2019 QCCQ 8840, 2019 QCCQ 8840

Desmarais c. Lebel 2019 QCCQ 8840 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS « Chambre civile » N° : 450-80-002205-176 DATE : 3 décembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DAVID L. CAMERON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LISE DESMARAIS Appelante c.

FRANÇOIS LEBEL, ès qualités de syndic adjoint de l’organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec Intimé et SECRÉTAIRE DU COMITÉ DE DISCIPLINE DE L’ORGANISME D’AUTORÉGLEMENTATION DU COURTAGE IMMOBILIER DU QUÉBEC Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT RECTIFIÉ ______________________________________________________________________ [ 1 ] L’appelante appelle d’une décision sur sanction imposée par le Comité de discipline (le Comité) de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (l’OACIQ) en regard de trois des chefs d’infraction pour lesquels l’appelante a plaidé coupable à la première occasion, soit les chefs 1, 3 et 5 de la plainte qui se lisent ainsi : CHEF 1 Concernant l’immeuble sis au [...], à Sherbrooke, l’Intimée a agi au détriment des intérêts du vendeur Myriam Durand.

a) le ou avant le 11 mai 2016, alors qu’elle était liée audit vendeur par le contrat de courtage CCD 60528 indiquant un prix de vente de 399 000 $, en lui demandant s’il était prêt à accepter un prix de vente de 300 000 $; et/ou

b) le ou avant le 11 mai 2016, suivant l’acquiescement dudit vendeur à accepter un prix de vente de 300 000 $, en lui proposant immédiatement d’acheter ledit immeuble à ce prix; et/ou

c) le ou vers le 12 mai 2016, en faisant signer de façon concomitante, à la présentation de la promesse d’achat PA 45227, les documents suivants : I. le formulaire de modification MO 43930 mettant fin au contrat de courtage CCD 60528; II. un avis de divulgation; et/ou

d) le ou vers le 12 mai 2016, en prévoyant un délai d’acceptation à la promesse d’achat PA 45227 de 36 minutes;

e) le ou vers le 12 mai 2016, suivant un refus de financement de l’Intimée pour ledit immeuble; en référant ledit vendeur à son conjoint Fabrice Barré, courtier immobilier, pour qu’il représente cette dernière au contrat de courtage CCL 4257 4, et ce, afin de trouver un locataire pour faciliter l’obtention du financement nécessaire à l’acquisition de l’immeuble par l’Intimée; commettant ainsi une infraction aux articles 2, 14, 15, 62, 69 et 83 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

CHEF 3 Le ou vers le 12 mai 2016, concernant l’immeuble sis au [...], à Sherbrooke, l’Intimée a indiqué à la promesse d’achat PA 45227 :

a) que le prix offert était de 375 000 $;

b) qu’un acompte de 75 000 $ serait remis par chèque au vendeur Myriam Durand; alors que cela ne représentait pas la réalité, commettant ainsi une infraction aux articles 5, 15, 62, 69, 83 et 86 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

CHEF 5 Le ou vers le 16 septembre 2016, concernant l’immeuble sis au [...], app. 103, à Sherbrooke, l’Intimée a informé le vendeur Myriam Durand qu’elle désirait toujours acheter l’immeuble à condition que cette dernière retire sa demande d’assistance à l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec, commettant ainsi une infraction aux articles 62, 68, 69 et 109 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité. [ 2 ] La sanction quant aux autres chefs, le chef 2, une amende de 2 000 $, le chef 4a, une amende de 1 000 $, et le chef 4b, une réprimande, ne font pas l’objet de cet appel. [ 3 ] Les trois sanctions dont appel, des suspensions de permis de 30 jours quant au chef 1, de 80 jours quant au chef 3 et de 30 jours quant au chef 5, ont cela de particulier, qu’ils doivent être purgés consécutivement et non de façon concurrente. [ 4 ] L’appelant soutient que ces sanctions sont particulièrement sévères, déraisonnables, injustes, inéquitables et disproportionnées quant à leur quantification et quant à l’ordonnance qu’elles soient purgées de façon consécutive. [ 5 ] À l’audition sur sanction, les parties ont procédé sur un résumé conjoint des faits [1] dont il convient de citer les extraits essentiels suivants : 1.

L’[Appelante – Intimée (ci après « Comité de discipline »)] est titulaire d’un permis de courtier immobilier depuis le 1 er mai 2010 et, antérieurement à cette date, elle était titulaire d’un certificat d’agent immobilier agréé (A2372) depuis le 1 er juin 1994 (…); 2. L’[Appelante] n’a pas d’antécédent disciplinaire; 3. Le 26 septembre 2013, Myriam Durant (ci-après « Durand » (acquiert l’immuble sis au [...], à Sherbrooke (ci-après « Immeuble ») au montant de 405 001,09 $ (sic) (…); 4. L’[Appelante] représentait le vendeur lors de cette transaction; 5.

Le 21 janvier 2016, Durand confie un contrat de courtage exclusif à Royal Lepage Évolution, représentée par l’[Appelante], pour la vente de l’Immeuble (…); 6. Ce contrat de courtage (…) prévoit notamment :

a) qu’il est valide jusqu’au 1 er février 2017;

b) un prix de vente de 399 000 $;

c) une rétribution de 5 % du prix de vente; 7. Le 29 janvier 2016, l’Immeuble est inscrit au service de diffusion d’information Centris (…); 8. Le ou vers le début mai 2016, l’[Appelante] prend connaissance d’une propriété comparable à l’Immeuble qui a été vendu au montant de 300 000 $; 9. Le ou vers le 11 mai 2016, l’[Appelante] contacte Durand et lui demande si elle accepterait de diminuer le prix de vente à un montant de 300 000 $, ce à quoi Durand acquiesce; 10. L’[Appelante] lui propose aussitôt d’acquérir elle-même l’Immeuble à ce prix, ce que Durand accepte; 11.

Le ou vers le 12 mai 2016, l’[Appelante] et Fabrice Barré (ci-après « Barré »), également courtier immobilier, rencontrent Durand à son domicile situé à Trois-Rivières; 12. Selon Durand, l’[Appelante] lui présente Barré comme étant son conjoint; 13. A (sic) cette occasion, l’Intimée fait signer un formulaire de modification à Durand, lequel modifie la date d’expiration du contrat de courtage (…) pour le 11 mai 2016 (…); 14. Ce formulaire de modification (…) indique la date du 11 mai 2016 comme date de signature des parties alors qu’il a été signé le 12 mai 2016; 15.

Toujours lors de la même rencontre, l’[Appelante] fait signer un avis de divulgation portant la date du 12 mai 2016 à Durant (…); 16. Lors de cette rencontre, l’[Appelante] fait également signer sa promesse d’achat à Durant; 17. Cette promesse d’achat (…) prévoit notamment;

a) Un prix de vente de 375 000 $;

b) Un acompte de 75 000 $;

c) Qu’elle est conditionnelle à un financement de 300 000 $ dans les 30 jours;

d) Un délai de réponse de 36 minutes; 18. Selon l’[Appelante], il a été convenu avec Durand que ledit acompte de 65 000 $ ne lui serait pas remis puisque le prix réel de vente convenu était de 300 000$, lequel devait être entièrement financé et sans mise de fonds; 19. L’avis de divulgation (…) et la promesse d’achat (…) n’ont pas été remis à l’agence pour laquelle l’[Appelante] agissait; 20. Le 14 mai 2016, l’[Appelante] modifie la date d’expiration du contrat de courtage CCD 60528 pour le 11 mai 2016 à la fiche descriptive (…); 21.

L’[Appelante] entreprend ensuite des démarches pour obtenir du financement, en vain, compte tenu notamment qu’elle ne pouvait produire de preuve d’emploi; 22. L’[Appelante] demande donc à son institution financière d’arrêter les démarches; 23. L’[Appelante] entreprend ensuite des démarches afin de trouver un locataire pour l’Immeuble, le tout afin de faciliter l’obtention d’un financement; 24. Elle réfère alors Barré et Durand; 25. Ainsi, le 26 mai 2016, Durand confie un contrat de courtage exclusif à Remax D’Abord F.B., représentée par Barré, pour la location de l’Immeuble (…); 26.

Ce contrat de courtage (…) prévoit notamment :

a) qu'il est valide jusqu’au 30 septembre 2016;

b) un loyer mensuel de 1 850 $;

c) une rétribution de 1 850 $; 27. Le 17 mai 2016, l’Immeuble est inscrit au service de diffusion d’information Centris (…); 28. Le 16 juin 2016, puisque l’Immeuble n’est toujours pas loué, Barré transmet un courriel à Durand lui demandant de signer le contrat de courtage CCD 33001 et lui demandant de communiquer avec l’[Appelante] pour toute question; 29. Le 17 juin 2016, Durand confie un contrat de courtage exclusif à Remax D’Abord F.B., représentée par Barré, pour la vente de l’Immeuble (…); 30. Ce contrat de courtage (…) prévoit notamment :

a) qu'il est valide jusqu’au 30 juin 2017;

b) un prix de vente de 329 000 $;

c) qu’il est irrévocable;

d) une rétribution de 5 % du prix de vente; 31. Le 21 juin 2016, l’Immeuble est inscrit au service de diffusion d’informations Centris (…); 32. Le 13 août 2016, un formulaire de modification est signé par Durand et Barré afin de réduire le loyer mensuel à 1 650 $ (…); 33. Le 15 août 2016, l’[Appelante] transfère d’agence pour celle de Remax D’Abord (…); 34. Le 18 août 2016, Barré transmet une soumission à Durand pour un agrandissement du patio et le changement d’une fenêtre, ce à quoi Durand répond qu’elle trouve cela trop dispendieux et qu’elle les considèrera lorsqu’il y aura un acheteur sérieux (…); 35.

Le 14 août 2016, Durand dépose une demande d’assistance afin de savoir comment elle peut mettre fin à son contrat de courtage compte tenu qu’elle a perdu confiance et qu’elle est liée par un contrat irrévocable (…); 36. La journée-même, Barré demande à Durand de rappeler l’[Appelante] au sujet d’une possibilité de location; 37. Le 29 août 2016, Barré transmet un formulaire de modification par courriel à Durand afin d’ajouter l’[Appelante] au contrat de courtage (…); 38. Ce courriel demeurera sans réponse; 39. Le 31 août 2016, un suivi est fait avec Durand quant à la possibilité de location; 40.

Le 12 septembre 2016, Barré demande à Durand de lui retourner la modification visée par le courriel [du 29 août 2016] (…);

41. Le 14 septembre 2016, une lettre de pré-autorisation hypothécaire au montant de 375 000 $ pour un immeuble locatif en faveur de l’Intimée est transmise à Durand (…); 42. Le ou vers le 16 septembre 2016, l’[Appelante] communique avec Durand afin de l’aviser qu’elle est toujours intéressée à acquérir l’Immeuble à condition qu’elle retire sa demande d’assistance à l’OACIQ; 43. À une date inconnue se situant après le 19 septembre 2016, deux formulaires de modification sont signés par Barré et Durand afin de mettre fin aux contrats de courtage (…); 44.

Ces formulaires de modification (…) indiquent la date du 17 septembre 2016 comme date de signature des parties alors qu’ils ont été imprimés le 19 septembre 2016; 45. L’[Appelante] réfère ensuite Durand à Jean-François Bérudé (ci-après « Bérubé »), dirigeant de l’agence Royal Lepage Évolution, pour la vente et la location de l’Immeuble; 46. Le 18 septembre 2016, Bérubé transmet un projet de contrat de courtage ainsi qu’une déclaration du vendeur à Durand, lesquels ne seront jamais signés suivant certains échanges entre les parties concernées; 47.

Le 19 septembre 2016, Bérubé transmet à Durand la promesse d’achat PA11726 au montant de 285 000 $ au nom de l’[Appelante], un avis de divulgation et un bail en faveur de Sophie Marchant et Patrick Pouchy, (…); 48. Durand n’a pas répondu à la promesse d’achat (…); 49.

En date du 10 août 2017, l’immeuble n’est toujours pas vendu [ 6 ] En cour d’instance, devant la Division administrative et d’appel, l’appelante a eu l’autorisation d’une collègue, l’honorable juge Diane Quenneville, d’ajouter au dossier une nouvelle preuve, soit : - Un acte de vente passé devant Me Chantal Veilleux, notaire, en date du 16 août 2016 sous le numéro 10263 de ses Minutes, pièce R-2; et - Une fiche Centris produite au soutien des présentes sous la cote R-3. [ 7 ] En effet, bien qu’en date du 10 août 2017 l’immeuble n’était toujours pas vendu, l’appelante a appris, après l’audition, qu’en date du 10 août 2017, l’immeuble avait fait l’objet d’une promesse de vente acceptée et qu’il avait, dans les faits, été vendu à un prix de 295 000 $. [ 8 ] L’appelante a témoigné, lors de l’audition sur sanction, pour donner certaines informations concernant l’exercice de sa profession, à différents moments pertinents, notamment des éléments pouvant servir, selon ses arguments, de facteurs atténuants.

Les questions en litige en appel [ 9 ] Comme premier motif, l’appelante soutient que la décision est déraisonnable en ce que les sanctions imposées pour les chefs 1, 3 et 5 s’avèrent déraisonnables en ce qu’elles ne prennent pas en considération l’ensemble des facteurs atténuants, mis en preuve devant le Comité de discipline et qu’elles ne respectent pas les balises jurisprudentielles pour de telles infractions. [ 10 ] À l’audition, la procureure de l’appelante a proposé que la suspension de 30 jours, pour le chef 1, soit remplacée par une amende de 2 000 $, et que quant au chef 3, la suspension de 90 jours soit remplacée par une suspension de 60 jours et que pour le chef 5, la suspension de 30 jours soit remplacée par une amende de 3 000,00 $. [ 11 ] Subsidiairement, l’appelante requière que si des suspensions sont confirmées par le Tribunal d’appel quant aux chefs 1 et 5, que toutes les suspensions soient purgées de façon concurrente et non de façon consécutive. [ 12 ] L’intimé soutient que les sanctions imposées sont justes, raisonnables et appropriées tant à l’égard de leur quantification et nature tant à l’égard du principe concernant les sanctions consécutives. normes de controle [ 13 ] Les parties conviennent que la norme de contrôle qui s’applique à toutes les questions soulevées par le présent appel est celle de la décision raisonnable. [ 14 ] Le Tribunal est du même avis puisqu’il s’agit des questions au cœur de la compétence du Comité de discipline.

De plus, les questions concernant la nature consécutive ou concurrente des sanctions de suspension mettent en relief des subtilités quant à l’obligation d’un tribunal administratif de motiver ses décisions. Nous aurons l’opportunité, ici, de discuter des principes qui gouvernent particulièrement l’obligation d’un comité de discipline de motiver toutes décisions et plus particulièrement de motiver une décision qui, par exception, n’applique pas le principe voulant que les sanctions soient concurrentes lorsque les chefs découlent du même incident.

Ceci est particulièrement l’objet de controverse dans le présent dossier en raison de la récente jurisprudence de la Cour suprême concernant l’insuffisance des motifs [2] . la décision

[ 15 ] Sur la première question en appel, la facture de la décision ne sort pas de l’ordinaire pour une décision de cette nature. Le décideur fait plusieurs références aux principes jurisprudentiels applicables découlant de l’arrêt Pigeon [3] . Cependant, lorsqu’il est question de la question de l’effet concurrent ou consécutif des sanctions de suspension, la décision est faible en motifs : [55] Finalement, à

titre d’argument subsidiaire, Me Roy nous invite à faire preuve d’une certaine clémence si nous retenons l’ensemble des périodes de suspension suggérées par le syndic adjoint. Il voudrait que nous ordonnions qu’elles soient purgées de façon concurrente entre elles et non pas de façon consécutive. [56] Nous aurions pu retenir cet argument de la

partie intimée si la preuve administrée devant nous y donnait ouverture. Toutefois, ce n’est pas le cas ici. [ 16 ] Il s’agira pour le Tribunal de déterminer si, malgré l’absence de motifs exprès et précis, il y a, implicitement, suffisamment d’indices dans la décision lu, à la lumière du dossier, pour comprendre comment le décideur a envisagé cet enjeu et les principes applicables pour le résoudre. En d’autres mots, la décision est-elle, en dépit de la forme laconique de ses motifs, suffisamment cohérente pour faire

partie des issues possibles. [ 17 ] Aussi, de façon générale, le Tribunal devra tenir compte des limitations à son pouvoir d’intervention découlant de façon générale de la déférence, notamment à la lumière du principe réitéré par le Tribunal des professions, soit qu’un décideur administratif n’a pas à « livrer tous les méandres de sa réflexion » [4] et de la notion voulant que « l’obligation de motiver n’implique pas, pour le Comité de discipline, une obligation de discuter de chacun des arguments invoqués par les parties » [5] . [ 18 ] Il y a une sorte de double déférence en jeu, car la décision sur sanction est, par définition, l’exercice d’une discrétion et non d’une mesure objectivement exacte et parce que l’institution juridictionnelle qui impose la sanction possède une spécialisation dans le domaine professionnel où l’inconduite a eu lieu.

Ce sont deux bonnes raisons pour considérer que la barre est très haute pour celui qui voudrait intervenir contre une décision comme celui qui est en jeu ici. analyse Les balises et les facteurs atténuants et aggravants des trois sanctions de suspension considérées séparément. a)Le chef 1 – 30 jours de suspension. [ 19 ] À ce chef, l’appelante s’est placée en conflit d’intérêt manifeste en mettant en œuvre une démarche, avec l’aide d’un tiers, afin d’acquérir la propriété qu’elle était chargée de vendre.

Pour ce faire, elle a rédigé un formulaire de modification mettant fin, de façon rétroactive, à son contrat de courtage. [ 20 ] Ce sont des fautes d’une gravité très élevée.

Tolérer de telles fautes aurait pour effet de miner la confiance du public dans la communauté du courtage. [ 21 ] La sanction de 30 jours de suspension est consonante avec le résultat dans des cas semblables et même des cas moins sérieux. [6] b)Le chef 3 – 90 jours de suspension [ 22 ] Au chef 3, il s’agit de la rédaction délibérée d’un faux, avec pour effet de gonfler le prix de vente, mettant en risque l’institution financière que ce faux était censé influencer pour financer la vente, et ce, à l’insu de l’agence de courtage dont l’appelante était la dirigeante. [ 23 ] Dans une affaire du même genre [7] , une suspension de 90 jours a été imposée.

La différence factuelle entre les deux cas n’est pas directement pertinente. Dans le cas sous étude, l’institution financière a arrêté ses démarches parce que l’appelante ne se qualifiait pas pour le prêt pour d’autres raisons. Dans Tremblay , le financement a été accordé. Si, dans le cas de l’appelante, le risque imposé au potentiel préteur ne s’est pas réalisé, la création de ce risque était tout aussi sérieuse.

c) Le chef 5 – 30 jours de suspension [ 24 ] La gravité objective de la faute qui consiste à négocier avec un client pour le retrait d’une demande d’assistance est manifeste : un tel geste d’obstruction au travail du syndic sape l’autorité de l’OACIQ et, par le fait même, nuit à la protection du public. [ 25 ] La sanction imposée suit celle d’un cas jalon de la jurisprudence [8] . [ 26 ] La question de la causalité, c’est-à-dire que la vente en contravention des normes de déontologie n’a pas été réalisée, n’est pas traitée comme un facteur atténuant. Le Comité n’en tient pas compte.

Cette omission n’a pas un caractère déraisonnable, car, en l’espèce, le préjudice de la cliente et celui du potentiel prêteur se réalisent dès que l’acte est commis : pour la cliente, dès qu’elle perd les services d’un courtier travaillant dans son seul intérêt, et pour l’institution financière, dès qu’elle met de l’énergie dans une demande de financement où elle s’expose à un potentiel de risque indu.

C’est un heureux hasard, pour reprendre le vocabulaire employé par l’intimé dans son argumentaire, et non un facteur atténuant qu’une perte pécuniaire ne s’est pas réalisé comme conséquence des fautes commises. [ 27 ] Les mêmes considérations s’appliquent pour la question de la vente ultime de l’immeuble par l’ancienne cliente de l’appelante pour une somme moindre que le 300 000 $, offerte par l’appelante, tel qu’il est démontré par la nouvelle preuve administrée dans le cadre de l’appel.

Le préjudice, ici, n’est pas une perte monétaire, c’est une perte de confiance et l’imposition d’un risque inacceptable. [ 28 ] Au niveau des facteurs aggravants et atténuants, l’appelante n’a pas démontré d’erreur déraisonnable dans la pondération de ceux-

là. En effet, le Comité a considéré, au paragraphe 19 de la décision, l’arrêt de travail de l’appelante, le fait qu’elle ait suivi une formation en déontologie et la reconnaissance par elle des faits dont elle est inculpée.

Il n’était pas déraisonnable pour le Comité de ne pas considérer la situation personnelle de l’appelante comme un facteur atténuant. [ 29 ] Le Comité mentionne, comme facteurs aggravants, le degré d’autorité qu’elle avait au sein de son agence et son expérience, ce qui est normal pour des infractions dont la gravité subjective dépend du statut du professionnel dans son milieu. [ 30 ] Dans l’ensemble, les sanctions imposées sur les trois chefs, prises individuellement, doivent être considérées comme le résultat de décisions discrétionnaires raisonnables.

Les suspensions doivent-elles être purgées de façon consécutive ou concurrente ? Cadre législatif [ 31 ] La jurisprudence applicable dans le domaine disciplinaire, concernant les suspensions, n’est pas étrangère au droit criminel, bien que les deux systèmes ne soient pas identiques. La source législative de ces principes en droit criminel se trouve aux articles 718.2 et 718.3 du Code criminel : [ 32 ] L’ alinéa 718.3(4) C.cr . précise les circonstances dans lesquelles le tribunal envisage d’ordonner des peines consécutives : 718.3

(1) Lorsqu’une disposition prescrit différents degrés ou genres de peine à l’égard d’une infraction, la punition à infliger est, sous réserve des restrictions contenues dans la disposition, à la discrétion du tribunal qui condamne l’auteur de l’infraction. […]

(4) Le tribunal envisage d’ordonner :

a) que la période d’emprisonnement qu’il inflige à l’accusé soit purgée consécutivement à toute autre peine d’emprisonnement à laquelle celui-ci est assujetti ;

b) que les périodes d’emprisonnement qu’il inflige à l’accusé au même moment pour diverses infractions soient purgées consécutivement, notamment lorsque : (

i) les infractions ne découlent pas des mêmes faits, (ii) l’une des infractions a été commise alors que l’accusé était en liberté provisoire par voie judiciaire, notamment dans l’attente de l’issue d’un appel, (iii) l’une des infractions a été commise alors que l’accusé fuyait devant un agent de la paix. [ 33 ] L’ alinéa 718.2 (

c) C.cr . consacre, quant à lui, le principe de la totalité : 718.2 Le tribunal détermine la peine à infliger compte tenu également des principes suivants : […]

c) l’obligation d’éviter l’excès de nature ou de durée dans l’infliction de peines consécutives ; [ 34 ] La notion des « infractions qui découlent des mêmes faits » est perçue comme le principe de base qui déclenche une sorte de présomption que des peines d’emprisonnement sont purgées de façon concurrente.

Bien que le concept soit difficile d’application, on s’attend normalement à ce que, dans une décision disciplinaire, le décideur indique les éléments pouvant établir que des sanctions de suspension puissent être imposées de façon consécutive. [ 35 ] La jurisprudence classique de la Cour du Québec en cette matière reconnaît la nécessité pour le décideur disciplinaire de motiver une décision qui va à l’encontre de cette norme. [9] [ 36 ] En revanche, le législateur, en prévoyant la possibilité pour un comité de discipline d’imposer des périodes de suspension du permis consécutives, n’est pas directif de la même manière que le législateur canadien. [ 37 ] L’

article 98 de la

Loi sur le courtage immobilier [10] prévoit la possibilité pour le comité de discipline d’imposer des périodes de suspension du permis consécutives : 98. Le comité de discipline rend une décision sur chacun des chefs contenus dans la plainte. Il impose au titulaire de permis y compris, dans le cas du titulaire de permis d’agence, à son administrateur ou à son dirigeant, déclaré coupable d’une infraction à la présente loi, après leur avoir laissé l’occasion de faire valoir leurs moyens, une ou plusieurs des sanctions suivantes: […] 2° la suspension ou la révocation de son permis, ou encore l’imposition de conditions ou de restrictions à son permis; […]

La décision du comité de discipline imposant une ou plusieurs de ces sanctions peut comporter des conditions et modalités. Elle peut également prévoir que les sanctions, le cas échéant, sont consécutives . [Notre emphase] [ 38 ] Contrairement au Code criminel , la

Loi sur le courtage immobilier ne prévoit pas de circonstances spécifiques dans lesquelles le comité doit envisager l’imposition de sanctions consécutives. Nous verrons toutefois que les principes du droit criminel ont influencé l’approche à suivre en matière disciplinaire. [ 39 ] Dans Tan c. Lebel [11] , en appel d’un jugement de la Cour du Québec, la Cour d’appel confirme que le principe en matière pénale que « les peines sont généralement concurrentes lorsque les infractions sont intimement reliées et découlent du même incident » est applicable en matière de sanctions disciplinaires [12] .

La Cour d’appel mentionne l’arrêt R. c.

Aoun dans lequel il est prévu que « [l]es peines peuvent être consécutives s’il s’agit de transactions criminelles distinctes ou s’il existe un élément aggravant qui justifie une peine consécutive » [13] . [ 40 ] Dans Tan , il y avait trois chefs d’accusation qui peuvent se résumer comme suit : 1) imitation de la signature du vendeur sur le contrat de courtage et sur un formulaire ; 2) transmission dudit contrat de courtage à son courtier et au service inter-agences du Grand-Montréal sachant que la signature n’était pas celle du vendeur et fausse représentation à un autre agent immobilier qu’elle détenait un contrat de courtage pour l’immeuble en question; et 3) fausses déclarations faites lors de l’enquête par le syndic adjoint. [ 41 ] Le comité de discipline impose des périodes de suspension du permis de courtage immobilier consécutives sur les trois chefs, pour une période de suspension totale de dix-huit (18) mois.

Selon la Cour d’appel, cette décision est déraisonnable quant aux deux premiers chefs, qui sont intimement liés : [29] Le Comité de discipline n’explique pas pourquoi il impose des sanctions consécutives pour les condamnations sur les accusations portées en vertu des deux premiers chefs.

L’infraction, consistant à avoir imité la signature de son client pour faire croire au renouvellement du contrat de courtage et du formulaire de modifications, et celle d’avoir, au cours de la même période de sept jours, faussement représenté détenir un contrat de courtage présentent un lien étroit, au point où, en l’absence d’autres raisons, que ne fait pas voir la décision, les suspensions auraient dû être concurrentes pour les deux premiers chefs d’accusation. Elles découlent également des mêmes incidents. La décision sur la sanction est, à cet égard, déraisonnable.

Il y a donc lieu d’intervenir pour rendre les sanctions de six mois sur chacun des deux premiers chefs concurrentes. L’avocate de l’intimé a d’ailleurs concédé, à l’audience, qu'elles auraient dû l'être, tout en soutenant que la peine de 18 mois est par ailleurs globalement adéquate. Je reviendrai sur cette question un peu plus loin. [30] Il en va, toutefois, autrement de la suspension consécutive de six mois imposée sur le troisième chef d'accusation concernant les fausses déclarations de l’appelante au syndic durant son enquête.

Cette infraction est totalement distincte, à la fois dans le temps comme dans son objet, des autres infractions.

La décision du Comité de discipline d’imposer une suspension consécutive pour l’infraction dont l’appelante a été trouvée coupable sur le troisième chef trouve justification ici. [14] [ 42 ] Concernant sa conclusion sur le troisième chef, la Cour d’appel cite, avec approbation, l’énoncé suivant du juge de la Cour du Québec en appel : […] [S]i cette période de suspension devait être purgée de manière concurrente aux autres périodes de suspension, elle aurait pour effet pratique d’encourager un professionnel sous enquête à déformer la vérité lors de l’enquête menée par le syndic.

L’agent immobilier visé par une enquête pourrait trouver avantageux de mentir lors de ses déclarations, afin de compliquer la tâche du syndic dans sa recherche des faits et éventuellement peut-être réussir à faire en sorte que l’enquête n’aboutisse point à l’émission d’une plainte, en raison de l’existence de versions contradictoires. [15] [ 43 ] Ainsi, la période de suspension totale est réduite à 12 mois, en application du principe que les sanctions sont généralement concurrentes lorsque les chefs découlent du même incident. La Cour d’appel devait également considérer le principe de la globalité des sanctions.

Selon la Cour d’appel, bien qu’une suspension de 12 mois puisse paraître sévère, prise globalement, elle n’est pas déraisonnable, compte tenu de l’objectif de la protection du public [16] et des éléments aggravants retenus par le comité [17] . [ 44 ] Notons que lorsque des infractions sont commises la même journée dans le cadre de la vente du même immeuble, l’on peut conclure qu’elles font

partie d’une « séquence d’événements inter-reliés » [18] . De plus, lorsque deux types d’actes dérogatoires font

partie du même stratagème, la règle des sanctions concurrentes s’applique sous réserve de la présence d’un élément aggravant justifiant des sanctions consécutives [19] . [ 45 ] Un mot de réserve, cependant, puisque l’affaire Tan a été jugé par la Cour d’appel après la décision de la Cour suprême du Canada dans Proprio Direct Inc. [20] , mais avant celle du plus haut tribunal dans Newfoundland and Labrador Nurses’ Union [21] .

Aujourd’hui, avec les consignes concernant la norme de contrôle que nous connaissons de la jurisprudence récente, un tribunal d’appel doit faire un effort additionnel de trouver justification, si possible, pour une décision dont la motivation peut laisser à désirer selon l’ancienne

approche. Ainsi, notre collègue, dans un jugement post- Tan et post- Newfoundland and Labrador Nurses’ Union , devait décider du caractère raisonnable d’une décision dont le motif est presqu’aussi court que dans notre cas. Il s’agit de l’affaire Lussier c. Jacques [22] , où le comité de discipline de l’OACIQ a imposé plusieurs périodes de suspension du permis consécutives, pour un total de douze (12) mois de suspension.

La décision sur sanction s’étend sur 20 pages, mais le seul paragraphe concernant les peines consécutives est le paragraphe 101 : [101] Le Comité tient à souligner qu’il s’est inspiré des enseignements de l’affaire Tan 2010 CanLII QCCA 667 concernant les périodes de suspension à être purgées de façon concurrente ou consécutive. [23] [ 46 ] En tenant compte des principes de l’arrêt Newfoundland and Labrador Nurses’ Union , le juge Massol est néanmoins d’avis que le jugement est suffisamment motivé dans son ensemble : [113] Quant à la motivation de la décision, il est vrai que la seule lecture du paragraphe 101 de la décision sur sanction peut laisser songeur sur les critères employés par le Comité de discipline. [114] Il faut cependant noter que le Comité de discipline fait directement référence aux critères à être utilisés, tels que définis dans l’arrêt Tan . [115] De plus, ce paragraphe est précédé de nombreux autres, et surtout de la décision sur culpabilité, qui fournissent amplement de détails sur le comportement délinquant du courtier pour justifier le type de sanction applicable. […] [122] L’analyse entière de la décision ainsi que celle sur culpabilité permet, dans l’ensemble, de justifier la conclusion à laquelle en est arrivé le Comité de discipline, ce qui évite d’isoler le paragraphe 101 de la décision sur sanction comme étant la seule base de son raisonnement. [123] En conséquence, le Tribunal considère que la décision du Comité de discipline de rendre certaines peines consécutives constituait une issue juste et raisonnable, le tout amplement motivé par l’ensemble de la preuve recueillie par le Comité de discipline. [24] [Références omises] [ 47 ] De même, dans l’affaire Tétrault c.

Gardner [25] , la juge Veilleux rejette un appel pour le motif que les lacunes dans la motivation du jugement imposant des sanctions consécutives n’étaient pas déterminantes [26] . [ 48 ] En lisant attentivement les motifs de la décision, ici, nous constatons que le principe de la globalité a été considéré dans le contexte des facteurs aggravants la grande expérience et le statut de dirigeant d’agence de l’appelante. Il faut donc lire les motifs suivants avec les paragraphes 55 et 56 cités en début de notre jugement : [43] Pour les motifs ci-après exposés, nous faisons nôtres l’argumentaire de la

partie plaignante quant à la sanction à imposer. [44] Nous retenons particulièrement, à

titre de facteurs aggravants, la grande expérience de l’intimée et la [ sic ] fait qu’elle détient le statut de dirigeant d’agence. […] [51] Bref, l’intimée croit qu’elle peut faire tout ce qu’elle veut au détriment du public et de ses obligations déontologies. [52] Compte tenu de ce qui précède, nous croyons que la sanction suggérée par la

partie plaignante est juste et raisonnable dans sa globalité. [53] À nos yeux, elle assure la protection du public parce qu’elle est dissuasive pour l’Intimée et exemplaire pour les pairs de cette dernière. [27] [ 49 ] Pour ce qu’il est du chef 5, la preuve établit clairement que le geste tombe directement dans la catégorie de choses qui est décrite

par le juge de la Cour du Québec et de la Cour d’appel dans Tan. Ainsi, l’interférence dans les démarches auprès du syndic constitue uneinfraction dont la peine doit normalement être consécutive à la peine sur l’infraction sur laquelle le syndic procède.

Manifestement,donc, l’effet consécutif s’applique pour cette infraction qui a lieu d’ailleurs dans une nouvelle phase factuelle, celle où l’appelante estrevenue à la charge pour recommencer à négocier avec sa cliente. [50] Pour ce qui est des chefs 1 et 3, il y a des faits connexes dans le sens que le faux était fait pour faciliter l’achat dans le cadre d’unconflit d’intérêts. C’était en quelque sorte la suite du premier chef, ayant une relation de proximité avec lui. Mais la victime estnouvelle : le créancier, qui serait intervenu dans la transaction n’eût été la non-éligibilité de l’appelante pour le prêt.

Le fait de fabriquerun faux, en gonflant le prix de vente, est une infraction d’un tel sérieux que la nature consécutive de la sanction est méritée, aux yeux duComité, pour les fins de la protection du public, la dissuasion et l’exemplarité. Donc le principe de la globalité semble avoir pesé dans labalance pour le Comité et sa décision appartient aux solutions justes possibles dans un tel cas. [51] Il n’y a donc pas lieu pour le Tribunal d’intervenir. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL REJETTE l’appel de l’Appelante.

CONFIRME la décision sur culpabilité et sanction rendue par l’Intimé, y compris les modalités de la décision portant sur les dépens etfrais; AVEC frais de justice en faveur de l’intimé et du mis en cause, dans le cas de ce dernier, les frais étant au montant de 117,81 $, et ce, dela confection du dossier conjoint. __________________________________ David L. Cameron, J.C.Q.

Me Marie-Christine LeboeufDuplessis, Robillard, avocatsProcureure de l’appelante Me Maryse AliBlouin, avocatsProcureure de l’intimé Date d’audience : 15 avril 2019 [7] Association des courtiers et agents immobiliers du Québec c Tremblay, (QC OACIQ) (« Tremblay »)