. [ 32 ] Il était donc opportun pour la juge, aux fins d’évaluer la conduite des parties, de « voir dans quelles circonstances les espaces sont devenus vacants », pour reprendre l’expression du juge Chamberland.

À ce titre, le fait que les appelants aient entrepris des démarches auprès d’Eres pour obtenir une diminution de loyer et ainsi éviter de devoir mettre fin à leur relation contractuelle revêtait une certaine importance. [ 33 ] Les faits sur lesquels se fonde la juge pour conclure à l’insuffisance des efforts d’Eres sont, quant à eux, énoncés clairement au jugement, et prennent appui sur le témoignage du représentant d’Eres lui-même. Rappelons que la norme d'intervention en appel quant aux conclusions de fait d’un juge de première instance est celle de l'erreur manifeste et déterminante.

Eres ne réussit pas à se décharger de ce fardeau.

II.C La juge a-t-elle erré en refusant d’accorder des intérêts sur les sommes réclamées par Eres? [ 34 ] Les ententes de location stipulent que : « le loyer est payable le 1er du mois, tout retard sera charg[é] [à] 2%... d[é]rangement ». [ 35 ] La juge refuse d’accorder des intérêts, notant au paragraphe [82] de ses motifs : [82] Enfin, il n’y a pas lieu non plus de faire droit au taux d’intérêt réclamé par Eres puisque les ententes de location n’indiquent pas de taux annuel. [ 36 ] Eres estime que la juge a erré en ne lui accordant pas d’intérêts au motif que les ententes de location n’indiquaient pas de taux annuel pour les montants de loyers en souffrance.

La juge aurait dû, selon elle, lui accorder les intérêts au taux légal, conformément à l’

article 1565 C.c.Q . [ 37 ] Cet argument est bien fondé. [ 38 ] L’

article 1590 C.c.Q . reconnait au créancier le droit d’exiger le paiement des loyers en tant qu’exécution en nature de l’obligation prévue aux ententes, et ce sans préjudice à son droit de demander , sous l’

article 1617 C.c.Q ., des dommages-intérêts moratoires. Quant aux intérêts, l’

article 1565 C.c.Q . prévoit, à l’instar de l’article 1617 C.c.Q., qu’ils « se paient au taux convenu ou, à défaut, au taux légal / is paid at the agreed rate or, if none, at the legal rate ». L’intérêt « étant de compétence législative fédérale, les principales règles relatives à l’intérêt sont énoncées dans la

Loi sur l’intérêt » [7] .

[ 39 ] En l’espèce, il est vrai, comme la juge le relève, que les « ententes de location n’indiquent pas de taux annuel ». F orce est de constater qu’ elles visent néanmoins, par leur libellé, l’assujettissement des appelants au paiement d’intérêts sur les sommes dues. La juge se devait donc de poursuivre son analyse; elle ne pouvait y mettre un terme à ce stade. [ 40 ] La

Loi sur l’intérêt [8] énonce certaines précisions à ses articles 2 et 4 : 2. Sauf disposition contraire de la présente loi ou de toute autre loi fédérale, une personne peut stipuler, allouer et exiger, dans tout contrat ou convention quelconque, le taux d’intérêt ou d’escompte qui est convenu. 4 . […] lorsque, aux termes d’un contrat écrit […], quelque intérêt est payable à un taux ou pourcentage par jour, semaine ou mois, ou à un taux ou pourcentage pour une période de moins d’un an, aucun intérêt supérieur au taux ou pourcentage de cinq pour cent par an n’est exigible, payable ou recouvrable sur une

partie quelconque du principal, à moins que le contrat n’énonce expressément le taux d’intérêt ou pourcentage par an auquel équivaut cet autre taux ou pourcentage. 2.

Except as otherwise provided by this Act or any other Act of Parliament, any person may stipulate for, allow and exact, on any contract or agreement whatever, any rate of interest or discount that is agreed on. 4. […] whenever any interest is, by the terms of any written or printed contract, […] made payable at a rate or percentage per day, week, month, or at any rate or percentage for any period less than a year, no interest exceeding the rate or percentage of five per cent per annum shall be chargeable, payable or recoverable on any part of the principal money unless the contract contains an express statement of the yearly rate or percentage of interest to which the other rate or percentage is equivalent. [ 41 ] Eres prétendait au procès que le taux d’intérêt de 2 % déterminé par les parties est une stipulation mensuelle, justifiant la réclamation d’un taux de 24 % pour l’année.

La juge, dans son exercice d’interprétation des ententes, ne retient pas ce point de vue et cette détermination n’est pas remise en question en appel. Eres plaide, toutefois, que la juge aurait dû lui octroyer les intérêts au taux légal, conformément aux articles 1565 C.c.Q . et à l’

article 4 de la

Loi sur l’intérêt . [ 42 ] Elle a raison. [ 43 ] La démarche à suivre est dictée par l’

article 4 de la

Loi sur l’intérêt : malgré la référence à un taux de 2 % par les parties, le contrat n’énonce pas expressément « le taux d’intérêt ou pourcentage par an auquel équivaut cet autre taux ou pourcentage / the yearly rate or percentage of interest to which the other rate or percentage is equivalent ». Avec égards, la juge devait conclure qu’aucun intérêt supérieur au taux légal n’était exigible dans les circonstances.

La décision de ne pas accorder à l’intimée des intérêts au taux légal sur les loyers échus constituait, dans les circonstances, une erreur de droit. [ 44 ] Il y a lieu de modifier les conclusions se rapportant à chaque mois pour lequel le paiement d’un loyer est ordonné afin d’y ajouter des intérêts au taux légal à partir de la date à laquelle le loyer était dû. II.D La juge a-t-elle erré en refusant la réclamation pour les améliorations locatives? [ 45 ] Pour Eres, la juge a erré dans son interprétation de la clause portant sur les améliorations locatives.

De l’avis d’Eres, la réfection de la façade et le remplacement du toit sont inclus aux « améliorations locatives majeures » à la charge des locataires. Par ailleurs, la juge se serait méprise dans son application des principes énoncés dans l’arrêt Skyline Holdings inc. c.

Scarves and Allied Arts inc. [9] [ 46 ] Rappelons le texte de la clause litigieuse telle que consignée dans les ententes de location : « [L]es ammelirations [ sic ] locatives majeures de l'immeuble seront en sus sur une base de quote part ». [ 47 ] La juge se dit d’avis que « la disposition est tellement générale qu'il n'est pas clair quelles sont les dépenses que les parties ont voulu y inclure » (paragr. [75]). Elle ajoute ensuite : [76] Ici, il est loin d'être clair que les parties ont convenu que les locataires se sont engagés à payer les améliorations faites à la structure de l'immeuble.

Il n'est pas clair que les améliorations locatives majeures à l'immeuble incluent celles ayant pour but de permettre à Eres de bénéficier à la fin du bail, d'un immeuble dont la condition a été améliorée aux dépens des locataires. [77] De plus, le Tribunal note que les ententes de location ne prévoient pas de période de temps pour payer de telles dépenses, si tant est que ce genre de dépenses [soit visé] par les ententes. [ 48 ] En refusant la réclamation de l’intimée, la juge note, aussi, la pertinence du principe énoncé à l’

article 1432 C.c.Q . selon lequel, dans le doute, un contrat « s'interprète en faveur de celui qui a contracté l'obligation et contre celui qui l'a stipulé / is interpreted in favour of the person who contracted the obligation and against the person who stipulated it ». [ 49 ] La référence par la juge à l’arrêt Skyline Holdings ne comporte pas d’erreur révisable. Certes, les principes énoncés dans toute décision portant sur l’interprétation d’une clause particulière d’un contrat se doivent d’être considérés dans leur contexte. Néanmoins, en

l’espèce, ceux que la juge tire de Skyline Holdings – qu’il soit possible de déroger au régime de l’

article 1864 C.c.Q . et que « les principes de droit ou les principes de comptabilité ne dictent pas une réponse unique » – étaient appropriés dans les circonstances et transposables à l’espèce. [ 50 ] En fin de compte, la juge retient essentiellement, de son appréciation de l’intention des parties, que les dépenses reliées à la structure de l'immeuble ne sont pas visées par la clause. Sa détermination, avant tout factuelle, est confortée, comme elle le note à bon droit, par la règle énoncée à l’

article 1432 C.c.Q . Bref, son interprétation de la clause est à l’abri de toute intervention. [ 51 ] Pour conclure sur l’appel incident, Eres ne fait voir aucune erreur, outre celle ayant trait aux intérêts, justifiant l’intervention de la Cour. [ 52 ] POUR CES MOTIFS , la Cour : [ 53 ] REJETTE l’appel principal, avec frais de justice; [ 54 ] ACCUEILLE l'appel incident, en

partie , sans frais de justice vu le sort mitigé de ce volet du pourvoi; [ 55 ] BIFFE les paragraphes [86] à [99] du jugement entrepris et les REMPLACE par les suivants : [86] CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer à la demanderesse la somme de 6 398 $ avec intérêt au taux légal et l'indemnité additionnelle à compter du 1 er décembre 2012; [87] CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer à la demanderesse la somme de 6 398 $ avec intérêt au taux légal et l'indemnité additionnelle à compter du 1 er janvier 2013; [88] CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer à la demanderesse la somme de 6 398 $ avec intérêt au taux légal et l'indemnité additionnelle à compter du 1 er février 2013; [89] CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer à la demanderesse la somme de 6 398 $ avec intérêt au taux légal et l'indemnité additionnelle à compter du 1 er mars 2013; [90] CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer à la demanderesse la somme de 6 398 $ avec intérêt au taux légal et l'indemnité additionnelle à compter du 1er avril 2013; [91] CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer à la demanderesse la somme de 6 398 $ avec intérêt au taux légal et l'indemnité additionnelle à compter du 1 er mai 2013; [92] CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer à la demanderesse la somme de 6 398 $ avec intérêt au taux légal et l'indemnité additionnelle à compter du 1 er juin 2013; [93] CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer à la demanderesse la somme de 6 398 $ avec intérêt au taux légal et l'indemnité additionnelle à compter du 1 er juillet 2013; [94] CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer à la demanderesse la somme de 6 398 $ avec intérêt au taux légal et l'indemnité additionnelle à compter du 1 er août 2013; [95] CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer à la demanderesse la somme de 6 398 $ avec intérêt au taux légal et l'indemnité additionnelle à compter du 1 er septembre 2013; [96] CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer à la demanderesse la somme de 6 398 $ avec intérêt au taux légal et l'indemnité additionnelle à compter du 1 er octobre 2013; [97] CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer à la demanderesse la somme de 6 398 $ avec intérêt au taux légal et l'indemnité additionnelle à compter du 1 er novembre 2013; [98] CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer à la demanderesse la somme de 6 398 $ avec intérêt au taux légal et l'indemnité additionnelle à compter du 1 er décembre 2013; [99] CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer à la demanderesse la somme de 6 398 $ avec intérêt au taux légal et l'indemnité additionnelle à compter du 1 er janvier 2014.

FRANÇOIS DOYON, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A.

MARIE ST-PIERRE, J.C.A.