2013 QCCA 1056, 2013 QCCA 1056

Gap Capital inc. c. St-Jean-sur-Richelieu (Ville de) 2013 QCCA 1056 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-021536-115 (755-17-000660-061) DATE : 13 JUIN 2013 CORAM : LES HONORABLES ALLAN R. HILTON, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A. CLÉMENT GASCON, J.C.A. GAP CAPITAL INC. APPELANTE - défenderesse c. VILLE DE SAINT-JEAN-SUR-RICHELIEU INTIMÉE - demanderesse ARRÊT [ 1 ] L'appelante Gap Capital inc. se pourvoit contre un jugement rendu le 17 février 2011 par la Cour supérieure, district d'Iberville (l'honorable André Roy), qui accueille en partie, avec dépens, la requête de l'intimée Ville de Saint-Jean-sur-Richelieu aux termes de l'article 227 et suivants de la

Loi sur l'aménagement et l'urbanisme (L.R.Q., c. A-19.1). [ 2 ] Pour les motifs du juge Hilton, auxquels souscrivent les juges St-Pierre et Gascon; LA COUR : [ 3 ] REJETTE l'appel avec dépens. ALLAN R. HILTON, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A. CLÉMENT GASCON, J.C.A. Me Sébastien Sénéchal Me Isabelle Fallaha BARDAGI SÉNÉCHAL INC. Pour l'appelante Me Marc Lalonde BÉLANGER, SAUVÉ Pour l'intimée Date d’audience : Le 8 novembre 2012 MOTIFS DU JUGE HILTON

I INTRODUCTION [ 4 ] Ce pourvoi soulève des questions relatives à la prétention de l'appelante Gap Capital inc. selon laquelle elle détient des droits acquis par rapport à l'exploitation d'un immeuble à Ville de Saint-Jean-sur-Richelieu qui, avant son acquisition par Gap, servait à des activités de bar, de salle de danse et de salle de spectacle. Ces questions se présentent dans le contexte de l'appel du jugement de la Cour supérieure qui a accueilli en

partie la requête introductive ré-amendée de la Ville intimée ordonnant à Gap, sous l'empire de l'

article 227 de la

Loi sur l'aménagement et l'urbanisme [1] , de cesser d'exploiter un bar et une salle de danse dans un ancien cinéma lui appartenant. II LES FAITS [ 5 ] Il importe de souligner que Gap n'a pas fait transcrire l'entièreté des témoignages entendus en Cour supérieure, avec les conséquences qui s'ensuivent lorsqu'elle demande à la Cour d'intervenir sur l'appréciation des faits par le premier juge.

Il y aura également lieu de tenir compte des admissions versées au dossier de la Cour supérieure ou souscrites lors d'une conférence préparatoire que le premier juge a présidée. [ 6 ] En octobre 2004, Gap acquiert l'immeuble situé sur la rue St-Jacques, à Saint-Jean-sur-Richelieu, comprenant un bar (adresse civique 35A) et un ancien cinéma converti en salle de spectacle (adresse civique 35).

Au début de 2005, mais sans avoir obtenu de permis de construction de la Ville, Gap effectue certains travaux majeurs visant à augmenter la capacité d'accueil de la portion salle de spectacle. [ 7 ] La Ville estime que ces modifications contreviennent à son règlement de zonage qui, depuis le 31 janvier 2002, ne permet plus les usages « bar » et « salle de danse » dans la zone pertinente. L'usage « salle de spectacle » (sans nudité) demeure néanmoins autorisé. La Ville ne remet pas en question les droits acquis pour ce qui est de la portion de l'immeuble maintenant utilisée comme bar.

Cependant, par sa requête introductive d'instance, elle recherche l'octroi de diverses ordonnances visant à faire cesser l'utilisation de l'ancien cinéma situé au 35, rue St-Jacques, à

titre de « bar » et de « salle de danse », et requiert l'enlèvement de l'ensemble des aménagements et équipements utilisés à ces fins. [ 8 ] Le litige en première instance porte sur l'existence ou non de droits acquis quant aux usages que fait Gap de certaines portions de son immeuble outre une salle de spectacle, soit un bar et une salle de danse.

Par conséquent, il importe d'étudier l'utilisation antérieure aux modifications de zonage apportées en 2002, ainsi que l'évolution subséquente, tout en tenant compte des déterminations factuelles du juge. [ 9 ] Réal Boulanger est effectivement le propriétaire de l'immeuble entre 1999 et septembre 2002 par l'entremise de la société Bar Beethoven inc. Cette dernière a vendu l'immeuble à Sydney Trudeau et son frère qui l'ont vendu à Gap. M. Boulanger est le seul témoin entendu quant à l'utilisation des lieux avant l'entrée en vigueur des modifications au règlement de zonage le 31 janvier 2002. [ 10 ] Selon M.

Boulanger, Beethoven exploite le bar situé au 35A, rue St-Jacques. En décembre 1999, elle fait l'acquisition du reste de l'immeuble comprenant notamment deux anciennes salles de cinéma (identifiées au plan en

annexe de mes motifs comme les salles A et B), l'ancienne salle des projecteurs, le hall d'entrée (salle

D) et une petite salle attenante au bar (salle C). Cette dernière est alors annexée au bar et une table de billard y est ajoutée. [ 11 ] En 2000, Beethoven effectue différents travaux afin de convertir les deux salles de l'ancien cinéma en salles de spectacle. Ainsi, la salle A est transformée en véritable salle de cabaret munie de tables et de chaises amovibles, d'une piste de danse et d'un bar, alors que la salle B conserve ses bancs fixés au sol et devient un amphithéâtre. Un minibar est également ajouté à l'ancienne salle des projecteurs qui devient une mezzanine avec vue sur la salle de cabaret.

Le comptoir de la billetterie dans le hall est aussi converti en bar afin de desservir les clients de l'amphithéâtre dans lequel la consommation de boissons n'est pas permise. [ 12 ] Une fois les travaux réalisés, des permis d'alcool sont obtenus afin de permettre l'exploitation de ces nouvelles installations. M. Boulanger explique qu'entre la fin de l'année 2000 et septembre 2002, différents spectacles de musique, d'humour et de danse ont été organisés dans l'amphithéâtre (salle B).

Quant à la salle de cabaret (salle A), elle a été utilisée pour des spectacles, des célébrations d'anniversaires et des soirées de danse avec animateur. Uniquement pour cette dernière salle, M. Boulanger parle d'une centaine d'événements par année, dont 30 à 40 soirées de danse avec animateur. [ 13 ] En septembre 2002, soit après l'entrée en vigueur de la nouvelle réglementation, les frères Sydney et Francis Trudeau acquièrent la propriété faisant l'objet du présent litige avec les commerces qui y étaient exploités. La salle de cabaret (salle

A) est toujours louée pour des activités comme des spectacles, des réunions, des mariages et des soirées avec musique et animateur. Lors de son témoignage, Sydney Trudeau mentionne que du temps où il en était propriétaire avec son frère, la salle de cabaret (salle

A) avait été exploitée plus de 120 fois, dont près de 90 évènements avec la danse. Quant à l'amphithéâtre (salle B), elle servait plutôt de rangement ou de loges pour les artistes qui se produisaient dans la salle de cabaret. Le comptoir de billetterie n'a servi que rarement à la vente d'alcool. [ 14 ] Lorsque Gap achète l'immeuble et les entreprises en octobre 2004, elle respecte les engagements contractés antérieurement par les frères Trudeau.

Cependant, au début de 2005, Gap commence à entreprendre des nouveaux travaux à l'immeuble, sans avoir obtenu un permis de construction de la Ville l'y autorisant. [ 15 ] Ces travaux comprennent l'élimination du mur séparant la salle de cabaret (salle

A) et l'amphithéâtre (salle B), le retrait des bancs fixés dans l'amphithéâtre et l'égalisation des planchers des deux salles. Gap procède aussi à l'agrandissement de la scène et de la piste de danse, avec le résultat que les deux anciennes salles de cinéma constituent dorénavant une seule et immense salle

multifonctionnelle. Gap ajoute deux bars à cette nouvelle salle et améliore les systèmes de son et d'éclairage. [16] Quant à l'utilisation subséquente de cette salle, Gap n'a pas annexé les transcriptions des témoignages relatifs à cette période.Dans pareilles circonstances, il faut se fier sur les déterminations factuelles du juge de première instance.

Il écrit que ce lieu « estdésormais exploité les vendredis et samedis soir pour la tenue de spectacles (avec danse), pour la danse (discothèque) et comme bar(pour la consommation d'alcool sans autre activité) ». [17] Selon la publicité produite au procès, Gap exploite les lieux sous le nom « Complexe Beethoven » et se décrit comme « nightclub sur la rive-sud ».

On peut y lire aussi que « Le nouveau complexe Beethoven vous offre en plein cœur du Vieux St-Jean un ancienthéâtre transformé en super club avec plus de 100 000 watts de son et lumière, moving light, laser, 3 écrans géants, vidéo dj, capacité deplus de 1000 personnes avec

section lounge et bières importées. ». III LE JUGEMENT DE LA COUR SUPÉRIEURE [18] En accueillant en grande

partie le recours de la Ville, le juge détermine comme question de fait que M. Boulanger, parl'entremise de Bar Beethoven, propriétaire de l'immeuble au moment de l'entrée en vigueur des modifications au règlement de zonage le31 janvier 2002, « n'a jamais servi d'alcool ni permis qu'on en consomme dans [l'amphithéâtre] (salle B) » et que la vente d'alcool dans lehall et dans la salle de cabaret (salle

A) « a toujours été accessoire à la présentation d'un spectacle ou d'un autre événement ». [19] Comme question de droit, étant donné qu'« un droit acquis ne peut naître d'un usage accessoire, mais doit résulter d'un usageprincipal » le juge conclut qu'à l'exception de la petite salle de billard attenante au bar, « Gap Capital ne peut s'appuyer sur la vented'alcool faite de façon accessoire comme le faisait Boulanger pour prétendre à un droit acquis d'exploiter l'immeuble comme usageprincipal de « Bar », en contravention de la réglementation municipale ». [20] Quant à la salle de danse, le juge tient compte d'une admission faite par Gap lors d'une conférence préparatoire selon laquelle : 6.

L'intimée (Gap) a augmenté la capacité du bar, opéré dans l'immeuble, et aménagé une

section de l'immeuble afin que les clientss'adonnent à la danse, cette activité étant accessoire aux activités du bar opéré par les intimées.[2] [Soulignage ajouté.] [21] Par conséquent, le juge conclut que cet « usage accessoire doit suivre le même sort » que l'usage « bar » auquel il seraitrattaché, avec le résultat que « Gap Capital ne peut […] exercer une activité accessoire à un usage dérogatoire. » [22] Ce n'est pas par hasard que les rénovations que Gap a effectuées en 2005 ont eu un impact immédiat sur l'achalandage du bar.Les policiers municipaux remarquent également une importante affluence pouvant aller certains soirs jusqu'à 1 000 personnes, et ce, dèsla fin de l'été 2005.

Le juge ajoute : [43] Diverses « problématiques » s'y produisent : 1. rassemblement à l'heure de fermeture et engorgement des voies publiques (trottoirs et rue); 2. bagarres; 3. vitrines de commerces avoisinants fracassées; 4. présence sur les lieux de mineurs. [44] Ces problématiques se produisent également pendant l'été de 2006 et 2007 et iront en diminuant par la suite en raison de labaisse progressive d'achalandage. [23] Le juge conclut comme question de fait que l'usage de danse antérieurement à la modification du règlement de zonage enjanvier 2002 était en réalité un accessoire à l'usage « salle de spectacle » et non un accessoire à l'usage « bar ».

À cette époque, la danseétait en règle générale limitée à la piste devant la scène. Une comparaison des dimensions avant et après les travaux que Gap a effectuésdémontre que l'usage qu'en fait Gap est beaucoup plus grand.

Les conclusions factuelles que le juge en tire de son analyse sont lessuivantes : [84] En somme, les anciennes salles A et B sont devenues, à la suite des transformations de 2005, une vaste salle de danse alors que,depuis le 19 novembre 2001, l'usage « Salle de danse » est interdit dans l'immeuble. [85] En réalité, la danse n'est plus une activité accessoire à un spectacle présenté sur les lieux, mais elle est devenue l'activitéprincipale « Salle de danse ».

Cette activité n'a aucune commune mesure avec celle qu'exerçait Boulanger et dont Gap Capital veuts'autoriser pour prétendre qu'elle bénéficie de droits acquis. [86] Pour réussir, Gap Capital devait établir que les opérations commerciales qu'elle poursuit sont, dans les grandes lignes, de mêmenature que celle de ses auteurs. Elle n'y est pas parvenue puisque ses activités, après les transformations de 2005, n'ont rien à voir aveccelles que poursuivait Boulanger.

Par ses travaux de 2005, Gap Capital a totalement modifié la vocation des lieux et elle ne peut seréclamer d'un droit acquis à cet égard. [87] Pour paraphraser le juge Binnie dans l'affaire St-Romuald (2001 CSC 57 , [2001] 2 R.C.S. 898, les activités ajoutées parGap Capital sont trop éloignées des activités antérieures pour être protégées par l'usage dérogatoire. [24] Le dispositif du jugement ordonne à Gap ainsi que ses dirigeants et administrateurs de cesser d'exploiter un bar dans l'immeuble

(sauf pour la

partie C de l'immeuble identifiée sur le plan daté du 4 septembre 2000 annexé au jugement) et une salle de danse. Le juge n'accueille pas la demande de la Ville visant l'obtention d'une ordonnance enjoignant à Gap d'enlever l'ensemble des aménagements et équipements utilisés pour la salle de danse, étant d'avis que ceux-ci peuvent également servir à la présentation de spectacles, ce qui est un usage conforme à la réglementation de zonage.

La Ville ne se pourvoit pas en appel incident contre cette conclusion, et Gap n'essaie pas d'obtenir la suspension de l'exécution de l'ordonnance durant l'appel, avec la conséquence que l'ordonnance de la Cour supérieure est toujours en vigueur nonobstant appel. IV ANALYSE ET DISCUSSION [ 25 ] Avant d'aborder le fond du litige, il y a lieu d'examiner l'impact potentiel d'un fait relatif à la construction entreprise par Gap en 2005.

Comme je l'ai mentionné auparavant, et comme le juge le constate également, ces travaux ont été effectués sans que Gap n'obtienne le permis de construction prévu à l'art. 31 du Règlement de construction n° 2435. [ 26 ] Certes, la présentation d'une demande de permis de construction par Gap aurait permis d'évaluer la conformité des travaux envisagés aux termes de l'article 52 du Règlement de construction n o 2435. Cependant, cette omission n'est pas déterminante en ce qui a trait à la question des droits acquis. C'est l'opinion qu'exprimait le professeur Lorne Giroux, maintenant juge de cette Cour, dans un

article publié en 1994 : […] dans le cas d'un usage ou d'une construction conforme à la réglementation lors de son implantation, le défaut d'avoir obtenu un permis de construire ou un certificat d'occupation ne devrait pas, de façon automatique, priver le requérant du bénéfice des droits acquis. […] [3] [ 27 ] Outre les considérations relatives à la protection de tiers et la difficulté de prouver, plusieurs années après coup, qu'un permis aurait pu être obtenu pour la réalisation de certains travaux, le professeur Giroux mentionnait alors ceci : […] De plus, le régime normal de sanction pour la contravention à l'exigence d'obtenir un permis est celui de la plainte pénale devant la cour municipale.

Lorsque, pour ce seul motif, on refuse de reconnaître des droits acquis à l'égard d'une activité strictement conforme au règlement à l'époque où elle a débuté, on impose une sanction sans aucune mesure avec la gravité objective de l'infraction et souvent plusieurs années après l'expiration du délai de prescription . Dans certains arrêts, on a même soulevé l'argument que l'utilisation était illégale au motif qu'on n'avait pas obtenu le permis d'affaires requis par la réglementation. Un tel argument à l'encontre d'une prétention à des droits acquis ne devrait pas être retenu.

D'une part, un permis de ce type ne constitue qu'une forme de taxation et n'a donc rien à voir avec le contrôle de l'usage du sol et, d'autre part, il serait injuste pour les tribunaux, qui n'admettent pas que le paiement d'un permis d'affaires puisse valider une occupation illégale, de refuser cependant une prétention à des droits acquis au motif que ce permis n'a pas été obtenu . [4] [Soulignage ajouté] [ 28 ] Cette considération est précisément applicable en l'espèce. [ 29 ]

L'article 98 du Règlement de construction nº 2435 prévoit spécifiquement une infraction pénale pour ceux qui ne se conforment pas à ce règlement. Par conséquent, le défaut de Gap de demander un permis de construction, quoique déplorable, ne constitue pas en soi une fin de non-recevoir dans la résolution de son pourvoi. [5] [ 30 ] Par son inscription en appel, Gap demande à la Cour d'infirmer le jugement de la Cour supérieure, de rejeter le recours de la Ville et de reconnaître qu'elle a des droits acquis sur les usages de « bar » et « salle de danse » des parties A, B et D de l'immeuble, et les droits acquis « salle de danse » dans la

partie C. [ 31 ] À l'audition du pourvoi, cependant, l'avocat de Gap a concentré sa plaidoirie sur l'usage « bar », et n'a pas insisté sur le fait que sa cliente détenait des droits acquis en ce qui a trait à l'usage « salle de danse ». À la lumière des déterminations factuelles du juge aux paragraphes [84] et [85] de son jugement, que j'ai reproduits au paragraphe [20], cette concession se comprend.

Pour mieux apprécier sa portée, il faut toutefois se référer à une distinction qui existait, avant les modifications de janvier 2002 au Règlement de zonage n°2433, entre les activités « salle de danse » et « discothèque ». [ 32 ] Les dispositions pertinentes de la liste des usages étaient alors ainsi libellées : 5.3 le rassemblement de personnes pour consommer des boissons, notamment les usages suivants :

a) un établissement détenant un permis de bar, un permis de taverne ou un permis de brasserie au sens de la

Loi sur les permis d'alcool (L.R.Q., c. P-9.1).

b) une discothèque ; 5.4 le rassemblement de personnes pour assister à des activités civiques, politiques, touristiques, mondaines ou similaires :

a) le local d'un organisme ou d'une associaiton à caractère politique, touristique, mondain ou similaire,

b) une salle de conférence,

c) une salle de réception,

d) une salle communautaire,

e) un club sans hébergement,

f) une salle de danse ,

g) un établissement de pompe funèbre,

h) un cimetière; [Soulignage ajouté.] [ 33 ] Par la suite, soit le 31 janvier 2002, l'art. 5.3 a été modifié de telle sorte que l'activité « discothèque » a été intégrée à la définition de l'usage « bar » : 5.3 le rassemblement de personnes pour consommer ou vendre des boissons, soit un établissement détenant un permis de brasserie, un permis de taverne, un permis de bar ou un permis de club au sens de la

Loi sur les permis d'alcool (L.R.Q., c. P-9.1); [Soulignage ajouté.] [ 34 ] Subséquemment, en 2007, l'usage « discothèque » est réapparu comme usage distinct de l'usage « bar » et de l'usage « salle de danse » dans le Règlement de zonage n°0651 adopté par la nouvelle ville fusionnée de Saint-Jean-sur-Richelieu. [ 35 ] Ainsi, Gap n'invoque plus la preuve relative à l'usage antérieur de danse pour établir l'existence d'un droit acquis sur l'activité « salle de danse » au sens du paragraphe. 5.4f) du Règlement de janvier 2002, mais sur l'usage « bar » qui inclurait l'activité « discothèque ».

Ce faisant, Gap modifie la nature du litige entendu par le juge de la Cour supérieure, ce qui doit être évité en l'absence de circonstances exceptionnelles, qui sont ici absentes. [ 36 ] Son avocat plaide à l'audition que l'activité « salle de danse », selon son interprétation, référerait plutôt à un endroit où ont lieu des cours ou des pratiques de danse, ce qui n'est pas le cas de l'immeuble de sa cliente. En conséquence, la preuve relative à l'usage antérieur de danse et celle concernant la vente d'alcool serviraient toutes les deux à la même fin, soit établir l'existence de droits acquis sur l'usage « bar ».

À cet égard, je constate que la preuve transcrite au dossier d'appel est silencieuse sur cette prétendue distinction et que la défense ré-ré-amendée de Gap ne fait pas état de cette distinction non plus. [ 37 ] Dans cette nouvelle perspective avancée par l'appelante, bien qu'elle soit présentée d'une façon inhabituelle que je n'endosse pas, le pourvoi soulève donc les questions suivantes : 1. Le juge a-t-il erré dans son appréciation de la preuve relative aux usages antérieurs à la modification de zonage? 2. Le juge a-t-il erré en refusant de reconnaître l'existence de droits acquis sur l'usage « bar »? 3.

Le cas échéant, quelle est l'étendue des droits acquis que la Cour peut reconnaître? [ 38 ]

Le paragraphe 18 de l'alinéa 2 de l'article 113 de la Loi réfère explicitement au concept du respect des droits acquis et donne aux villes le pouvoir non pas d'en faire fi mais uniquement d'en aménager leur exercice suivant des barèmes bien définis. S'il est incontournable que les municipalités doivent respecter les droits acquis, l'application de ce principe pose parfois des difficultés. L'arrêt de la Cour suprême dans Saint-Romuald (Ville) c.

Olivier [6] en est un exemple. [ 39 ] Un cabaret western ouvert à une époque où la réglementation de zonage le permettait a été converti en bar de danseuses nues, et ce, après une modification réglementaire interdisant l'usage « cabaret ».

La question en litige était de déterminer si ce nouvel usage dérogatoire était protégé par les droits acquis et s'il s'agissait d'une simple modification de la manière d'exercer le même usage dérogatoire légal. [ 40 ] Le juge Binnie, pour la majorité, et le juge Gonthier, pour les juges dissidents, ont rejeté l'approche dite « catégorielle » suivant laquelle « la protection octroyée par droits acquis s'étend à tout usage compris dans la catégorie réglementaire à laquelle s'attachait l'usage exercé préalablement au changement à la réglementation » [7] .

Ainsi, la Cour réitère que « [l]e droit acquis se limite au droit de continuer à utiliser le terrain aux fins auxquelles il était réellement utilisé auparavant » [8] . [ 41 ]

Malgré leur accord sur les principes à retenir, les juges ne s'entendent pas sur leur application aux faits en litige. [ 42 ] Le juge Gonthier conclut, invoquant des « considérations d'ordre moral », qu'« il existe une différence notoire entre un bar présentant des spectacles westerns et un autre présentant des spectacles érotiques » [9] . [ 43 ] Le juge Binnie, au nom de la majorité, en arrive à une conclusion différente.

Il examine séparément les modifications apportées au type d'usage du bar et à son intensité [10] , puis il insiste sur l'importance d'accorder « une certaine souplesse » [11] aux bénéficiaires de droits acquis, et ce, particulièrement dans l'industrie des cabarets (« nightclubs » dans la version anglaise du jugement). Il écrit : 7 La nécessité de choisir soigneusement la définition applicable nous oblige à examiner de façon réaliste l’entreprise exploitée sur les lieux avant l’adoption du nouveau règlement de zonage. L’industrie des cabarets est instable.

Les cabarets gagnent et perdent en popularité selon les tendances. Leurs exploitants cherchent constamment la « formule gagnante ». On nous dit que l’emplacement est fondamental, mais, outre ce facteur, on varie sans cesse la nourriture, les boissons, l’ambiance et le divertissement pour susciter l’intérêt des clients. Il y a quelques années, les clients seraient peut-être venus en foule entendre des chanteurs westerns tout en mangeant du steak et des pommes de terre. Certains le font encore.

Les pubs irlandais font généralement entendre des mélodies irlandaises, mais ils devront peut-être changer d’ambiance la saison prochaine en offrant des karaokés. Le populaire disco de l’an passé peut céder la place aux danseurs en ligne du Texas cette année. Le terrain utilisé à ces fins sert simplement de plate-forme à une

entreprise qui offre au public une combinaison commercialisable de nourriture, de boissons et de divertissement licite. [ 44 ] Pour sa part, le juge Binnie écarte les considérations d'ordre moral et conclut que le nouvel usage est protégé par les droits acquis : 41

Le passage à une forme différente de divertissement, comme le passage de concerts de style western à des spectacles de danseuses nues, se situe dans les limites des fins générales auxquelles les lieux sont utilisés, savoir l’exploitation d’un cabaret. Le passage aux spectacles de danseuses nues n’est pas plus éloigné de ces fins, en droit, que le passage aux karaokés.

Mon collègue le juge Gonthier estime que les spectacles de danseuses nues soulèvent « des considérations d’ordre moral » (par. 77) qui ne se poseraient vraisemblablement pas dans le cas des karaokés, mais, à mon humble avis, il ne nous appartient pas de créer une hiérarchie morale des différentes formes de divertissement. Sur le plan objectif, aucun problème ne se pose quant au degré de proximité.

Aucun usage n’est remplacé par un usage différent. [ 45 ] Qu'en est-il dans ce cas? [ 46 ] Le juge était parfaitement au courant des circonstances qui ont amené le juge Binnie pour la majorité dans Saint-Romuald, en appliquant « une certaine souplesse » aux bénéficiaires des droits acquis, à conclure que la transformation d'un cabaret western à un bar de danseuses nues respectait le principe des droits acquis. Cela dit, évidemment, chaque cas est un cas d'espèce. [ 47 ] Gap soutient que le juge a erré de manière manifeste et déterminante dans l'appréciation de la preuve relative aux usages antérieurs.

Par exemple, il aurait omis de considérer qu'au cours des deux années précédant la modification du zonage, M. Boulanger « a organisé plusieurs soirées dansantes lors desquelles aucun spectacle n'était présenté ».

Il aurait également erré en concluant que la danse ne s'étendait qu'exceptionnellement en dehors de la piste de danse spécialement aménagée à cet effet. [ 48 ] Même en reconnaissant, à des fins de discussion, que Gap peut faire valoir un argument remettant en question quelques déterminations factuelles du juge sur des points très précis, il ressort de l'ensemble de la preuve, comme le juge le mentionne au paragraphe [85] de son jugement, que les activités de Gap, après les transformations importantes en 2005, n'ont rien à voir avec les activités poursuivies au Bar Beethoven avant le 31 janvier 2002.

Gap ne peut pas prétendre sérieusement que le juge a erré en statuant, comme il l'a fait au paragraphe [86] de son jugement, en paraphrasant le juge Binnie, que les activités ajoutées par Gap depuis 2005 « sont trop éloignées des activités antérieures pour être protégées par l'usage dérogatoire ». À cet égard, il ne faut que comparer le témoignage de M. Boulanger avec la publicité de Gap que la Ville a produite au procès. [ 49 ] Il est vrai que M.

Boulanger disposait d'un permis d'alcool pour le Bar Beethoven dans le bar au 35A rue St-Jacques, un endroit qui depuis juillet 2007 n'est plus exploité par Gap selon sa défense amendée. Cela dit, comme la Ville le souligne, M. Boulanger n'a jamais voulu offrir un service de consommation de boissons alcooliques dans ce qui était alors l'amphithéâtre (salle B). Le juge en fait état au paragraphe [65] de son jugement lorsqu'il écrit : [65] Boulanger n'a jamais servi d'alcool ni permis qu'on en consomme dans la

partie B,

partie dans laquelle Poulin [12] a aménagé un bar lors des travaux de transformation en 2005. [ 50 ] Quant aux salles A et D, la conclusion factuelle du juge est la suivante : [66] Pour ce qui a trait aux parties A et D, Boulanger n'y a jamais vendu d'alcool de façon autonome. La vente d'alcool dans ces endroits a toujours été accessoire à la présentation d'un spectacle ou d'un autre événement dans les salles A ou B. [ 51 ] Ce n'est pas non plus les usages que M.

Boulanger aurait pu faire avec son permis, mais comme l'a souligné le juge Binnie, un droit acquis est limité « aux fins auxquelles [ le terrain ] était réellement utilisé auparavant » [13] . Devant ces constatations, la preuve au dossier ne permet pas une intervention sur la base que le juge a erré d'une manière manifeste et déterminante dans son analyse de la preuve. De surcroît, il a correctement appliqué aux faits retenus les principes de droit applicables tels qu'énoncés par la Cour suprême dans Saint-Romuald . [ 52 ] Je propose par conséquent le rejet du pourvoi avec dépens. ALLAN R. HILTON, J.C.A.