2020 QCCQ 8101, 2020 QCCQ 8101

Beau/Lieu 2010 ltée c. 9299-9747 Québec inc. 2020 QCCQ 8101 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-22-084957-190 DATE : 11 novembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE CODERRE, J.C.Q. [ JC2399 ] ______________________________________________________________________ BEAU/LIEU 2010 LTÉE Demanderesse c. 9299-9747 QUÉBEC INC. et VACHON, BRETON S.A.

Défenderesses J U G E M E N T [ 1 ] La demanderesse, Beau/Lieu 2010 ltée, (Beau/Lieu) réclame, après amendement à l’audition des 29 et 30 octobre 2020, une rétribution de courtier immobilier de 62 000 $ plus taxes, soit 71 284,50 $ in solidum des défenderesses, 9299-9747 Québec inc. (9299) et Vachon, Breton S.A. (Vachon). [ 2 ] Beau/Lieu requiert aussi des honoraires extrajudiciaires de 10 000 $ plus taxes, soit 11 497,49 $ in solidum des parties défenderesses, 9299, une entreprise propriétaire d’immeubles à Lévis et Vachon, une étude de notaires à Ste-Marie-de-Beauce. [ 3 ] Lors de l’audition, l’avocat de Beau/Lieu a ajouté la conclusion suivante après celle par laquelle il demande la condamnation in solidum des parties défenderesses : Advenant une condamnation à la deuxième conclusion, Vachon, Breton S.A. devra remettre directement à la demanderesse la somme de 71 284,50 $ détenue en fidéicommis, le tout ne comprenant pas les intérêts prévus à la deuxième conclusion. [Reproduction intégrale] [ 4 ] La demanderesse a également, lors de l’audition, retiré la conclusion de sa demande par laquelle elle requérait 10 000 $ à

titre de dommages-intérêts.

Cela a été fait afin que le montant total réclamé ne dépasse pas celui pour lequel la Cour du Québec est compétente, soit moins de 85 000 $ (art. 35 Code de procédure civile ). [ 5 ] Ainsi, le Tribunal doit déterminer si Beau/Lieu a droit à une rétribution par la voie d’une stipulation pour autrui, payable par le vendeur, soit 9299, à la suite de promesse d’achat, ayant comporté des modifications ultérieurement et s’étant conclue par un acte de vente. [ 6 ] Le Tribunal doit également décider si Beau/Lieu est bien fondée de réclamer les honoraires extrajudiciaires et les déboursés de son avocat sur la base qu’il y aurait eu abus de contester la demande par les parties défenderesses. [ 7 ] Au sujet de ces dernières, le Tribunal doit conclure si chacune sont ou non tenues de payer la rétribution du courtier « in solidum » et les honoraires et déboursés extrajudiciaires mentionnés précédemment.

LE CONTEXTE

[ 8 ] Beau/Lieu est une entreprise de courtage immobilier et au moment des faits pertinents en litige, soit de 2016 à 2019, monsieur Sylvain Lessard (monsieur Lessard) est courtier immobilier pour celle-ci.

Il travaille maintenant pour le courtier Via La Capitale. [ 9 ] En 2016, il fait particulièrement du courtage immobilier dans le domaine des immeubles commerciaux. [ 10 ] À ce moment, il a entre autres comme client monsieur Jean Grégoire qui possède plusieurs entreprises dans le domaine immobilier, notamment au niveau d’hôtels et de restaurants. [ 11 ] Monsieur Pierre Gagné est un propriétaire et développeur immobilier important, tant sur la Rive Sud que sur la Rive Nord dans la région de Québec. Il possède aussi une entreprise où il agit à

titre d’entrepreneur général dans le domaine de la construction, plus particulièrement au niveau du coffrage et de fondations d’édifices. [ 12 ] Comme il l’indique lors de son témoignage à l’audition, il crée une compagnie par projet. [ 13 ] En ce qui concerne 9299, celle-ci est propriétaire en 2016 du Boston Pizza et du terrain sur lequel est construit le restaurant.

Il détient aussi un terrain attenant qui fera l’objet d’une transaction avec la Ville de Lévis pour une rue contiguë au restaurant. [ 14 ] À cette même époque, monsieur Pierre Barthell qui est le président de Pierre Barthell inc., une entreprise de développement immobilier, travaille pour monsieur Gagné pour mettre en place un bureau des ventes pour un complexe d’unités de copropriétés dans l’édifice portant le nom de « Le Proxi ». [ 15 ] Monsieur Barthell, dans le cadre de son entreprise, connaît aussi le courtier immobilier, monsieur Lessard. [ 16 ] Ce dernier reçoit un mandat de monsieur Jean Grégoire afin de trouver un terrain ou un immeuble avec bâtisse qui pourrait être intéressant à acquérir dans la région de Lévis. [ 17 ] C’est dans ce contexte que monsieur Lessard contacte monsieur Barthell, lequel œuvre à ce moment pour monsieur Gagné, tel que mentionné plus haut, afin de s’informer s’il est au courant d’un immeuble qui pourrait être à vendre. [ 18 ] C’est à la suite de cela que monsieur Barthell communique à nouveau avec monsieur Lessard, après avoir parlé avec monsieur Gagné, pour l’informer que le Boston Pizza pourrait être à vendre à Lévis. [ 19 ] Monsieur Lessard téléphone à monsieur Barthell, mandataire de monsieur Gagné et de 9299, afin qu’une visite soit faite sur les lieux. [ 20 ] Cela se passe à l’été 2016 et sont présents à la visite, monsieur Jean Grégoire, son comptable, monsieur Olivier Berthiaume, sa designer, madame Anne Paquet et monsieur Barthell. [ 21 ] À la suite de cela, il y a des échanges par l’entremise de monsieur Barthell qui communique avec monsieur Gagné, entre autres, pour déterminer un prix de vente qui pourrait convenir aux deux parties et une rétribution pour le courtier immobilier. [ 22 ] C’est ainsi que le prix de vente de l’immeuble est fixé à 2 650 000 $ mais à cela est ajouté 100 000 $ pour la rétribution de Beau/Lieu, ce qui fait un prix total de 2 750 000 $ pour le Boston Pizza et le terrain sur lequel il est construit. [ 23 ] Par ailleurs, malgré que monsieur Lessard ait requis une rétribution de cinq pour cent (5 %), monsieur Gagné n’est pas d’accord avec cela et requiert qu’il coupe celle-ci de moitié, soit 50 000 $, ce qui est finalement accepté. [ 24 ] C’est alors que monsieur Lessard, avec l’aide de monsieur Doris Beaulieu, président de Beau/Lieu et les conseillers juridiques de cette firme de courtage immobilier, préparent une promesse d’achat (pièce P-12 ) dans laquelle intervient à ce moment messieurs Jean Grégoire et Laurent Brochu, son coactionnaire ainsi que 9299, représentée par son président, monsieur Gagné. [ 25 ] Ce document est signé au Four Points Sheraton à Lévis.

Dans cette promesse d’achat, il est inscrit à la clause 2.1, dans la

section « Objets du contrat » : Par la présente, l’Acheteur promet d’acheter du Vendeur et le Vendeur promet de vendre à l’Acheteur, par l’intermédiaire de Beau/Lieu 2010 ltée, représentée par Sylvain Lessard, courtier immobilier G0686, l’immeuble ci-après décrit, aux conditions énoncées par la présente promesse d’achat (la « Promesse d’achat ») . [Reproduction intégrale] [ 26 ] Le prix mentionné est de 2 750 000 $ pour l’immeuble situé au 5850, rue des Arpents à Lévis portant le numéro de cadastre 2 431 610 au cadastre du Québec, circonscription foncière de Lévis. [ 27 ] En ce qui concerne la rétribution, celle-ci est prévue à la clause 7.3 : Le Vendeur charge le notaire ou l’avocat de l’Acheteur de retenir à même le produit de la vente et de payer à Beau/Lieu 2010 ltée, agence immobilière, la rétribution prévue de cinquante mille (50 000 $) plus taxes consentie par le Vendeur.

Le Vendeur déclare à l’Acheteur qu’aucune autre commission ou rétribution de quelque nature que ce soit n’est due à quelque personne relativement à la vente de l’Immeuble par le Vendeur et s’engage à l’indemniser à cet égard. [Reproduction intégrale] [ 28 ] Cette promesse d’achat (pièce P-12 ) est initialée à chacune des pages par monsieur Grégoire et monsieur Gagné. À la dernière page de la promesse d’achat, celle-ci comporte les signatures de messieurs Grégoire et Brochu ainsi que de monsieur Gagné. De plus, les signatures sont datées du 21, 22 et 23 septembre 2016. Monsieur Lessard signe à

titre de témoin pour l’acheteur et monsieur Pierre

Barthell pour monsieur Gagné et sa compagnie 9299. [ 29 ] Ultérieurement, soit les 22 et 23 décembre 2016, ce document, avec les mêmes clauses, sera modifié (pièce P-4 ) afin que l’acheteur soit maintenant C Hôtels inc., propriété de monsieur Jean Grégoire. [ 30 ] De plus, une autre promesse d’achat intervient également entre C Hôtels et 9299, cette fois pour le terrain attenant au Boston Pizza portant le numéro de lot 2 660 375 du cadastre de Québec, circonscription foncière de Lévis.

Le prix pour cela est de 180 000 $ et la rétribution est établie à 12 000 $ alors que messieurs Lessard et Beau/Lieu souhaitaient 24 000 $. Celle-ci a été coupée de moitié à la demande de monsieur Gagné, selon le témoignage de monsieur Lessard. [ 31 ] Comme la promesse d’achat du mois de septembre 2016, ces deux promesses d’achat comportent les mêmes clauses.

Ces promesses sont signées en présence de monsieur Lessard encore une fois au Four Points Sheraton à Lévis, propriété de monsieur Gagné, et chacune des pages sont initialées par messieurs Grégoire et Gagné, lesquels ont reconnu leurs signatures sur l’ensemble des documents lors de l’audition des 29 et 30 octobre 2020. [ 32 ] Les promesses d’achat des 22 et 23 décembre 2016 sont conditionnelles à l’obtention du financement par l’acheteur au plus tard le 30 janvier 2017. L’acte de vente doit être signé devant notaire le ou avant le 20 février 2017.

De plus, chaque promesse d’achat, y incluant celle du mois de septembre 2016, comprend la clause 5.2 intitulée « Cessabilité » où il est écrit que « L’Acheteur pourra céder ses droits dans la présente Promesse d’achat à une compagnie dont il a le contrôle ou une compagnie à être formée, sans obtenir le consentement du Vendeur . ». [ 33 ] C’est à la suite de cela que le 20 février 2017 Beau/Lieu transmet à 9299 à son adresse sur la rue Principale à St-Nérée, adresse confirmée par monsieur Gagné lors de l’audition, deux factures.

Celle portant le numéro 1700006 relative à la propriété de la rue attenante au Boston Pizza et comportant une rétribution de 12 000 $ plus taxes, soit 13 797 $ et la deuxième facture dont le numéro est 1700007 et porte sur la propriété où est situé le Boston Pizza. Cette dernière concerne la rétribution de 50 000 $ plus taxes, soit 57 487,50 $.

Cela totalise 71 284,50 $. [ 34 ] Ces mêmes factures ont été transmises par courriel par monsieur Lessard à M e Jacques Vachon, notaire à Ste-Marie-de-Beauce, le 19 février 2018. [ 35 ] Par ailleurs, la vente n’a pas été conclue à ce moment devant le notaire car il y a eu des discussions entre messieurs Gagné et Grégoire pour apporter certaines modifications aux deux promesses d’achat (pièces P-4 et P-4.1 ), ce qui a été fait le 14 mars 2017 (pièces D-1 et D-2 ). [ 36 ] Dans le premier document intitulé « Modifications à la promesse d’achat C Hôtels inc. et 9299 », ils font une modification à la promesse d’achat concernant le site où est situé le Boston Pizza et réfère à la promesse d’achat du 22 décembre 2016 acceptée par le vendeur le 23 décembre 2016.

Il y a une modification à l’article 4.2.1 relatif à l’acompte qui est alors versé au montant de 1 200 000 $. Il y a aussi un changement à la clause 7.1 afin de prolonger le délai de signature de l’acte de vente devant notaire.

Il est également écrit dans une clause intitulée « Survie de la promesse » : Les parties conviennent que toutes les autres déclarations, obligations et clauses mentionnées au terme de la promesse d’achat signée en date du 22 décembre 2016 et acceptée par le vendeur le 23 décembre 2016 demeurent inchangées, à moins d’être à nouveau modifiées de consentement mutuel exprimé par écrit. [Reproduction intégrale] [ 37 ] Ce document est signé le 14 mars 2017 par le comptable de C Hôtels, monsieur Olivier Berthiaume et par monsieur Pierre Gagné pour 9299, le tout à Ste-Marie-de-Beauce. [ 38 ] Ce document comporte aussi l’annotation suivante : Reconnu véritable, signé pour identification et annexé à l’acte numéro 10103 du répertoire du Notaire. […] [Reproduction intégrale] [ 39 ] Il s’agit du notaire Vachon, oeuvrant chez Vachon Breton, S.A., la co-défenderesse en l’instance. [ 40 ] Quant à l’autre document (pièce D-2 ), il s’agit aussi d’une modification à la promesse d’achat du 22 décembre 2016, acceptée par le vendeur le 23 décembre 2016 relative la vente d’un terrain adjacent au Boston Pizza sur la rue des Arpents à Lévis, terrain qui doit faire l’objet de discussions entre monsieur Gagné et la Ville de Lévis. [ 41 ] Ce document comporte une modification à l’article 7.1 tel que mentionné dans le précédent daté du 14 mars 2017 et une modification aux articles 8.1 et 8.2 où il est écrit que la promesse d’achat est conditionnelle à la réalisation de l’acquisition du lot contigu 2 431 610 (les lots 5 755 200 et 5 755 201) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Lévis.

Il est également écrit à la clause 8.2 que la promesse d’achat est conditionnelle à l’obtention d’un

titre clair par le vendeur au moment de la signature de l’acte de vente. [ 42 ] Cette deuxième modification à l’une des promesses d’achat du 22 décembre 2016 inclut également la clause de survie de cette promesse dans les mêmes termes que cités plus haut. Le tout est aussi signé par messieurs Berthiaume et Gagné avec l’inclusion de la note du notaire Vachon en référence à l’acte 10103 du répertoire du Notaire.

[ 43 ] Ultérieurement au 14 mars 2017, des discussions se poursuivent entre monsieur Gagné, des membres de sa famille et ceux de monsieur Grégoire ainsi que des membres de sa famille, plus particulièrement pour l’acquisition du Four Points Sheraton à Lévis. [ 44 ] Cela achoppe en raison d’un incendie dans une suite de cet hôtel au mois de juin 2017. [ 45 ] Pendant ce temps, selon le témoignage de monsieur Lessard, il garde contact avec monsieur Grégoire et le notaire Vachon afin d’être tenu au courant du déroulement des deux transactions afin d’être éventuellement payé de sa rétribution au moment de la signature de l’acte de vente. [ 46 ] Lors de l’audition, monsieur Grégoire confirme qu’il a obtenu le financement pour la transaction de la BDC en novembre 2018. [ 47 ] C’est à la suite de cela que M e Vachon complète l’acte de vente pour l’immeuble du Boston Pizza et le terrain attenant.

La date prévue pour la signature est le 20 décembre. [ 48 ] Préalablement à cela, monsieur Lessard transmet deux courriels à M e Vachon. Le premier, le 28 septembre, afin de lui faire parvenir à nouveau ses factures dans le but d’être payé de sa rétribution. [ 49 ] Le deuxième est daté du 17 décembre et il écrit à M e Vachon : Suite à notre discussion de ce matin concernant la transaction de l’ancien Boston Pizza à Lévis, vous m’avez affirmé que : « si M.

Gagné vous déclare unilatéralement qu’il y a eu une nouvelle entente de rétribution avec moi et l’agence concernée, vous seriez dans l’obligation de le croire et ce, même sans document écrit, même sans ma signature. Je vous affirme ce matin qu’aucune nouvelle entente pour ma rémunération pour cette transaction n’a été conclue avec M. Gagné que celles signées par les 2 parties dans les 2 promesses d’achats initiales signées le 22 et 23 décembre 2016 respectivement par l’acheteur et le vendeur pour lesquelles toutes les conditions avaient été réalisées.

Je considère ces ententes comme celles qui sont toujours valides en ce moment. Donc, les factures ci-bas que vous avez depuis presque 2 ans maintenant restent toujours en force.

Aux points 7.3 de ces promesses d’achat que vous avez en votre possession vous aussi, le Vendeur vous charge de retenir à même le produit de la vente et de payer à Beau/Lieu 2010 Ltée, agence immobilière, les rétributions prévues plus taxes consenties par le Vendeur. [Reproduction intégrale] [ 50 ] Le 20 décembre 2018, l’acte de vente préparé par M e Vachon est signé par monsieur Gagné pour 9299 et monsieur Olivier Berthiaume pour 9097-5053 Québec inc.

Cet acte est le numéro 10459 des minutes de M e Vachon, lequel est maintenant à la retraite. [ 51 ] La vente est faite pour un total de 2 930 000 $, somme répartie ainsi : 2 750 000 $ pour l’immeuble comportant le Boston Pizza et 180 000 $ pour le terrain adjacent. [ 52 ] Cet acte de vente comporte une

section intitulée « Déclaration relative à l’avant-contrat » (pièce P-5 ) : Cette vente est faite en exécution des documents suivants : - des promesses d’achat par C Hôtels inc. en date du 22 décembre 2016 et acceptées par le vendeur le 23 décebre 2016; - des modifications aux promesses d’achat signées par C Hôtels inc. en date du 14 mars 2017 et acceptées par le vendeur le même jour; - une cession de droits par C Hôtels inc. en faveur de l’acheteur signée en date du 1 er novembre 2018.

Sauf incompatibilité, les parties confirment la survie des ententes écrites de l’avant-contrat non reproduites aux présentes. [Reproduction intégrale] [ 53 ] Ainsi, les promesses d’achat mentionnées plus haut du 22 décembre 2016 (pièces P-4 et P-4.1 ) ainsi que les modifications qui ont eu lieu le 14 mars 2017 (pièces DV-1 et DV-2 ) font

partie intégrante de l’acte de vente. De ce fait, la clause 7.3 relative à la rétribution de Beau/Lieu demeure en vigueur et doit être appliquée. [ 54 ]

Malgré cela, monsieur Gagné souligne lors de l’audition qu’il n’accepte pas de payer la rétribution requise par Beau/Lieu. En raison de cela, le 20 décembre 2018, soit la même date que la signature de l’acte de vente, il requiert de M e Vachon que celui-ci rédige une « Convention de retenue en fidéicommis » (pièce DV-1 ) dans laquelle sa compagnie 9299 est inscrite comme « comparante ». [ 55 ] Dans cette convention, il est fait mention de l’acte de vente intervenu le même jour avec 9097-5053 Québec inc. relativement aux deux immeubles.

Il est aussi écrit que 9299 « conteste les sommes qui lui ont été facturées par Beau/Lieu 2010 Ltée pour les services d’agent immobilier ». [ 56 ] Les deux paragraphes suivants complètent la convention : EN CONSÉQUENCE, la comparante requiert que le notaire instrumentant retienne dans son compte en fidéicommis une somme de SOIXANTE ET ONZE MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGY QUATRE COLLARS ET CINQUANTE CENTS (71 284,50 $)

correspondant aux factures émises par ledit agent immobilier, et ce, jusqu’à ce qu’il reçoive une confirmation écrite de la part de la comparante et de Beau/Lieu 2010 Ltée, tous deux agissant raisonnablement, suivant laquelle ces parties donnent instructions au notaire de libérer ladite somme retenue selon les proportions qui y seront précisées.

Dans l’éventualité où cette confirmation n’est pas transmise au notaire instrumentant avant le 1 er juillet 2019, ce dernier pourra alors procéder à la libération totale des fonds retenus, soit 71 284,50 $, en faveur de Beau/Lieu 2010 Ltée, sans autre formalité. [Reproduction intégrale] [ 57 ] Ce document est daté du 20 décembre 2018 et signé seulement par monsieur Gagné pour 9299. Lors de l’audition, monsieur Lessard souligne que cette convention ne lui a jamais été transmise et pas davantage à monsieur Doris Beaulieu de Beau/Lieu 2010 Ltée.

Il ne savait donc pas qu’il devait prendre entente avec monsieur Gagné et en informer M e Vachon avant le 1 er juillet 2019. [ 58 ] En plus, monsieur Gagné a dit à M e Vachon, selon le témoignage de ce dernier, « Fais ce qu’il faut » pour ne pas avoir à débourser les 71 284,50 $. C’est en raison de cela que M e Vachon fait préparer par son bureau une mise en demeure qui lui est adressée ainsi qu’à Vachon Breton, S.A., toujours en date du 20 décembre 2018.

Dans cette mise en demeure, il est mentionné que M e Vachon a reçu de la part de Beau/Lieu 2010 Ltée des factures totalisant 71 284,50 $ pour des services d’agent immobilier.

Il est précisé que monsieur Gagné pour 9299 conteste les sommes facturées et il requiert que M e Vachon et son étude de notaire procède à la retenue de ces sommes détenues en fidéicommis destinées à l’agent immobilier. [ 59 ] Le lendemain, soit le 21 décembre 2018, les avocats de Beau/Lieu transmettent par courriel, les originaux devant suivre par la poste, une mise en demeure, tant à 9299 et à M e Vachon par laquelle la remise de la somme de 62 000 $ plus taxes est requise au plus tard le 28 décembre 2018 en raison de la clause 7.3 des promesses d’achat citées plus haut. [ 60 ] Cette mise en demeure se conclut avec ce paragraphe : À défaut de vous conformer à la présente, nous avons mandat de vous signifier la demande introductive d’instance sans autre avis ni délai.

De plus, les écrits sont tellement sans équivoques que nous vous réclamerons également tous les frais et honoraires au dossier en plus de dommages et intérêts à établir. Nous restons cependant ouverts pour discussion et négociation s’il y a lieu. [Reproduction intégrale] [ 61 ] Le 24 décembre 2018, monsieur Gagné écrit, entre autres, aux avocats de Beau/Lieu avec une copie de sa lettre à M e Vachon afin de répondre à la mise en demeure : Concernant ce dossier, c’est moi qui ai fait le travail en

partie et qui a négocié directement avec M. Jean Grégoire sans l’ombre d’aucun courtier. La dernière fois qu’il y a eu une communication, cela remonte à très longtemps et c’était en présence de M. Pierre Barthell et ce dernier n’est pas un courtier. Je n’ai aucun souvenir d’avoir déjà rencontré quelqu’un de Beau/Lieu 2010 ltée pour ce dossier. [Reproduction intégrale] [ 62 ] Monsieur Gagné termine sa lettre en mentionnant qu’il a fait une offre verbale de 30 000 $ à monsieur Lessard et qu’il considère cela plus que raisonnable car il juge qu’il n’y a pas eu de travail fait dans le dossier.

Il ajoute que puisque le dossier est rendu entre les mains d’un avocat, il retire son offre et affirme qu’il va déposer une plainte à l’Organisme d’auto-réglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) contre Beau/Lieu et ses intervenants. [ 63 ] Par ailleurs, lors de l’audition, monsieur Gagné confirme qu’il n’avait pas fait une telle plainte à ce jour. [ 64 ] Le 26 décembre 2018, les avocats de Beau/Lieu transmettent à nouveau une mise en demeure à 9299 et à Vachon, laquelle a la même teneur que celle du 21 décembre. [ 65 ] Finalement, les avocats de Beau/Lieu complètent une demande introductive d’instance en date du 31 décembre 2018 et celle-ci est timbrée au palais de Justice de Québec le 3 janvier 2019. [ 66 ] Enfin, dans le cadre de la convention de retenue datée du 20 décembre 2018, mentionnée plus haut, monsieur Gagné envoie un mémo manuscrit à M e Vachon en date du 20 juin 2019 (pièce DV-2 ) afin de requérir de sa part de conserver les 71 284,50 $ en fidéicommis « tant que le Tribunal n’aura pas statué qu’il y a vraiment un montant qui est dû au courtier ».

LES QUESTIONS EN LITIGE Y a-t-il un contrat de courtage immobilier en l’instance et si oui, Beau/Lieu a-t-elle droit à la rétribution réclamée ? Y a-t-il une stipulation pour autrui relative à la rétribution du courtier immobilier ? 9299 est-elle liée par une stipulation pour autrui en faveur de Beau/Lieu ? Si oui, quelle en est la conséquence ? Vachon est-elle liée par une clause de stipulation pour autrui à l’égard de Beau/Lieu ? Si oui, était-elle justifiée de conserver le montant de la rétribution dans son compte en fidéicommis ?

Y a-t-il eu abus d’ester en justice de la part de 9299 et Vachon justifiant l’octroi des honoraires et déboursés extrajudiciaires réclamés ?

ANALYSE Y a-t-il un contrat de courtage immobilier en l’instance et si oui, Beau/Lieu a-t-elle droit à la rétribution réclamée ? [ 67 ] Afin de déterminer si Beau/Lieu a droit à une rétribution, il faut d’abord établir si un contrat de courtage immobilier est intervenu. [ 68 ] L’auteur M e Alexandre Dumas écrit ceci dans le volume sur le droit du courtage immobilier au Québec [1] : [Page 262] La première condition, qui est fondamentale pour pouvoir réclamer une rétribution pour la réalisation d’une opération de courtage, est de faire la preuve de l’existence d’un contrat de courtage immobilier 942 , même tacite 943 [Page 263] ou verbal, ou de son renouvellement le cas échéant 944 , lequel peut être verbal 945 .

Le fardeau de preuve repose sur les épaules du courtier immobilier 946 . […] [Page 266] L’opération immobilière complétée est donc une condition essentielle pour rendre exigible la rétribution de la part du vendeur sur la base du contrat de courtage 987 . Il en va de même lorsque le contrat prévoit d’autres types de conditions 988 , par exemple que le seul fait pour le courtier de présenter le vendeur qui réalisera effectivement la transaction donne droit à la rétribution 989 . Cala doit toutefois être clairement exprimé.

Un bon indice de cette règle est que généralement, la rétribution est payable par le notaire à même le prix de vente 990 . Par ailleurs, la promesse d’achat n’est pas la vente, ce n’est qu’une condition suspensive à l’ouverture du droit à la rétribution 991 . Elle ne donne pas droit à la rétribution. Une fois le droit du courtier immobilier ouvert à l’égard de sa rétribution, de droit demeure, quoique le courtier ne participe pas aux échanges faits après l’acceptation de l’offre d’achat pour autant qu’au final l’opération de courtage, telle la vente, se réalise 992 .

D’ailleurs, le paiement de la rétribution est un droit pur et simple qui devient dû et exigible au moment de la signature du contrat de vente 993 . […] Ce sera aussi le cas, la rétribution demeurant payable, lorsque la vente se concrétise mais avec des conditions différentes de l’offre préalablement acceptée, ces nouvelles conditions ayant été convenues après l’acceptation 995 […] [Page 319] […] Le courtier doit faire la preuve que la personne a été intéressée par son travail, donc qu’il a été la cause efficiente 1413 . [Page 320] […] Tout devient donc une question de faits, et chaque cas se révèle donc plutôt unique sur cette question. […] La preuve doit démontrer que le courtier a fait des gestes concrets pour tenter de vendre et d’intéresser des personnes.

Un certain travail ou des efforts significatifs sont requis pour donner droit à la rétribution 1417 . [Reproduction intégrale et références omises] [ 69 ] Comme M e Dumas l’affirme dans les citations précédentes, chaque dossier est un cas d’espèce. À cet égard, chaque

partie doit présenter sa preuve selon les paramètres établis aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 70 ] À la suite de la preuve de chacune des parties, le Tribunal conclut qu’il y a eu un contrat de courtage immobilier, monsieur Grégoire de C Hôtels ayant demandé à monsieur Lessard de lui trouver un ou des immeubles qui pourraient être intéressants à acquérir en vue de construire soit un hôtel, soit d’établir un ou des restaurants. [ 71 ] C’est dans ce contexte que monsieur Lessard contacte monsieur Barthell qu’il connaît et lui demande si celui-ci, qui est un spécialiste en développement immobilier, ayant sa propre entreprise, soit Pierre Barthell inc., connaîtrait un propriétaire de terrains ou d’immeubles avec bâtisse intéressé à vendre. [ 72 ] Monsieur Barthell est alors un mandataire de monsieur Gagné qui est notamment le président et principal actionnaire de 9299,

soit l’entreprise qui possède le Boston Pizza à Lévis. [ 73 ] La preuve établit que c’est à la suite de ce contact entre monsieur Lessard et monsieur Barthell qu’il y a une visite au Boston Pizza à Lévis où sont présents non seulement messieurs Lessard et Barthell mais également monsieur Olivier Berthiaume, comptable de monsieur Grégoire et madame Anne Paquet, designer, également pour monsieur Grégoire. [ 74 ] Le Tribunal retient les témoignages de messieurs Barthell, Grégoire et Lessard (art. 2845 C.c.Q. ) qui confirment chacun que monsieur Lessard est celui par qui une première promesse d’achat a été négociée à la suite de la visite du Boston Pizza d’abord avec monsieur Grégoire et son associé, monsieur Laurent Brochu et par la suite, avec C Hotels, détenue par monsieur Grégoire.

Il s’agit des promesses d’achats des mois de septembre ainsi que décembre 2016 (pièces P-12 , P-4 et P-4.1 ). [ 75 ] Monsieur Gagné dit qu’il ne se souvient pas d’avoir rencontré monsieur Lessard quoique celui-ci ait préparé les promesses d’achat avec l’aide de monsieur Doris Beaulieu de chez Beau/Lieu et les avocats de ce dernier et que le prix établi dans ces promesses d’achat fait suite à des négociations, notamment pour la rétribution qui a été, selon le témoignage de monsieur Lessard, réduite de moitié à la demande de monsieur Gagné. [ 76 ] Comme cela est établi dans la

section sur le Contexte, il y a eu une rencontre à l’hôtel de monsieur Gagné, soit au Four Points Sheraton à Lévis où monsieur Grégoire était présent, monsieur Barthell ainsi que messieurs Lessard et Gagné. [ 77 ] Ainsi, non seulement monsieur Lessard a présenté au mandataire de monsieur Gagné, soit monsieur Barthell, le client qui a ultimement acheté les deux propriétés décrites plus haut, mais il a aussi préparé les promesses d’achat et a obtenu la signature de celles- ci ainsi que des initiales sur chacune des pages des promesses en question, tant en septembre qu’en décembre 2016. [ 78 ] Maître Alexandre Dumas, dans le volume cité plus haut, écrit ceci relativement aux gestes du vendeur qu’il faut regarder [2] : […] Il faut regarder les gestes du vendeur dans les circonstances 958 .

Parmi les indices à rechercher pour conclure à l’existence d’un contrat tacite ou verbal, la jurisprudence prend en considération : 1) Le fait que le vendeur savait qu’il discutait avec un courtier; 2) qu’il lui a donné des informations sur son immeuble; 3) qu’il suivait les échanges entre le courtier et l’acheteur; 4) qu’il a signé, à la demande du courtier, divers documents en vue de réaliser la vente 959 . [Reproduction intégrale et références omises] [ 79 ] La preuve établit que monsieur Barthell a agi, tel que déjà mentionné, comme mandataire de monsieur Gagné pour 9299 et qu’il a communiqué l’information requise à ce dernier sur le fait notamment que monsieur Lessard lui a présenté un acheteur potentiel, soit monsieur Grégoire.

Monsieur Barthell a pu donner des informations sur l’immeuble et il y a eu des échanges entre lui et monsieur Lessard. Enfin, monsieur Gagné, pour 9299, a signé et initialé, à la demande du courtier, les promesses d’achat, tant en septembre qu’en décembre 2016. [ 80 ] Comme cela a été cité dans la

section sur le Contexte, ces documents comprennent, tel qu’on le verra, des clauses relatives à la rétribution de Beau/Lieu. [ 81 ] Ainsi, le Tribunal conclut que non seulement il y a eu un contrat de courtage immobilier relativement aux immeubles en litige mais aussi que Beau/Lieu, par l’entremise de monsieur Lessard, s’avère la cause efficiente de la conclusion du contrat de vente fait par le notaire, M e Vachon en décembre 2018. 9299 est-elle liée par une stipulation pour autrui en faveur de Beau/Lieu ? [ 82 ] Le Tribunal doit déterminer si la clause 7.3 s’avère une stipulation pour autrui, tel que défini à l’

article 1444 C.c.Q. [ 83 ] À ce sujet, le juge Brian Riordan, j.c.s. discute de cet

article dans l’affaire Arrangements relatifs à Investissements Hexagone inc. [3] : LA STIPULATION POUR AUTRUI [25] C’est à l’article 1444 que le Code civil prévoit l’exception à la règle générale voulant qu’un contrat n’ait d’effet qu’entre les parties contractantes et non quant aux tiers 8 : 1444. On peut, dans un contrat, stipuler en faveur d’un tiers. Cette stipulation confère au tiers bénéficiaire le droit d’exiger directement du promettant l’exécution de l’obligation promise. [26] Aux présentes fins, le stipulant serait Hexagone et le promettant les DDO.

Le bénéficiaire, selon les Représentantes, serait chaque sous-traitant qui fournit du matériel et de la main d’œuvre relativement au projet de construction visé par un contrat principal. [27] Dans ce contexte, les Représentantes plaident dans leur plan d’argumentation que « dans chacun des (contrats principaux), c’est le (DDO) qui s’engage, dans son contrat avec Hexagone, envers les Sous-traitants à effectuer des retenues et/ou à refuser de payer à

certaines conditions, au bénéfice des Sous-traitants ». C’est le contenu de la stipulation pour autrui alléguée : de ne pas verser à Hexagone les sommes requises pour payer les sous-traitants. [28] Pour qu’une stipulation existe, il faut rencontre au moins quatre conditions préalables, tel que reconfirmé récemment par la Cour d’appel dans County Line Trucking Ltd c. Souveraine (La), compagnie d’assurances générales 9 : 37.

Une stipulation pour autrui est valide lorsque quatre conditions sont remplies : (1) le contrat entre le stipulant et le promettant est valide; (2) le stipulant a un intérêt à stipuler qui n’est pas nécessairement pécuniaire, car l’intérêt moral suffit; (3) le bénéficiaire peut être déterminé et il existe lorsque le promettant est tenu de s’exécuter; (4) la stipulation est acceptée et cette acceptation est portée à la connaissance du promettant. [29] Dans l’arrêt Compagnie d’assurances Jevco c.

Québec (Procureure générale) (« JEVCO ») 10 , la Cour d’appel identifie deux autres critères : une intention claire de créer la stipulation pour autrui et l’absence de discrétion sur la question par le promettant, dont le premier est qualifié de « charnière » : [46] Pour valoir, la stipulation pour autrui doit toutefois être fondée sur un contrat valide entre le stipulant et le promettant dont il doit se dégager une intention claire de créer un véritable droit en faveur d’un tiers existant et déterminable.

De plus, le stipulant doit avoir un certain intérêt à ce que l’obligation soit exécutée en faveur du tiers et ce dernier doit accepter la stipulation par tous moyens, exprès ou tacite. [47] L’identification d’une intention claire et définitive des parties de favoriser un tiers est charnière. Un clause prévoyant des retenues ne constitue pas une stipulation pour autrui, si son application est laissée à la discrétion du prétendu promettant.

Il est donc nécessaire qu’un véritable engagement du maître d’œuvre à l’égard de tiers ait été pris. [Reproduction intégrale et références omises] [ 84 ] Dans l’affaire Société immobilière MCM inc.

Durocher [4] , la juge Micheline Sasseville, j.c.Q. traite d’une clause semblable à celle en l’instance qui était rédigée ainsi : […] « Les parties chargent de façon irrévocable le notaire instrumentant à retenir à même le produit de la vente et à payer directement au courtier la rétribution prévue au contrat de courtage consenti par le vendeur » (Claude 7.3, promesse d’achat P-1). [Reproduction intégrale] [ 85 ] La juge Sasseville continue relativement à cette clause et affirme : [7] En effet, la clause prévoyant que le notaire paiera directement la commission du courtier à même le prix de vente, telle que reproduite ci-avant, constitue une stipulation pour autrui au sens des articles 1444 et suivants du Code civil du Québec . 1 [8] Dans la cause Brasseur c.

Larivière 2 , monsieur le juge Jean Simard, J.C.Q., commentant pareille clause, en conclut qu’il s’agit d’une véritable stipulation pour autrui dans laquelle le stipulant est le vendeur, le promettant étant le notaire, et le tiers bénéficiaire étant le courtier. [9] Il poursuit en citant les propos de monsieur le juge Jean-Louis Baudouin en ces termes : Jean-Louis Baudouin précise plus particulièrement que la stipulation pour autrui crée un lien direct entre le promettant et le tiers bénéficiaire.

Entre eux donc, il existe un rapport de débiteur à créancier et le tiers a une action directe contre le promettant pour l’exécution de la promesse. 3 [10] Le contrat de vente était valide. Il a été exécuté et il y a eu déboursement des fonds. La stipulation pour autrui contenue dans l’avant-contrat a été portée à la connaissance du notaire instrumentant, le défendeur en l’instance, mais la créance du courtier immobilier n’a jamais été payée selon ce qui avait été convenu.

La demanderesse a droit de revendiquer sa commission et le défendeur en est redevable. [Reproduction intégrale et références omises] [ 86 ] Dans ce dossier, même si monsieur Gagné affirme que selon lui monsieur Lessard n’a rien fait, le Tribunal conclut autrement en raison de la preuve prépondérante présentée en demande, cela comprenant le témoignage de messieurs Lessard, Barthell et Grégoire. [ 87 ] Le Tribunal se réfère également aux promesses d’achat qui contiennent à la clause 7.3 une stipulation pour autrui telle que définie à l’

article 1444 C.c.Q. dont la jurisprudence requiert une intention claire et définitive des parties de favoriser un tiers, ce qui est le cas à la clause 7.3.

Cette dernière énonce une rétribution qui est non seulement identifiée en terme de montant mais qui est aussi payable par le vendeur et doit être versée ultimement par le notaire instrumentant. [ 88 ] Comme le Tribunal le souligne plus haut, il retient le témoignage de monsieur Lessard (art. 2845 C.c.Q. ) qui au départ voulait une rétribution de cinq pour cent (5 %) du montant total de la vente et il a dû couper celle-ci de moitié à la suite des demandes de monsieur Gagné qui lui ont été communiquées avant que les promesses d’achat soient faites et signées. [ 89 ] Le Tribunal rappelle que monsieur Gagné confirme lors de son témoignage qu’il a non seulement initialé chacune des pages des promesses d’achat de septembre et décembre 2016 mais qu’il a également signé celles-ci sans prendre le temps d’en faire une lecture attentive malgré sa grande expérience à

titre d’homme d’affaires.

[ 90 ] Le Tribunal souligne aussi que lorsqu’il y a eu des modifications, en raison de discussions entre monsieur Grégoire et monsieur Gagné, en mars 2017, il y a eu dans ces modifications (pièces DV-1 et DV-2 ) des clauses de survie des promesses d’achat signées en décembre 2016 (pièces P-4 et P-4.1 ). Celles-ci ne touchent aucunement la clause 7.3 relative à la rétribution de Beau/Lieu. [ 91 ] Enfin, monsieur Gagné pour 9299 a signé l’acte de vente préparé par le notaire M e Vachon, le 20 décembre 2018. Ce contrat comprend une

section relative aux avant-contrats et cela inclut la clause 7.3 relative à la rétribution du courtier immobilier. [ 92 ] Le Tribunal rappelle qu’un acte notarié, tel celui fait par M e Vachon (pièce P-5 ) pour l’acte de vente, est un acte authentique qui fait preuve contre tous : 2814. Acte authentique – sont authentiques, notamment les documents suivants, s’ils respectent les exigences de la loi : […] 6 o L’acte notarié; 2819.

Force probante de l’acte notarié – L’acte notarié, pour être authentique, doit être signé par toutes les parties; il fait alors preuve, à l’égard de tous, de l’acte juridique qu’il renferme et des déclarations des parties qui s’y rapportent directement. Signature devant témoin – Lorsque les parties ne peuvent pas signer, leur déclaration ou consentement doit être reçu en présence d’un témoin qui signe.

Ne peuvent servir de témoins, les mineurs, les majeurs inaptes à consentir, de même que les personnes qui ont un intérêt dans l’acte. [ 93 ] En conséquence, le Tribunal conclut que 9299 doit payer le total de rétribution prévue non seulement à l’acte de vente (pièce P- 5 ) mais aussi aux promesses d’achat (pièces P-4 et P-4.1 ), lesquelles n’ont pas été modifiées en mars 2017 (pièce P-12 ) pour les motifs énoncés plus haut.

Cela, malgré que monsieur Gagné ait requis du notaire M e Vachon qu’il fasse une Convention de retenue afin qu’il ne verse pas la somme totale de 71 284,50 $ à Beau/Lieu, non seulement au moment de la signature de l’acte de vente le 20 décembre 2018 mais également par la suite en raison du litige entre les parties. [ 94 ] Ainsi, 9299 est condamnée à payer à Beau/Lieu 62 000 $ plus taxes, soit 71 284,50 $ avec intérêts depuis le 3 janvier 2019 et les frais de justice.

Vachon, Breton S.A. est-elle liée par la clause de stipulation pour autrui et si oui, était-elle justifiée de conserver la somme de 71 284,50 $ dans son compte en fidéicommis ? [ 95 ] À la suite d’un amendement lors de l’audition des 29 et 30 octobre 2020, Beau/Lieu réclame également à Vachon 71 284,50 $ in solidum , soit par solidarité imparfaite. [ 96 ] Dans la demande, plus particulièrement au paragraphe 18, Beau/Lieu affirme que le notaire Jacques Vachon aurait agi de connivence avec monsieur Gagné de 9299 afin de ne pas verser la rétribution du courtier immobilier. [ 97 ] Lors de sa plaidoirie, l’avocat de Beau/Lieu mentionne que le terme « collaboration » serait peut-être plus approprié. [ 98 ] Par ailleurs, il maintient que le notaire Vachon devait remettre à Beau/Lieu la somme de 71 284,50 $ en vertu de l’acte de vente et des clauses 7.3 aux promesses d’achat (pièces P-4 et P-4.1 ) de décembre 2016. [ 99 ] Le notaire Vachon ne nie aucunement que Beau/Lieu ait droit à sa rétribution.

Par ailleurs, il affirme qu’il était pris dans une quadrature du cercle. [ 100 ] Peu importe à qui il aurait remis la somme, il aurait fait face à un recours judiciaire selon son témoignage. [ 101 ] C’est pourquoi après avoir reçu la mise en demeure de l’avocat de Beau/Lieu le 21 décembre 2018, il communique avec son assureur, soit le Fonds d’assurance responsabilité de la Chambre des notaires, afin d’obtenir conseil.

Il a alors reçu le conseil d’agir avec prudence et diligence. [ 102 ] C’est en raison de cela qu’il a conservé la somme dans son compte en fidéicommis, et ce, avec l’objectif que le litige soit tranché par le Tribunal. Il n’a pas voulu agir à

titre de « juge » et trancher le litige avant que le procès n’ait lieu selon son témoignage. [ 103 ] Il faut rappeler que peu après le 20 décembre 2018, les avocats de Beau/Lieu ont rédigé la demande en l’instance le 31 décembre et fait timbrer celle-ci le 3 janvier 2019. [ 104 ] Le Tribunal doit déterminer si le notaire Vachon a commis une faute et s’il doit être condamné au même

titre que 9299 in solidum . [ 105 ] À cet égard, la juge Sylvie Devito, j.c.s. écrit ceci relativement au principe s’appliquant à la responsabilité du notaire dans l’affaire Labbé c. Labbé [5] : 3.2 Le notaire

[222] Le notaire propose l'application des principes suivants à l’analyse de sa responsabilité en l’espèce : - qu’un notaire n’est en général tenu qu’à des obligations de moyen [29] ; - que sa conduite doit donc être évaluée, d’un point de vue objectif, en comparaison avec celle qu’aurait eu un notaire raisonnablement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances [30] ; - que lorsqu’il détient des sommes en fidéicommis, il agit alors à la fois comme mandataire et comme dépositaire [31] ; - qu’à ce titre, il est également tenu à des obligations de prudence et de diligence et doit agir avec impartialité, dans l’intérêt de toutes les parties concernées par la transaction ayant mené au dépôt de sommes d’argent dans son compte en fidéicommis. [223] Il plaide qu’après avoir réalisé que les directives de paiement datées du 7 octobre 2011 n’avaient été approuvées que par quatre des cinq fiduciaires, le tout contrairement aux représentations qui lui avait été faites le 26 mai 2011, il n’a commis aucune faute en refusant, par prudence et dans le but de protéger toutes les parties, de débourser les fonds détenus dans son compte en fidéicommis. [224] Le notaire ajoute que ses clients étaient Lafond et les enfants, incluant Jean-François, en leur qualité de fiduciaires.

Jean- François était son client au même

titre que les autres.

Dans ce contexte, il devait tenir compte des instructions de toutes les parties impliquées, soit les cinq personnes physiques, agissant en leur qualité de fiduciaires de la Fiducie. [225] À cet égard, le Tribunal estime que les événements révélés par la preuve confirment de manière nettement prépondérante que la compréhension du notaire selon laquelle les parties allaient s’entendre et lui revenir pour la question de la distribution des sommes détenues est exacte. [226] Selon lui, une grande prudence s’imposait lorsqu’il a constaté, suite aux mises en demeure divergentes, qu’un litige hautement contesté s’engageait entre elles. [227] En outre, il soutient que les arguments soulevés de part et d’autre dans les mises en demeure transmises par les procureurs des parties étaient en apparence sérieux et qu’il n’était pas en mesure d’en évaluer le bien-fondé. [228] À cet égard, la preuve démontre qu’il n’a jamais pris part ni n’a été informé des discussions et négociations préalables intervenues entre les parties, pas plus qu’il n’a eu connaissance des différents échanges verbaux, discussions, négociations, courriels et projets de plans de partage échangés entre elles avant la rencontre du 26 mai 2011. [229] Le Tribunal considère que le notaire expose correctement les principes applicables en l’espèce. [230] Constatant qu’un litige se dessinait entre les parties l’ayant mandaté ou ayant un intérêt dans la transaction, il devait faire preuve de prudence en conservant les sommes qu’il détenait dans son compte en fidéicommis [32] . [231] S’il avait déboursé les fonds détenus dans son compte malgré des indices sérieux ou la preuve de l’existence d’un litige entre les parties, il risquait d’engager sa responsabilité [33] . [232] Le Tribunal estime que c’est à bon droit que dans les circonstances, il a refusé de trancher le litige existant entre les parties, et qu’il a plutôt décidé de conserver les sommes qu’il détenait. [233] Ce faisant, le Tribunal est d’avis qu’il a agi de manière appropriée, comme tout notaire prudent et diligent l’aurait fait, placé dans la même situation. [234] Le Tribunal conclut qu’il n’a donc pas commis de faute. [Reproduction intégrale et références omises] [ 106 ] À la suite de la preuve présentée tant par Beau/Lieu que Vachon, le Tribunal conclut que le notaire Jacques Vachon, maintenant à la retraite, a agi, tel que le Fonds d’assurance responsabilité de la Chambre des notaires l’a requis, avec prudence et diligence.

Il a aussi appliqué la règle de l’impartialité dans l’intérêt de toutes les parties concernées par la transaction en conservant la somme de 71 284,50 $ dans son compte en fidéicommis. [ 107 ] Ce n’était pas à lui à trancher le litige entre les parties mais bien au Tribunal. [ 108 ] En conséquence, ce dernier conclut que Vachon, Breton S.A. et plus particulièrement le notaire Jacques Vachon, maintenant à la retraite, n’a commis aucune faute et n’a pas à être condamné in solidum au versement de la somme de 71 284,50 $ avec 9299, avec intérêts et frais de justice. [ 109 ] Par ailleurs, étant donné que cette somme est détenue dans le compte en fidéicommis de Vachon Breton S.A., celle-ci devra à la suite de ce jugement remettre directement à Beau/Lieu ce montant, tel que requis par la conclusion qui a été ajoutée par la demanderesse lors du procès les 29 et 30 octobre 2020. [ 110 ] Enfin, en raison du rejet de la demande in solidum à l’égard de Vachon Breton, celle-ci aura le droit aux frais de justice la concernant.

Y a-t-il eu abus d’ester en justice de la part de 9299 et Vachon justifiant l’octroi d’honoraires et déboursés extrajudiciaires ? [ 111 ] Beau/Lieu, lors de l’audition, précise par l’entremise de ses avocats qu’elle réclame 10 000 $ plus taxes à

titre d’honoraires et déboursés extrajudiciaires parce que selon elle, 9299 et Vachon auraient abusé de leur droit de contester la demande introductive d’instance. [ 112 ] À la base d’une telle réclamation, il faut se référer aux articles 51 et 54 du Code de procédure civile où l’abus est défini et la sanction énoncée : 51. Application – Les tribunaux peuvent à tout moment, sur demande et même d’office, déclarer qu’une demande en justice ou un autre acte de procédure est abusif.

Abus – L’abus peut résulter, sans égard à l’intention, d’une demande en justice ou d’un autre acte de procédure manifestement mal fondé, frivole ou dilatoire, ou d’un comportement vexatoire ou quérulent. Il peut aussi résulter de l’utilisation de la procédure de manière excessive ou déraisonnable ou de manière à nuire à autrui ou encore du détournement des fins de la justice, entre autres si cela a pour effet de limiter la liberté d’expression d’autrui dans le contexte de débats publics. 54 .

Pouvoirs du tribunal – Le tribunal peut, en se prononçant sur le caractère abusif d’une demande en justice ou d’un autre acte de procédure, incluant celui présenté sous la présente section, ordonner, le cas échéant, le remboursement de la provision versée pour les frais de l’instance, condamner une

partie à payer, outre les frais de justice, des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par une autre partie, notamment pour compenser les honoraires et les débours que celle-ci a engagés ou, si les circonstances le justifient, attribuer des dommages-intérêts punitifs. [ 113 ] L’arrêt de Cour d’appel qui est cité fréquemment à cet égard est celui de Viel c.

Les entreprises immobilières du terroir ltée [6] où le juge Rochon, j.c.a. écrit avec l’accord de ses collègues les juges Gendreau et Forget : [74] Avant d’examiner plus avant cette question, il importe de distinguer et de définir l’abus de droit sur le fond du litige (l’abus sur le fond) de l’abus du droit d’ester en justice. L’abus sur le fond intervient avant que ne débutent les procédures judiciaires. L’abus sur le fond ses produit au moment de la faute contractuelle ou extracontractuelle. Il a pour effet de qualifier cette faute. La

partie abuse de son droit par une conduite répréhensible, outrageante, abusive, de mauvaise foi. Au moment où l’abus sur le fond se cristallise, il n’y a aucune procédure judiciaire d’entreprise. C’est précisément cet abus sur le fond qui incitera la

partie adverse à s’adresser aux tribunaux pour obtenir la sanction d’un droit ou une juste réparation. [75] À l’opposé, l’abus du droit d’ester en justice est une faute commise à l’occasion d’un recours judiciaire. C’est le cas où la contestation judiciaire est, au départ, de mauvaise foi, soit en demande ou en défense. Ce sera encore le cas lorsqu’une

partie de mauvaise foi, multiplie les procédures, poursuit inutilement et abusivement un débat judiciaire. Ce ne sont que des exemples, À l’aide d’hypothèse, Baudouin et Deslauriers cernent la nature de l’abus du droit d’ester en justice. Fondement – La première hypothèse est celle où l’agent, de mauvaise foi, et conscient du fait qu’il n’a aucun droit à faire valoir, se sert de la justice comme s’il possédait véritablement un tel droit. Il n’agit pas alors dans le cadre de l’exercice ou de la défense de son droit, mais totalement en dehors de celui-ci.

Une faute peut également être reprochée à l’agent qui, dans l’exercice d’un droit apparent, utilise les mécanismes judiciaires ou procéduraux sans cause raisonnable ou probable, sans motif valable, même de bonne foi. Tel est le cas de celui qui fait arrêter une personne sur de simples soupçons qu’une enquête rapide aurait suffi à dissiper. La mauvaise foi (c’est-à-dire l’intention de nuire) ou la témérité (c’est-à-dire l’absence de cause raisonnable et probable) restent donc les bases de l’abus de droit dans ce domaine.

Contrairement à l’observation faite à propos du droit de propriété, il paraît difficile, sinon impossible, de concevoir un abus du droit au recours judiciaire dont le fondement ne serait pas une faute civile, mais le seul exercice antisocial du droit. Il ne saurait, en effet, y avoir abus lorsque, de bonne foi, et en ayant cause raisonnable et probable, un individu cause préjudice à autrui en recourant à la justice pour faire valoir ses droits.

Ainsi, selon nous, celui qui utilise les recours que la loi met à sa disposition, dans un but strictement et exclusivement égoïste, mais de bonne foi et non témérairement, ne peut être tenu responsable des conséquences fâcheuses de son acte pour son adversaire. 37 [Reproduction intégrale et références omises] [ 114 ] Comme la Cour d’appel le mentionne dans l’arrêt Viel , il faut qu’il y ait mauvaise foi ou témérité, c’est-à-dire l’intention de nuire ou une absence de cause raisonnable et probable.

L’article 51 C.p.c. souligne qu’un acte de procédure, pour qu’il y ait abus, doit être « manifestement mal fondé, frivole ou dilatoire ». Est-ce le cas en l’instance au niveau des contestations tant de 9299 que de Vachon ? [ 115 ] Le Tribunal conclut que non. [ 116 ] En effet, tant 9299 que Vachon ont non seulement produit au dossier des énoncés

sommaires de leurs moyens de défense qui ne sont pas manifestement mal fondés, frivoles ou dilatoires, mais au surplus, il y a eu des interrogatoires avant le procès, tant de monsieur Gagné que de monsieur Lessard, la production de pièces par toutes les parties, deux jours de procès et des plaidoiries avec plans de plaidoiries et autorités déposés par chacun des avocats. [ 117 ] Ce n’est pas parce que le Tribunal n’a pas retenu la défense de 9299 que les moyens de contestation de celle-ci s’avèrent un abus d’ester en justice. [ 118 ] En effet, comme la jurisprudence qui a été déposée ainsi que la doctrine par l’avocat de 9299, il peut s’avérer qu’un courtier immobilier ne soit pas la cause efficiente d’une vente pour diverses raisons et n’ait pas droit à la rétribution qu’il réclame. [ 119 ] Dans la présente instance, le Tribunal a conclu autrement et cela ne fait pas en sorte qu’il y a abus d’ester en justice, tant de la part de 9299 que de Vachon, cette dernière ayant fait l’objet d’un rejet du recours entrepris contre elle pour les motifs exprimés plus haut.

[ 120 ] En conséquence, le Tribunal rejette la réclamation de 10 000 $ plus taxes pour honoraires et déboursés extrajudiciaires sur la base de l’abus d’ester en justice. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande introductive d’instance de la demanderesse Beau/Lieu 2010 ltée; CONDAMNE la défenderesse 9299-9747 Québec inc. à payer à la demanderesse, Beau/Lieu 2010 ltée 71 284,50 $ avec intérêts et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 3 janvier 2019, avec frais de justice, le tout en tenant compte de la quatrième et dernière conclusion de ce jugement; REJETTE la demande introductive d’instance de la demanderesse, Beau/Lieu 2010 ltée contre la défenderesse Vachon Breton, S.A. avec frais de justice sous réserve de la conclusion suivante; En raison de la condamnation de 9299-9747 Québec inc. mentionnée plus haut , Vachon, Breton S.A. devra remettre directement à la demanderesse Beau/Lieu 2010 ltée la somme de 71 284,50 $ détenue dans son compte en fidéicommis à la suite de ce jugement, le tout ne comprenant pas les intérêts sur cette somme énoncés à la deuxième conclusion de ce jugement.

PIERRE CODERRE, J.C.Q. Date d’audition : 29 et 30 octobre 2020 Cavanagh & Lacroix Avocats inc. – casier # 157 (M e Michel-Jacques Lacroix) et madame Dunja Stajic, stag. Procureurs de la demanderesse Gravel Bernier Vaillancourt – casier # 95 (M e Jean Leclerc) Procureurs de la défenderesse 9299-9747 Québec inc. Siskinds Desmeules Avocats – casier # 15 (M e Karim Dialo) Procureurs de la défenderesse Vachon, Breton S.A.