2018 QCCA 517, 2018 QCCA 517

Guertin c. Parent 2018 QCCA 517 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-026122-168 (550-22-015905-142) DATE : 4 avril 2018 CORAM : LES HONORABLES GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. CLAUDINE ROY, J.C.A. PIERRE GUERTIN APPELANT – défendeur/demandeur reconventionnel c.

MARTINE PARENT RICHARD RATTÉ INTIMÉS – demandeurs/défendeurs reconventionnels ARRÊT [ 1 ] L’appelant se pourvoit contre un jugement rendu le 4 mai 2016 par la Cour du Québec, district de Gatineau (l’honorable Patsy Bouthillette), lequel accueille la requête introductive d’instance amendée des intimés et rejette la demande reconventionnelle de l’appelant. [ 2 ] Pour les motifs de la juge Roy, auxquels souscrit la juge Marcotte, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l’appel en partie; [ 4 ] INFIRME en

partie le jugement de première instance et procédant à rendre le jugement qui aurait dû être rendu : [ 5 ] REJETTE la demande introductive d’instance amendée; [ 6 ] REJETTE la demande reconventionnelle; [ 7 ] LE TOUT avec frais de justice. [ 8 ] Pour d’autres motifs, le juge Schrager aurait rejeté l’appel avec les frais de justice. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. CLAUDINE ROY, J.C.A. Me Jean J. Laflamme Pour l’appelant Me Jean-Charles Phillips MANTHA PHILLIPS Pour les intimés Date d’audience : 20 novembre 2017

MOTIFS DU JUGE SCHRAGER [ 9 ] L’appelant se pourvoit contre un jugement rendu le 4 mai 2016 par la Cour du Québec, district de Gatineau (l’honorable Patsy Bouthillette), lequel accueille la requête introductive d’instance amendée des intimés et rejette la demande reconventionnelle de l’appelant [1] . [ 10 ] L’appelant a été poursuivi par les intimés puisqu’il n’a pas honoré sa promesse d’achat visant la maison des intimés.

Il soumet à cette Cour qu’il était en droit de ne pas respecter cette promesse d’achat en raison d’un règlement municipal de protection contre les glissements de terrain qui limite les constructions qu’il peut entreprendre, ce qui constituerait une charge non dénoncée, et que cette non- dénonciation constituerait un dol.

LES FAITS [ 11 ] Au moment des faits, Martine Parent et Richard Ratté (les « intimés ») sont propriétaires de l’immeuble sis au 37, rue A, à Gatineau (l’« immeuble »). [ 12 ] Le 7 mars 2013, Pierre Guertin (l’« appelant ») contracte avec les intimés une promesse d’achat de l’immeuble au prix de 1 300 000 $.

Le contrat de promesse d’achat prévoit la signature de l’acte de vente notarié le 25 juin 2013. [ 13 ] Le 8 mars 2013, le lendemain, l’appelant accepte une contre-proposition augmentant le prix de la vente à 1 325 000 $. [ 14 ] À la fin de juin 2013, l’appelant refuse de signer l’acte de vente devant notaire, contrairement à ce qui est prévu dans la promesse d’achat. [ 15 ] Le 12 juillet 2013, il fait parvenir aux intimés une lettre expliquant son refus de procéder à l’achat et les mettant en demeure de lui payer la somme de 10 700 $ en dédommagement pour les inconvénients.

Il explique avoir été mis au courant de « faits troublants » relatifs à l’emplacement de la maison et de la piscine, à savoir que toutes deux seraient à l’intérieur d’une zone à risque élevé de mouvement de masse et que l’exercice des droits de propriété de l’immeuble est limité par le Règlement municipal 511-7-2012 (le « règlement municipal ») [2] de la Ville de Gatineau (la « Ville »). [ 16 ] Il faut souligner que l’inspecteur de la propriété mandaté par l’appelant ne fait aucune mention de la condition du site.

Par contre, l’acte d’acquisition du terrain signé par les intimés en juillet 2004 réfère aux études géotechniques de stabilité des pentes effectuées par la compagnie Fondex en 1999, intitulées « Protection des berges et analyse de stabilité » et « Évaluation stabilité des pentes, secteur Nord du boulevard St-Joseph », qui prévoient que toute construction sur la

partie du terrain y désignée devra être précédée par un rapport d’ingénierie. JUGEMENT PORTÉ EN APPEL [ 17 ] La juge de première instance révise d’abord les faits tout en évaluant la force probante de la preuve et la crédibilité des témoins. Elle relève de nombreux indices indiquant que l’appelant prenait avantage pour se sortir d’une transaction qu’il ne voulait plus.

À cet effet, la juge souligne le long délai qu’il prend avant d’avertir les intimés du problème que lui cause le zonage, le fait qu’il demeure fermé aux explications des intimés et le témoignage de la courtière immobilière selon lequel l’appelant aurait confié au notaire ne pas vouloir acheter l’immeuble pour d’autres raisons. Elle écarte d’ailleurs rapidement trois motifs [3] mis de l’avant par l’appelant pour justifier son refus d’acheter, concluant que ces motifs ne sont que des prétextes sans fondement puisqu’ils étaient connus avant la signature de la promesse.

Elle ne s’intéresse alors qu’à la réglementation municipale mise en relief par l’appelant. [ 18 ] La juge conclut que le fait d’apprendre l’existence de la réglementation municipale a été à l’origine du refus de l’appelant de procéder à l’achat, mais celui-ci n’a pas démontré que cette réglementation lui causait un préjudice réel et raisonnablement suffisant pour ce faire.

Elle estime que les explications de la Ville, à savoir que les contraintes réglementaires ne s’appliquent qu’aux constructions futures, et les expertises de la compagnie Fondex, selon lesquelles la construction de la piscine est suffisamment stable pour résister aux glissements de terrain, étaient suffisantes pour calmer la crainte de l’appelant. En fait, selon la preuve administrée, la juge conclut en l’absence d’un danger objectif.

Elle conclut donc que l’appelant n’était pas justifié de refuser l’achat même après avoir appris l’existence du règlement municipal en question. [ 19 ] Relativement aux allégations de dol, la juge conclut que l’argument doit échouer, puisque l’appelant n’a pas pu démontrer la présence des éléments du dol, dont l’intention des intimés de le tromper. [ 20 ] En ce qui concerne les dommages, la juge octroie 50 000 $, qui représente la différence entre le prix convenu avec l’appelant et le prix de vente à des tiers, ainsi que 12 545,67 $ de frais accessoires, pour un total de 62 545,67 $ que l’appelant est condamné à payer aux intimés.

DISCUSSION [ 21 ] Je propose de rejeter l’appel. L’appelant tente de refaire le procès de première instance sans démontrer en quoi la juge a erré sur les questions déterminantes. Il est vrai que les conclusions de la juge sur la crédibilité de l’appelant, notamment son observation selon laquelle ce dernier tente de trouver des « prétextes » pour se libérer de sa promesse, peuvent être considérées comme douteuses.

La preuve indique suffisamment d’indices que l’appelant avait l’intention de signer l’acte de vente jusqu’au moment où il a reçu le nouveau certificat de localisation révélant l’existence du nouveau règlement municipal. Cependant, même s’il fallait les considérer comme erronées, ces conclusions de la juge ne sont pas déterminantes. Je m’explique. [ 22 ] L’appelant n’a pas démontré les conséquences concrètes du règlement sur ce qu’il projetait faire de l’immeuble. Il n’a pas démontré la mauvaise foi des intimés. Il n’a pas non plus démontré que l’immeuble était vicié. Vu la situation du lot sur une pente au

bord d’une rivière, la question de mouvement du sol n’a pas pu être une surprise pour l’appelant, un initié en matière immobilière qui témoigne avoir fait 25 transactions et être propriétaire de 102 logements à revenus. Surtout, il a confirmé pendant son témoignage qu’il ne craignait pas d’habiter la maison; c’était la valeur de revente de la maison qui le préoccupait (sans qu’il y ait de preuve de cette valeur autre que le prix qu’il a convenu de payer et celui payé par des acheteurs subséquents). [ 23 ] L’appelant a plaidé à l’audience que le règlement est un élément inconnu qui a vicié son consentement.

À mon avis, le fait que la demeure soit sur une pente attenante à un cours d’eau était un indice assez important pour inciter l’acheteur, qui doit agir en acheteur prudent et diligent, à vérifier l’existence d’un risque particulier comme le glissement de terrain. D’ailleurs, l’acte d’acquisition des intimés y fait référence et était en possession de l’avocat de l’appelant tout comme le certificat de localisation d’avril 2004 qui indique une « limite de construction » jusqu’à l’arrière de la maison.

Si l’acheteur signe la promesse d’achat sans faire les vérifications nécessaires ou ne donne pas instructions à son inspecteur de faire des vérifications qui s’imposent, ou même sans indiquer aux parties venderesses que l’absence de risque de glissement de terrain est une condition essentielle à la vente (1400 C.c.Q. ), il commet alors une erreur inexcusable.

Son vice de consentement ne peut donc pas le libérer de sa promesse d’achat. [ 24 ] Par ailleurs, dans son mémoire, l’appelant soutient que la réglementation municipale constitue une « charge » et une « limitation de droit public » qui justifient son refus de procéder à l’achat. L’appelant invoque alors l’

article 1725 C.c.Q. qui prévoit que « [l]e vendeur d’un immeuble se porte garant envers l’acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété ». Cependant, cet

article s’applique aux violations des limitations de droit public, alors que la preuve indique que l’immeuble ne violait pas le règlement municipal au moment des faits. La maison ainsi que le patio ont été érigés avant son adoption. En conséquence, il y a plutôt lieu de se tourner vers l’article 10.3 de la promesse d’achat qui prévoit que l’immeuble sera vendu libre de toutes charges : 10.3 DOCUMENTS DE PROPRIÉTÉ – Le VENDEUR fournira à l’ACHETEUR un bon

titre de propriété. L’IMMEUBLE sera vendu libre de tous droits réels et autres charges , sauf les servitudes usuelles et apparentes d’utilité publique . Le VENDEUR se porte garant envers l’ACHETEUR de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent l’IMMEUBLE et qui échappent au droit commun de la propriété. [Soulignements ajoutés] [ 25 ] Le règlement municipal constitue une charge puisqu’il impose des restrictions à la jouissance et à la disposition de la propriété. Notre Cour explique, dans Sidcan inc. c. Lee , relativement à un immeuble soumis à la

Loi sur les biens culturels [4] , qu’une « charge non apparente » peut résulter des limites prévues par des mesures de protection patrimoniales ou par le zonage [5] . En l’espèce, le règlement municipal limite les droits de propriété en prévoyant des zones de construction interdite ou limitée, ou encore en exigeant des expertises, des permis et une façon particulière de construire. En somme, puisque le règlement municipal constitue une charge non apparente, il y avait lieu de le divulguer à l’appelant. Les intimés ne l’ont pas fait; selon la juge, ils l’ignoraient.

Cependant, l’appelant devait également démontrer qu’il aurait subi un préjudice par une violation du règlement justifiant de le libérer de sa promesse. [ 26 ] La juge n’a pas commis d’erreur en concluant que l’existence du règlement municipal ne suffisait pas pour libérer l’appelant de sa promesse d’achat, parce que celui-ci n’a pas démontré que le règlement affectait significativement l’usage projeté de l’immeuble. Aucune preuve à cet effet n’a été présentée « à l’exception de généralité et de possibilités, quant à la construction future plus difficile » [6] .

Or, pour sanctionner l’omission de divulguer l’existence du règlement, l’appelant devait y rattacher des conséquences réelles [7] . Quels sont les risques pour la solidité de l’immeuble d’un glissement de terrain? Aucune preuve objective n’a été administrée. Les allégations générales de l’appelant n’ont pas convaincu la juge de première instance et l’appelant ne me convainc pas que la juge aurait manifestement erré dans son évaluation de la force probante de son témoignage.

En conséquence, ce moyen d’appel doit échouer. [ 27 ] Le nouveau certificat de localisation indique que le bâtiment se situe dans la zone où la construction est permise, dont seule une petite

partie est dans la zone soumise à des contraintes de construction visant à prévenir les glissements de terrain. Une fois mis au courant du refus de signer de l’appelant, les intimés demandent l’opinion d’un ingénieur qui révise les études antérieures en fonction du nouveau règlement et conclut « que la résidence respecte les limites de construction et donc, est située dans une zone sécuritaire du point de vue de la stabilité des pentes ».

Selon la preuve, il n’y a aucune violation du règlement. [ 28 ] La piscine, quant à elle, est dans la zone à risque de glissement de terrain, mais toujours au-dessus de la limite de la zone à risque élevé de mouvements de masse. Les expertises de la compagnie Fondex faites en 2004, à la demande des intimés, soutiennent la conclusion de la juge selon laquelle l’immeuble est stable et sécuritaire. En effet, la construction a été effectuée selon les règles de l’art. Le but du règlement municipal était d’obliger les gens à respecter ses règles de l’art.

Encore, aucune violation du règlement n’a été prouvée; au contraire, ses dispositions ont été respectées par la méthode de construction de la piscine. [ 29 ] Quant au terrain en bas de la côte, sur le bord de la rivière, sur lequel aucune structure n’est érigée, l’appelant ne soulève pas de plainte comme telle à son égard.

Tel que mentionné, aucune preuve spécifique ou objective quant à un risque de glissement n’a été présentée au procès. [ 30 ] Dans son témoignage, le représentant de la Ville expliquait que la raison d’être du règlement était de garder la zone sous surveillance et d’assurer que des études géotechniques soient faites avant que des travaux soient entrepris sur le terrain.

En effet, de telles études ont été entreprises en 2004 par Fondex concernant la maison projetée et avant la construction de la piscine, et avant même l’adoption du règlement par la Ville. [ 31 ] L’appelant prétend que l’immeuble n’est pas assurable, mais la preuve est lacunaire. Il a déposé en preuve un texte provenant d’une police d’assurance qui l’exclurait de la couverture des dommages qui pourraient survenir à la suite d’un glissement de terrain. La compagnie d’assurance n’est pas identifiée. Le document lui a été expédié par son courtier qui n’a pas témoigné.

Ceci ne constitue pas une preuve probante de l’impossibilité d’assurer l’immeuble. [ 32 ] Vu l’état du dossier, notamment l’absence de preuve soutenant que la réglementation municipale aurait été enfreinte ou qu’elle aurait affecté l’usage ou la jouissance de la propriété, il n’y a aucune erreur révisable dans la conclusion de la juge de ne pas libérer l’appelant de ses obligations découlant de la promesse d’achat. Il est inapproprié pour un tribunal de présumer ou spéculer sur l’existence

de problèmes potentiels sans une preuve adéquate de risques qui pourraient affecter la résidence ou le terrain. La simple existence du règlement ne constitue pas une telle preuve. [ 33 ] Les dommages accordés représentent la différence entre le prix convenu par les parties dans la promesse d’achat et le prix obtenu ultimement par les intimés (50 000 $). Sont ajoutées à cela les dépenses encourues par les intimés en prévision de la transaction avec l’appelant qui a achoppé (12 545,67 $).

L’appelant ne me convainc pas d’une erreur dans l’évaluation des dommages en première instance. [ 34 ] Pour ces motifs, je propose le rejet de l’appel avec les frais de justice. MARK SCHRAGER, J.C.A.

MOTIFS DE LA JUGE ROY [ 35 ] Contrairement à mon collègue le juge Schrager, je suis d’avis que l’appelant avait un motif valable pour refuser d’honorer sa promesse d’achat d’un immeuble. [ 36 ] Quelques jours avant la date prévue pour passer titre, l’appelant apprend, en recevant un certificat de localisation récent, que l’immeuble de 1,3 M$ qu’il envisage d’acheter se situe, en partie, dans une zone de contraintes relatives aux glissements de terrain et dans une zone à risque élevé de mouvements de masse.

Je suis d’avis que les vendeurs ont failli à leur obligation d’informer adéquatement l’appelant et qu’ils ont ainsi vicié son consentement. [ 37 ] La juge de première instance a commis des erreurs manifestes et déterminantes dans l’établissement de la chronologie des faits et a omis de tenir compte de faits importants mis en preuve. Ces erreurs ont mené à une mauvaise appréciation de la situation et à une mauvaise application des principes de droit. *** [ 38 ] L’immeuble que l’appelant envisage d’acheter se trouve dans un développement immobilier construit entre 1999 et 2004.

En mars 2013, lors de la visite des lieux, l’appelant est à même de constater que le terrain se termine en pente et donne sur la rivière. Il s’informe auprès de son courtier concernant le niveau d’eau. Ni l’appelant ni le courtier Breton ne sont très précis sur le contenu de cet échange, mais l’appelant reconnaît qu’à ce moment le niveau d’eau de la rivière ne constitue pas réellement une préoccupation pour lui [8] . [ 39 ] Les intimés remettent à l’appelant le formulaire de déclaration du vendeur.

Ils y déclarent que l’immeuble n’a pas fait l’objet de limitations de droit public échappant au droit commun (ex. : zone inondable, règlements municipaux de zonage et de lotissement,

Loi sur les biens culturels [9] ,

Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles [10] ,

Loi sur la protection de l’environnement [11] et leurs règlements ) et qu’à leur connaissance, il n’y a pas eu de problèmes reliés au sol tels que glissement, affaissement, mouvement de terrain ou instabilité de sol affectant l’immeuble ni de travaux au sol [12] . [ 40 ] L’offre d’achat contient certaines obligations pour le vendeur, notamment celle de vendre un immeuble sans charge et de fournir un certificat de localisation [13] : 10.3 DOCUMENTS DE PROPRIÉTÉ – Le VENDEUR fournira à l’ACHETEUR un bon

titre de propriété. L’IMMEUBLE sera vendu libre de tous droits réels et autres charges, sauf les servitudes usuelles et apparentes d’utilité publique. Le VENDEUR se porte garant envers l’ACHETEUR de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent l’IMMEUBLE et qui échappent au droit commun de la propriété.

Le VENDEUR fournira à l’ACHETEUR son acte d’acquisition ainsi qu’un certificat de localisation décrivant l’état actuel de l’IMMEUBLE et, le cas échéant, reflétant toute rénovation cadastrale, tout nouveau certificat étant à la charge de l’ACHETEUR s’il ne révèle aucune modification par rapport au certificat précédent. […]. [ 41 ] Certains documents sont transmis à l’appelant et à son notaire en vue de procéder à la vente [14] , notamment l’acte d’achat de la propriété par les intimés en 2004 [15] et un certificat de localisation datant de 2004 [16] . [ 42 ] L’article 9 de l’acte d’achat de 2004 mentionne l’existence d’une étude géotechnique réalisée en 1999, mais celle-ci n’est pas remise à l’appelant et n’est pas déposée en preuve [17] : 9.

L’acquéreur s’engage à respecter les recommandations du rapport d’étude géotechnique numéro H-F297G « Évaluation stabilité des pentes, secteur Nord du boulevard St-Joseph » daté de Janvier 1999 et du rapport d’étude géotechnique numéro H-F366G « Protection des berges et analyse de stabilité » daté de mai 1999, le tout préparé par Fondex Outaouais. Toute construction devra être en conformité avec les recommandations et les restrictions desdits rapports.

Copie desdits rapports peuvent être consultés sur demande au bureau du vendeur. [ 43 ] La preuve ne révèle pas si l’appelant a pris connaissance de cette disposition, mais, en soi, elle ne paraît pas suffisante pour l’alerter. Il appert d’un témoignage entendu au procès que le rapport a été confectionné à la suite de glissements de terrain et que le constructeur a procédé à des travaux pour solidifier le sol [18] :

R Oui, Brigil, pour bâtir, développer, faire un projet domiciliaire. Par contre, il y avait certaines exigences. Les nouveaux règlements n’existaient pas, c’était surtout de la géotechnique pure et simple, l’avis d’un ingénieur comme tel. Il y avait des glissements de terrain qui étaient dus surtout à l’érosion de la rivière. Avec le temps, il y a… on a des photos qui montrent des escarpements d’une… peut-être quasi-vertical pour dix (10) à vingt pieds (20’) puis il y avait des décrochages.

C’était un phénomène naturel qui se produisait et puis le mandat de Fondex a été d’établir peut-être la… la marge sécuritaire où placer les bâtiments et puis faire les aménagements de la berge pour… c’est peut-être plus en relations publiques, pour s’assurer qu’il n’y ait pas d’autres glissements qui pourraient venir mettre en cause (inaudible) des bâtiments. [ 44 ] Quant au certificat de localisation de 2004, il mentionne expressément que « [l]a propriété n’est pas située à l’intérieur d’une zone de protection, d’une bande de protection, d’une zone d’inondation ou d’une zone à risque établie par le règlement municipal de zonage » [19] . [ 45 ] Lorsque les vendeurs ont fait construire leur maison et leur piscine en 2004, ils ont dû obtenir des rapports d’expertise géotechnique [20] , pourtant, ils ne communiquent pas ces rapports à l’appelant [21] .

La preuve révèle qu’ils ont tout simplement oublié de communiquer ces documents, sans mauvaise intention. Les rapports avaient pour but de vérifier si la construction de la maison et de la piscine respectaient les recommandations contenues à l’expertise de 1999 mentionné dans leur acte d’achat [22] . Pourtant, plusieurs passages de ces expertises auraient pu alerter l’appelant à la condition particulière du sol, dont un qui mentionne que des inspections régulières des pentes devraient être effectuées [23] : Toute modification à la topographie du secteur peut avoir des répercussions sur la stabilité du terrain.

Pour cette raison, il est recommandé que des inspections régulières des pentes soient effectuées. Si des signes d’érosion, de décrochage ou de glissement étaient observés, Fondex Outaouais devra en être avisé le plus rapidement possible afin d’en évaluer les répercussions et de soumettre des mesures correctives si jugées nécessaires. [ 46 ] Quelques jours seulement avant la date prévue pour la transaction, au moment de signer un acte de prêt hypothécaire, l’appelant prend connaissance du nouveau certificat de localisation, préparé en mai 2013 [24] .

Ce certificat est sensiblement différent de celui que les vendeurs lui avaient présenté au moment de l’offre d’achat.

Alors que le certificat de 2004 mentionnait que la propriété « n’était pas située à l’intérieur d’une zone de protection, d’une bande de protection, d’une zone d’inondation ou d’une zone à risque établie par le règlement municipal de zonage », celui de 2013 indique plutôt que l’immeuble se trouve partiellement dans une zone de contraintes relatives aux glissements de terrain et partiellement dans une zone à risque élevé de mouvement de masse [25] : ZONE OU BANDE DE PROTECTION ZONE D’INONDATION – ZONE À RISQUE Le présent bien-fonds est partiellement situé à l’intérieur d’une zone de contraintes relatives aux glissements de terrain établie par le règlement de contrôle intérimaire #511-7-2012.

Il est aussi partiellement situé à l’intérieur d’une zone à risque élevé de mouvement de masse, d’une zone à risque d’inondation faible (récurrence 20-100 ans) et d’une zone à risque d’inondation élevé (0-20 ans) établies par le règlement actuel de zonage #502-2005. Les limites approximatives de ces zones sont montrées sur le plan ci-joint [ 47 ] Les différences résultent de l’adoption par la Ville de Gatineau ( la Ville ) en juillet 2012 d’un règlement de contrôle intérimaire [26] à la suite de la réalisation d’une nouvelle cartographie des zones de contraintes relatives aux glissements de terrain.

D’ailleurs, ce n’est pas la première fois que ce règlement de la Ville donne lieu à un litige [27] . [ 48 ] La juge de première instance, après analyse de la preuve, conclut que l’appelant tente de sortir d’une transaction dont il ne veut plus [28] . Il s’agit d’une erreur de fait manifeste et déterminante. Au contraire, la preuve démontre que l’appelant s’empresse, en mars, de remplir les deux conditions de l’offre d’achat : l’inspection [29] et le financement [30] . Fin avril, il communique avec son courtier pour décider de la date d’occupation [31] .

Il passe souvent devant la maison et discute avec les vendeurs [32] . Le 19 juin, il change ses adresses de facturation pour le gaz, le téléphone et l’électricité [33] . La date d’occupation est prévue pour le 26 juin. Ce n’est que le 22 juin environ, soit trois jours avant la date prévue pour signer l’acte d’achat, que l’appelant voit le nouveau certificat de localisation [34] . Jusqu’à ce moment, il voulait toujours acheter.

D’ailleurs, les vendeurs eux-mêmes, qui ont mandaté la confection du nouveau certificat de localisation, n’en ont pris connaissance qu’à la fin juin [35] . [ 49 ] Dans les jours qui suivent, l’appelant se présente à la Ville pour comprendre la signification de ce nouveau certificat. La représentante de la Ville lui envoie le schéma des zones à risque et le dirige vers le site internet pour plus d’informations [36] . [ 50 ] L’appelant est inquiet.

Le rapport d’inspection obtenu en mars mentionnait la présence de quelques fissures à la maison, mais l’appelant ne s’en inquiétait pas jusqu’alors, elles semblaient de peu d’importance. Il contacte une firme pour savoir comment s’assurer que la maison ne s’affaisse pas. On lui indique que pieuter reviendrait à 150 000 $ [37] . La preuve postérieure révèlera que la solidité de l’immeuble n’est pas en danger. [ 51 ] Puis, l’appelant contacte son assureur et le Bureau d’assurance du Canada.

La police d’assurance-type déposée en preuve indique que les dommages causés par inondation, par le gonflement de la nappe phréatique ou par les mouvements de sol sont exclus de la couverture d’assurance dans ce document-type [38] . L’appelant tente alors de vérifier l’assurabilité auprès des intimés : le vendeur ignore s’il est assuré pour les glissements de terrain et inondation [39] . [ 52 ] C’est en raison des nouvelles mentions au certificat de localisation que l’appelant décide de ne plus acheter. Il s’est fié au certificat de 2004 et à la déclaration du vendeur. Or, la situation est tout autre.

Combinant les informations sur l’érosion, les zones à risque et la présence d’argile, l’appelant estime que son consentement a été vicié par l’erreur et que s’il avait eu l’information, il n’aurait pas fait d’offre [40] : R Parce que la maison est encore située sur un terrain d’argile et est dans une zone rouge. Avoir su ça, moi, la première journée,

j’aurais su que c’était une zone rouge, jamais j’aurais mis une offre d’achat sur l’immeuble. Pourquoi je dépenserais 1.3M sur une possibilité que le terrain s’affaisse ou… non. Et puis l’autre chose que j’ai remarquée dans les rapports de Fondex, c’est marqué partout : « Une inspection est recommandée durant les travaux de construction afin de… » non, il dit qu’il devrait faire une vérification régulièrement. […] R […] ils m’ont pas envoyé de lettre comme quoi qu’ils avaient fait des recommandations ou qu’ils avaient été vérifiés aux deux (2) ans, aux trois (3) ans, au six (6) mois.

J’ai rien reçu de ça. […] R Le fait que… la seule chose que je reviens, moi, c’est le fait de ne pas savoir que cette maison est située dans une zone de haut glissement de terrain. Si j’avais su ça initialement, jamais j’aurais fait une offre. [ 53 ] Dans les jours qui suivent, les vendeurs tentent en vain de le rassurer. Ils complètent eux-mêmes des démarches tendant à démontrer que la maison est sécuritaire.

Mais ce qui inquiète l’appelant, c’est l’instabilité possible du sol. [ 54 ] D’ailleurs, la piscine est située dans la zone de glissement de terrain et tous travaux de réfection ou rénovation futurs nécessiteraient une expertise géotechnique. [ 55 ] La communication de ces expertises ne rassure pas l’appelant : il y lit que des inspections régulières devaient être complétées et ignore si ces recommandations ont été suivies [41] . Une lettre de la Ville ne le convainc pas non plus [42] .

La preuve fait état également d’une lettre d’un expert qui aurait donné un avis sur la stabilité du terrain le 27 juin 2013 [43] .

L’auteur de cette lettre n’a pas témoigné; en fait, elle n’a jamais formellement été admise en preuve, simplement « remise » à la juge qui n’a jamais statué sur l’objection à son dépôt en raison de l’absence de l’auteur [44] . [ 56 ] Le 4 juillet, l’appelant écrit à son courtier pour dire qu’il n’achètera pas [45] . [ 57 ] L’immeuble sera finalement vendu à un autre acheteur; cette fois la promesse d’achat et la déclaration du vendeur informent l’acheteur adéquatement [46] . [ 58 ] De la trame factuelle, je ne peux que conclure qu’il n’est pas question ici de se sortir d’une transaction dont l’appelant ne veut plus.

Il ne veut simplement pas prendre le risque d’acheter un immeuble avec un sol sujet à des mouvements de masse ou des glissements de terrain. *** [ 59 ] La question qui se pose ici est celle de savoir si un promettant-acheteur peut, dans ces circonstances, refuser d’honorer sa promesse d’achat. [ 60 ] Le consentement doit être libre et éclairé. Il peut être vicié par l’erreur ( art. 1399 C.c.Q .). L’erreur doit porter sur la nature du contrat, l’objet de la prestation ou sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement ( art. 1400 C.c.Q. ).

La solidité du terrain où un immeuble se situe est un élément essentiel du consentement d’un acheteur. Comme l’appelant en a témoigné, s’il avait su que le terrain est situé dans une zone à risque élevé de mouvement de masse, il n’aurait pas fait d’offre. Il ne s’agit pas d’une situation qu’il pouvait soupçonner. Je ne crois pas que la seule présence d’une pente et d’une rivière suffisent pour conclure à risques de glissements de terrain et de mouvements de masse.

L’indication d’une limite de construction sur le schéma contenu au certificat de localisation de 2004 n’est pas non plus suffisante pour inférer que le terrain est situé dans une zone de glissement de terrain ou de mouvement de masse, d’autant plus que le texte du certificat mentionne expressément ne pas l’être. D’ailleurs, la preuve démontre que d’autres propriétés avoisinantes ne se situent pas dans une telle zone. [ 61 ] Un vendeur doit donner à un acheteur les informations nécessaires pour que ce dernier puisse décider si le bien est conforme à ses attentes [47] .

Ici, les intimés ont non seulement manqué à ce devoir.

Ils ont : • erronément indiqué à la déclaration du vendeur que l’immeuble n’avait pas fait l’objet de limitations de droit public échappant au droit commun; • fourni un certificat de localisation de 2004 qui indiquait que l’immeuble n’était pas situé à l’intérieur d’une zone de protection, d’une bande de protection, d’une zone d’inondation ou d’une zone à risque établie par le règlement municipal de zonage; • omis de révéler l’existence du règlement municipal et de communiquer deux expertises réalisées en 2004. [ 62 ] Par ailleurs, la preuve ne révèle pas ici de dol.

Les vendeurs ont, de bonne foi, oublié l’existence des deux expertises de 2004 et ont eux-mêmes pris connaissance de la situation avec le nouveau certificat de localisation, dans les jours précédant la vente. [ 63 ] Comme le décide la juge de première instance, les charges de droit public limitant le droit de propriété doivent être dénoncées par le vendeur. Le règlement municipal constitue une charge puisqu’il impose des restrictions à la jouissance et à la disposition de la propriété.

L’ignorance des vendeurs ne peut être invoquée pour les libérer de cette obligation [48] . [ 64 ] La juge de première instance estime cependant que l’appelant n’a pas fait la preuve d’un préjudice [49] , appuyant son raisonnement sur l’arrêt de notre Cour dans Sidcan inc. c. Lee [50] . La situation factuelle de cette affaire diffère de celle présente ici. Le vendeur avait omis de divulguer qu’une propriété était située dans une aire de protection visée par la

Loi sur les biens culturels . Une lecture du jugement de première instance [51] démontre pourquoi le juge a considéré que l’acheteur n’invoquait cette charge qu’à

titre de prétexte. En fait, les limitations apportées par la loi s’avéraient moins contraignantes que celles contenues à la déclaration de copropriété

qui, pourtant, ne posaient pas problème au promettant-acheteur.

La Cour d’appel conclut que « […] [b]ien qu’en principe l’inclusion dans une aire de protection constitue une charge qui doit être dénoncée, il appert, dans les circonstances particulières de la présente affaire, que l’omission de dénoncer n’a eu aucun effet sur les droits de l’intimé et s’apparentait, bien davantage, à un échappatoire contractuel » [52] et qu’ « […] [il] n’a[vait] pas démontré qu’il risquait de subir quelque préjudice du fait de l’existence de l’avis relatif à l’aide de protection […] » [53] . [ 65 ] Ici, le risque de glissement de terrain et de mouvement de masse et les contraintes imposées par le règlement municipal me semblent suffisants pour refuser de passer titre.

Contrairement au juge Schrager, je suis d’avis que l’appelant n’a pas à démontrer que la fragilité du sol affecte actuellement la solidité de l’immeuble. L’appelant entendait acheter la maison et le terrain. Même si le risque ne concerne pas l’endroit où la maison est construite, il vise l’arrière du terrain. La défectuosité peut n’être que prévisible [54] .

Comme le souligne les auteurs Jobin et Cumyn, « la jurisprudence tend à accueillir plus favorablement, sur le fondement de l’erreur, le recours en nullité de la promesse que celui de la vente définitive, reconnaissant ainsi que la découverte de certains faits à cette étape peut justifier la nullité de la promesse [..] » [55] .

C’est précisément pour ce genre de situation que l’acheteur exige un certificat de localisation à jour avant de passer titre. *** [ 66 ] L’erreur donne ouverture à la nullité du contrat, mais, en l’absence de dol, elle ne donne pas droit à des dommages-intérêts ( art. 1407 C.c.Q. ). *** [ 67 ] Pour ces motifs, j’accueillerais l’appel en partie, infirmerais en

partie le jugement de première instance et procédant à rendre le jugement qui aurait dû être rendu : je rejetterais la demande introductive d’instance amendée et rejetterais la demande reconventionnelle, le tout avec frais de justice. CLAUDINE ROY, J.C.A.