2015 QCCQ 9573, 2015 QCCQ 9573

Beaulac c. Leblanc 2015 QCCQ 9573 JD2786 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-030035-126 DATE : 3 août 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PIERRE BEAULAC ET DIANE GUÉRIN Demandeurs c. CÉLINE LEBLANC ET MICHEL VIENS Défendeurs et ISABELLE GAGNON ET HABITATION CLASSIQUE 2000 INC.

Appelées ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Pierre Beaulac et Diane Guérin (" Beaulac-Guérin ") [1] réclament à Céline Leblanc et Michel Viens (" Leblanc-Viens ") la somme de 3 705,72$ : ils prétendent que l'unité de copropriété achetée de ces derniers en 2009 est affectée de vices cachés. L'installation de la cheminée n'est pas conforme aux normes en vigueur au moment de la construction, ils ont dû cesser de l'utiliser à compter du 4 octobre 2011 et refaire l'installation.

[ 2 ] En défense, Leblanc-Viens plaident qu'ils n'ont jamais reçu d'avis d'une autorité compétente indiquant que cette installation n'était pas conforme aux lois et règlements en vigueur.

Ils s'ajoutent que Beaulac-Guérin n'ont pas fait inspecter l'immeuble par un inspecteur en bâtiment ni par un spécialiste de foyer et cheminée lors de leur achat. [ 3 ] Ils ajoutent que Beaulac-Guérin n'ont pas dénoncé les vices allégués conformément à la Loi, ils n'ont jamais été informés des coûts des travaux avant qu'ils ne soient exécutés. [ 4 ] Sans préjudice à leur défense, Leblanc-Viens appellent en garantie Isabelle Gagnon (" Gagnon ") qui leur a vendu cette propriété en juillet 2005, pour qu'elle les tienne indemnes de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre eux dans le cadre de l'action principale. [ 5 ] Gagnon appelle en garantie à son tour le constructeur et vendeur Habitation Classique (2000) inc. [ 6 ] Bien que dûment convoquée au procès et appelée à l'extérieur de la salle d'audience, cette dernière n'est pas présente et la cause procède par défaut contre celle-ci.

Questions en litige [ 7 ] Les désordres allégués par Beaulac-Guérin constituent-ils un vice caché, au sens de l'

article 1726 du Code civil du Québec (" C.c.Q. ")? [ 8 ] Dans l'affirmative, à quelle indemnité ont-ils droit? [ 9 ] Les appels successifs de Gagnon puis de Habitation Classique (2000) inc. sont-ils bien fondés? Le contexte [ 10 ] Le 26 octobre 2009, Beaulac-Guérin achètent de Leblanc-Viens l'unité de copropriété située au […] à Boucherville; ceux-ci l'avaient achetée de Gagnon quelques années auparavant. [ 11 ] Cette unité de copropriété se trouve dans un projet domiciliaire construit par Habitation Classique (2000) inc., qui a vendu cette unité à Gagnon.

La copropriété est administrée par le Syndicat Jardins de Toulouse I (" le Syndicat "). [ 12 ] Par lettre datée du 4 octobre 2011, le Service de Sécurité Incendie (" le S.S.I.

") de l'agglomération de Longueuil avise Beaulac- Guérin qu'il a raison de croire que l'installation de la cheminée du foyer de leur unité de copropriété présente un risque de propagation potentielle advenant un incendie. [ 13 ] Pour des raisons de sécurité, le S.S.I. les enjoint de cesser d'utiliser immédiatement l'appareil de chauffage d'appoint jusqu'à ce qu'une entreprise qualifiée en ait vérifié l'installation. [ 14 ] Par la suite, le S.S.I. tient une session d'information à laquelle sont conviés les officiers et administrateurs du Syndicat.

Le S.S.I. confirme alors qu'il interdit l'utilisation des foyers des unités de la copropriété en raison de la configuration non conforme aux normes applicables et de l'étanchéité déficiente des conduits de fumée dans les cheminées. Il s'agirait donc d'un vice de construction. [ 15 ] Le Syndicat et les copropriétaires entreprennent des démarches pour faire inspecter les cheminées et les foyers et obtenir des soumissions pour réaliser les travaux correctifs.

C'est ainsi que l'ingénieur Daniel Olivier (" Olivier "), de l'Association des professionnels du chauffage (" APC ") inspecte le foyer et l'installation de la cheminée chez Beaulac-Guérin.

Il remet au Syndicat son rapport daté du 13 septembre 2011, dans lequel il confirme que certains aspects du foyer et de l'installation de la cheminée ne sont pas conformes aux règles de l'art. [ 16 ] Par lettre du 13 décembre 2011 transmise par courrier recommandé, Beaulac-Guérin dénoncent la situation à Leblanc-Viens et les informent qu'ils ont l'intention de faire effectuer les travaux correctifs et de leur en réclamer le coût et les frais d'experts, de même qu'une compensation pour les inconvénients.

Ils les invitent à agir avant que les travaux ne soient effectués. [ 17 ] Cette lettre leur est retournée parce que non réclamée. [ 18 ] En mars 2012, Maréno Construction complète les travaux correctifs recommandés par l'ingénieur Olivier.

Beaulac-Guérin paient 2 299,50$ pour ces travaux. [ 19 ] En avril, Olivier effectue une inspection des travaux et émet un certificat de conformité, ce qui coûte 258,74$ à Beaulac-Guérin. [ 20 ] Suite à cette inspection, le S.S.I. confirme à Beaulac-Guérin par lettre du 17 mai 2012 que l'interdiction d'utiliser le foyer est maintenant levée. [ 21 ] Le 12 juin 2012, Beaulac-Guérin réclament à Leblanc-Viens la somme de 3 705,72$ répartie ainsi : - Maréno Construction (travaux correctifs) : 2 299,50$ - Frais d'inspection et émission de certificat de conformité : 258,69$ - Permis de rénovation : 30,00$ - Frais de poste recommandée : 19,80$ - Conduit de ventilation : 97,73$

- Perte de jouissance du foyer entre le 4 octobre 2011 et le 17 mai 2012 et inconvénients : 1 000,00$ Total : 3 705,72$ Droit applicable [ 22 ] L'

article 1726 C.c.Q. impose au vendeur l'obligation de garantir à son acheteur la qualité du bien vendu : " Art. 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. " [ 23 ] Pour conclure à la mise en œuvre de cette garantie, le Tribunal considère quatre critères [2] : 1. Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien; l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou donné si haut prix, s'il avait connu ce vice; 2. Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente.

La bonne foi se présumant, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l'acheteur; 3. Le vice doit être caché ce qui suppose qu'il ne soit pas apparent, c'est-à-dire qu'il n'a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et qu'il n'ait pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; l'expertise de l'acheteur sert à évaluer si le vice est caché ou apparent; plus l'acheteur connaît le bien qu'il acquiert, plus le vice est susceptible d'être considéré comme apparent; 4.

Le vice doit être antérieur à la vente . [ 24 ] Le vendeur est responsable du vice caché qui affecte le bien vendu même s'il en ignorait l'existence. [ 25 ] La diminution de prix peut être évaluée en prenant comme base de calcul le coût des réparations nécessaires pour remédier aux vices, et ce coût peut être réduit selon les circonstances en fonction de la plus-value que les travaux apportent au bien compte tenu de son âge, puisque l'acheteur ne doit pas s'enrichir à l'occasion des réparations [3] . [ 26 ] L'acheteur qui constate que l'immeuble acheté est affecté de vices cachés doit le dénoncer par écrit à son acheteur dans un délai raisonnable selon l'

article 1739 C.c.Q. : " 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice.

" [ 27 ] Cette dénonciation vise à permettre au vendeur de faire ses propres constatations et de protéger ses droits dont notamment celui d'effectuer une contre-expertise ou une réparation à un prix moindre que celui exigé par l'acheteur. Il s'agit d'une condition de mise en œuvre de la garantie. Analyse et décision [ 28 ] Beaulac-Guérin produit le rapport d'expertise de l'ingénieur Olivier, dont le contenu n'est pas contesté par les défendeurs Leblanc-Viens, ni par l'appelée Gagnon.

Ceux-ci n'avaient pas l'intention de procéder à une contre-expertise. [ 29 ] Le Tribunal conclut à la lecture de la lettre de Mario Beaulieu (" Beaulieu "), du S.S.I. et du rapport de l'ingénieur Olivier que le foyer et l'installation de la cheminée ne répondent pas aux normes de construction et de sécurité en vigueur au moment de la construction de l'unité et que cette installation présente un danger sérieux d'incendie. [ 30 ] Le vice existait au moment de l'achat de l'unité de copropriété par Beaulac-Guérin puis ensuite par Leblanc-Viens et enfin par l'appelée Gagnon, puisqu'il s'agit d'un vice de construction.

Aucune de ces personnes n'avaient connaissance des déficiences affectant l'installation de la cheminée. [ 31 ] Il s'agit d'un vice grave, vu le danger potentiel d'incendie relevé par Beaulieu. [ 32 ] Il s'agit d'un vice caché puisque la preuve ne permet pas de conclure qu'il y avait des indices permettant aux acheteurs successifs de cette unité de copropriété de soupçonner un problème quant à l'installation du foyer et de la cheminée. Le Tribunal ajoute que ni Beaulac-Guérin, ni les autres acheteurs, n'étaient tenus de recourir aux services d'un expert pour effectuer une inspection préachat, l'

article 1726 C.c.Q. étant clair à cet effet. [ 33 ] Les montants des travaux correctifs (2 299,50$), des frais d'inspection et émission du certificat de conformité (258,69$) et de permis de rénovation (30,00$) ne sont pas contestés et sont dûment appuyés d'une preuve documentaire, ce qui n'est pas le cas du montant réclamé pour le conduit de ventilation (97,73$). [ 34 ] Cependant, Leblanc-Viens plaide que Beaulac-Guérin n'ont pas dénoncé par écrit les vices dont ils se plaignent, contrairement aux exigences de l'

article 1739 C.c.Q.

[ 35 ] Or, ces derniers lui ont transmis une lettre par courrier recommandé le 13 décembre 2011 qui répond aux exigences de cet article. Elle n'a pas été reçue par les défendeurs parce qu'ils étaient à l'extérieur de la Ville à cette date. De l'avis du Tribunal, il ne s'agit pas d'un défaut de Beaulac-Guérin de se conformer à la loi.

Par ailleurs, les courriels échangés avant cette lettre et après démontrent que Leblanc-Vient ont été informés du vice affectant le foyer et l'installation de la cheminée en temps utile, et auraient pu intervenir s'ils l'avaient voulu. [ 36 ] Par conséquent, ils sont tenus de payer à Beaulac-Guérin la somme de 2 588,19$ , de même que les frais de poste recommandée ( 19,80$ ) . [ 37 ] Cependant, Beaulac-Guérin ne peuvent recouvrer la somme de 1 000,00$ réclamée à

titre de perte de jouissance du foyer et en compensation pour les inconvénients reliés aux démarches pour résoudre le problème. [ 38 ] En effet, Leblanc-Viens ne connaissaient pas l'existence des vices cachés et ne peuvent être tenus des dommages réclamés qui excèdent le coût des travaux correctifs et des dépenses qui y sont reliées, vu les dispositions de l'

article 1728 C.c.Q. : " 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l'acheteur. " [ 39 ] L'appel en garantie de Gagnon par Leblanc-Viens est fondé puisqu'en tant que vendeuse, elle leur est redevable de la garante de qualité à l'égard de l'immeuble qu'elle leur a vendu, en vertu de l'

article 1726 C.c.Q. [ 40 ] Cependant, ils ne lui ont pas transmis d'avis dénonçant les problèmes soulevés par Beaulac-Guérin : elle n'en est avisée qu'en recevant l'avis du greffe de cette Cour à l'effet qu'elle est appelée dans le présent dossier, le 15 avril 2015. Les travaux correctifs sont déjà effectués. [ 41 ] Une jurisprudence constante est à l'effet que la dénonciation du vice est une condition de fond d'application de la garantie légale [4] .

Cette dénonciation permet au vendeur de faire ses propres constatations et de protéger ses droits notamment quant à une contre-expertise ou à la possibilité d'effectuer les réparations à un prix moindre que celui exigé par l'acheteur [5] . [ 42 ] Cette dénonciation doit être faite à tout vendeur qui fait l'objet d'une poursuite selon la chaîne de ventes : Gagnon aurait donc dû la recevoir. [ 43 ] Cependant, dans un arrêt récent [6] , la Cour d'appel cite avec approbation ce passage du traité du professeur Pierre-Gabriel Jobin au sujet de la sanction à donner à l'absence de dénonciation : " 169 - Préavis.

Sanction - Le préavis constitue une condition de fond de la garantie. Comme dans l'ancienne jurisprudence, lorsqu'il n'a pas été donné et qu'aucune exemption ne s'applique, l'action intentée par l'acheteur contre le vendeur doit donc en principe être rejetée, selon la jurisprudence. Il s'agit certes d'une sanction sévère. Elle est justifiée quand l'acheteur a réparé le bien ou l'a revendu sans laisser au vendeur la chance de vérifier s'il s'agit bel et bien d'un vice couvert par la garantie, notamment .

Il n'en reste pas moins que cette « technicalité » permet alors au vendeur d'échapper à toute sanction alors que normalement l'acheteur aurait droit au moins à une réduction du prix, ou souvent à la résolution, ainsi qu'à des dommages-intérêts dans bien des cas. C'est ce qui explique les nombreuses dispenses de préavis, signalées plus haut.

Pour cette même raison, on a décidé, avec raison selon nous, que la sanction devrait être radicale (rejet de l'action) uniquement lorsque l'omission du préavis a privé le vendeur de la possibilité de vérifier l'existence et la gravité du vice et de le réparer; qu'une simple diminution des dommages-intérêts ou un ajustement à la baisse de la réduction du prix conviendrait mieux aux cas où le défaut de préavis a simplement privé le vendeur de la possibilité de réparer lui-même le vice à meilleur compte . Une comparaison avec la Convention de Vienne , l'une des sources principales de notre

article 1739 , plaide en faveur d'une certaine souplesse dans la sanction du préavis .

En effet, cette convention présente deux facettes sur ce point précis : d'une part, elle fait de l'envoi du préavis une obligation stricte que l'acheteur doit respecter sous peine de déchéance (article 39, paragraphe 1); d'autre part, elle laisse subsister la réduction du prix et les dommages-intérêts quand l'acheteur n'a pas donné le préavis selon les prescriptions mais qu'il présente une excuse raisonnable (supra n o 148) et - exception remarquable - elle exempte l'acheteur de tout avis quand le vendeur connaissait ou est présumé avoir connu la non-conformité (article 40).

" (Le Tribunal souligne) [ 44 ] En l'instance, Gagnon est au courant du problème affectant le foyer et l'installation de sa cheminée. Après avoir vendu l'unité en cause à Leblanc-Viens, elle en a acheté une autre sur la rue Paul-Doyon à Boucherville, construite par le même contracteur, et affectée du même problème. Elle a donc vécu tout ce que Beaulac-Guérin ont vécu dans la présente affaire. [ 45 ] Or, Gagnon a payé 1 897,08$ pour des travaux correctifs similaires. L'absence de dénonciation en temps utile l'a donc privée de faire effectuer les travaux correctifs chez Beaulac-Guérin à prix moindre.

Par conséquent, vu les circonstances et usant de son pouvoir discrétionnaire, le Tribunal accueille l'appel en garantie de Leblanc-Viens contre Gagnon, mais jusqu'à concurrence du montant de 1 897,08$. [ 46 ] L'appel par Gagnon de son propre vendeur et constructeur Habitation Classique 2000 inc. est fondé, et cette dernière sera tenue de l'indemniser de la condamnation à son égard. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 47 ] ACCUEILLE en

partie l'action des demandeurs; [ 48 ] CONDAMNE Céline Leblanc et Michel Viens à payer à Pierre Beaulac et Diane Guérin la somme de 2 607,99$ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code Civil du Québec à compter de la mise en demeure du 13

décembre 2011; [ 49 ] CONDAMNE les défendeurs à payer aux demandeurs les frais judiciaires de 132,00$; [ 50 ] CONDAMNE la

partie appelée Isabelle Gagnon à indemniser les défendeurs Céline Leblanc et Michel Viens de la condamnation en capital jusqu'à concurrence de 1 897,08$, avec les intérêts à compter de la notification de l'appel et les frais; [ 51 ] CONDAMNE la

partie appelée Habitation Classique 2000 inc. à indemniser Isabelle Gagnon de la totalité de la présente condamnation à son égard, en capital, intérêts et frais. __________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q.