2017 QCCQ 7574, 2017 QCCQ 7574

Mindek c. Alves 2017 QCCQ 7574 JP2262 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N°: 500-80-035298-174 DATE : Le 5 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE VINCENZO PIAZZA, J.C.Q. ______________________________________________________________________ VLADIMIR MINDEK Requérant c.

HERMAN ALVES Intimé -et- RÉGIE DU LOGEMENT Mise-en-cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Mindek sollicite la permission d’interjeter appel d’une décision de la Régie du logement (la « Régie ») ayant autorisé monsieur Alves à reprendre son logement pour y loger son fils [1] . [ 2 ] Devant la Régie, monsieur Mindek plaidait que la reprise de son logement par monsieur Alves était illégale puisqu’il n’avait pas reçu l’avis de reprise de possession dans le délai minimal de 6 mois prévu à l’

article 1960 du Code civil du Québec (« CCQ »), d’une part, et que le projet de reprise de possession constituait un prétexte utilisé par monsieur Alves pour l’évincer. [ 3 ] Au soutien de sa demande pour permission d’appeler, monsieur Mindek allègue essentiellement que : 3.1. la décision de la Régie est insuffisamment motivée; 3.2. la Régie erre en concluant implicitement que l’avis prévu à l’article 1960 CCQ doit être « envoyé » et non « reçu » au moins 6 mois avant la fin du bail; 3.3. la Régie erre dans l’interprétation et l’appréciation en l’espèce du fardeau de preuve qu’impose l’article 1963 CCQ. [ 4 ] Monsieur Mindek propose que l’appel soit autorisé sur les questions suivantes : a.

La Régie du logement a-t-elle erré en droit en décidant que l’obligation du locateur en vertu de l’

article 1960 alinéa 1 se limitait à « envoyer » l’avis de reprise dans les délais légaux et non pas de prévoir que le locataire doit « recevoir » l’avis dans les délais légaux? b. La Régie du logement a-t-elle erré en droit en ne traitant pas de l’un des deux motifs de contestation de la reprise de logement? c. La Régie du logement a-t-elle interprété correctement le fardeau de preuve imposé au locateur par l’

article 1963 C.c.Q. pour décider si le locateur a démontré qu’il entend réellement reprendre le logement pour la fin mentionnée dans l’avis et qu’il ne s’agit pas d’un prétexte pour atteindre d’autres fins? d. La Régie du logement a-t-elle erré en faits et en droit en concluant que le locateur a démontré qu’il entend réellement reprendre le logement pour la fin mentionnée dans l’avis et qu’il ne s’agit pas d’un prétexte pour atteindre d’autres fins?

e. La Régie du logement a-t-elle erré en faits et en droit en ne retenant ni discutant aucun des arguments soumis par le demandeur etrendant ainsi une décision dont le dispositif ne fait pas

partie des issues possibles eu égard aux faits mis en preuve? f. La Régie du logement a-t-elle erré en faits et en droit en ne motivant pas comment elle considère que le locateur « assure que lesconflits qui l’ont opposé au locataire sont résolus et étrangers à la présente demande »? g. La Régie du logement a-t-elle erré en faits et en droit en décidant qu’il était suffisant que le locateur « assure que les conflits quil’ont opposé au locataire sont résolus et étrangers à la présente demande » pour la distinguer des autres recours que le juge Duchesneaua qualifié (sic) de harcèlement de la part du locateur? h.

La Régie du logement a-t-elle commis une erreur en droit en ne motivant suffisamment pas sa décision? [5] Pour monsieur Alves, les questions formulées par monsieur Mindek et les reproches qu’il adresse à la Régie sont de naturepurement factuelle. Il considère que la Régie a correctement apprécié la preuve qui lui a été présentée et rendu sa décision en fonction decelle-ci. Selon lui, l’appel ne soulève aucune question qui justifierait d’être soumise à la Cour du Québec. ANALYSE I. Les critères applicables à la permission d’appeler [6] Ces critères sont bien connus.

Dans une affaire récente[2], madame la juge Tremblay les résume ainsi : [12] La demande pour permission d’appeler ne constitue pas une deuxième chance pour une

partie d’invoquer ses arguments. Il fautqu’elle démontre que les questions qu’elle entend porter devant la Cour du Québec sont de même nature que celles prévues par l’article91 de la

Loi sur la Régie du logement[10] (« LRL ») : 91. Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque laquestion en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. […] [13] De façon générale, une question est considérée comme devant permettre un appel à la Cour du Québec lorsqu’il s’agit[11] :

a) d’une question sérieuse et méritoire; ou

b) d’une question nouvelle; ou

c) d’une question controversée; ou

d) d’une question d’intérêt général. [14] La permission peut également être accordée lorsque la question soumise en est une qui met en cause les intérêts supérieurs de lajustice, notamment lorsque la Régie refuse d’exercer sa compétence ou lorsqu’il y a faiblesse apparente de la décision attaquée, un critèrequi inclut les concepts de l’erreur en droit, de la mauvaise application des règles de preuve ou du non-respect des règles de justicenaturelle, incluant l’insuffisance de motivation de la décision[12]. [15] Une erreur de droit par le juge administratif ne suffit pas, en elle-même, pour autoriser l’appel si la question n’en est pas uned’intérêt général que la Cour du Québec devrait trancher[13]. [16] À ce stade du processus d’appel, il n’y a pas lieu de se demander si l’appel a des chances de réussir, mais plutôt de rechercher sile plaideur soulève des arguments cohérents et défendables juridiquement, même si ces arguments sont discutables[14].

Par ailleurs,puisque la permission d’appeler constitue un filtre pour écarter les appels inutiles, futiles, dilatoires ou insignifiants, il est dejurisprudence constante de ne pas autoriser un appel manifestement voué à l’échec[15]. _______________________________________________ [10]

Loi sur la Régie du logement, RLRQ, c. R-8.1 [11] Lamarche McGuinty inc. c. Bristol (Municipalité de), (QC CQ), [1999], R.J.Q. 1270, p. 4. [12] Paradis c. Léonard, 2013 QCCQ 994, paragr. 10 à 13. [13] Bélliard c. Tourigny, 2013 QCCQ 4009, paragr. 26-27. [14] Terrasses Riopel & Campbell inc. c. Doherty, 2012 QCCQ 5156. [15] Breton c. ABM Habitations inc., 2011 QCCQ 10332, paragr. 16; Lapointe c. Jutras, 2011 QCCQ 394, paragr. 43. [Soulignements par le Tribunal] II. L’avis prévu à l’article 1960 CCQ doit-il être « envoyé » ou « reçu » 6 mois avant la fin du bail? [7] Cet

article prévoit :

1960. Le locateur qui désire reprendre le logement ou évincer le locataire doit aviser celui-ci, au moins six mois avant l’expiration du bail à durée fixe; si la durée du bail est de six mois ou moins, l’avis est d’un mois.

Toutefois, lorsque le bail est à durée indéterminée, l’avis doit être donné six mois avant la date de la reprise ou de l’éviction. [ 8 ] Monsieur Mindek plaide qu’il existe deux courants contradictoires au sein de la jurisprudence de la Régie sur la question de savoir si l’avis prévu à l’article 1960 CCQ doit être « envoyé » ou « reçu » au moins 6 mois avant la fin du bail. [ 9 ] Monsieur Alves soutient quant à lui que le courant voulant que l’avis doive seulement être « envoyé » est largement majoritaire et que la controverse jurisprudentielle est marginale, voire inexistante. [ 10 ] Or, dans au moins deux décisions récentes, la Régie a statué, en s’appuyant notamment sur une décision [3] de la Cour du Québec rendue en 2003 au sujet de l’avis de modification de bail prévu à l’article 1942 CCQ, que l’avis de reprise de possession prévu à l’article 1960 CCQ devait de la même manière être « reçu » par le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail [4] . [ 11 ] À deux reprises, en 2010 [5] et en 2012 [6] , la Cour du Québec a autorisé un appel sur la question de savoir si l’avis de reprise de l’article 1960 CCQ devait être « envoyé » ou « reçu » au moins 6 mois avant la fin du bail, mais aucune décision sur le fond de ces appels n’a été rendue. [ 12 ] Puisque la controverse sur cette question perdure, il est dans l’intérêt de la justice que la Cour du Québec se prononce.

III. La Régie erre-t-elle dans l’interprétation et l’appréciation en l’espèce du fardeau de preuve qu’impose l’article 1963 CCQ? [ 13 ] Monsieur Mindek plaide que la présomption de bonne foi prévue à l’article 2805 CCQ ne bénéficie pas au locateur qui désire reprendre un logement. Monsieur Alves est d’accord. Il reconnaît qu’il avait le fardeau de prouver positivement sa bonne foi et la sincérité de son projet de reprise du logement de monsieur Mindek. Évidemment, il considère toutefois s’être déchargé de ce fardeau. [ 14 ] Les articles 2805 et 1603 CCQ prévoient : 2805.

La bonne foi se présume toujours, à moins que la loi n’exige expressément de la prouver . 1603. Lorsque le locataire refuse de quitter le logement, le locateur peut, néanmoins, le reprendre, avec l’autorisation du tribunal.

Cette demande doit être présentée dans le mois du refus et le locateur doit alors démontrer qu’il entend réellement reprendre le logement pour la fin mentionnée dans l’avis et qu’il ne s’agit pas d’un prétexte pour atteindre d’autres fins . [Soulignements par le Tribunal] [ 15 ] Monsieur Mindek considère qu’il était impossible, compte tenu des nombreuses tentatives antérieures de monsieur Alves de reprendre son logement, que la Régie conclue qu’il ne s’agissait pas, une fois de plus, d’un prétexte de sa part pour se débarrasser de lui. [ 16 ] Dans sa demande pour permission d’appeler, il relate ce qui suit : a.

Le défendeur-locateur a témoigné n’avoir jamais fait de demande de reprise de logement à l’égard d’aucun autre de ses logements, sauf celui du demandeur-locataire, et ce à trois reprises devant la Régie du logement, pour chacun de ses trois fils. Ces faits démontrent que le défendeur-locateur use d’un prétexte pour obtenir son éviction; b. Les faits démontrent que chaque fois qu’un des trois fils du défendeur-locateur a besoin d’un logement, c’est celui du demandeur- locataire – et le sien uniquement – qui répond le mieux à leurs besoins respectifs.

Cela met en doute la crédibilité du défendeur-locateur et est un élément démontrant qu’il use d’un prétexte pour obtenir son éviction; c. À l’évidence, la présente demande de reprise de logement s’inscrit dans une continuité de procédures déposées par le défendeur- locateur visant à obtenir l’éviction du demandeur-locataire; d. Dans une décision rendue par la Régie du logement le 12 juin 2016, le défendeur-locateur est condamné à payer la somme de 1 500 $ à

titre de dommages punitifs au demandeur-locataire entre autres à cause du dépôt de procédures contre le demandeur-locataire devant la Régie du logement et des menaces qui les ont précédées. Outre être simplement nommé, ce fait n’est pas considéré par la juge administrative ( pièce P-3 ); e. Au surplus, en 2013, un juge tranchait une autre demande de reprise en la refusant puisque le défendeur-locateur n’a pas démontré que le but n’était pas d’obtenir l’éviction du demandeur-locataire ( pièce P-4 ); f.

L’historique des parties devant la Régie du logement démontre que le défendeur-locateur use de diverses procédures pour obtenir l’éviction du locataire, ce qui impose qu’une preuve claire soit faite de la part du défendeur-locateur pour démontrer que la demande de reprise en l’espèce n’est pas un prétexte; g.

Malgré cet historique, le défendeur-locateur a d’abord témoigné à l’audition que ses relations avec le demandeur-locataire sont « très cordiales » et qu’il l’a « toujours aimé ». En contre-interrogatoire, le défendeur-locateur s’emporte et affirme que le demandeur- locataire et son ancienne conjointe « ont tout fait pour empêcher les travaux [dans l’immeuble] ». Cette contradiction affecte la crédibilité du témoignage du défendeur-locateur; h. Le fils Jacob a sous-entendu dans son témoignage que le loyer exigé par son père serait bas, car « c’est quand même le logement à [son] père » (sic).

Son père, quant à lui, était ferme et clair : il exigerait le même loyer qu’au locataire actuel, soit 450 $ par mois. Cette contradiction met en doute l’intention réelle du fils d’habiter le logement concerné;

i. Selon le témoignage du fils Jacob, il a commencé à discuter de son projet de déménagement avec son père en septembre 2016. Pourtant, le défendeur-locateur signait déjà un avis de reprise en décembre 2015 pour y loger Jacob dès le 1 er juillet 2016. Cette contradiction affecte la crédibilité des témoignages du défendeur-locateur et de son fils; j. Ces contradictions quant à la genèse du projet de déménagement démontrent que l’avis transmis en décembre 2015 n’était pas fondé sur un réel projet du fils Jacob d’y déménager; k. Le demandeur-locataire a plaidé que cela teinte la demande en l’espèce et met en doute l’intention réelle d’y habiter en 2017; [ 17 ]

Malgré ces arguments détaillés, la Régie, au soutien de sa conclusion voulant que monsieur Alves ait rencontré son fardeau de prouver qu’il entendait réellement reprendre le logement et qu’il ne s’agissait pas d’un prétexte pour atteindre d’autres fins, écrit les seuls paragraphes suivants : [16] En réplique, le locateur réitère que le but de la reprise est uniquement de loger son fils Jacob Alves dans le présent logement. [17] Il assure que les conflits qui l’ont opposé au locataire sont résolus et étrangers à la présente demande. [18] Tel que l'écrivait M e Bisson dans l'affaire Dagostino c.

Sabourin ( 1 ), en matière de reprise de logement, deux droits importants se rencontrent et s'opposent : d'une

part le droit du propriétaire d'un bien de jouir de ce dernier comme bon lui semble et, d'autre part, le droit du locataire au maintien dans les lieux loués. C'est pour protéger ce droit du locataire que le législateur impose des conditions au locateur. [19] En l'espèce, le tribunal considère que le locateur respecte les exigences de la loi quant à la reprise du logement et il est satisfait que le locateur désire bien le logement pour y loger son fils Jacob Alves.

Le tribunal ne peut tenir compte, dans sa décision concernant l'autorisation de reprendre le logement, de considérations qui sont personnelles au locataire et qui ne sont pas prévues à la loi. [20] Le locataire a soulevé des doutes et appréhensions quant aux intentions du locateur qui, bien que légitimes dans le contexte présenté, ne permettent pas de remettre en question la bonne foi du locateur en ce qui concerne la présente démarche.

Il a été établi que le seul fait qu'il existe une inimitié ou des conflits entre les parties ne permet pas de conclure automatiquement à la mauvaise foi du locateur . _______________________________________________ 1 Régie du logement, Montréal, 31-991119-037G, le 26 janvier 2000, J.

Bisson. [Soulignements du Tribunal.] [ 18 ] À la lecture de ces extraits de la décision a quo , la question se pose de savoir si la Régie a bien imposé le fardeau de preuve approprié, et si ce fardeau a bien été imposé à celui qui devait s’en décharger. [ 19 ] La Régie ne dit pas sur quoi elle s’appuie, dans la preuve, pour conclure implicitement que monsieur Alves a démontré sa bonne foi et que la reprise ne constitue pas un prétexte. [ 20 ] Compte tenu de l’historique des relations entre les parties, la courte motivation de la décision de la Régie ne permet pas non plus de comprendre en quoi le recours de monsieur Alves se distingue de ceux, pourtant fort contemporains, ayant suscité les commentaires suivants de la part de deux autres régisseurs : [137] Ceci étant dit, bien que le Tribunal peut accepter que certains propos du locateur aient pu, dans certaines circonstances, franchir le seuil de sa pensée, certains autres ne peuvent être tolérés, peu importe les circonstances dans lesquels ils sont prononcés. [138] En effet, les enregistrements démontrent clairement que le locateur a menacé le locataire d’utiliser des procédures à la Régie pour l’évincer dans le but de l’empêcher de s’adresser lui-même à la Régie.

La preuve démontre également que le locateur a initié plusieurs recours devant la Régie pour tenter d’évincer le locataire dont le sérieux est hautement questionnable (droit de reprise non exécuté, absences multiples lors d’auditions…). [139] Il n’y a aucune justification qui puisse permettre à un locateur de menacer ainsi un locataire d’éviction et d’utiliser ainsi des recours à la Régie comme mesure de représailles ou menaces. [140] C’est au Tribunal de juger du mérite d’une demande qui lui est adressée, et non au locateur à se rendre justice lui-même en multipliant des procédures visant à dissuader un locataire de faire valoir ses droits. [141] La jurisprudence est abondante à l’effet que le simple fait qu’un locateur exerce des recours contre un locataire à la Régie du logement n’est pas, pris isolément, un élément permettant de conclure à du harcèlement envers le locataire. [142] Cependant, dans le contexte des menaces qui ont précédées (sic) les nombreux recours pris par le locateur visant à évincer le locataire, et considérant le peu de sérieux dont a fait preuve le locateur dans le cheminement de ceux-ci, le Tribunal ne peut faire autrement, en l’instance, que de conclure à une certaine forme de harcèlement par le locateur envers le locataire. [143] Le Tribunal ne peut cautionner une telle conduite du locateur et doit également s’assurer que les recours devant lui ne servent pas uniquement à ennuyer un locataire dans l’exercice de ses droits et que ceux-ci demeurent fondés et sérieux. [144] Considérant ce qui précède, le Tribunal condamnera le locateur au paiement de dommages punitifs d’un montant total de 1 500 $.

Cette condamnation a notamment pour but de dissuader le locateur d’utiliser à nouveau des recours, ou des menaces de recours, à la Régie, comme moyen de levier dans ses relations avec ses locataires, si peu cordiales soient-elles . [7] [Soulignements du Tribunal.] * * * * * [48] The tribunal concurs with the suggestion that a litigious relationship between a landlord and a tenant should not necessarily lead the trier of fact to conclude that the landlord’s request to repossess the dwelling is mired in bad faith.

« Toutefois, il ne faut pas croire qu’un climat de conflits entre locateur et locataire est suffisant pour amener le tribunal à conclure que la reprise n’est qu’un prétexte pour se débarrasser du locataire.

Si le locateur réussi à convaincre le tribunal qu’il a vraiment l’intention d’habiter le logement ou d’y loger le bénéficiaire indiqué, même s’il y a preuve de litige entre les parties, la reprise sera autorisée. » 1 [49] Ironically, while present file is replete with signs of rancor, the parties have rarely confronted each other in court. [50] Nevertheless, the singularity of this file stems from the landlord’s unwise and maladroit outbursts wherein the spectre of the recourse offered by

article 1957 C.c.Q. is raised far too often. [51] The Civil Code of Quebec is more than a compendium of rules of conduct in the civil sphere. It is, as well, a distillation of the fundamental values of the citizens of Quebec. [52] It was not conceived as an instrument of intimidation and should not be used as such. [53] The landlord insists upon his good faith and argues that his wish to install his son in Mindek’s apartment is genuine.

However, his undisguised threats to invoke the repossession recourse are analogous to the proverbial elephant in the room : they are too imposing to be ignored. _______________________________________________ 1 Salerno c .

Toubia , [1995] J.L. 268 (R.L.) . [8] [ 21 ] Il y a donc lieu d’autoriser l’appel sur la question de savoir si dans l’interprétation et l’appréciation en l’espèce du fardeau de preuve qu’impose l’article 1963 CCQ, la Régie commet une erreur justifiant l’intervention de la Cour du Québec. [ 22 ] Le Tribunal souligne ici que malgré la teneur des questions que soulève l’appel sur l’interprétation et l’appréciation du fardeau de preuve dont monsieur Alves devait se décharger, ce dernier ne conteste pas la position de monsieur Mindek voulant que la transcription de l’audience tenue devant la Régie, laquelle est déjà produite au dossier, soit suffisante pour les fins de l’appel.

En conséquence, le Tribunal n’ordonnera pas que l’appel procède de novo . IV. La décision est-elle suffisamment motivée? [ 23 ] Cette question est incluse dans les précédentes. Bien que l’insuffisance de motivation contribue à justifier que l’appel sur ces questions soit autorisé, il n’y a pas lieu de faire de celle-ci une question distincte.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande pour permission d’appeler de la décision de la Régie du logement en date du 27 avril 2017 dans le dossier portant le numéro 324280 31 20170306 G; DÉCLARE que sous réserve du paiement des droits de greffe, le présent jugement tient lieu d’inscription en appel sur les questions suivantes : La Régie du logement commet-elle une erreur justifiant l’intervention de la Cour du Québec : 1) en concluant que l’avis prévu à l’

article 1960 du Code civil du Québec doit être « envoyé » et non « reçu » 6 mois avant la fin du bail? 2) dans l’interprétation et l’appréciation en l’espèce du fardeau de preuve qu’impose l’

article 1963 du Code civil du Québec ? LE TOUT, frais de justice à suivre l’issue de l’appel. __________________________________ VINCENZO PIAZZA, J.C.Q. Me Claude-Catherine Lemoine Étude légale : Proulx Lemoine & Johns Avocate du requérant

Me Giacomo Zucchi Étude légale : Sylvestre Painchaud et associés Avocat de l’intimé Date d’audience : 14 juin 2017