2014 QCCQ 9754, 2014 QCCQ 9754

Jacques c. Di Palma 2014 QCCQ 9754 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-193771-121 DATE : 8 septembre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DAVID L. CAMERON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GAÉTAN JACQUES et MANON BÉLANGER Demandeurs c.

MARIO DI PALMA et ULRIKA WRESE Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs, Gaétan Jacques et Manon Bélanger, acheteurs d'une unité de copropriété divisée, située au […], poursuivent leurs vendeurs, les défendeurs, Mario Di Palma et Ulrika Wrese, en diminution de prix et en dommages-intérêts, pour la somme de 26 095 $. [ 2 ] Ils allèguent que les portes-patio donnant accès entre la cuisine/salle à manger et une cour menant au garage, n'étaient pas appropriées pour une telle installation, étant destinées à un usage intérieur seulement et qu'ils ont dû les remplacer pour rendre l'immeuble conforme aux normes applicables. [ 3 ] Ils réclament 21 095 $, somme qui représente le coût de remplacement des portes patio, moins le produit de la vente des portes originelles. [ 4 ] Ils demandent également 5 000 $ pour les inconvénients, alléguant que les défendeurs connaissaient le vice et ne l'ont pas dénoncé avant la vente. [ 5 ] Les défendeurs contestent, alléguant que les demandeurs connaissaient la nature commerciale et non isolée des portes-patio avant de consentir à la vente et qu'on leur avait montré comment procéder à améliorer le facteur isolant, en prenant de simples mesures chaque hiver. [ 6 ] Ils soutiennent que la dénonciation du vice est tardive. [ 7 ] Ils plaident, d'abondant, que l'installation des nouvelles portes patio par les demandeurs constitue une plus-value importante, que les demandeurs sont des spéculateurs immobiliers cherchant à revendre l'immeuble à profit et qu'en vendant les portes-patio originelles à vile prix, les demandeurs ont fait défaut de minimiser leurs dommages.

Questions en litige [ 8 ] Le Tribunal doit résoudre les questions suivantes: 1) La qualité des portes-patio constitue-t-elle un vice important, tel que les demandeurs n'auraient pas donné si haut prix s'ils l'avaient connu? 2) Les défendeurs, s'ils connaissaient la nature et les caractéristiques des portes, les ont-ils révélées aux demandeurs avant la vente? 3) Les défendeurs sont-ils des vendeurs professionnels de telle sorte qu'ils ne peuvent invoquer la tardivité de la dénonciation? 4) La dénonciation du vice par les demandeurs, est-elle insuffisante ou tardive? 5) Quelle est la juste réduction du prix le cas échéant? 6) Les demandeurs peuvent-ils obtenir des dommages-intérêts en raison de la connaissance réelle ou présumée du vice et, dans l'affirmative, quelle en est la quantification?

Chronologie

[ 9 ] Monsieur Jacques visite un projet de construction de condominium auquel est associé monsieur Di Palma sur la rue Mont-Royal à l'automne 2009 en compagnie de son agent d'immeuble, Carmen Arbour. Monsieur Jacques est intéressé par deux des appartements qu'il aimerait fusionner en un seul logement, avec la possibilité de les vendre plus tard comme des appartements séparés.

Il revient une autre journée avec son épouse, la défenderesse Manon Bélanger, et l'agent pour visiter de nouveau le projet. [ 10 ] L'appartement n'est plus disponible, monsieur Di Palma ayant décidé de l'acheter lui-même pour lui et sa famille. Cependant, après la visite, monsieur Di Palma propose, par l'entremise des agents immobiliers, de montrer aux demandeurs sa résidence située sur la rue St-Hubert, qu'il a maintenant l'intention de vendre. [ 11 ] L'épouse de monsieur Di Palma, Ulrike Wrese, est présente lorsque les demandeurs visitent la résidence avec madame Arbour vers le 13 novembre 2009.

Il s'agit d'une unité de copropriété divise, avec sous-sol, rez-de-chaussée et étage. La cuisine/salle à manger donne sur une cour extérieure aménagée. On y a accès par deux très grandes portes-patio, une constituée de trois panneaux coulissants et l'autre de deux. [ 12 ] Les demandeurs se montrent intéressés à acquérir cette résidence, à condition de pouvoir modifier le sous-sol fini afin d'y ajouter deux chambres pour leurs filles et à condition qu'un espace de garage double leur soit vendu dans un projet adjacent.

Il s'agit d'un projet en copropriété que le développeur, dont monsieur Di Palma est un dirigeant, projette d'ériger sur le site d'un édifice désuet qui est à démolir. Au cas où les demandeurs acquerraient la résidence, ils auraient accès au garage en sortant de là par les portes-patio. L'inclusion dans la vente des espaces de garage est une condition essentielle pour eux. [ 13 ] Monsieur Jacques rencontre monsieur Di Plama à son bureau pour négocier le prix et les autres conditions. [ 14 ] Le 19 octobre 2009, les demandeurs font une offre d'achat au prix déjà négocié de 960 000 $ (P-1).

Ils font également une offre à Artel Construction pour l'achat d'un garage double dans un édifice à construire sur le […] pour 100 000 $ plus taxes de vente (P-1a). Chaque offre est faite sous condition que l'autre soit acceptée, de telle sorte que les deux immeubles forment un tout, mais le garage n'est pas encore construit.

Sa livraison est projetée, selon l'offre « si possible » pour le 1 er juillet 2010: « Les clients accepteront une livraison pour le mois de septembre ou octobre 2010. » [ 15 ] Les deux offres sont acceptées le lendemain. [ 16 ] Quelques jours plus tard, les demandeurs font une autre visite de la résidence en compagnie des agents. Madame Wrese est présente. Étant elle-même agent d'immeuble, elle est considérée comme l'agent inscripteur.

Monsieur Di Palma n'est pas présent. [ 17 ] La promesse bilatérale pour la résidence comporte une condition quant à une inspection. [ 18 ] Le 26 novembre 2009, l'inspection préachat a lieu. Les demandeurs, les agents et madame Wrese sont présents. Monsieur Di Palma ne l'est pas. [ 19 ] Les demandeurs et leur inspecteur, monsieur Daniel Saindon ont une copie du document intitulé « Déclarations du vendeur sur l'immeuble » sur la formule prescrite à l'époque par l'ACAIQ (P-2). [ 20 ] Rien n'est déclaré quant aux portes-patio. Les défendeurs cochent « non » à la question pertinente: D6.

QUALITÉ DE L'AIR INTÉRIEUR À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu: D6.1 condensation importante et régulière en hiver, par exemple sur les fenêtres, les verrières, la porte-patio, les murs, les plafonds ou autre? […] [ 21 ] L'inspecteur ne remarque rien de particulier aux portes-patio. Il explique que, selon l'intensité de l'inspection préachat, il ne vérifie pas la conformité aux codes. Il s'agit d'une inspection générale. Lorsqu'il remarque des signes de problèmes potentiels, il recommande qu'une vérification soit faite par un expert.

C'est ce qu'il a fait pour un ventre de bœuf affectant les briques d'un mur commun aux copropriétaires. [ 22 ] Le 28 novembre, l'inspecteur remet son rapport. Il y a des indications de quelques défauts mineurs à corriger. Il n'y a rien à signaler au niveau des portes-patio. L'inspecteur témoigne qu'il était surpris d'apprendre, plus tard, que les portes ne sont pas isolées. [ 23 ] Une visite subséquente avec un expert permet d'établir que le ventre de bœuf ne représente pas un problème significatif.

Cette visite est déterminante pour la vente, car elle permet de lever les conditions relatives à l'inspection. [ 24 ] L'événement est important pour une autre raison: il soulève une contradiction entre les versions respectives des parties sur un aspect crucial de l'affaire. [ 25 ] Monsieur Di Palma témoigne qu'il était présent, car il devait donner des détails sur le mode de construction du mur, ayant été le développeur du projet.

Son épouse était là au début de la rencontre et a dû quitter après 10 minutes pour vaquer à ses occupations professionnelles. [ 26 ] Il témoigne qu'après la discussion sur les murs, il a fait un tour de la maison avec monsieur Jacques, lui montrant, entre autres le foyer, les « california closets » bref, toute la maison. Il dit avoir expliqué à monsieur Jacques que les portes-patio sont hors dimension, que dans le résidentiel standard, il ne s'en fait pas, qu'il a donc fait installer des portes commerciales et qu'il procédait à une isolation hivernale de ces portes.

[ 27 ] Il dit aussi avoir offert d'envoyer son ouvrier pour montrer comment calfeutrer les portes pour l'hiver et comment ajouter des boudins pour améliorer l'isolation.

Il ne témoigne pas sur la réaction de monsieur Jacques à ces propos. [ 28 ] Il dit aussi avoir été voir dans le sous-sol avec monsieur Jacques pour lui mentionner qu'il n'avait pas l'intention de faire des ouvertures pour des fenêtres avant la vente, mais que selon lui, cela se faisait. [ 29 ] Personne n'était avec eux pendant ces conversations, ni les agents, ni les experts, ni les épouses. [ 30 ] Ce témoignage n'est pas tout à fait conforme à l'allégation de la défense écrite, paragraphe 24, selon laquelle ce serait lors de la visite préachat que « la qualité commerciale » des portes étaient signalée aux demandeurs qui les ont acceptées, ni avec le paragraphe 25: « Les défendeurs ont même montré aux demandeurs , avant leur acquisition de l'immeuble, comment procéder pour améliorer le facteur isolant de ces portes. » [ 31 ] Le témoignage de monsieur Jacques est aux dipodes avec ce récit.

De façon catégorique, jamais on ne lui aurait parlé d'une qualité commerciale ou non-standard, ni du fait que les portes n'étaient pas isolées, ni qu'il fallait les préparer pour l'hiver. [ 32 ] Aussi, lors des visites, jusque-là, les portes ouvraient sans heurt, donc le calfeutrage temporaire autour des portes qui fait

partie de la préparation n'avait pas été fait. [ 33 ] À cet effet, son témoignage est conforme à ceux de son épouse et de l'agent, Carmen Arbour. Cette dernière mentionne la visite d'inspection préachat.

Elle mentionne qu'on a fait expertiser le ventre de bœuf après l'inspection préachat, mais son témoignage ne donne pas d'information sur la visite de cet expert. [ 34 ] De façon plus dramatique, monsieur Jacques déclare (audition du 6 mars 2014) ne pas avoir vu monsieur Di Palma ni avoir communiqué avec lui entre le moment où il l'a rencontré à son bureau avant l'offre d'achat jusqu'à une visite qu'il appelle le « tour du propriétaire » survenue avec monsieur Di Palma après la signature de l'acte de vente le 31 mai 2010. [ 35 ] Le 4 décembre 2009, les parties signent un document nommé « Modifications et avis de réalisation de conditions » (P-4).

Sauf l'engagement des vendeurs de faire effectuer des réparations mineures à la fondation et l'inspection et au scellage des pourtours de certaines fenêtres et des ouvertures au pourtour de la fondation, les conditions sont levées et la vente devient ainsi finale. [ 36 ] Il y a une autre visite, le 15 janvier 2010, après la levée des conditions, cette fois-ci pour permettre à madame Bélanger de prendre des mesures exactes pour les rénovations qu'elle prévoit faire au sous-sol.

Madame Wrese est présente avec ses parents qui y sont en visite, mais qui ne participe pas dans les discussions. [ 37 ] Durant cette visite on n'accède pas à la cour extérieure par les portes-patio. [ 38 ] Madame Wrese témoigne qu'elle a réinséré un boudin qui s'était délogé d'une des portes-patio lors de cette visite. Elle témoigne avoir dit à madame Bélanger « c'est ce qu'on utilise pour l'isolation » et que cette dernière aurait répondu « oui». [ 39 ] Madame Bélanger témoigne, sur cette visite, que personne ne lui a parlée des portes et des boudins.

Elle admet que, peut-être madame Wrese a remis un boudin dans la porte-patio, mais qu'elle n'en a pas le souvenir: c'est possible, mais elle ne l'a pas remarqué. [ 40 ] Un rapport de la météo de ce jour indique que la température durant cette journée est légèrement au dessus du 0 degré Celsius. [ 41 ] Après cette visite, la vente est conclue chez le notaire le 31 mai 2010(P-5).

Il n'y a rien de particulier à signaler dans l'acte de vente. [ 42 ] En prenant possession, les demandeurs ont droit à un tour avec monsieur Di Palma pour qu'il leur montre les manettes, les garanties, etc. [ 43 ] Pendant l'été, les demandeurs remarquent que le son passe facilement entre l'intérieur et l'extérieur par les portes-patio. [ 44 ] Ensuite, la porte triple coulisse mal. Madame Bélanger obtient du courtier, monsieur Jutras, dont madame Wrese est l’agente, les coordonnées de l'installateur. Un certain monsieur Lamothe vient à la maison pour ajuster les portes pour mieux glisser, ce qui règle le problème.

Monsieur Lamothe dit à madame Bélanger les portes-patio sont non-isolées et que c'est un choix que monsieur Di Palma a fait lors de la rénovation. [ 45 ] Madame Bélanger reçoit à la maison en août 2010, Michel Dépatie, vice-président de Ventes de A&D Prévost, le fabricant des portes. Monsieur Dépatie l'informe que ce modèle de porte vitrée est conçu par A&D Prévost pour des usages commerciaux, à l'intérieur. Dans le catalogue de A&D Prévost, ce modèle est illustré avec une description technique. Le texte explicatif est intitulé: « conçue pour utilisation intérieure/designed for interior application ».

On voit dans le diagramme qu'il n'y a aucun bris thermique, le cadre étant fait d'un seul élément tubulaire par côté. [ 46 ] Monsieur Dépatie explique au Tribunal que le modèle 2900 est une porte d'aluminium tubulaire, non-isolée et qui ne peut être isolée. Cette porte est non- performante dans une application résidentielle et inappropriée pour une porte extérieure. Elle est appropriée pour l'intérieur d'un centre d'achat. [ 47 ] Monsieur Dépatie sait que de telles portes sont installées parfois dans des bars pour accéder à des terrasses extérieures d'été.

C'est un choix que le propriétaire peut faire à ses risques et périls. La porte peut être dotée d'un verre simple ou d'un verre thermos pour son effet coupe-son et un peu d'isolation thermique. [ 48 ] Questionné sur la valeur de revente des portes chez les demandeurs, il répond que ces portes sont faites sur mesure, donc difficilement réutilisables ailleurs. Elles ont la valeur de recyclage de l'aluminium.

[ 49 ] Les demandeurs font appel à Alumilex, une entreprise spécialisée dans des portes et fenêtres résidentielles en aluminium. Ils optent pour le remplacement des portes-patio par des ALX120 de dimensions égales aux portes A&D Prévost, mais avec la différence que ce sont des portes conçues comme des portes extérieures résidentielles. Elles sont munies de bris thermiques par des barres continues serties, en polyamide renforcé de fibre de verre. La brochure (P-8a) démontre le placement du bris thermique au centre de la structure tubulaire du cadrage de la porte.

Il s'agit d'une chambre distincte des sections intérieures et extérieures du cadre qui fait tout le tour, dans laquelle est inséré le matériel non-conducteur de chaleur. [ 50 ] Dans la soumission d'Alumilex datée du 13 août 2010, il y a une légère différence entre les options A et B. Les demandeurs choisissent l'option qui correspond à la configuration actuelle, l'option A au prix de 19 200 $ plus taxes, non-installée. [ 51 ] Le 14 octobre, 2010, monsieur Jacques rencontre monsieur Di Palma aux bureaux de ce dernier en octobre 2010.

Il explique qu'il n'acceptera pas ces portes dans une maison de luxe pour laquelle il a payé 960 000 $ et exprime sa déception de ne pas avoir été informé de la situation par monsieur Di Palma en tant que vendeur-entrepreneur avant la vente. [ 52 ] Monsieur Di Palma répond qu'il lui avait dit que c'était un choix de design, ce qui implique parfois de ne pas suivre les normes à la lettre, et qu'il suffisait de mettre des calfeutrages de silicone et des boudins pour remplir des espaces comme hivernation des portes.

Cela impliquait de ne pas ouvrir les portes pendant l'hiver. [ 53 ] Monsieur Jacques réfute ces prétentions, mais il accepte, quelques jours plus tard, comme palliatif temporaire, de laisser faire installer par un employé de l'entreprise de monsieur Di Palma, aux frais de ce dernier, les boudins et le calfeutrage. [ 54 ] Les demandeurs vivent avec cette solution temporaire pendant le premier hiver 2010-2011, tout en laissant un panneau libre pour avoir accès à la cour pour mettre les déchets et pour avoir accès, éventuellement, au garage. [ 55 ] Par la suite, monsieur Jacques communique avec monsieur Di Palma, cette fois-ci pour connaître la date de livraison du garage, dont la construction est commencée.

Monsieur Jacques témoigne que la réponse de monsieur Di Palma est à l'effet de dire : « ton garage, tu l'auras quand tu m'auras assuré que tu acceptes les portes-patios telles qu'elles sont là. » [ 56 ] Monsieur Jacques répond que la livraison du garage est due, l'argent est disponible. Monsieur Di Palma répond qu'il s'en fiche de l'argent. [ 57 ] Le souvenir des communications est différent de la part de monsieur Di Palma.

Il ne croit pas avoir communiqué avec monsieur Jacques au sujet du garage, mais il dit avoir tenu une discussion avec l'agente. [ 58 ] Son souvenir, c'est que lors de la réunion à son bureau, monsieur Jacques a menacé de provoquer une poursuite déontologique contre son épouse en tant qu'agent immobilier, et qu'il s'en est indigné, qu'il a mis monsieur Jacques dehors, et qu'il ne lui a pas parlé depuis. [ 59 ] En contre-interrogatoire, monsieur Jacques admet avoir mentionné, lors de la visite au bureau de monsieur Di Palma, qu'il se demandait s'il pouvait invoquer le code de déontologie des agents d'immeubles pour le fait que madame Wrese n'a rien déclaré au sujet des portes-patio. [ 60 ] La différence importante entre les deux témoignages réside dans la négation de monsieur Di Palma d'une communication subséquente où il aurait fait le lien entre cette réclamation et la livraison du garage. [ 61 ] L'agente, Carmel Arbour, témoigne qu'elle a communiqué dans la même période avec monsieur Di Palma au sujet de la date de livraison du garage, pour se faire répondre que : « si ton client n'arrête pas de parler des portes, je vais le niaiser, il n'aurait pas son garage ». [ 62 ] Elle dit avoir rencontré monsieur Di Palma par la suite de façon fortuite dans un restaurant et se souvient que, selon les dires de ce dernier, la livraison du garage demeurait un problème si monsieur Jacques n'arrêtait pas de parler des portes. [ 63 ] Le conflit concernant la livraison du garage évolue lorsque, le 8 septembre 2011, les demandeurs procèdent aux offres réelles et, devant le refus de la signature de l'acte de vente lorsque le notaire rend visite chez Artel Construction inc. (Artel) pour cette fin, instituent une action en passation de titre, signifiée le 18 septembre 2011.

Le prix de vente est consigné. [ 64 ] L'action est réglée par une transaction, signée par Artel le 8 décembre 2011. La transaction ne fait que permettre la passation volontaire des titres, comportant quittance pour autant. [ 65 ] Les demandeurs signent l'acte de vente chez le notaire le 15 décembre 2011. L'acte de vente prévoit la possession et l'occupation immédiates par les acheteurs et comporte la reconnaissance du vendeur de la réception du prix de vente. [ 66 ] Cependant, les demandeurs ne reçoivent pas les clefs ce jour-là, un jeudi. Le notaire les informe qu'ils prendront possession le lundi suivant.

Ayant payé, et croyant avoir assez attendu, le demandeur appelle monsieur Di Palma afin d’insister pour une possession immédiate. Il se fait dire qu'il doit attendre. [ 67 ] Le demandeur refuse d'attendre. [ 68 ] Entre-temps, les défendeurs avaient entreposé des effets dans le garage qui, avant la passation des titres, appartenaient à la société contrôlée par monsieur Di Palma.

Monsieur Di Palma témoigne que ce sont des meubles utilisés par madame Wrese pour du «homestaging». [ 69 ] Monsieur Jacques engage un serrurier et un déménageur, fait changer les serrures et fait transporter et entreposer, en lieux sûrs, les effets entreposés.

[ 70 ] Quelque temps après, il reçoit la visite de Mario Di Palma senior, le père du défendeur, qui l'informe qu'à l'aide de la police, il va reprendre possession du garage, dont le transfert n'est pas encore enregistré, et qui est donc, selon lui, toujours le sien. [ 71 ] Un appel chez le notaire permet de confirmer que le garage appartient bien aux demandeurs, bien que l'inscription au bureau de la publicité ne soit pas encore faite. [ 72 ] Monsieur Jacques donne accès à Mario Di Palma senior aux effets entreposés, et la situation est résolue. [ 73 ] Monsieur Di Palma se rend chez le notaire le 7 février 2012 pour signer l'acte de vente, et l'inscription est portée au registre le jour même. [ 74 ] L'acte notarié est fait, cependant, comme si la lecture de l'acte était faite devant les parties le 15 décembre 2011.

On voit bien que la signature de monsieur Di Palma figure sur l'acte (D-6) comme s'il avait signé à cette date, mais que cet exemplaire, utilisé pour les fins de la publicité, a été émis le 7 février 2012. [ 75 ] Son témoignage établit, cependant, qu'il n'a pas signé avant de vouloir récupérer les meubles qu'il avait permis à son épouse de remiser dans le garage. [ 76 ] Au printemps 2012, les demandeurs décident de vendre l'immeuble, devant une situation où monsieur Jacques a perdu son emploi et que les enfants du couple ont grandi et vont déménager. [ 77 ] Considérant qu'il est de leur devoir de déclarer aux acheteurs éventuels la situation des portes, ils décident d'aller de l'avant avec l'installation des portes Alumilex. [ 78 ] La vente de l'immeuble faite aux termes d'une promesse bilatérale acceptée le 6 mars 2012 (P-16), comporte l'obligation pour les demandeurs de remplacer les portes-patio. [ 79 ] Ils procèdent avec l'achat et l'installation des portes, dépensant les sommes qui font l'objet de la réclamation (P-10, P-11a, P-13).

L'installation est achevée vers le 11 mai 2012. [ 80 ] Entre-temps, le 5 avril 2012, ils font parvenir une mise en demeure aux défendeurs, leur réclamant 31 699,20$.

Le défendeur ayant déjà refusé de remplacer les portes, il ne lui donne pas d'autre mise en demeure que celle d'en payer le prix. [ 81 ] La réponse à cette mise en demeure (P-11) conteste le bien-fondé, et réclame le droit d'expertiser les portes, avant la vente anticipée. [ 82 ] Le procureur des demandeurs répond le 2 mai 2012 réitérant la réclamation monétaire et rappelant les discussions sur la question entre les protagonistes en 2010. [ 83 ] La vente est formalisée le 7 juin 2012 devant le notaire (D-1).

Analyse 1) La gravité du vice [ 84 ] De façon formelle, l'action invoque la non-conformité des portes-patio aux normes applicables. Sur le plan technique, la demanderesse n'a pas administré une preuve par expert sur les normes spécifiquement applicables à des portes extérieures d'une maison et la non-conformité des portes qui sont l'objet du litige. [ 85 ] L'emploi de ces portes était, pour la défense, un choix de « design ».

Le Tribunal a compris qu'il s'agirait pour le défendeur d'une question esthétique comportant un compromis au niveau de la performance, choix qui est souvent fait pour des constructions commerciales à Montréal telles que les bars et les boutiques. [ 86 ] Selon les demandeurs, l'emploi usuel d'une porte-patio est celui d'une porte extérieure d'une résidence et non celui qui se retrouve à l'intérieur d'un centre d'achat.

Les portes qui sont l'objet du litige sont non-performantes, et donc, inappropriées pour une telle utilisation. [ 87 ] Il y a des cas où la preuve de la suffisance d'un produit par rapport à une norme dépend d'une preuve par expert. Dans le cas présent, cependant, il n'était pas nécessaire d'identifier une norme technique spécifique découlant des codes applicables pour démontrer que l'emploi des portes en question constitue un défaut de qualité important affectant l'utilité de l'immeuble. [ 88 ] Il est évident que le climat du Québec, même dans la

partie sud du territoire où est située la ville de Montréal, exige que des portes et fenêtres d'une résidence comportent un minimum d'isolation thermique. Dans le cas sous étude, ce n'est pas le degré d'isolation par rapport à une norme qui est en jeu, c'est l'absence totale d'isolation thermique, car les portes ne sont même pas conçues pour une installation comme portes extérieures. [ 89 ] C'est pour cela que les portes d'A&D Prévost sont déclarées par le fabricant comme étant spécifiquement pour usage intérieur seulement.

Le représentant de cette firme dit que les portes en question sont non-performantes et que c'est à ses risques et périls qu'un tenancier de bar les installe pour l'accès de l'intérieur à un patio extérieur.

[ 90 ] Le Tribunal ne requiert pas les services d'un expert pour comprendre que le cadrage en aluminium d'une porte non-isolée devient un pont thermique qui transmet la chaleur de l'intérieur à l'extérieur rendant en même temps la surface intérieure très froide.

Il est facile donc de comprendre que les portes deviennent sérieusement atteintes de condensation, de givre et d'accumulation de glace, tel qu'on le voit des photos. [ 91 ] Il s'agit d'un manquement sérieux au niveau de l'utilité de la résidence. [ 92 ] Une telle performance d'une porte-patio ne serait pas acceptable pour une résidence de qualité moyenne, encore moins pour une résidence de prestige vendue pour plus d'un million de dollars (en 2010), incluant le garage. [ 93 ] La pratique adoptée par les défendeurs de mettre des calfeutrages de silicone et des boudins pour remplir des espaces afin d'hiverner les portes sans la possibilité de les ouvrir pendant l'hiver démontre, à elle seule, sans autre explication, que les portes sont non- conformes à une utilisation extérieure et constituent donc un vice. [ 94 ] La preuve de la valeur des portes de remplacement, environ 21 000 $ démontre que le vice est important en termes monétaires aussi. 2) La connaissance et la non-divulgation du vice [ 95 ] Au moment où le demandeur porte à l'attention du défendeur qu'il a appris la nature des portes-patio et qu'il ne les acceptera pas, le défendeur offre d'expédier son employé sur les lieux pour « zipper » les portes, pratique qu'il a déjà faite par le passé.

Ceci démontre que le vice était inhérent à l'immeuble dès sa construction. Monsieur Di Palma prétend qu'il a choisi les portes pour une question de « design ».

S'il croyait que ce choix était valable au moment de la construction, il ne peut pas avoir, objectivement, maintenu cette croyance après l'achèvement de la construction, car il était obligé de faire faire un procédé extraordinaire et improvisé pour pallier l'absence d'isolation des portes-patio dès le premier hiver. [ 96 ] La preuve de la demande voulant que la qualité des portes-patio n'a jamais était divulguée par les défendeurs est directe et sincère. [ 97 ] Cette preuve est aussi documentaire, car la déclaration des vendeurs concernant la condensation sur les vitres, y compris sur les portes-patio, comporte une réponse négative.

Le témoignage offert par la défense sur la question, voulant minimiser la fausseté de cette déclaration écrite, constitue quand même un aveu: même en zippant les vitres, il y avait de la condensation et du givre, mais seulement dans les temps très froids. Justement, à Montréal, les temps très froids peuvent perdurer. [ 98 ] Est peu fiable la preuve testimoniale du défendeur sur une visite des lieux qu'il aurait faite seul avec le demandeur lors de laquelle il aurait parlé des portes-patio.

C'était une visite sans agent, sans la présence des deux épouses, en dehors de la présence de l'ingénieur qui était présent pour donner une opinion sur un ventre de bœuf dans les briques. Hormis le témoignage du défendeur, il n'y a pas de preuve qu'une telle visite ait eu lieu. La preuve est d'ailleurs non-conforme aux allégations formelles rédigées au moment de la défense écrite. [ 99 ] L'attitude vindicative du défendeur en voulant lier la passation de

titre du garage à un abandon par les acheteurs de toute réclamation concernant les portes patio, ce qui est corroboré par le témoignage de l'agent Carmen Arbour, démontre aussi le peu de crédibilité qu'il faut accorder au témoignage du demandeur. [ 100 ] En poussant les demandeurs jusqu'à une action en passation de titre, et en entravant au transfert de possession même après le règlement de cette action par une passation du titre, qui était censée être accomplie de façon volontaire dès la signature chez le notaire, de l'acte de vente par les acheteurs, le défendeur a démontré qu'il ne plaisantait pas lorsqu'il a menacé de le « niaiser » si monsieur Jacques continuait de parler des portes. [ 101 ] Le témoignage de la défenderesse sur une mention qu'elle aurait faite le 15 janvier 2010 à madame Bélanger, après que la vente soit devenue sans condition, des boudins utilisés pour isolation est trop peu, trop tard pour constituer une preuve probante que les acheteurs connaissaient le vice avant la vente. [ 102 ] Dans l'ensemble donc, la preuve révèle que les vendeurs connaissaient le vice et que les acheteurs l'ignoraient au moment de la vente. 3) Les vendeurs comme vendeurs professionnels [ 103 ] Étant donné les constatations précédentes, il n'est pas nécessaire de se pencher sur la question complexe de savoir si les défendeurs étaient des vendeurs professionnels au sens des articles 1729 et 1739 C.c.Q. , ce qui est parfois nécessaire pour établir par présomption que le défaut existait au moment de la vente et pour disqualifier les défendeurs d'invoquer la tardivité de la dénonciation. [ 104 ] L'ambigüité de la situation provient du fait que les défendeurs vendaient leur propre résidence.

Monsieur Di Palma se décrit comme étant un développeur et un designer et il a joué un rôle dans le design, y compris dans le choix des portes-patio. Cependant, il n'était pas le constructeur et ne vendait pas sa maison à ce titre. Madame Wrese était agente sur l'inscription, mais elle n'a pas vraiment joué de rôle commercial dans la situation: un autre agent faisait office d'intermédiaire. 4) La dénonciation est-elle tardive? [ 105 ] La rigueur de l'

article 1739 C.c.Q. permet une certaine atténuation dans des situations où le vendeur, en recevant une dénonciation verbale, a eu l'équivalence fonctionnelle d'une dénonciation écrite en ce qu'il a pu examiner ou faire examiner le vice et l'opportunité d'y remédier [1] .

[ 106 ] Les faits démontrent que lorsque monsieur Jacques rend visite au bureau de monsieur Di Palma le 14 octobre 2010 pour expliquer qu'il n'acceptera pas ces portes dans une maison de luxe et pour se plaindre qu'il n'a pas été informé de la situation avant la vente, monsieur Di Palma, tout en niant sa responsabilité, fait l'aveu partiel que c'était un choix de design, ce qui implique qu'il n'a pas suivi à la lettre les normes et qu'il y avait une technique pour hiverner les portes.

Il offre d'envoyer son employé pour faire cette opération, ce que monsieur Jacques accepte comme palliatif temporaire. [ 107 ] Monsieur Di Palma se considère toujours sous le joug de la dénonciation en 2011 lorsqu'il tente d'utiliser la menace de ne pas passer le

titre sur le garage, comme moyen de pression pour obtenir la renonciation à la réclamation. [ 108 ] Les défendeurs ne peuvent pas dire qu'ils ne connaissaient pas la nature du vice allégué, qu'ils ne pouvaient pas examiner le bien et qu'ils ne pouvaient y remédier, car ils ont dépêché sur les lieux un représentant qui a pu faire les observations qui s'imposaient et lui ont donné comme mission d'accomplir un geste palliatif au lieu de convenir avec les demandeurs de remplacer les portes-patio, seul remède viable dans les circonstances. [ 109 ] Voici une conduite qui dénote sans équivoque que la nature du problème est connue qu'il y a eu refus de la part du vendeur de remédier au vice.

Nous sommes donc en présence d'une renonciation tacite à la formalité d'une dénonciation écrite car il y a inaction face au bénéfice équivalent, la connaissance du vice et la réalisation du fait que l'acheteur exigeait d'y remédier. que l'acheteur exigeait d'y remédier. [ 110 ] La dénonciation verbale n’es pas tardive, puisqu’elle est faite environ deux mois après le début de la connaissance du vice lors de la visite de monsieur Michel Dépatie à la résidence des demandeurs. 5) La juste réduction du prix [ 111 ] La quanti minoris est établie par la valeur de remplacement des portes-patio par un modèle approprié pour une construction de cette nature: 22 075,20 $.

Il faut ajouter le montant de 1 520 $ payé à un ouvrier pour défaire certaines cloisons et portes pour avoir accès au site du travail. [ 112 ] De la somme de 23 595,20 $, il faut déduire 2 500 $, soit le montant reçu pour les portes existant au moyen d'une vente par l'entremise d'un site web, façon créative pour obtenir quelque chose pour des portes qui, selon le représentant du vendeur, n'avaient que la valeur de « scrap » de l'aluminium, étant donné qu'elles sont faites sur mesures pour une ouverture spécifique. 6) Dommages-intérêts [ 113 ] Les demandeurs peuvent obtenir des dommages-intérêts parce que le vice était connu des vendeurs.

Le préjudice est constitué de la réduction de la jouissance de l'immeuble dont les fenêtres ont mal performé pendant un hiver, et les troubles et inconvénients d'avoir à procéder au remplacement des portes-patio. [ 114 ] Le montant suggéré par la demande de 5 000 $ est approprié à la lumière des faits et proportionné à l'importance de l'affaire. Le Tribunal y donne droit. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande; CONDAMNE les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 26 095,20 $, le tout portant intérêt au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 5 avril 2012; LE TOUT avec dépens. __________________________________ DAVID L. CAMERON, J.C.Q. Me Olivier Lessard ROUSSIN LAROSE LESSARD S.N. Procureurs des demandeurs Me Benoît Perras BBP AVOCATS Procureurs des défendeurs Date d’audience : Le 6 mars 2014 [1] EDWARDS, Jeffrey, La garantie de qualité du vendeur en droit québécois, 2008, 2e édition, Wilson & Lafleur Ltée, Montréal , au paragr. 420.1; Lemay c. Fortier , 2007 QCCQ 912 (Richard Landry,