2013 QCCQ 10705, 2013 QCCQ 10705

9143-9695 Québec inc. c. Tang 2013 QCCQ 10705 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE Montréal « Chambre civile » N : 500-22-198071-121 DATE : 20 septembre 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-F. KEABLE, j.c.q. ______________________________________________________________________ 9143-9695 QUÉBEC INC.

Partie demanderesse c. WEN FENG TANG et XIAO MING LUO Parties défenderesses JUGEMENT La réclamation [ 1 ] 9143-9695 Québec inc. (9143) est une entreprise de courtage immobilier depuis le 29 juin 2004 [1] . Invoquant un contrat de courtage exclusif signé le 15 mai 2012 et se terminant le 20 août 2012 [2] , elle réclame 17 706,15 $ à Mme Wen Feng Tang et à M. Xiao Ming Luo, soit la rétribution convenue de 5% du prix de vente de leur résidence familiale située au 555, Terrasse De La Loire, à Lasalle (Québec).

Cet immeuble est vendu le 18 septembre 2012 pour 308 000 $ [3] et la rétribution de 17 706,15 $ comprend les taxes applicables. Les acheteurs sont Mme Ting Liu et M. Xiao Dan Song. M. Song est un ancien employé des vendeurs et un ami proche depuis plus d'une dizaine d'années. [ 2 ] Plus précisément, la réclamation de 9143 repose sur les articles 4.1, 7.1 et 7.3 du contrat de courtage exclusif : 4.

Price 4.1 The sale price asked is THREE HUNDRED AND TWENTY-FIVE THOUSAND dollars ($ 325,000.00), which shall be paid in full, in cash, upon the signing of the act of sale, unless another method of payment is provided for, as follows […] […] 7. Real Estate Broker's Compensation 7.1 The seller shall pay to the broker, in the cases provided for in 1, 2 and 3 of this section, upon the signing of the act of sale, compensation of: Five percent (5%) of the sale price provided for the

section 4.1, or another sale price to which the seller agrees in writing; or […]. (1) where a promise to purchase conforming to the conditions of sale set out in this brokerage contract (and in any attachments thereto) is submitted to the seller during the term of this contract and in fact leads to the sale of the immovable ; or (2) where an agreement concerning the sale of the immovable is concluded during the term of this contract, whether through the broker or not, and in fact leads to the sale of the immovable ; or (3) where a sale takes place, within 180 days following the expiry date of this contract, with a person who was interested in the immovable during the term of this contract, unless, during that period, the seller concluded with another real estate broker a contract stipulated to be exclusive for the sale of the immovable.

[…] 7.3 Any goods or services tax, Québec sales tax or other tax that may be imposed as a result of services rendered by the broker shall be added to the compensation referred to in

section 7.1 and shall be remitted to the broker by the seller in accordance with the provisions of the applicable taxation laws. La question en litige [ 3 ] Pour réussir dans son recours basé sur un contrat de courtage exclusif, 9143 doit démontrer que sont réunies toutes les conditions prévues par l'

article 27 de la

Loi sur le courtage immobilier [4] : 27. Est sans effet une convention engageant un client, pour une période déterminée après l'expiration du contrat, à rétribuer le courtier ou l'agence même si l'achat, la vente, la location ou l'échange de l'immeuble s'est effectuée après l'expiration du contrat.

Toutefois, le premier alinéa ne s'applique pas si la convention prévoit que la rétribution est due, lorsque les conditions suivantes sont réunies : 1° le contrat est stipulé exclusif; 2° la vente, la location ou l'échange s'effectue avec une personne qui a été intéressée à l'immeuble pendant la durée du contrat ou, dans le cas d'un contrat en vue de l'achat ou de la location d'un immeuble, le client a acheté ou loué un immeuble auquel le courtier l'a intéressé pendant la durée du contrat; 3° cette opération survient au plus 180 jours après la date d'expiration du contrat et que, durant cette période, le client n'a pas conclu avec un autre courtier ou une autre agence un contrat stipulé exclusif pour l'achat, la vente, la location ou l'échange de l'immeuble . 2008, c. 9, a. 27 ; 2013, c. 18, a. 22 . (nos soulignés) [ 4 ] La première et la troisième condition de la loi sont rencontrées par un simple examen de la preuve documentaire ou de l'absence de preuve documentaire : - le contrat de courtage est exclusif [5] ; - la vente est survenue le 18 août 2012, soit bien en-deça de la période de 180 jours postérieure à l'expiration du contrat de courtage exclusif [6] ; - les vendeurs n'ont pas conclu un autre contrat de courtage exclusif pour la vente de leur immeuble pendant la même période de 180 jours. [ 5 ] Le Tribunal doit déterminer si la vente a eu lieu avec une personne qui a été « intéressée » à l'immeuble pendant la période du 15 mai 2012 au 20 août 2012.

La preuve de la demande [ 6 ] Le 26 juillet 2012, les acheteurs Ting Liu et Xiao Dan Song rencontrent Mme Adeline Wong, courtier en prêt hypothécaire de la Banque TD [7] . [ 7 ] Le 9 août 2012, les acheteurs remplissent une demande de prêt hypothécaire auprès de la Banque TD pour l’achat d’une propriété dont la mise de fonds totalise 113 195 $ provenant des sources suivantes : - du compte-chèques des acheteurs : 25 212 $ - d'un compte de M. Song : 67 980 $ - d'un transfert provenant de la mère de Mme Liu : 20 003 $ [ 8 ] Le financement sollicité est au montant de 195 000 $, selon la demande de prêt hypothécaire.

Le financement espéré et la mise de fonds totalisent la somme de 308 195 $. [ 9 ] Le 10 août 2012, Mme Wong indique que les « clients want to buy the 1st home of the family. They need this pre-approval for the offer ». [ 10 ] À douze heures, le 12 août 2012, les vendeurs et les acheteurs signent une promesse d’achat pour 308 000$ relative à l'immeuble situé au 555, Terrasse De La Loire, à Lasalle. [ 11 ] Le 14 août 2012, la Banque TD refuse le prêt hypothécaire en raison du faible crédit des acheteurs et de la provenance d'une

partie de la mise de fonds (20 003 $) qui émane de la mère de Mme Tang. [ 12 ] Le 28 août 2012, les acheteurs rencontrent Mme Wong pour confirmer l’augmentation de la mise de fonds, grâce à des contributions provenant de Chine, et la réduction de la demande de prêt hypothécaire à 154 000 $. [ 13 ] Le 29 août 2012, la demande de prêt hypothécaire est acceptée par la Banque TD pour 154 000 $.

[ 14 ] Le 5 septembre 2012, les acheteurs signent l'entente de prêt hypothécaire de la Banque TD, comprenant le prêt de 154 000 $ à débourser ultérieurement. [8] [ 15 ] Le 18 septembre 2012, les acheteurs et les vendeurs signent un acte de vente de l'immeuble résidentiel pour la somme de 308 000 $ devant la notaire Josée Deschamps [9] . [ 16 ] L’acte de vente mentionne que la vente est faite en conformité avec les termes d’une promesse d’achat conclue le 12 août 2012 [10] .

Plus particulièrement, les parties déclarent : DECLARATION CONCERNING THE PRELIMINARY CONTRACT This sale is made in execution of the preliminary contract dated August Twelfth, two thousand twelve (August 12th, 2012), and accepted by the Vendor on August Twelfth, two thousand twelve (August 12th, 2012).

Unless conflicting herewith, the parties confirm the agreements contained in the preliminary contract but not reproduced herein. [11] [ 17 ] Le 18 octobre 2012, 9143 met – sans succès - en demeure les vendeurs de payer la commission de 17 706,15$ représentant 5% du prix de vente de 308 000 $, plus taxes. [12] [ 18 ] Incidemment, le prix de vente de 308 000 $ équivaut presque au prix de vente demandé (325 000 $), le 15 mai 2012, lors de la signature du contrat de courtage exclusif, moins la commission de 5% sur 325 000 $ soit 16 250 $. La théorie de la défense [ 19 ] Mme Tang et M.

Luo se représentent seuls depuis le désaveu de leur avocat, le 3 juillet 2013. Néanmoins, le contenu de leurs témoignages reprend, en substance, les paragraphes 19 à 30 des moyens de défense écrits, communiqués au soutien de leur défense orale du 30 avril 2013 : [19] On August 21, 2012, Mr. Xiao Dan Song presented himself at Defendants' store located at 9558 Jean-Milot, Ville Lasalle, Québec; [20] Mr. Song is well known by Defendants, having worked for them during the past years; [21] During the meeting at the above-mentioned store, Mr.

Song expressed the fact that he was looking to buy a house for his family and that he was in progress of getting a preapproval financial from a banking institution, […]; [22] Defendant Xiao Ming Luo mentioned to Mr. Song that his property has been recently taken out of the market because of lack of possible buyers; [23] In view of the fact that Mr. Song knew the Defendants' property since many years, he decides to make a verbal offer to Defendent Xiao Ming Luo; [24] After discussion, both Mr.

Song and Defendant Xiao Ming Luo came to an agreement for a sale of Defendents' property at a price of $308,000; [25] Consequently, on the same day of August 21, 2012, Defendant Luo proceeds to draft a promise to purchase from, copy of which is already produced on the Exhibit P-3; [26] As Defendant Luo did not have a photocopy to reproduce said promise to purchase, Exhibit P-3, he proceeds to redraft the same promise to purchase on a second copy of the same document; [27] While recoping the promise to purchase, Exhibit P-3, Defendant Luo mistakenly wrote the numbers 1 and 2 for the number 12 instead of 2 and 1 for the number 21 as the date of the signature of the promise to purchase, the whole as it appears of the second copy of the said promise to purchase already produced as Exhibit P-8; [28] Mr.

Song took both copies of the promise to purchase, Exhibits P-3 and P-8, and later gave some copies to representatives of his banking institution in order to get financing for the purchase of Defendants' property; [29] Mr.

Song never showed any interest in the Defendants' property before August 21, 2012, but knew the said property has been for sale in the past three years; [30] The Defendants act in good faith and the date August 12, 2012, appearing on Exhibit P-8 is a clerical error and should have shown August 21, 2012; [ 20 ] L'acheteur Xiao Dan Song rend aussi témoignage pour soutenir les versions de ses amis vendeurs. Il ajoute aussi avoir visité de cinq à dix immeubles et avoir eu de l'intérêt, à l'été 2012, pour un immeuble d'environ 400 000 $.

Un autre de ses amis, courtier immobilier, l'aide gratuitement dans ses recherches. Sans doute grâce à ce dernier, il apprend que le contrat de courtage exclusif de 9143 expire le 20 août 2012 et qu'il peut donc les contacter librement le 21 août 2012. Analyse [ 21 ] M. Luo est une personne instruite qui détient, en outre, un permis de courtier immobilier même s'il n'a jamais exercé dans ce domaine. [ 22 ] Lors de la signature du contrat de courtage exclusif, il aurait pu exiger de ne pas être tenu de verser une commission lors d'une vente à son ami, M. Song.

Il ne l'a pas fait et ne semble pas non plus l'avoir fait antérieurement lors de la signature de deux autres contrats de courtage exclusif, signés pour le même immeuble, pour de brèves périodes de trois mois. M. Luo explique avoir l'habitude de

tenter de vendre lui-même l'immeuble pendant les périodes où le marché est moins actif. [ 23 ] M. Luo soutient être de bonne foi et ne rien devoir à 9143.

Pourtant, certaines de ses déclarations aux représentants de 9143, à la mi-août et à la mi-septembre 2012, ne sont pas compatibles avec l'acceptation de l'offre des acheteurs, qu'elle ait été signée le 12 ou le 21 août 2012. [ 24 ] En effet, lorsque l'un ou l'autre des représentants de 9143 le sollicite pour prolonger le contrat de courtage exclusif au-delà du 20 août 2012, il leur répond qu'il attend plutôt le retour de Chine de sa femme, vers la mi-septembre, et qu'il a plutôt l'intention de rénover l'immeuble et d'en augmenter le prix de vente. [ 25 ] Pourtant, la preuve documentaire contredit les déclarations de M.

Luo, lié comme sa conjointe Mme Tang, par leur acceptation de la promesse d'achat du 12 août 2012. [ 26 ] En effet, depuis la fin juillet 2012, et plus particulièrement pendant la période du 9 août au 29 août 2012, les acheteurs cherchent à obtenir de la Banque Toronto-Dominion un prêt pour les aider à disposer de 308 000 $ pour l'achat de leur première maison.

Ils y parviennent le 28 août 2012 en réussissant à réduire le financement requis de 195 000 $ à 154 000 $ grâce à l'augmentation de cadeaux familiaux provenant de Chine. [ 27 ] Les vendeurs invitent le Tribunal à croire à l'inexistence d'une offre d'achat signée le 12 août 2012. Par inadvertance, le 21 août 2012, en recopiant l'offre d'achat, M. Luo aurait par mégarde inscrit la date du 12 août 2012 au lieu de celle du 21 août 2012. [ 28 ] Dans cette même veine, il faudrait aussi croire que les vendeurs, Mme Tang et M. Luo, et les acheteurs, Mme Liu et M.

Song, auraient été inattentifs au moment de la lecture de l'acte de vente par la notaire Deschamps, le 18 septembre 2012 [13] . Personne ne se serait rendu compte que le contrat préliminaire, dont le contenu est confirmé dans l'acte de vente, avait été conclu le 21 août 2012 plutôt que le 12 août 2012. [ 29 ] Les témoignages des vendeurs et de l'acheteur Song ne sont ni fiables, ni crédibles.

Le Tribunal conclut qu'ils se sont concertés pour inventer un stratagème afin d'éviter le paiement de la rétribution du courtier immobilier. [ 30 ] Il est vrai que pendant la durée du contrat de courtage exclusif, aucun employé ou représentant de 9143 n'a eu de lien ou de communication avec les acheteurs. Cela n'est pas imputable à 9143 puisque celle-ci a utilisé les moyens de diffusion publicitaire habituels afin de tenter d'organiser des visites. [ 31 ] Toutefois, les vendeurs doivent respecter les exigences de la bonne foi, prévues aux articles 6 , 7 et 1375 du Code civil du Québec : 6.

Toute personne est tenue d'exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi. 1991, c. 64, a. 6. 7. Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d'une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l'encontre des exigences de la bonne foi. 1991, c. 64, a. 7. 1375.

La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l'obligation qu'à celui de son exécution ou de son extinction. 1991, c. 64, a. 1375. [ 32 ] Lorsqu'ils acceptent une offre d'achat d'un ami le 12 août 2012, les vendeurs violent l'article 9.1 du contrat de courtage exclusif signé le 15 mai 2012 qui expirait le 20 août 2012 : 9.

Obligations of the Seller 9.1 During the term of this contract, the seller undertakes not to, directly or indirectly : (1) offer the immovable for sale on his own or through a person other than the broker; (2) become party to an agreement concerning the sale, exchange or lease of the immovable otherwise than through the broker. [ 33 ] Selon la preuve, les acheteurs Mme Liu et M. Song étaient des « intéressés » au sens de l'article 7 du contrat de courtage exclusif [14] et de l'article 27 de la

Loi sur le courtage immoblier [15] . [ 34 ] En terminant, 9143 réclame aussi des dommages matériels de 5 000 $ pour troubles et inconvénients. En l'absence de preuve, le Tribunal rejette cette portion de la demande en y voyant une réclamation déguisée pour compenser le paiement des honoraires extrajudiciaires avocat-client, qui ne peuvent être qu'exceptionnellement réclamés de la

partie adverse. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: ACCUEILLE en

partie la demande; CONDAMNE Mme Wen Feng Tang et M. Xiao Ming Luo à payer à 9143-9695 Québec inc. la somme de 17 706,15 $ avec intérêt au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , depuis le 18 octobre 2012, avec dépens.

__________________________________ Jean-F. Keable, J.C.Q. Date d’audience : 13 septembre 2013 Me Priscilla Bernier MILJOURS PAQUETTE 3535, boulevard Saint-Charles, suite 600 Kirkland (QC) H9H 5B9 Avocate de la

partie demanderesse Mme WEN FENG TANG et M. XIAO MING LUO […] Lasalle (QC) […] Se représentent personnellement