2013 QCCQ 9605, 2013 QCCQ 9605

Association des propriétaires du Lac à l'Île c. Baker 2013 QCCQ 9605 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE HULL LOCALITÉ DE HULL « Chambre civile » N : 550-32-018706-108 DATE : Le 30 août 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GATIEN FOURNIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ASSOCIATION DES PROPRIÉTAIRES DU LAC À L'ÎLE

Partie demanderesse c. NANCY BAKER

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] L'Association des propriétaires du Lac à l'Île (APLI) réclame à la défenderesse (Baker) la somme de 820.44 $ tel qu'amendé en cours d'audience, représentant principalement la quote-part de frais d'administration, d'assurances et de mise sur pied d'un fonds de réserve qui lui serait attribuable relativement à l'entretien et au déneigement des chemins d'accès du projet d'habitation dans lequel elle réside.

Ces frais n'auraient pas été acquittés de 1997 à 2012. [ 2 ] Baker nie devoir cette somme invoquant une myriade d'arguments dont notamment l'absence de lien de droit entre elle et l'APLI, des problèmes d'accessibilité pour les véhicules de passager ainsi que pour les véhicules d'urgence, le non entretien du Chemin Dubois et la prescription à l'égard de certaines années faisant l'objet de la réclamation. [ 3 ] Baker se porte de plus demanderesse reconventionnelle et réclame à l'APLI la somme de 5 361.75 $.

Cette somme résulterait notamment du mauvais entretien des chemins et de la faute de l'APLI de ne pas entretenir l'accès stipulé à son acte de vente. QUESTIONS EN LITIGE Demande principale [ 4 ] L'APLI est-elle en droit de réclamer à Baker la somme de 820.44 $ représentant sa quote-part de frais divers liés à l'entretien des chemins d'accès pour les années 1997 à 2012? Demande reconventionnelle [ 5 ] Baker est-elle en droit de réclamer la somme de 5 361.75 $ à l'APLI afin de compenser un préjudice dont cette dernière serait responsable?

LES FAITS PERTINENTS [ 6 ] Ce dossier a été entendu de façon concurrente avec une autre affaire impliquant l'APLI et une propriétaire, Claire Miquet, qui refuse de payer la totalité de sa quote-part des frais d'entretien des chemins lui donnant accès à sa propriété, et ce, pour les années 2007- 2008, 2008-2009, 2009-2010, 2010-2011, 2011-12 et 2012-13. Miquet invoque des arguments similaires à ceux soulevés par Baker dans la présente affaire. [ 7 ] Le président de l'APLI, Robert Woods (Woods) a témoigné.

Il a produit un état de compte détaillé, daté du 31 juillet 2012, lequel fait état d'un montant total dû de 820.44 $ pour les années 1997-1998 à 2011-2012.

[ 8 ] Woods explique que les frais annuels d'entretien (Frais annuels d'entretien) encourus par l'APLI sur une base annuelle se composent de divers éléments. Des états financiers ont été déposés pour les années 2006-07 à 2008-09 lesquels font état des divers postes de dépenses. On note que les dépenses annuelles se composent principalement de 3 postes importants. Il y a d'abord le déneigement qui, à lui seul, accapare une très grande

partie du budget annuel. S'ajoutent ensuite les frais d'entretien des chemins et enfin, les frais d'assurance. Il ajoute que les postes de dépenses demeurent les mêmes d'une année à l'autre quoiqu'ils puissent fluctuer légèrement.

Sur une moyenne de 3 ans, les frais liés à l'entretien des chemins représentent 97 % du total des dépenses encourues par l'APLI. [ 9 ] Woods indique que la méthode de répartition des Frais annuels d'entretien entre les divers propriétaires a été approuvée par ceux-ci et est la même depuis l'année 1997-98. [ 10 ] Baker refuse de payer sa quote-part de la portion des frais d'entretien qui concerne les frais d'administration, les frais d'assurance et les frais liés à la mise sur pied d'un fonds de réserve. Woods réfère à ces frais comme étant les "Flat fees". À

titre d'exemple, ceux-ci totalisaient pour l'année 2009-2010 la somme de 45 $. [ 11 ] Woods affirme que Baker a donné son accord lorsqu'il a été décidé par les propriétaires de prendre à charge l'entretien des chemins d'accès du projet. Elle a même alors présidé un comité de l'APLI. [ 12 ] L'acte de vente intervenu entre le promoteur, Timberlake Construction Limited (Timberlake), et Baker, le 22 juin 1988, a été produit en preuve.

Baker est également propriétaire d'un autre lot avec son mari depuis 1984 sur lequel se trouve leur résidence principale. [ 13 ] Le règlement No. 1 de l'APLI adopté par les propriétaires du Lac à l'Île dont Baker, en septembre 1999, a également été déposé en preuve. [ 14 ] Baker refuse de payer les "Flat fees" aux motifs suivants: Contestation –

Section 3 I, the Defendant, Nancy Baker, am contesting the merits of this action on the following grounds: I am sole owner of 96 Woodsmoke, a lot purchased in 1988. I am co-owner of 106 Woodsmoke, a lot with our permanent home of over 25 years, purchased in 1984. The Defendant's access roads are owned and operated by Timberlake Construction Ltd and Mr. Craig Clost (developers). Initially the developer plowed the roads.

At that time, as a resident, I (and my husband Jens Andresen) Timberlake Construction Ltd consulted owners about maintenance and we sometimes suggested names of possible contractors to Timberlake Construction Ltd. We also tracked the number of times the road was plowed. In 1997, the property owners were presented with the following situation: a verbal conversation occurred between one landowner and the developer. The property owners were told that the developer said that he would no longer plow the roads. I have consistently objected to taking on any responsability for the maintenance of the roads. 1.

The Defendant has never agreed verbally or in writing to assume any responsability for the sub-standard roads.

The Defendants' Deed does not have a legal or contractual link to assuming substandard roads (P-2). The Defendants (sic) Deed, paragraph 29 of the

section "Servitudes and Restrictions" states. "All Timberlake rights and obligations hereunder shall be assignable, as shall the buyer's" (P-2). The Defendant's deed does not indicate that she would assume any responsability for the sub-standard roads. 2. The Defendant has never assigned her deeded rights to the Island Lake Property Owners' Association Inc. 3. The Defendant's deed does not indicate that she would assume any responsability for the sub-standard roads. 4.

The Defendants' deed states: "All permissions from Timberlake must be obtained in writing and may not be tacit or implied ". (Underlining of text by the Defendant) The ILPOA has voluntarily agreed to assume responsability for the roads without the Defendant's consent and without a written consent from Timberlake Construction Ltd. as specified in the Defendant's deed (P-2, para 26).

This is confirmed in a letter of November 23, 1998 from Robert Woods (President, ILPOA) to Timberlake Construction Ltd, which states: "You also informed me that you will not renew the agreement whereby the Association acts as Timberlake's agent as proposed in my letters of October 13 th and November 2." (D-1) (Underlining of text by the Defendant) and further confirmed in a letter of May 16, 2010 from the ILPOA (Robert Woods, Special Projects Officer) to the Defendant (D-2, page 3 para 8): "We have no contract with Timberlake" 5.

ILPOA has been voluntarily maintaining and plowing part of Chemin Dubois owned by another developer (Craig Clost) – which forms part of the Defendant's road access. The ILPOA assigns cost for maintaining and plowing Chemin Dubois. There is no written agreement between the ILPOA and the owner of part of this road, as confirmed in a letter from the ILPOA (Robert Woods) to the Defendant dated May 16, 2010 (D-2, para 12) "The Association has not sought permission from Craig Clost to plow and maintain Chemin Dubois." 6.

Clause 31 of the Defendants deeds states: "Road plowing and maintenance, power and telephone line maintenance will be shared with other owners including Timberlake equally or on a mutually agreed basis subject to the fact that the share of the lot sold herein shall never exceeded twenty five percent (25 %) of the cost of such maintenance". The Defendant has never signed a mutual agreement with Timberlake Construction Ltd. or the ILPOA Inc.

7. The Defendant's deed does not state that she must pay ILPOA Ltd. 8. The Defendant's deed does not state that she is responsible for road improvements. Such an obligation is stated in some deeds such as quoted below from a deed registered as title #229608 at the Division of Gatineau (D-3): "owners of lots served by any common road not plowed and/or maintained at public expense shall contribute to the maintenance, i mprovement and snow plowing on a basis to be agreed between them" If agreement cannot be reached by the owners, Timberlake shall have the right to allocate the costs among the owner of such lots" 9.

The Defendant's deeded access includes Chemin Dubois. In 2004, the ILPOA Roads Commissioner (Martin Fritzcshe) decided independently (without consulting property owners) to stop plowing and maintaining the Defendant's (and other property owners) deeded access over Chemin Dubois. The Applicant's Bylaw (P-14) includes a

schedule showing the road network that they voluntareer (sic) to maintain, and this network includes Chemin Dubois. Chemin Dubois has been serving property owners since 1984. The ILPOA has been neglecting for years its need for maintenance and unilaterally decided to not plow it in winter since 2004. The ILPOA has not been maintaining or plowing the Defendants (sic) Deeded access. 10. The Defendant has been forced to use another access road called Timberlake Rd as a consequence. This road has an 18 degree grade and is icy. Timberlake Construction Ltd have never officially closed Chemin Dubois. 11.

The ILPOA appears to elect which deeded rights it will respect. For example, it recognizes the deeded right of one owner to not pay on their second vacant lot. 12.

The Plaintiff has not maintained the roads to a level that ensures emergency service access, as stated in a letter to property owners from the Fire Chief of the Municipality of La Peche, dated July 17 th , 2008. (D-4) Furthermore the ILPOA received a copy of a letter sent by the Municipality of La Peche in August 2009 addressed to the Timberlake Construction Ltd which identifies a number of serious problems such as: 'poor ditching, washing out, icy conditions, making the road at time unusable and non accessible for all emergency vehicles'.

The Municipality of La Peche passed a Resolution # 08-671 stating a list of problematic roads – which include my road access. The Municipality of La Peche passed a Resolution # 09-465 mandating their legal counsel of RPGL Avocats to take appropriate legal action against the owner of the roads and parties responsible for their maintenance. (D-6) 13. The lack of proper road construction and maintenance has resulted in several accidents, and the inability at times for the Defendant to access or leave her home, with the associated inconveniences. On November 25, 2008 the Defendant had an accident.

The Defendant lost control of her car when she skidded on an icy

section of the road at 14 Ch. Timberlake. The car slid down the hill and was stopped when she smashed into the rocks and trees on the side of the

road. After the Defendant's last accident she has been too afraid to drive down the steep

section of Chemin Timberlake. She has since needed her husband, or when not available, a neighbor to drive her car down. 14. There are no written contracts for the services of winter snow plowing and sanding (costs of which are approximately $15,000 per year) The Municipality of La Peche has identified maintenance of the roads as a concern. 15. The Plaintiff's Application states that they have made "many friendly attempts over the years urging the Defendant to pay the amount owing she has not paid". A number of ILPOA Board members (past and present) have engaged in intimidations and threats.

Email from Estelle Racine to all owners September 17 th , 2003 where she implies that she would blame the Defendant for the state of the roads: "If ever I answer the telephone when someone wants to know why our roads are in pathetic state, I will let that person know exactly what I think of our community." Email from Robert Woods to all owners September 19 th , 2003 where he supports the person above: "I think it is unacceptable and personally offensive that…" Emails from Allen Howell and Rolf Wesche 14. (sic) The Plaintif is claiming for 13 years.

Article 2925 of the Code Civil du Quebec prescribes a three-year limitation. From the figures provided by the Plaintiff, the claim is restricted to the following amounts: 2007-2008: $45.00 2008-2009: $45.00 2009-2010: $25.00 Total: 115.00 The cost spreadsheet provided by the Plaintiff for road maintenance (P-5) does not indicate the bonus of $2,000 paid to the snow plow man (also a property owner) in 2008-09. Nor does it include payment of the extra insurance costs of $100 for year 2009-2010 payable by the snow plow man for his commercial activity. It does not show a 3 % contribution to a capital fund.

It does not distinguish between maintenance for the roads and improvements that may be undertaken by the ILPOA for the roads. The ILPOA fee

schedule does not distinguish amounts required for road maintenance with other costed activities of the ILPOA. For example, water testing and beaver control costs are included in the ILPOA claim (P-1). In 2009-2010, the ILPOA decided to increase road maintenance fees by 3 % that year and 3 % per annum into the future. Such an approach to cost recovery is not within the purvue of this association. Such increases are arbitrary and are not in response to actual costs. Some of these monies are being put aside for future capital expenses, are are (sic) not within the obligations of the Defendant.

The Defendant has continued to contribute to the snow plowing and maintenance in spite of all the discrepancies.

[ 15 ] Baker ajoute dans son témoignage qu'elle n'est pas informée de ce qui compose le fonds de réserve. À tout événement, ces sommes ne servent pas à payer pour l'entretien de l'accès, via le Chemin Dubois, tout comme le prévoit son acte de vente. [ 16 ] Les frais d'assurance couvrent en

partie la responsabilité des administrateurs de l'APLI et l'utilisation des frais d'administration n'est pas dévoilée. Ces éléments lui causent des problèmes. [ 17 ] Baker s'en remet à son acte de vente. Elle soutient que c'est son vendeur, Timberlake Construction Ltd. (Timberlake) qui est redevable envers elle notamment au terme du paragraphe 31 de l'acte de vente cité ci-devant: 31.

Road plowing and maintenance, power and telephone line maintenance will be shared with other owners including Timberlake equally or on a mutually agreed basis subject to the fact that the share of the lot sold hereby shall never exceed 25 % of the cost of such maintenance. [ 18 ] Baker souligne qu'elle refuse depuis le jour 1 d'être membre de l'APLI. Elle n'a jamais accepté que l'APLI prenne l'entretien des chemins à sa charge. [ 19 ] Elle en veut à l'APLI qui n'entretient plus le Chemin Dubois qui, en fait, constituerait l'accès prévu par servitude au terme de son acte de vente avec Timberlake.

Elle ajoute que c'est principalement pour cette raison qu'elle refuse de payer les "Flat fees". [ 20 ] Woods de son côté explique que le Chemin n'a pas été entretenu depuis les 7 dernières années. Même alors qu'il était entretenu, Baker refusait de payer les "Flat fees". [ 21 ] Baker indique enfin qu'elle n'est pas d'accord avec la notion de partage des dépenses d'amélioration prévu à l'article 20.1 du Règlement de l'APLI. [ 22 ] Baker soutient que des inéquités sont survenues au fil du temps dans le partage des frais entre les propriétaires.

Par exemple, un individu du nom de Clost serait propriétaire de plusieurs lots pour lesquels il ne paie pas de Frais annuels d'entretien. [ 23 ] Baker s'appuie aussi sur des représentations du directeur et secrétaire-trésorier de la municipalité de La Pêche pour soutenir sa contestation et sa demande reconventionnelle. Les propos de celui-ci ont été consignés dans un procès-verbal d'une rencontre tenue avec les directeurs de l'APLI le 26 octobre 2009 et vont comme suit: Mr. Ricard then made a detailed opening statement which included the following: 5.

Two years ago, the Quebec provincial government required municipalities to formulate a plan for standardizing the provision of fire response services. The goal for the standard of service was to provide a first response of 10 firefighters with 3 000 gal of water to any fire scenario. It also included a study of response times for all residences, establishing zones based on distance from a fire hall, and also examined the ability of all response vehicles (including new larg 3 000 gal fire trucks) to effectively use local roads. La Pêche has four fire stations (in Masham, Wakefield, Lac des Loups and E.

Aldfield that work together to cover the entire Muncipality (600 km2), backed up through agreements with neighbouring Municipalities. (sic) 6. Many private roads were identified as being problematic such that response times expected for that zone could not be met with the 3 000 gal truck. Roads at Island Lake were among these. Our target response time is 15-25 minutes. (La Pêche was one of the few municipalities that submitted a list of such roads with their report to Quebec City. 7.

The Municipality also has 1 000 gal, 1 200 gal and 1 500 gal trucks that will respond to fires and do not have as much problem using such difficult roads as the 3 000 gallons truck.

8. Widespread community concerns arose when the Municipality sent out a letter last July to affected residents about difficulties in some emergency vehicle access (by the 3 000 gal truck) to some private roads. This letter was sent to help the Municipality avoid possible legal action by insurance companies if residents were not advised of service levels that were potentially adversely affected by local road conditions and not in conformity with the Schéma de couvertures de risques en incendie . 9. Mr.

Ricard stessed that the level of emergency vehicle response has not changed for Island Lake and other affected residents from what was provided in the past. Rather, the acquisition of the big 3 000 gal trucks has increased the level of service to most of the municipality, but an equivalent increase in service is not enjoyed by Island Lake and some other residents due to the inability of this truck to use some local roads, especially during difficult weather conditions. 10.

The Municipality is now taking legal action against the Island Lake developer to make our road network more accessible to all emergency vehicles. This legal action could include others who legally share some responsability based on contracts with the developer or conditions outlined in their respective deeds. (Mr. Clost may have such a contract with Timberlake, and some deeds may include clauses that indicate that some owners are responsible for a portion of road maintenance costs.) 11. The Municipality has more power than ever before to take such legal action due to 'La

loi sur les compétences municipales' (Municipal Powers Act, public safety section), passed in 2007 by the Quebec government. 12. The ongoing legal action may restrict some of the information that the Municipality can provide at this time because it could affect their case. [ 24 ] Baker s'appuie également sur une lettre de la Municipalité datée du 17 juillet 2008 qui a été envoyée à tous les propriétaires.

La lettre va comme suit: Madam, Sir, For many weeks now, the Public Works Department jointly with the Fire Department of the Municipality of La Pêche have been periodically inspecting private roads on the territory to ensure that their configuration allows access to the necessary resources in case of a fire or any emergency situation as well as to the necessary resources for garbage and recycling pick-up.

With respect to emergency situations, your private road presents problems that may cause greater intervention delays that (sic) those prescribed by the risks (sic) coverage plan or in shipping the necessary resources for an intervention in conformity with the requirements of said plan. Moreover, the contractor in charge of garbage and recycling pick-up on our territory has informed the Municipality that he is having problems executing his work because your road does not respect the requirements of the municipal by-law. By-law 06-492,

chapter 3,

section 3.7 (Private road considered as being accessible) stipulates the following: « 3.7 PRIVATE ROADS CONSIDERED AS ACCESSIBLE Notwithstanding dispositions of articles 3.5 and 3.6 of the present by-law, all private roads must respect the following requirements to be considrered accessible for the pick up of garbage: 1. The drivable part and horizontal opening of the road must be equal or superior to 4.5 meters ;

2. The height of the vertical opening (with respect to electrical or telephone wires, tree branches, etc.) must be equal or superior to 4.0 meters ; 3. A turn around or an area for the garbage truck to manoeuvre must be built or set up at the end of the road; 4. The drivable area must be kept in good shape at all times, snow ploughed or graded (sic) as needed, to give easy and secure access to vehicles used for garbage and recycling pick-up; 5. In the case of a road having a length of more than 125 meters , there must be at least 2 residences built on separate lots and occupied by persons or businesses.

When a private road does not respect one or another of the above requirements, it is considered as non accessible for the pick up. In such a case, the owner of the private road, or a group of residents, whichever the case, must supply, install and maintain a waterproof garbage box (or a container allowing manual pick up) near a road considered as accessible. Furthermore, the occupants of the concerned building must deposit, for pick-up purposes, the non returnable garbage containers, (or non reusable) as well as baled garbage.

The voluminous garbage and recyclable material must also be deposited at the same place. » It is important to note that in the case where a private road is considered as being non accessible in virtue of the above, the cost for supplying, installing and maintaining the box is the responsability of the owner or the group of residents. The owner or group of residents shall have the box and its location approved by the Municipality prior to its installation, and a council resolution shall be adopted to this effect.

Finally, the standard NBC (National Building Code) stipulates the following: « The portion of a road or an entrance corresponding to an access required by the Fire Department must:

f) Have a turning circle of at least 12 m ;

g) Have a maximum slope of 1:12.5 on a minimum distance of 15 m ;

h) Be built in order to resist charges with respect to the firefighting equipment and be surfaced either with concrete, asphalt or any other type of material allowing access in all weather conditions;

i) Have an area allowing to be able to turn around for each dead end portion of more than 90 m long; and

j) Be connected to a public road. » We are hereby asking that you correct this situation in order that the road be accessible as per the requirements hereinabove mentioned to prevent considerable delays and legal proceedings and to allow the contractor responsible for the garbage and recycling pick-up to execute his work adequately. Sincerely, The Public Works Department The Fire Department

[ 25 ]

Le directeur et secrétaire-trésorier de la Municipalité indique que la pente du chemin Dubois est moins prononcée (10 à 12%) que celle de le chemin Timberlake actuellement utilisé (pente de14 à 18%). Il ajoute que la Municipalité a une préférence pour l'utilisation du Chemin Dubois quoique actuellement celui-ci n'est pas suffisamment large et énormément de travail s'avère nécessaire pour le rendre utilisable et praticable de façon sécuritaire.

Il conclut enfin en précisant que dans l'état actuel des choses, le Chemin Timberlake demeure le chemin à utiliser bien que la pente soit plus prononcée. [ 26 ] Michel Charron, ingénieur, (Charron) a témoigné. Il confirme que les chemins, tel que construits par Timberlake, ne répondent à aucune norme. Un estimé préparé par une autre firme d'ingénierie indique qu'il en coûterait près de 2M $ pour reconstruire les chemins selon les normes municipales.

Charron est en total accord avec cette estimation des coûts. [ 27 ] Charron ajoute que pour satisfaire la Municipalité quant au seul Chemin Dubois, il en coûterait entre 20 000 $ et 40 000 $. [ 28 ] Charron indique enfin que son mandat se limitait à donner une opinion préliminaire sur les mesures à prendre pour que les chemins rencontrent les normes municipales. Il n'avait pas à se prononcer sur la qualité de l'entretien des chemins par l'APLI. [ 29 ] En réplique, Woods précise que Baker a reçu une note expliquant de quoi se compose les "Flat fees" avec son état de compte du 31 mai 2010.

La note va comme suit: REPEAT OF THE NOTE THAT WAS AT THE BOTTOM OF THE FEBRUARY 28, 2010 STATEMENT OF ACCOUNT Nancy, The outstanding balance of $527.50 is made up of $20.00 in maintenance fees and $482.50 in flat fees for the 12 years 97-98 to 08-09 and $25 for 2009-10 which you state, in your letter of February 7, 2010, is a membership fee according to your deed and, that you are not paying it because you deem yourself not a member of the Association. As you know, the Association does not charge a membership fee.

There has always been an administration fee which started at $25 ($12.50 for your lot) in 97-9 and is now $30 ($15.00 for your lot). As you also know, from previous correspondence and as noted on Statements of Account since May 1, 2007, 80% of the administration fee has gone to road maintenance ever since the fees (both maintenance and flat) were introduced in 1997-98. The reason for this is that the administrative expenses are considerably less than what the flat fee brings in. So the remainder goes into roads.

The capital reserve fee has also gone into capital and maintenance road work and to pay for the engineering study for the municipalization of the roads. All these road expenditures are a direct benefit to you whether you deem yourself a member or not. I would also say that you benefit from the protection the insurance provides to all property owners. This is the first year (09-10) that you have paid more than the maintenance fee component of your total fee.

Your letter of February 7, 2010 says that your cheque in the amount of $88.00 represents the total fee for 09-10 (i.e. maintenance of $68 and flat fees of $45=$113) less $25 for membership, which amount you say is in your deed. This is different from your past position as stated in your letters of February 18, 1998, May3, 1999, December 15, 2003. In those letters you say that you are not paying the flat fees (i.e. administration, capital reserve and insurance) because you deem yourself not a member of the Association.

Your first two letters were replied to by the Treasurer of the day in letters dated May 11, 1998 and May 18, 1999. Your third letter was replied to by e-mail dated January 7, 2004 and in a letter dated March 26, 2004, both from the Treasurer of the day. As stated above, the Association does not charge a membership fee. This is clear from the wording in

section 20 of the bylaw despite its use of the word membership.

Section 20 addresses the flat fees, each of which provides a direct benefit to you. These benefits are described in the previously mentioned replies to your letters and with each Statement of Account sent to you since May 1, 2007 (see 1 st paragraphe above). According to your new logic you should have paid full fees (i.e. maintenance and flat fees) less the $25 for each of the years 97-98 to 08- 09. That represents $202.50 of your current outstanding balance of $527.50. Payment of this amount ($202.50) will reduce your balance from $527.50 to $325 (13 years at $25). Can we expect this payment?

Your reason for non payment of the $25 is not acceptable. I will leave a signed copy of this Statement of Account in the newspaper box on Friday March 5, 2010. Please let me know by e-mail that you have received it. Estelle Racine

Treasurer March 4, 2010 [ 30 ] Woods ajoute que l'APLI a obtenu une estimation des coûts pour apporter des corrections au Chemin Dubois laquelle s'élève à la somme de 27 000 $. Cette estimation a été soumise à l'ensemble des propriétaires pour discussion à l'assemblée générale de juin 2011. Baker n'y a par ailleurs pas assisté. Un comité qui doit se pencher sur la sécurité des chemins a alors été formé. Aucune décision n'a cependant encore été prise. [ 31 ] Baker allègue ce qui suit en ce qui concerne sa demande reconventionnelle: The Plaintiff has not maintained the Defendant's deeded access on Chemin Dubois.

The Defendant has been forced to use Chemin Timberlake, a road of very steep grade (14% - 18%). The driveway at 14 Ch. Timberlake (R. Woods – current President of the ILPOA) extends out onto the roadbed. Frequently ice forms on the access road from this laneway. (D-7) On November 25, 2008 the Defendant had an accident. The Defendant lost control of her car when she skidded on an icy

section of the road at 14 Ch. Timberlake. The car slid down the hill and was stopped when she smashed into the rocks and trees on the side of the road. The Plaintiff ILPOA has not maintained the roads to a level that ensure emergency service access. There are no written contracts for snow plowing and maintenance is sporadic. The Municipality of La Peche has identified maintenance as a concern. The Plaintiff does not have a snow plow and winter maintenance contract. After the Defendants' last accident she has been too afraid to drive down the steep

section of Chamin Timberlake. She has since needed her husband, or when not available, a neighbor to drive her car down. (Note: cost of hiring commercially for this service are $2880.00 per year) Cost to the Defendant Loss of income: $500 (1.5 days per year) x 3 years = $ 1,550.00 Car insurance Deductible: $ 250.00 Purchase of studded tires to cope with the access: $ 611.75 Inconvenience: (estimated $2880) proposed claim: $ 1,550.00 Legal fees: (actual $3500) proposed claim: $ 1,500.00 TOTAL $ 5,361.75 ANALYSE ET MOTIFS Prescription du recours de l'APLI [ 32 ] L'

article 2925 du Code civil du Québec (C.c.Q.) s'applique dans les circonstances de la présente affaire. Il se lit comme suit :

L'action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai de prescription n'est pas autrement fixé se prescrit par trois ans. [ 33 ] Les droits personnels de l'APLI qu'elle tente de faire valoir dans le cadre de la présente demande en justice ne sont pas sujets à un délai de prescription autrement fixé. Ainsi, les droits personnels de l'APLI se prescrivent ici par trois ans. [ 34 ] L'

article 2880 alinéa 2 du C.c.Q. énonce que "le jour où le droit d'action a pris naissance fixe le point de départ de la prescription extinctive". En d'autres mots, le délai de prescription de trois ans dans le cas sous étude débute le jour où le droit d'action a pris naissance. [ 35 ] La preuve révèle que les frais d'entretien sont exigibles à compter du 1 er septembre de chaque année. Le droit d'action de l'APLI prend naissance à cette date. [ 36 ] Or, selon l'

article 2892 du C.c.Q. , l'APLI avait jusqu'à l'expiration du délai de prescription pour déposer sa demande en justice afin d'interrompre la prescription extinctive. Elle a entrepris sa demande en justice le 7 juillet 2010. Dans ces circonstances, la présente demande qui tend à faire valoir les droits personnels de l'APLI contre Baker est prescrite aux termes de l'

article 2925 du C.c.Q pour les années antérieures à 2007-2008. La preuve ne révèle, par ailleurs, aucune autre cause d'interruption ou de suspension de la prescription extinctive. Demande principale [ 37 ] Le tribunal conclut que l'APLI est en droit de réclamer à Baker sa quote-part des "Flat fees" pour les années 2007-2008, 2008- 2009, 2009-2010, 2010-2011 et 2011-2012 qui représentent la somme de 198.01 $. [ 38 ] Le tribunal rejette ainsi le grand nombre d'arguments présenté par Baker.

La preuve administrée ne permet pas de soutenir ses prétentions. [ 39 ] Plus particulièrement, le tribunal s'appuie sur les motifs qui suivent pour en arriver à ses conclusions. Lien de droit entre l'APLI et Baker [ 40 ] Baker dit ne pas être membre de l'APLI et nie avoir des obligations légale à son égard en ce qui concerne les frais réclamés par celle-ci. [ 41 ] Le juge Pierre Chevalier a eu à se prononcer sur cette question du lien de droit qui prévaut entre les parties dans une première cause impliquant l'APLI et Miquet. Le tribunal se permet ici de reprendre une

partie des motifs rendus par le Juge Chevalier sur cette question qui, disons le, s'appliquent également à Baker en l'instance. Le juge Chevalier s'exprime sur cette question comme suit [1] : [15] Je n’entends pas reprendre dans le menu détail la myriade d’arguments soulevés par Madame Miquet à ce

chapitre (soit les points 1.1 à 1.19 de son argumentation écrite révisée du 11 nov. 2008). J’estime qu'un lien de droit existe et je me contenterai d’expliquer pourquoi il existe. [16] Mais d’abord un survol des clauses pertinentes contenues dans les trois titres de propriété de madame Miquet qui serviront à répondre aux questions soulevées ici et ailleurs. [17] Mentionnons tout d’abord que Madame Miquet a acheté un premier terrain de Timberlake le 16 décembre 1991 (pièce E-3, #299864) et un deuxième le 26 juin 1992 (pièce E-4, #306226).

Le père de Madame Miquet avait également acheté de Timberlake le 30 novembre 1992 (pièce E-1, #312003) un terrain qu’il cédera avec transfert des servitudes à madame Miquet le 20 mars 1997 (pièce E-2, #354683). Ces trois propriétés s’y voient octroyé chacune une servitude de passage sur du terrain appartenant à Timberlake. Les clauses pertinentes au présent litige sont donc les suivantes (bien que le numéro de paragraphe puisse varier d’un contrat à l’autre).

[18] Sous l’intitulé SERVITUDES AND RESTRICTIONS (pièce E-3, #299864), on retrouve 33 clauses dont les suivantes (les soulignements sont miens) : Clause 13 : Should at any time more than five (5) persons of Timberlake property state in writing their wish to form a community association, the owner of the lot agrees to subscribe and join such community association and to pay an annual membership fee not to exceed fifty dollars (50,00 $) per annum and provided that insuch association each owner of each lot (with the exception of Timberlake who shall not be obliged to join such associations or pay such fee) shall have one vote. [19] S’ensuit une liste de restrictions relatives aux clôtures, aux déchets, aux latrines etc., bref un code visant à assurer à la communauté immédiate de ce projet de développement une certaine qualité de vie. [20] Ensuite, Clause 28 : These servitudes and restrictions shall constitute part of a building scheme and shall be enforceable, with Timberlake’s permission by any person owning Timberlake property as defined above.

Clause 29 : All Timberlake rights and obligations hereunder shall be assignable , as shall be the buyer’s. Clause 31 : The vendor is providing a legal access to the property and is granting a right of way to the said immoveable property on the existing private road communicating the property to the Mountain Road, and is providing year round access passable by a normal passenger vehicle on the existing road system. The purchaser agrees to share the costs of snow plowing, maintenance and other upkeep of the access road as mutually agreed to by the resident’s association and the owner of the said access road.

The purchaser shall not be called upon to pay as his maintenance contribution more than 1/30 of such costs. [21] J’’estime qu’en raison de ces clauses l’Association a, en principe, le droit d’exiger de madame Miquet une quote-part des frais d’entretien du chemin. Je m’explique. [22] Premièrement, voyons les droits et obligations respectifs contenus à la clause 31 . Pour fin de compréhension, je reproduis de nouveau ici la

partie pertinente à la présente discussion: The vendor is providing a legal access to the property and is granting a right of way to the said immoveable property on the existing private road communicating the property to the Mountain Road, and is providing year round access passable by a normal passenger vehicle on the existing road system. The purchaser agrees to share the costs of snow plowing, maintenance and other upkeep of the access road as mutually agreed to by the resident’s association and the owner of the said access road .

The purchaser shall not be called upon to pay as his maintenance contribution more than 1/30 of such costs. [23] Par cette clause, Timberlake s’engage entre autre à exécuter les travaux d’entretien et de déneigement du chemin mais non à en assumer les coûts comme tel. Madame Miquet s’engage à en payer sa quote-part.

La nature des travaux et le coût des travaux en question seront déterminés par entente entre l’association des résidents et Timberlake. [24] Il est vrai, comme l’affirme madame Miquet, que pour les années de cotisations en litige, il n’y a pas eu d’entente entre l’Association et Timberlake au terme de cette clause 31. La nouvelle entente entre Timberlake et l’Association était que Timberlake cessait d’entretenir le chemin, que l’Association en prenait l’entière responsabilité et s’occupait de récupérer des usagers les argents nécessaires à cette fin.

[25] Par contre la clause 29 précitée prévoyant que « All Timberlake rights and obligations hereunder shall be assignable , as shall be the buyer’s. », j’estime que Timberlake avait déjà un pouvoir de transférer le tout à l’association des propriétaires. Et c’est exactement ce qui arriva par cette nouvelle entente. Le net résultat est que l’Association devenait entièrement autonome relativement à l’entretien et au déneigement du chemin et que chacun de ses membres devait payer à l’Association une quote-part. [26] Il est également vrai, comme l’affirme madame Miquet, qu’elle n’était plus membre de l’Association.

Il est également vrai que la jurisprudence établit qu’on ne peut comme tel forcer quelqu’un à faire

partie d’une association (mais, et il m’apparaît approprié de le faire remarquer, cette jurisprudence ne traitait pas d’une obligation contractuelle de faire

partie d’une association). En l’espèce par contre, la clause 13 (précité

e) prévoit, à

titre de servitude, l'obligation pour l’acheteur (madame Miquet) d’être membre d’une association (future) des propriétaires.

Pour fin de compréhension, je reproduis de nouveau la dite clause : Should at any time more than five (5) persons of Timberlake property state in writing their wish to form a community association, the owner of the lot agrees to subscribe and join such community association and to pay an annual membership fee not to exceed fifty dollars (50,00$) per annum and provided that insuch association each owner of each lot (with the exception of Timberlake who shall not be obliged to join such associations or pay such fee) shall have one vote. [27] Il m’apparaît clair que le but visé en obligeant les acheteurs à devenir membres d’une association (clause 13) était à tout le moins de les obliger à payer leur part respective du « snow plowing, maintenance and other upkeep of the access road »

« as mutually agreed to by the resident’s association and the owner of the said access access road » et, d’autre part, de rendre gérable l’administration de l’entretien du chemin (et ce pour le bénéfice de tous). Madame Miquet ne peut se soustraire à cette obligation simplement en ne respectant pas son obligation d’être membre de l’Association. De cette obligation d’être membre découle, pour madame Miquet, l’obligation de payer sa quote-part. [28] Il existe donc un lien de droit contractuel clair entre l’Association et madame Miquet.

L’Association a en conséquence la qualité requise pour poursuivre en justice aux fins de récupérer à son propre compte la quote-part de madame Miquet. [29] Alternativement , si je n’en étais pas arrivé à cette conclusion de lien de droit contractuel entre l’Association et madame Miquet, (et ceci m’amène à traiter du deuxième point soulevé par madame Miquet, à savoir que « l’enrichissement injustifié ne s’applique pas en l’espèce »), j’aurais de toute façon conclu à l’existence d’un lien de droit en raison de l’enrichissement injustifié (art. 1493 ss du Code civil du Québec ) .

Je m’explique. [30] D’abord les articles pertinents suivants du Code civil du Québec : Art. 1177 . La servitude est une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant (en l’espèce, Timberlake), en faveur d'un autre immeuble, le fonds dominant (en l’espèce, Madame Miquet), et qui appartient à un propriétaire différent. Art. 1184 .

Le propriétaire du fonds dominant (Madame Miquet) peut, à ses frais , prendre les mesures ou faire tous les ouvrages nécessaires pour user de la servitude et pour la conserver, à moins d'une stipulation contraire de l'acte constitutif de la servitude. [31] Or en l’espèce, et je me répète, le contrat contenant la servitude, bien qu’engageant initialement Timberlake à exécuter le « snow plowing, maintenance and other upkeep of the access road », n’obligeait pas Timberlake à en assumer les coûts.

L’article 1184 reçoit donc son application et c’est donc aux frais des propriétaires des fonds dominants à assumer ces coûts. [32] Tel que mentionné ci-dessus, suite à une entente entre l’Association et Timberlake, c’est l’Association qui a pris la responsabilité de la détermination et de l’exécution des travaux en question. Il n’en demeure pas moins que peu importe qui de Timberlake ou de l’Association exécute les travaux, madame Miquet aurait eu à payer sa propre

part comme tous les propriétaires des fonds dominants. Autrement il y aurait « enrichissement injustifié » de sa part. Et en l’absence d’un lien de droit contractuel entre elle et l’Association (pure hypothèse puisque j’ai déjà conclu à l’effet contraire ci-dessus), il existe un lien de droit entre l’enrichie (Madame Miquet) et l’appauvri (l’Association). Comme j’ai en effet eu l’occasion d’en décider dans l’arrêt Ladouceur c.

Gibeau , (C.Q., 1998-10-05), SOQUIJ AZ-98031465 , J.E. 98-2223 , [1998] R.D.I. 698 : ¶ 8 After careful examination of the law, the Court comes to the conclusion that the Association cannot force a non member to pay dues as such. Nevertheless the Association can sue a non member for reasonable expenditures made for works necessary for the exercise of this right of way. This conclusion is based in the "Unjust enrichment"

section 1493 to 1496 of the Civil Code of Québec (C.C.Q.). The relevant sections read as follow: Art, 1493: A person who is enriched at the expense of another shall, to the extent of his enrichment, indemnify the other for his correlative impoverishment, if there is no justification for the enrichment or the impoverishment.

… ¶ 9 In the present case, these sections receives their application mainly because: 1- There are expenses incurred by the Association; 2- These expenses are not incurred for the exclusive interest of the Association since the respondent profits by them; also these works are necessary for his own access to his cottage and also improve the value of his property. ¶ 10 Accordingly the Court concludes that the respondent has to participate in costs incurred up to the present ; [33] Cet arrêt fut par la suite retenu par la jurisprudence, et encore tout récemment par l’honorable juge Georges Massol dans Association du Lac bleu inc . c.

Niederkorn 2008 QCCQ 1454 : [11] Comme le rappelait le soussigné dans Association des propriétaires de la Sablière c. Rainville 3, même si les résolutions d'une association de propriétaires n'ont pas comme telles de valeur contraignante puisque les associations n'ont pas de pouvoir de taxation, il demeure qu'il doit y avoir une juste répartition entre les utilisateurs surtout si la démonstration est faite que les sommes réclamées à chacun sont raisonnables.

Le Tribunal rappelle le principe retenu par l'honorable Pierre Chevalier dans l'affaire Ladouceur 4 à l'effet que les dispositions relatives à l'enrichissement injustifié continuent de s'appliquer 5. [34] D’ailleurs madame Miquet ne nie pas devoir contribuer en soi mais nie plutôt qu’elle doit payer à l’Association (vu l’absence de lien de droit, prétention que je viens par ailleurs tout juste de rejeter) et conteste la répartition et la nature des coûts.

Quant à cette admission d’une obligation de contribuer, je réfère simplement au point 13 de sa première contestation écrite: «The Defendant does not deny an obligation to contribute to the maintenance of the right of way, however the nature of such a contribution, and the formulation of a financial contribution, needs to be consequentially and appropriately determined. »; de même au point 5.1 dans la deuxième version de sa contestation écrite que : « The defendant does not deny an obligation to contribute to snow plowing and maintenance of her right of way. » [35] L’Association étant celle qui a encouru les déboursés nécessaires et raisonnables à l’entretien du chemin, il existe, en raison de « l’enrichissement injustifié » un lien de droit amplement suffisant entre l’Association et Madame Miquet.

En conséquence, Madame Miquet ne peut se soustraire à cette obligation de payer sa quote-part à l’Association .

Madame Miquet a par ailleurs implicitement reconnu ce lien de droit en payant à quelques reprises à l’Association sa quote-part du coût des travaux exécutés par l’Association. [36] En conclusion, que ce soit en raison des clauses du contrat ou, en leur absence, en raison des dispositions relatives à « l’enrichissement injustifié », il existe un lien de droit entre les parties au présent litige. (…) [50] Madame Miquet conteste qu’elle ait à participer dans les coûts relatifs à des dépenses autres que l’entretien du chemin.

Ainsi elle estime qu’elle n’a pas à payer de frais de membre, de frais d’assurance, etc. [51] Quant à la question des frais pour être membre, compte tenu de l’obligation contractuelle (servitude) de madame Miquet d’être membre (clause 13 précitée), il ne fait aucun doute que madame Miquet se doit de payer ces frais. [52 ] Quant aux autres frais, j’abonde dans le sens des propos tenus dans l’arrêt Bibeau inc . c.

Lévesque (précité) (les soulignement sont miens) [33] Quant aux dépenses elles-mêmes, elles doivent comprendre toutes les dépenses relatives à l'ensemble du Domaine, à l'exception seulement de celles inhérentes au fonctionnement de l'Association à

titre de corporation (exemple: rapport annuel à l'Inspecteur général des institutions financières). Quant au reste, que ce soit pour les primes d'assurance responsabilité civile ou les taxes pour le barrage, elles sont toutes directement ou indirectement reliées à la gestion du Domaine dans son ensemble. [53 ] J’ajouterai à cet énoncé jurisprudentiel (et ce toujours dans le cadre même de l’enrichissement injustifié traité ci-dessus) que dans le cas d’un entretien aussi complexe que celui du Lac à L’île, un certain degré de coordination s’impose. Les frais reliés à cette coordination nécessaire sont accessoirement des frais nécessaires à l’entretien du chemin et en font donc partie.

[54 ] La seule nuance que j’apporterais en l’espèce à l’énoncé jurisprudentiel en question (et ce uniquement parce que sous un certain aspect le présent dossier comporte la composante qui suit… ) est que puisque Madame Miquet a l’obligation d’être membre de l’Association et qu’au terme de la clause 13 elle doit payer “ ... an annual membership fee not to exceed fifty dollars (50,00$) per annum” , elle se trouve à toute fin pratique à payer également les dépenses inhérentes au fonctionnement de l’Association à tire de corporation . [55 ] J’ajouterai également qu’il n’est par ailleurs pas sérieusement contesté que les ouvrages ou les dépenses annuelles étaient en l’espèce nécessaires et le coût raisonnable.

De toute façon, il m’apparaît y avoir une présomption de fait que quand vient le temps de faire des déboursés du genre, les intéressés eux-mêmes veillent à ce que les travaux n’entraînent pas de déboursés allant au-delà de ce qui est nécessaire et raisonnable.

En l’espèce cette conclusion s’infère également de l’ensemble de la preuve. [56 ] Enfin, et de façon plus générale, j’estime qu’il s’infère de l’ensemble de la preuve non seulement que les terrains de Madame Miquet ont été facturés en fonction des critères d’évaluation retenus pour tous par l’Association mais également que les déboursés totaux à la base de la facturation ont été encourus par l’Association pour l’entretien du chemin, pour son déneigement et pour le paiement d’activités connexes à cet entretien, aux assurances, etc. : bref toutes des dépenses nécessaires et raisonnables à l’entretien du chemin.

Chemins non praticables et non sécuritaires [ 42 ] Baker reproche à l'APLI de ne pas lui procurer des chemins d'accès praticables et sécuritaires. Elle réfère notamment à la position adoptée par la Municipalité de La Pêche qui conclut que la configuration des chemins présentent des problèmes d'accès aux véhicules de protection incendie et de cueillette des déchets. [ 43 ] L'état actuel des chemins nécessiterait des travaux correctifs de manière à se conformer aux normes municipales.

Ces améliorations permettraient ainsi notamment aux véhicules de protection des incendies de circuler sans limitation ou contrainte. [ 44 ] L'expert de Baker a reconnu que ces travaux d'amélioration sont de l'ordre de près de $2 millions que Timberlake ou, à défaut, les propriétaires devront assumer éventuellement pour se conformer aux normes municipales. [ 45 ] Or, ce réseau de chemins existait au moment des transactions survenues entre Timberlake et Baker au cours des années 1980 et il a été construit par Timberlake. [ 46 ] L'emprise ou la localisation des chemins, leur topographie, leur configuration et leur construction sont l'œuvre exclusive de Timberlake qui d'ailleurs en est toujours le propriétaire.

L'APLI n'a rien à voir à cet égard. L'APLI n'est intervenu que pour s'assurer d'un entretien annuel des chemins qui consiste principalement dans le déneigement l'hiver et le nivelage durant les autres saisons. Faut-il rappeler que les Frais d'entretien annuels pour l'ensemble des propriétaires sont d'un peu plus de 20 000 $.

Cette somme, qui doit être déboursée annuellement, ne concerne en rien les sommes de l'ordre de millions de dollars qui seront nécessaires pour apporter les travaux de corrections exigés par la Municipalité. [ 47 ] La preuve administrée n'a pas non plus permis de dénoter de faute dans l'entretien annuel des chemins qui pourrait engager la responsabilité de l'APLI à l'égard de Baker. [ 48 ] Au contraire, il semble que l'APLI fait pour le mieux dans des conditions qui s'avèrent pour le moins difficiles.

Elle doit en effet assurer un accès à l'année à l'ensemble des propriétaires sur des chemins qui de par leur localisation, leur topographie, leur configuration et leur construction ne rencontrent pas les normes municipales. [ 49 ] Baker souligne qu'elle n'a pu sortir à quelques occasions car les conditions routières sur les chemins entretenus par l'APLI étaient trop difficiles. Le contraire serait étonnant compte tenu du climat dans lequel nous vivons et l'état des chemins avec lesquels l'APLI doit conjuguer.

Des conditions difficiles surviennent régulièrement alors que l'on circule sur des routes munies de chaussée en béton bitumeux et construites selon les normes municipales. Il n'est donc pas surprenant que de telles conditions prévalent également sur des chemins de gravier, plus ou moins bien drainés et dont les pentes peuvent atteindre jusqu'à 18%. [ 50 ] L'APLI n'a pas créé le problème et elle le subit tout comme Baker.

[ 51 ] L'APLI est par ailleurs très consciente du problème que soulève Baker et des ressources qui seront nécessaires pour le solutionner. Elle a en effet mis sur pied un comité pour étudier la chose et émettre des recommandations dont notamment quant à d'éventuelle améliorations sur le Chemin Dubois [ 52 ] Si Baker a des récriminations à faire valoir concernant la localisation des chemins, leur topographie, leur configuration et leur construction qui ne rencontrent pas les normes municipales, que celle-ci s'adresse plutôt à son vendeur, en l'occurrence Timberlake qui n'est, par ailleurs, pas

partie dans la présente cause. Absence d'entretien du Chemin Dubois [ 53 ] L'APLI n'a aucune obligation légale d'entretenir le Chemin Dubois tout comme le soutient Baker. [ 54 ] Par ailleurs, dans l'état actuel des choses, il est préférable aux dires mêmes du témoin de Baker d'utiliser le Chemin Timberlake. Le Chemin Dubois n'est actuellement pas suffisamment large et des travaux appréciables s'avèrent nécessaires pour le rendre utilisable de façon sécuritaire.

Ces travaux nécessitent un investissement de la part de Timberlake et/ou des propriétaires pouvant aller jusqu'à 40 000 $. [ 55 ] Comment donc dans ces circonstances, Baker peut-elle toujours reprocher à l'APLI le fait qu'elle n'entretienne pas le Chemin Dubois. [ 56 ] De surcroît, Baker ne payait pas sa quote-part des "Flat Fees" même alors que le Chemin Dubois était entretenu. Inéquités dans le partage des frais [ 57 ] À cet égard encore, le tribunal s'en remet aux motifs du juge Chevalier qui a déjà traité de cet aspect dans la cause de l'APLI c.

Miquet , précitée, que voici: [37 ] Dans un premier temps, madame Miquet insiste sur le fait qu’elle n’a pas à payer pour quelqu’ouvrage que ce soit autres que ceux faits sur les tronçons sur lesquels elle détient un droit de passage pour accéder à ses trois propriétés. Il est vrai que l’Association a décidé de considérer comme un tout un ensemble de tronçons. Par contre l’Association a mis en place une grille de critères approuvés par la majorité des membres et qui prennent en considération divers facteurs qui font en sorte que les propriétés de madame Miquet ne payent que leur juste part.

J’y reviendrai. [38 ] Elle insiste également sur le fait que Timberlake ne paie pas une part équitable compte tenu du nombre de terrains que Timberlake détient. La réponse à cette objection se retrouve aux paragraphes. 10 à 12 ci-dessus; plus particulièrement dans l’entente mentionnée ci-dessus au paragraphe, 11, entente intervenue entre Timberlake et l’Association à l’effet que « Timberlake will pay an annual fee of $300.00 ». [39 ] Madame Miquet argumente également que le système de points mis en place par l’Association pour établir la quote-part de chacun est inadéquat et inéquitable.

Cette grille d’analyse retenue par l’Association comprend les facteurs suivants : la distance , l’indice de difficulté du tronçon desservi (tel la pente), le fait que le terrain soit habité ou non (lot vacant, remise, tente, roulotte, chalet, maison), l’intensité d’utilisation qui en est faite par le propriétaire (allant de la visite annuelle au résident permanent). [40 ] Il existe des cas relativement simples où le tribunal peut examiner de près le ou les critères proposés par le demandeur et le défendeur afin de déterminer la quote-part d’un usager détenteur d’un droit de passage. [41 ] Par contre, et c’est le cas en l’espèce, il existe des cas impliquant un nombre élevé de propriétés et un réseau relativement

complexe où il est pratiquement impossible d’arriver à un dosage parfait. Il faut donc faire un compromis pragmatique et accepter une approximation. Autrement ces situations deviendraient, d’une part, ingérables en pratique pour les usagers et, d’autre part, mettraient à rude épreuve les ressources judiciaires qui se doivent de ne pas allouer à une affaire un temps disproportionné à son importance. [42 ] Par ailleurs le tribunal doit quand même s’assurer que les critères proposés revêtent certaines garanties de fiabilité .

En l’espèce le tribunal est satisfait que les facteurs suivants fournissent des garanties de fiabilité suffisantes : 1. le fait que l’ensemble des critères retenus par l’Association se situent dans les paramètres du raisonnable (sans toutefois être nécessairement parfaits); 2. le fait que l’adoption de ces critères ait fait l’objet d’un processus de consultation auprès des intéressés (membres ou non de l’Association); 3. le fait que l’ensemble de ces critères ait été entériné par une majorité substantielle. [43 ] Dans de telles circonstances et avec ce genre de garanties, le tribunal n’interviendra pas en s’attardant dans le menu détail à tous les critères pris en considération par l’Association.

Il est également à noter que madame Miquet, malgré l’obligation contenue à son contrat de faire

partie de l’Association, a éventuellement choisi non seulement de se dissocier de l’Association mais également de ne plus se prévaloir de son droit de consultation. Elle ne peut donc se plaindre de ne pas avoir été consultée. [44 ] J’ajouterai, tout comme il en a été décidé par l’honorable Richard Landry dans l’arrêt Association des propriétaires du Domaine Bibeau inc . c . Lévesque « Division des petites créances » 2007 QCCQ 14261 : [35] Il se peut que certaines dépenses de certaines années ne profitent pas directement à monsieur Lévesque et que cela soit le contraire l'année suivante.

Pour ne pas que ce type d'association devienne ingérable, il n'y a pas lieu d'intervenir dans la détermination des contributions annuelles, sauf en cas d'abus, ce qui n'est pas le cas ici. Si monsieur Lévesque est insatisfait de la façon dont l'Association gère le Domaine, il a le loisir d'en devenir membre et de faire valoir son point de vue. [45 ] Une autre iniquité avancée en argumentation par madame Miquet est que la liste des propriétaires n’est pas tenue à jour .

Pour peu que la preuve établisse ce fait, ce facteur m’apparaît négligeable compte tenu du grand nombre de propriétés qui contribuent. [46 ] Une autre iniquité soulevée par madame Miquet résulterait de la décision de l’Association de faire absorber par tous les mauvaises créances (plus particulièrement trois autres propriétaires non payeurs). Il m’apparaît que les créances de la collectivité envers certains propriétaires enrichiront cette même collectivité ou l’appauvriront advenant qu’il ne soit pas réaliste ou financièrement pratique de chercher à la récupérer.

Cette richesse ou cet appauvrissement collectif absorbé par la collectivité se reflétera nécessairement dans un enrichissement ou appauvrissement individualisé proportionnel.

Cet argument d’iniquité avancé par madame Miquet est donc sans fondement. [47 ] Une autre iniquité soulevée par Madame Miquet serait que l’Association n’a pas pris en compte les travaux que madame Miquet a personnellement fait sur un segment donnant accès à l’un de ses lots vacants (45 heures de travail physique personnel) de même que certains déboursés (400 $) qu’elle aurait encouru de sa propre initiative en 2006 pour l’entretien d’un segment donnant accès à l’un de ses lots vacants.

Elle estime que l’Association devrait lui créditer ces montants. [48 ] Le tribunal estime qu’il ne serait pas opportun d’accorder de telles réclamations sauf dans des cas exceptionnels. En effet accorder automatiquement de tels crédits permettrait à tous et chacun des usagers de dicter unilatéralement à une majorité d’usager à quoi les fonds limités de cette majorité seront employés sans égard aux priorités retenues par une majorité agissant raisonnablement.

Par exemple un usager pourrait décider d’affecter en entier l’argent de sa quote-part au dernier 100 mètres précédant immédiatement sa propriété au détriment de tronçons plus négligés. Si tous les usagers agissaient unilatéralement de cette façon, il en résulterait non seulement une situation ingérable pour les administrateurs mais probablement un manque de fonds pour réparer ce qui serait par ailleurs plus nécessaire. Il faut demeurer pratique et ne pas complexifier ce qui l’est déjà amplement. Autrement la gestion ne pourra se faire et ce au détriment de tous et chacun.

[49 ] J’ajouterai que dans le cas d’un réseau d’une certaine complexité, les budgets étant limités, il va de soi que d’une année à l’autre l’on priorisera un tronçon plutôt qu’un autre. Il arrivera donc qu’un usager recevra un service d’entretien variable. Mais il est important de ne pas perdre de vue que l’entretien s’échelonne et se continue à travers les années. Je réitère ici la citation ci-dessus par l’honorable Richard Landry dans Association des propriétaires du Domaine Bibeau inc . c.

Lévesque « Division des petites créances » 2007 QCCQ 14261 : [35] Il se peut que certaines dépenses de certaines années ne profitent pas directement à monsieur Lévesque et que cela soit le contraire l'année suivante. Pour ne pas que ce type d'association devienne ingérable, il n'y a pas lieu d'intervenir dans la détermination des contributions annuelles, sauf en cas d'abus, ce qui n'est pas le cas ici.

Si monsieur Lévesque est insatisfait de la façon dont l'Association gère le Domaine, il a le loisir d'en devenir membre et de faire valoir son point de vue. [ 58 ] Le Tribunal souscrit aux motifs du juge Chevalier sur cette question et conclut tout comme lui. [ 59 ] La décision de l' APLI c. Miquet précitée a fait l'objet d'une demande de révision judiciaire par Miquet. Le juge Martin Bédard de la Cour supérieure a rejeté la demande de celle-ci, le 18 mars 2010 [2] .

Le juge Bédard a notamment émis les commentaires suivants quant à la décision du juge Chevalier, à savoir: [14] La décision rendue est très bien étoffée et justifiée. [15] Elle résulte d'une analyse soignée de la preuve et du droit applicable. [16] Elle est appuyée d'une jurisprudence abondante. [17] Le processus décisionnel est transparent et intelligent. [18] La décision du juge Chevalier cadre très bien avec les issues possibles, acceptables en regard des faits et du droit. [19] Ce jugement ne peut pas faire l'objet d'une révision judiciaire.

Demande reconventionnelle [ 60 ] Baker réclame à l'APLI la somme de 5 361.75 $ aux motifs que cette dernière est responsable notamment de l'accident dont elle été victime le 25 novembre 2008 sur le Chemin Timberlake, de la perte de 1.5 jours de travail par année et de l'achat de pneus d'hiver avec crampons. [ 61 ] Tel que mentionné ci-devant, la preuve administrée par Baker n'a pas permis de dénoter de faute de la part de l'APLI dans l'entretien des chemins qui pourrait engager sa responsabilité à l'égard de Baker. [ 62 ] Au contraire, il semble que l'APLI fait pour le mieux dans des conditions qui s'avèrent pour le moins difficiles.

Elle doit en effet assurer un accès à l'année à l'ensemble des propriétaires sur des chemins qui de par leur localisation, leur topographie, leur configuration et leur construction ne rencontrent pas les normes municipales. [ 63 ] Ces conditions difficiles, qui n'ont pas été causées par l'APLI, font en sorte qu'il est préférable pour les propriétaires d'avoir un véhicule à traction intégrale pour circuler sur ces chemins muni de bons pneus d'hiver lorsque le temps est venu. [ 64 ] Ce phénomène n'est pas nouveau.

Il prévaut depuis que Baker réside à cet endroit alors même que l'APLI n'avait pas encore la responsabilité de l'entretien annuel des chemins.

[ 65 ] La nécessité de pneus d'hiver à crampons ou de véhicules à traction intégrale ne résulte pas d'un entretien insuffisant ou inadéquat des chemins mais est plutôt due à la localisation, la topographie, la configuration et la construction de ceux-ci qui ne rencontrent pas les normes municipales. [ 66 ] Au risque de se répéter, l'APLI n'a pas créé le problème mais elle le subit tout comme Baker et l'ensemble des autres propriétaires. L'APLI est par ailleurs très consciente du problème que soulève Baker et des ressources qui seront nécessaires pour le solutionner.

Elle a en effet mis sur pied un comité pour étudier la chose et émettre des recommandations. [ 67 ] L'APLI ne peut pas être tenue responsable des coûts additionnels pour la pose de crampons sur les pneus d'hiver ou l'utilisation d'un véhicule à traction intégrale. [ 68 ] Baker connaissait l'état des chemins lors de l'acquisition de ses terrains. Ceux-ci ont été construits par Timberlake qui était par ailleurs le vendeur des terrains.

Or, si Timberlake s'est engagée auprès de Baker à lui donner un accès à ses terrains via des chemins qui respectent les normes municipales en terme de localisation, topographie, configuration et construction, c'est auprès de celle-ci qu'elle doit s'adresser et non pas à l'APLI comme elle le fait présentement. [ 69 ] Il est possible que Baker ait été victime d'un accident le 25 novembre 2008 où qu'elle n'ait pas pu sortir 1.5 journées par année.

Pour en attribuer la responsabilité à l'APLI, encore faut-il qu'elle démontre que cette dernière à commis une faute dans l'entretien des chemins et qu'il y ait un lien de causalité entre cette faute et le préjudice que Baker dit avoir subi. Une telle preuve n'a pas été faite par Baker. [ 70 ] Baker n'a ainsi pas démontré le bien fondé de sa demande reconventionnelle à l'égard de l'APLI. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: ACCUEILLE la demande de la demanderesse. REJETTE la demande reconventionnelle de la défenderesse.

CONDAMNE la défenderesse, Nancy Baker, à payer à la demanderesse, Association des propriétaires du Lac à l'Île inc., la somme de 198.01 $ avec les intérêts au taux de 5 % l'an plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 1 er août 2012 et les frais judiciaires au montant de 118 $. __________________________________ GATIEN FOURNIER, j.c.Q. Dates d’audience : 6 juillet et 30 octobre 2012 Date de prise en délibéré 15 janvier 2013