2019 QCCA 695, 2019 QCCA 695

Tremblay c. Beaudoin 2019 QCCA 695 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-027078-179 (405-17-002294-168) DATE : 15 avril 2019 CORAM : LES HONORABLES GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. CLÉMENT SAMSON, J.C.A. ( AD HOC ) PIERRE TREMBLAY J.G. LAMPRON INC. APPELANTS – demandeurs c. MARIE-CHANTALE BEAUDOIN SOPHIE DUPÉRÉ INTIMÉES – défenderesses ARRÊT [ 1 ] Les appelants Pierre Tremblay et J.G.

Lampron inc. se pourvoient contre un jugement rendu le 5 septembre 2017 par la Cour supérieure, district de Drummond (l’honorable Lukasz Granosik), qui rejette leur recours en dommages au motif qu’il est abusif. [ 2 ] Pour les motifs de la juge Marcotte, auxquels souscrivent les juges Schrager et Samson ( ad hoc ), LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l’appel, avec les frais de justice; [ 4 ] INFIRME le jugement de première instance; [ 5 ] REJETTE la requête en rejet des intimées, avec les frais de justice. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. CLÉMENT SAMSON, J.C.A.

Me Julien Ouellet Bernier Fournier Pour les appelants Me Stéphane Dansereau Dentons Canada Pour les intimées Date d’audience : 20 février 2019

MOTIFS DE LA JUGE MARCOTTE [ 6 ] Les appelants Pierre Tremblay et J.G.

Lampron inc. se pourvoient contre un jugement rendu le 5 septembre 2017 par la Cour supérieure, district de Drummond (l’honorable Lukasz Granosik), qui rejette leur recours en dommages au motif qu’il est abusif [1] . [ 7 ] Ce recours fait suite au refus des intimées d’honorer leur promesse d’achat de l’immeuble commercial détenu en copropriété indivise par l’appelant Pierre Tremblay et deux autres copropriétaires. [ 8 ] Les intimées, deux dentistes qui exercent dans la clinique dentaire qui loue un local dans l’immeuble, souhaitent acquérir cet immeuble et le transformer entièrement en clinique dentaire. [ 9 ] Les négociations débutent au mois de février 2016 et se concrétisent d’abord par une lettre d’intention datée du 10 février 2016, suivie par des échanges entre leurs avocats.

La conclusion d’une promesse d’achat au cours du mois de juin 2016 sera formalisée par écrit dans un courriel rédigé par l’avocate des intimées datée du 26 juillet 2016 et d’une lettre de réponse datée du 29 juillet 2016 rédigée par l’avocat des appelants. L’immeuble compte alors d’autres locataires, soit la bijouterie J.G. Lampron, dont l’appelant Pierre Tremblay est l’un des deux actionnaires, et L'Oeil Graphique, une entreprise d’impression et de reproduction. [ 10 ] Le prix d’achat de 453 000 $ est réparti entre les trois copropriétaires à raison de 129 333 $ chacun.

Une somme additionnelle de 50 000 $ est payable à l’appelant Pierre Tremblay si la locataire J.G. Lampron quitte son local au plus tard le 31 décembre 2016. Cette dernière recevra par ailleurs des intimées une somme de 75 000 $ en contrepartie de la résiliation de son bail. [ 11 ] La promesse d’achat est également assortie d’une clause d’inspection qui prévoit l’obtention d’une « inspection de l’immeuble à l’entière satisfaction de l’acheteur ».

Il est aussi prévu que l’autre locataire, L’Oeil Graphique, devra avoir quitté les lieux avant la séance de clôture prévue en octobre 2016. [ 12 ] Le 11 juillet 2016, avant même la transmission de la promesse d’achat écrite, l’inspection de l’immeuble a lieu.

Le 19 juillet 2016, les intimées reçoivent un rapport d’inspection [2] qui constate la présence de panneaux d’amiante dans l’immeuble et suggère « [leur] démantèlement par des professionnels ». [ 13 ] Le 22 juillet 2016, L’Oeil graphiqu e résilie son bail et annonce son départ des lieux le 1 er septembre 2016. [ 14 ] Le 9 septembre 2016, les intimées confirment, par courriel de leur avocate, qu’elles ont l’intention de retenir un notaire et de fixer la séance de clôture, une fois que les plans et l’évaluation de coûts des travaux seront complétés par les architectes pour les fins du financement du prix d’achat. [ 15 ] Le 15 septembre 2016, J.G.

Lampron annonce qu’elle déménagera prochainement. [ 16 ] Le 19 septembre 2016, un expert chimiste, retenu par les intimées, confirme la présence d’amiante dans l’immeuble [3] . Le 20 septembre, l’avocate des intimées avise l’avocat des appelants que l’inspection du chimiste « n’est pas à l’entière satisfaction des acheteurs », car celle-ci « a révélé la présence d’amiante à plusieurs endroits dans l’immeuble ».

Les intimées annoncent alors qu’elles ne désirent plus aller de l’avant avec l’achat de l’immeuble et considèrent leur offre d’achat résiliée [4] . [ 17 ] Plusieurs mises en demeure sont transmises aux intimées au cours des mois de septembre et octobre 2016. [ 18 ] Au mois d’août 2017, les appelants entament des procédures judiciaires dans lesquelles ils allèguent que les intimées ont agi de mauvaise foi en refusant de conclure la transaction et que la présence d’amiante n’est qu’un faux prétexte pour annuler abusivement la vente [5] . J.G.

Lampron y réclame 75 000 $, soit l’indemnité de relocalisation prévue à la promesse d’achat. De son côté, Pierre Tremblay réclame 82 862,88 $, soit la différence entre la valeur marchande de sa part de l’immeuble et le prix d’achat offert par les intimées (50 000 $), ainsi que la valeur de sa part du loyer de L’Oeil graphique qu’il n’est plus en mesure de percevoir (12 862,88 $) et les troubles et inconvénients qu’il a subis en déménageant sa bijouterie (20 000 $). Marc Tremblay, coactionnaire de J.G.

Lampron, réclame également des dommages de 20 000 $ découlant de la perte de temps et d’énergie subie en raison du refus des intimées de passer

titre et du stress financier découlant du fait d’avoir dû cautionner l’achat du nouvel emplacement de la bijouterie. [ 19 ] Les deux autres copropriétaires de l’immeuble ne sont pas parties à l’action. Plus tôt, dans une lettre datée du 26 novembre 2016, ils ont d’ailleurs indiqué comprendre et accepter les motifs des intimées et ne pas avoir l’intention d’entreprendre un recours en passation de

titre contre elles, estimant qu’elles ont « toujours été de bonne foi » [6] . [ 20 ] Après le dépôt de la demande introductive d’instance des appelants et à la suite de l’interrogatoire de l’appelant Pierre Tremblay, les intimées déposent une requête en rejet dans laquelle elles allèguent que le recours est manifestement mal fondé et donc abusif [7] .

[ 21 ] La Cour supérieure accueille la requête et rejette le recours des deux appelants. Elle rejette cependant la demande de rejet formulée à l’endroit de Marc Tremblay, considérant la nature extracontractuelle de son recours. JUGEMENT PORTÉ EN APPEL [ 22 ] Le juge de première instance se fonde principalement sur les articles 1025 et 1026 du Code civil du Québec pour justifier le rejet du recours des appelants. [ 23 ] Ces articles sont ainsi rédigés : 1025. Les indivisaires administrent le bien en commun. 1026.

Les décisions relatives à l’administration du bien sont prises à la majorité des indivisaires, en nombre et en parts. Les décisions visant à aliéner le bien indivis, à le partager, à le grever d’un droit réel, à en changer la destination ou à y apporter des modifications substantielles sont prises à l’unanimité. 1025. The co-owners administer the property jointly. 1026. Decisions relating to the administration of the property are taken by a majority in number and shares of the co-owners.

Decisions in view of alienating or partitioning the undivided property, charging it with a real right, changing its destination or making substantial alterations to it require unanimous approval. [ 24 ] Le juge précise que ces articles « prévoient que les décisions d’importance, comme celle visée par ce recours, doivent être prises à l’unanimité des copropriétaires indivis » [8] . [ 25 ] À son avis, Pierre Tremblay ne peut imposer seul l’application de la promesse d’achat aux intimées, si tant est qu’elles ne l’ont pas respectée. Il ne peut recourir seul à la passation de

titre sans le consentement des deux autres copropriétaires ni poursuivre les intimées qui se sont prévalues de la clause d’inspection satisfaisante alors que les deux autres copropriétaires reconnaissent qu’elles étaient en droit d’agir ainsi. [ 26 ] Il ajoute que même en admettant qu’il y a eu faute des intimées, le fait que les autres copropriétaires n’ont pas l’intention d’aller de l’avant avec la vente de l’immeuble vient rompre tout lien de causalité et le recours n’est pas justifié en droit.

Il conclut en outre que Pierre Tremblay n’a pas la qualité pour agir, même s’il peut prétendre avoir l’intérêt d’agir, puisque l’argument présenté par les intimées sur l’absence d’intérêt n’a pas été retenu. [ 27 ] Le juge qualifie ensuite de stipulation pour autrui la clause créant la condition selon laquelle J.G. Lampron aurait droit à un versement de 75 000 $. Or, selon l’

article 1450 C.c.Q . , J.G. Lampron ne peut invoquer que les moyens dont dispose Pierre Tremblay. Le recours de J.G. Lampron souffre donc des mêmes lacunes que celui de Tremblay et doit, à son avis, échouer. [ 28 ] Il précise à cet égard qu’en vertu de l’

article 1458 C.c.Q . , le recours de J.G. Lampron est contractuel, alors que Marc Tremblay, à

titre d’actionnaire de la bijouterie, dispose d’un recours extracontractuel. Contrairement au sort du recours des deux appelants, il refuse de rejeter le recours de Marc Tremblay à ce stade. QUESTIONS EN LITIGE [ 29 ] L’appel du jugement est assujetti à une permission préalable, laquelle a été obtenue auprès d’une juge de cette Cour. Après avoir signalé que la rédaction de la déclaration d’appel n’était pas « heureuse », elle a pris soin de formuler les deux questions qui, selon elle, méritent l’attention de la Cour : 1. Est-ce que le refus de deux copropriétaires de poursuivre en passation de

titre ou en dommages-intérêts empêche le troisième copropriétaire de réclamer des dommages? 2. Est-ce que le refus de deux copropriétaires empêche une locataire et ses actionnaires de réclamer des dommages? ANALYSE [ 30 ] Les parties n’ont pas cru opportun de traiter des deux questions séparément et ont regroupé l’ensemble de leurs prétentions. L’analyse qui suit en traitera également sous une seule question. ➢ Est-ce que le refus de deux copropriétaires de poursuivre en passation de

titre ou en dommages-intérêts empêche le troisième copropriétaire de réclamer des dommages? [ 31 ] Les appelants prétendent que les intimées ont agi de mauvaise foi et soulèvent un faux prétexte pour tenter d’annuler leur promesse d’achat. Contrairement à ce que conclut le juge de première instance, ils nient avoir besoin de l’unanimité des copropriétaires en vertu de l’

article 1026 C.c.Q. pour intenter un recours contractuel en dommages-intérêts. Ils plaident que les règles régissant la capacité pour agir en matière d’indivision ne s’appliquent pas en l’espèce, puisque les préjudices subis sont personnels et font

partie des patrimoines respectifs des appelants. [ 32 ] Rappelons qu’en principe, toute personne est titulaire de son patrimoine, lequel peut faire l’objet d’une division, mais dans la seule mesure prévue par la loi [9] . C’est dire que, sous réserve des restrictions contenues au Code civil , toute personne jouit des droits rattachés à son patrimoine.

[ 33 ] Il n’est pas contesté qu’afin de vendre un immeuble détenu par des propriétaires en indivision dans son ensemble, l’unanimité est nécessaire [10] . [ 34 ] De plus, la jurisprudence reconnaît qu’un copropriétaire ne peut exercer « divisément » un droit indivis [11] . Ainsi, un copropriétaire en indivision « ne peut intenter seul un recours relatif au bien indivis » et « une créance relative au bien indivis ne peut non plus faire l’objet d’une division » [12] . [ 35 ] Dans l’affaire Banque Nationale c.

Pettigrew [13] , la Cour a appliqué cette règle dans le contexte d’une créance hypothécaire indivise, en précisant qu’afin de réclamer le paiement dû, les deux indivisaires devaient agir ensemble [14] .

La Cour supérieure a également déterminé qu’un copropriétaire ne pouvait intenter seul un recours pour ordonner la démolition d’une maison construite sur son terrain sans avoir l’appui de la majorité des copropriétaires indivis. [ 36 ] Cela dit, le simple fait qu’un recours soit relié à une propriété détenue en indivision ne signifie pas pour autant que le droit exercé est un droit indivis et qu’un copropriétaire ne peut l’invoquer seul.

Il importe à cet égard de distinguer les recours qui sont « considérés comme une action relative au bien indivis » de ceux qui sont relatifs aux droits patrimoniaux des demandeurs dans ce bien [15] .

Dans le premier cas, un demandeur n’aura pas la qualité pour agir sans le soutien de la majorité des copropriétaires, alors que, dans le second cas, il pourra agir seul. [ 37 ] La jurisprudence reconnaît d’ailleurs la possibilité pour un indivisaire d’entreprendre un recours seul lorsque la nature de son recours n’est pas intrinsèquement liée à l’administration du bien indivis et découle plutôt d’un droit à caractère individuel [16] . [ 38 ] La distinction entre les deux types de recours trouve sa justification dans les effets qu’aura l’exercice du droit en question sur les autres copropriétaires, l’objectif de l’

article 1026 C.c.Q. étant de s’assurer qu’un propriétaire indivis ne puisse de manière unilatérale affecter les droits des autres copropriétaires indivis [17] . Il est évident que le droit des autres indivisaires risque d’être affecté par le recours du créancier indivis qui tente seul d’obtenir le délaissement d’un immeuble garantissant une créance hypothécaire en raison du défaut du débiteur [18] .

Il en va de même du recours intenté sur la base de la décision d’un seul indivisaire, qui recherche la démolition d’une bâtisse sur un terrain détenu en indivision et qui, ce faisant, est susceptible d’affecter le droit des autres indivisaires [19] . [ 39 ] Ces situations se distinguent toutefois nettement des recours entamés individuellement par des indivisaires pour réclamer leur quote-part des dommages résultant d’une prestation contractuelle relative à la copropriété. [ 40 ] Dans ce cas, il faut rappeler que l’

article 1015 C.c.Q. prévoit notamment à son second alinéa : 1015. […] Chacun des indivisaires a, relativement à sa part, les droits et les obligations d’un propriétaire exclusif. Il peut ainsi l’aliéner ou l’hypothéquer, et ses créanciers peuvent la saisir. 1015. […] Each co-owner has the rights and obligations of an exclusive owner as regards his share. Thus, each may alienate or hypothecate his share and his creditors may seize it. [ 41 ] La décision de vendre un immeuble détenu en indivision (par opposition à la décision de l’indivisaire d’aliéner sa quote-part) s’inscrit clairement dans le cadre d’application du second alinéa de l’

article 1026 C.c.Q. et doit être prise à l’unanimité. Afin de compléter une promesse de vente à l’égard de l’immeuble, chaque copropriétaire doit y consentir. [ 42 ] Cependant, dès que le promettant-acheteur et les copropriétaires se sont entendus, le contrat est formé [20] , de sorte que chaque promettant-acheteur et chaque promettant-vendeur se retrouvent parties au contrat. La nature indivise du bien n’a alors plus d’incidence sur la nature du contrat de vente [21] . [ 43 ] En général, le non-respect d’une promesse d’achat donne ouverture à un recours contractuel [22] . Comme l’indique l’

article 1378 C.c.Q. , les parties à un contrat s’obligent – en vertu de leur contrat – à livrer les prestations auxquelles elles s’engagent. Ceci inclut le droit de réclamer des dommages découlant de l’inexécution de la prestation contractuelle. [ 44 ] Le juge de première instance commet donc une première erreur en droit en l’espèce, lorsqu’il conclut que le recours est une décision importante liée à l’administration du bien [23] , puisque le droit d’action des appelants trouve plutôt sa source dans le contrat de promesse de vente. Comme Pierre Tremblay est une

partie à ce contrat, il peut faire valoir personnellement ses droits en vertu de l’entente, laquelle prévoit qu’il recevra 50 000 $ de plus que les autres copropriétaires indivis si la bijouterie J.G. Lampron, dont il est l’un des actionnaires, déménage au plus tard le 31 décembre 2016. C’est également le cas de J.G. Lampron, que l’on qualifie de bénéficiaire d’une stipulation pour autrui ou de

partie prenante à l’entente, dans la mesure où elle s’est engagée à quitter les lieux avant le 31 décembre 2016, en contrepartie d’un paiement de 75 000 $. [ 45 ] Dans un tel contexte, les appelants pouvaient intenter un recours en dommages sans l’appui des autres copropriétaires indivis, car ils ne tentent aucunement d’administrer leur bien seuls ou même de l’aliéner. Ils cherchent plutôt à récupérer les sommes qui leur seraient dues personnellement en vertu du contrat, en raison du refus des intimées d’honorer leur promesse d’achat, alors que les appelants se sont acquittés de leur propre prestation en vertu du contrat, par la concrétisation du déménagement de J.G. Lampron.

[ 46 ] Leur recours en dommages n’est pas susceptible d’affecter l’immeuble ni de porter préjudice aux autres copropriétaires indivis et il n’y a aucune raison d’exiger leur consentement au recours intenté, même si les faits reprochés se déroulent dans le contexte de l’aliénation d’un immeuble. Les sommes réclamées par les appelants ne constituent pas une créance divise, mais sont plutôt le résultat d’une promesse contractuelle distincte, comportant des considérations distinctes en faveur de chaque indivisaire. [ 47 ] À mon avis, l’

article 1026 C.c.Q. n’empêche pas les appelants d’intenter un recours contre les intimées en l’espèce. [ 48 ] De plus, le refus des deux autres copropriétaires indivis d’aller de l’avant avec un recours en passation de

titre ne peut servir à rompre le lien de causalité entre le refus d’honorer la promesse d’achat des intimées et les dommages subis par les appelants personnellement découlant de ce fait. La conclusion aurait pu être nuancée si les appelants avaient tenté de réclamer les dommages subis par les autres copropriétaires et non seulement leurs dommages propres. [ 49 ] Les intimées ont invoqué la clause d’inspection à la pleine satisfaction des acheteurs pour justifier la résiliation de leur promesse d’achat. Les appelants prétendent qu’il s’agit d’un prétexte et qu’elles ont agi de mauvaise foi.

L’exercice de la condition résolutoire en l’espèce est à l’origine des dommages réclamés par les appelants et s’avère le fondement de leur recours. [ 50 ] En aucun temps les appelants n’ont renoncé à leur recours. Aussi, la décision des deux autres copropriétaires de refuser d’intenter une action en passation de

titre ne suffisait donc pas à confirmer la réalisation de la condition résolutoire au contrat de promesse de vente et leur choix d’accepter les explications des intimées n’a pas eu pour effet de mettre fin au droit des appelants de réclamer des intimées les dommages subis en raison de leur rupture de la promesse d’achat. En définitive, ils ne pouvaient renoncer aux droits contractuels des appelants, qui s’inscrivent dans leur patrimoine respectif. [ 51 ] Le juge ne pouvait donc, à ce stade-ci, conclure qu’il y avait une interruption du lien de causalité comme il l’a fait.

Seule la démonstration de la présence d’un défaut légitime et du mécontentement de bonne foi du promettant-acheteur [24] qui en découlent sont susceptibles de donner effet à la condition résolutoire contenue à la promesse d’achat. [ 52 ] Or, ce n’est qu’au terme d’une audience au fond qu’il sera possible de décider si la condition résolutoire s’est réalisée en l’espèce et dans quelle mesure les intimées auraient agi de mauvaise foi en refusant d’honorer leur promesse d’achat. [ 53 ] Pour ces motifs, je propose d’accueillir l’appel, d’infirmer le jugement de première instance afin de rejeter la requête en rejet des intimées, avec les frais de justice en faveur des appelants dans les deux instances.

GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. 2. Toute personne est titulaire d’un patrimoine. Celui-ci peut faire l’objet d’une division ou d’une affectation, mais dans la seule mesure prévue par la loi. 2. Every person is the holder of a patrimony. It may be the subject of a division or of an appropriation to a purpose, but only to the extent provided by law.