2015 QCCQ 7793, 2015 QCCQ 7793

Carrier c. Turcotte 2015 QCCQ 7793 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-136831-130 DATE : 9 SEPTEMBRE 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NATHALIE CHALIFOUR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CÉLINE CARRIER Demanderesse c.

NATHALIE TURCOTTE ET STÉPHANE ALARIE ET JEAN-FRANÇOIS LEBRUN Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] En janvier 2012, la demanderesse, Mme Carrier, achète pour y résider le condominium de la défenderesse, Mme Turcotte. Mme Carrier est représentée par le défendeur M. Lebrun, courtier immobilier, et Mme Turcotte quant à elle par son propre courtier, M.

Alarie. [ 2 ] Mme Carrier réclame à Mme Turcotte et aux deux courtiers immobiliers 7 000,00 $ en dédommagement pour divers déboursés, des dommages moraux, des troubles et inconvénients et la perte de valeur de son condominium dû au fait qu’elle ne peut installer un système de climatisation central. Elle invoque que des représentations spécifiques la rassurant quant à cette possibilité lui furent faites avant l’achat. [ 3 ] La cause a procédé par défaut à l’égard de Mme Turcotte, celle-ci n’ayant pas produit de contestation au dossier. Les questions en litige : 1. Mme Turcotte est-elle responsable, à

titre de vendeur, des dommages réclamés par Mme Carrier? 2. Les courtiers immobiliers impliqués ont-ils commis une faute à l’égard de Mme Carrier? 3. Quels sont les dommages de Mme Carrier? Les faits [ 4 ] À l’automne 2011, Mme Carrier retient les services de M. Lebrun à

titre de courtier immobilier pour être accompagnée dans sa recherche d’une propriété. [ 5 ] Tenant compte de sa condition médicale, elle a besoin d’un condominium climatisé. M. Lebrun n’est pas aux faits des enjeux de santé de Mme Carrier mais est informé qu’elle souhaite un condominium pouvant avoir un système de climatisation central.

[ 6 ] À chacune de ses visites du condominium de Mme Turcotte, Mme Carrier discute avec Messieurs Lebrun et Alarie de son besoin au niveau de la climatisation. [ 7 ] M.

Alarie, ayant déjà vendu un condominium situé dans un bâtiment voisin identique, informe Mme Carrier que les fils et conduits requis pour un système de climatisation central sont déjà en place, prêts à être raccordés. [ 8 ] Selon ses indications, le branchement peut se faire par la salle de lavage. [ 9 ] Mme Carrier achète le condominium de Mme Turcotte et y déménage en janvier 2012. [ 10 ] Il est admis qu’elle n’a eu aucune discussion avec Mme Turcotte; Mme Carrier n’a rencontré Mme Turcotte que lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Mme Turcotte n’a fait aucune représentation au sujet de la climatisation. La fiche descriptive de la copropriété était complètement silencieuse à cet égard [1] et l’enjeu ne fait l’objet, ni d’une condition spéciale à l’offre d’acquisition de Mme Carrier [2] , ni d’une condition dans l’acte de vente. [ 11 ] En mai 2012, le gestionnaire de la copropriété, M. Luc Fortin, visite le condominium de Mme Carrier avec un entrepreneur spécialisé en climatisation. Mme Carrier constate alors que les conduits et le filage requis pour l’installation d’un système central ne sont pas en place dans les murs du condo.

Il est néanmoins possible de procéder aux travaux sous réserve d’obtenir l’accord du syndicat de copropriété [3] . [ 12 ] Le 1 er juin 2012, Mme Carrier met en demeure Mme Turcotte, M. Alarie et M.

Lebrun leur reprochant l’absence d’infrastructure permettant l’installation d’un climatiseur central [4] . [ 13 ] Mme Carrier entreprend par ailleurs des démarches auprès du syndicat de sa copropriété. [ 14 ] Le 15 octobre 2012, au cours de l’assemblée générale annuelle du syndicat, la majorité des copropriétaires se prononcent contre la demande de Mme Carrier et lui refuse l’autorisation de procéder aux travaux requis [5] . [ 15 ] Entretemps, en juin 2012, Mme Carrier a procédé à l’installation d’un appareil de climatisation mobile dans la fenêtre de son salon [6] et de quelques ventilateurs. Analyse 1.

Mme Turcotte est-elle responsable, à

titre de vendeur, des dommages réclamés par Mme Carrier? [ 16 ] Mme Turcotte n’a aucune responsabilité à l’égard de Mme Carrier. Elle n’a eu aucune discussion avec elle mis à

part la rencontre au bureau du notaire et n’a fait aucune représentation au sujet de la climatisation. [ 17 ] Mme Carrier savait qu’elle achetait un appartement non climatisé et ses convictions quant à la possibilité de faire installer un système de climatisation central ne découlent nullement de représentations de Mme Turcotte. Il aurait été aisé pour Mme Carrier d’insister pour parler directement à Mme Turcotte ou, à tout le moins, de faire de l’installation d’un système de climatisation central une condition d’acquisition. [ 18 ] Dans les circonstances, la responsabilité du vendeur ne peut être engagée.

Il n’y a pas de vice caché, de dol, une fausse représentation ou une réticence de la part de Mme Turcotte à dévoiler de l’information. 2. Les courtiers immobiliers impliqués ont-ils commis une faute à l’égard de Mme Carrier? [ 19 ] Le courtier immobilier doit agir avec prudence et diligence en veillant aux meilleurs intérêts de son client [7] . [ 20 ] L’

article 21 de la

Loi sur le courtage immobilier prévoit qu’un courtier doit agir avec honnêteté, loyauté et compétence. Par ailleurs, l’article 5 du Règlement prévoit ce qui suit : « Le titulaire de permis doit vérifier , conformément aux usages et aux règles de l’art, les renseignements qu’il fournit au public ou à un autre titulaire de permis.

Il doit toujours être en mesure de démontrer l’exactitude de ces renseignements . » (Le Tribunal souligne) [ 21 ] L’honorable Henri Richard, dans un ouvrage sur le courtage immobilier au Québec, écrit : « Il est indéniable que les obligations d’habileté, diligence et prudence incluent l’obligation de vérification. Le législateur nous l’indique clairement en vertu de son pouvoir réglementaire. Il est utile de rappeler qu’à l’instar des dispositions de la

Loi sur le courtage immobilier , celle de ses règlements sont aussi d’ordre public de protection. » [8] [ 22 ] M. Alarie ne nie pas les discussions entre les parties mais soutient n’avoir fait qu’un parallèle avec l’immeuble voisin et avoir

mis en garde Mme Carrier au sujet de l’autorité du syndicat des copropriétaires. [ 23 ] Le Tribunal ne peut se rallier aux explications de M. Alarie en contradiction avec les témoignages crédibles et convaincants de Mme Carrier et de M. Carpentier, son ex-mari, présent avec elle à chaque visite. [ 24 ] Par ailleurs, M. Alarie reconnaît ne pas avoir vérifié ses dires auprès de Mme Turcotte ou du syndicat de la copropriété. Il a partagé une conviction sans vérification. [ 25 ] Après une visite, Mme Carrier écrit d’ailleurs à M.

Lebrun pour faire confirmer sa compréhension quant à la possibilité d’installer un système de climatisation central. M. Lebrun répond : « en fait, l’immeuble comprend un système central où le branchement se fait par la salle de lavage et rien n’est installé sur le balcon. Toujours selon le courtier inscripteur, autour de 3 000,00 $ pour l’installation d’un 15 000 BTU. » [9] M. Lebrun, témoigne s’être fié aux propos de M. Alarie et avoir transmis l’information à Mme Carrier sans autre vérification. [ 26 ] En l’espèce, ni M. Alarie, ni M.

Lebrun n’ont vérifié les renseignements qu’ils ont transmis. [ 27 ] Dans les circonstances, les deux courtiers immobiliers défendeurs ont été fautifs en contrevenant à leur devoir de diligence et de prudence et en ne vérifiant pas les renseignements qu’ils ont transmis à Mme Carrier. 3. Quels sont les dommages de Mme Carrier? [ 28 ]

Malgré les fautes de Messieurs Lebrun et Alarie, leur responsabilité ne peut être engagée qu’advenant la démonstration d’un dommage [10] . [ 29 ] Mme Carrier témoigne avoir été très anxieuse en constatant qu’elle ne pourrait faire installer un système de climatisation central. En effet, sa condition physique la fragilise. Devant porter un manchon aux membres supérieurs pour un problème de lymphoedème elle a absolument besoin d’un habitat correctement climatisé.

Elle explique avoir notamment subi une importante crise de panique face à la situation l’ayant contrainte de se rendre à l’hôpital en ambulance [11] . [ 30 ] Mme Carrier évalue ses dommages moraux et ses troubles et inconvénients à environ 3 000,00 $. [ 31 ] Le solde de sa réclamation est constitué de quelques déboursés et d’une supposée perte de valeur de son condominium. [ 32 ] Quant à la valeur du condominium, aucune évaluation n’a été faite et Mme Carrier ne fait que des suppositions.

Elle est mal fondée de réclamer une compensation à ce sujet. [ 33 ] Elle n’a aucunement vérifié son hypothèse et n’a offert aucune preuve satisfaisante. Seul un expert aurait pu émettre son opinion à ce sujet.

Le professeur Royer explique le rôle du témoin expert en ces termes : « Le témoin expert est celui qui possède une compétence spécialisée dans un secteur donné d’activités et qui a pour rôle d’éclairer le Tribunal et de l’aider dans l’appréciation d’une preuve portant sur des questions scientifiques ou techniques. » [12] [ 34 ] Quant aux dommages moraux, leur évaluation « n’est pas une science exacte » [13] . Cette évaluation relève souvent du bon sens.

Lorsque le montant ne peut être établi avec certitude, le Tribunal peut l’établir arbitrairement [14] . [ 35 ] La faute de Messieurs Lebrun et Alarie a entraîné pour Mme Carrier un certain stress et des troubles et inconvénients pour lesquels elle a droit d’être indemnisée. [ 36 ] Le Tribunal estime ainsi qu’un montant de 1 500,00 $ est en l’espèce suffisant pour indemniser Mme Carrier de ses dommages moraux. [ 37 ] Le Tribunal tient notamment compte de la condition physique préalable particulière de Mme Carrier et du fait qu’ayant été mal informée les désagréments et le stress furent plus grand.

Le Tribunal tient cependant aussi compte du fait que l’appartement de Mme Carrier fut suffisamment climatisé à compter de juin 2012 pour qu’elle puisse y vivre. Mme Carrier a installé une unité mobile de climatisation dans son salon et des ventilateurs à des endroits stratégiques. Pour peu de frais la situation pourrait encore être améliorée. Mme Carrier exerce son libre choix de ne pas ajouter une autre unité mobile ailleurs dans son appartement. [ 38 ] Quant aux déboursés réclamés par Mme Carrier, celle-ci n’est pas justifiée de demander le remboursement de l’unité mobile qu’elle a achetée.

Si les conduits et filages permettant de recevoir une climatisation centrale avaient été en place, Mme Carrier aurait déboursé plus ou moins 3 000,00 $ pour l’installation d’un système central de climatisation. [ 39 ] Elle est cependant justifiée de réclamer le transport ambulancier au coût de 137,25 $ vu son témoignage explicatif à ce sujet. [ 40 ] En conséquence, Mme Carrier est bien fondée de réclamer solidairement 1 637,25 $ des défendeurs Jean-François Lebrun et Stéphane Alarie.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la réclamation de la demanderesse à l’égard de la défenderesse Nathalie Turcotte; ACCUEILLE en

partie la réclamation de la demanderesse à l’encontre des défendeurs Jean-François Lebrun et Stéphane Alarie;

CONDAMNE solidairement les défendeurs, Jean-François Lebrun et Stéphane Alarie, à payer à la demanderesse, Céline Carrier, 1 637,25 $ avec les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter de la mise en demeure du 1 er juin 2012; AVEC FRAIS représentant le timbre judiciaire de 167,00 $ payé par la demanderesse. __________________________________ NATHALIE CHALIFOUR, J.C.Q. Date d’audience : 15 juillet 2015