2011 QCCQ 8724, 2011 QCCQ 8724

Creccal Investments Ltd. c. Rugero 2011 QCCQ 8724 COUR DU QUÉBEC Division de pratique CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-02-180308-111 500-02-180779-113 DATE : Le 11 août 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN BREAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CRECCAL INVESTMENTS LTD 101-4998, de Maisonneuve Ouest Westmount (Québec) H3Z 1N2 Demanderesse c.

RÉGIS RUGERO […] Westmount (Québec) […] Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR LES REQUÊTES DU DÉFENDEUR EN OPPOSITION AU PRÉAVIS DE REPRISE DE POSSESSION ET EN ANNULATION D'UN BREF D’EXPULSION ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal, dans deux dossiers distincts, est saisi par le défendeur d'une requête en opposition au préavis de reprise de possession et en annulation d'un bref d'expulsion.

Le jugement que rend le Tribunal concerne le litige entre les parties dans ces deux dossiers qui portent les numéros suivants: • Le dossier 500-02-180779-113 dans le lequel un bref d'expulsion a été délivré par le greffe de la Cour du Québec le ou vers le 26 juillet 2011. • Le dossier 500-02-180308-111 dans le lequel un bref d'expulsion a été délivré par le greffe de la Cour du Québec le ou vers le 27 juin 2011; LE CONTEXTE [ 2 ] Dans le dossier 500-02-180779-113, la délivrance du bref d'expulsion résulte de la décision rendue par la Régie du logement le 7 avril 2011 dans son dossier 31 110303 091 G.

La réclamation de la demanderesse portait sur des loyers impayés en

partie en février et mars 2011. [ 3 ] Par sa décision, la Régie du logement a accueilli la demande judiciaire de la demanderesse en concluant comme suit: [7] RÉSILIE le bail et ORDONNE l'expulsion du locataire et de tous les occupants du logement; [8] CONDAMNE le locataire à payer au locateur la somme de 512$, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. , à compter du 3 mars 2011, plus les frais judiciaires de 72$; [9] RÉSERVE au locateur tous ses recours; [10] REJETTE la demande quant aux autres conclusions.

[ 4 ] Le défendeur n'était pas présent lors de l'audience relative à cette réclamation qui a eu lieu le 31 mars 2011. [ 5 ] Le 2 mai 2011, il a produit une requête en rétraction de jugement auprès de la Régie du logement.

Le 10 juin 2011, date de la présentation de la requête, le défendeur était absent encore une fois. [ 6 ] À la même date, par écrit, la demande en rétraction de jugement fut rejetée par la Régie du logement qui, du même coup, a prononcé à l'encontre du défendeur une ordonnance lui interdisant de présenter toute autre demande de rétraction de jugement, sauf avec l'autorisation du Président du tribunal ou de toute autre personne désignée par lui. [ 7 ] Dans son jugement écrit, la Régie du logement explique comme suit l'interdiction qu'elle prononce contre le défendeur: [6] Il appert de l'article 9 du projet de loi n° 31 que le législateur s'est inspiré des dispositions contenues aux

article 54.1 et suivants du Code de procédure civile ("C.p.c."). [7] En effet, l'article 54.1 C.p.c. permet à un juge d'un tribunal judiciaire de soulever, à tout moment, même d'office, l'abus et le sanctionner, mais seulement après avoir entendu la preuve et fourni aux parties l'occasion de commenter la situation. [8] La détermination de ce qui constitue un abus de procédure au sens de l'article 54.1 C.p.c. et suivants relève avant tout de l'appréciation des faits mis en preuve. [9] En l'occurrence, la preuve révèle que la demande du locataire n'est pas sérieuse. [10] Le tribunal est d'avis qu'il y a lieu de prononcer la forclusion contre le locataire.

La requête en rétractation est futile, dilatoire et sans fondement à sa face même. [11] Le tribunal conclut que les absences du locataire, lors de l'audience portant sur la demande de recouvrement de loyer et l'audience de la présente demande, constituent une tactique pour retarder indûment l'exécution de la décision rendue en faveur du locateur.

Il y a lieu de lui interdire le dépôt de toute autre demande en rétractation conformément aux prescriptions de la loi. [ 8 ] La preuve documentaire soumise révèle que le défendeur a tenté d'obtenir la permission nécessaire pour présenter une autre demande de rétractation de jugement. Cette autorisation lui a été refusée le 4 juillet 2011. [ 9 ] Le ou vers le 26 juillet 2011, la Cour du Québec délivrait un bref d'expulsion au sujet duquel, deux jours plus tard, le défendeur a présenté une requête en opposition.

C'était en fait la deuxième requête en opposition du défendeur, la première ayant été produite le 4 juillet 2011 à l'égard du bref d'expulsion délivré le ou vers le 27 juin 2011 dans l'autre dossier (500-02-180308-111). [ 10 ] Dans le dossier 500-02-180308-111, la délivrance du bref d'expulsion découle de la décision rendue par la Régie du logement le 15 juin 2011 dans son dossier 31 110509 111 G. La réclamation de la demanderesse portait sur des loyers impayés en

partie en avril, mai et juin 2011. [ 11 ] Par sa décision, la Régie du logement a accueilli le recours judiciaire de la demanderesse dans les termes suivants: [7] RÉSILIE le bail et ORDONNE l'expulsion du locataire et de tous les occupants du logement; [8] ORDONNE l'exécution provisoire, malgré l'appel, de l'ordonnance d'expulsion à compter du 11 e jour de sa date; [9] CONDAMNE le locataire à payer au locateur la somme de 768$, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. , à compter du 9 mai 2011 sur la somme de 512$, et sur le solde à compter du 1 er juin 2011, plus les frais judiciaires de 72$. [ 12 ] Le défendeur n'était pas présent non plus lors de l'audience qui a eu lieu le 10 juin 2011. Le 29 juin 2011, soit deux jours après que le bref d'expulsion eut été délivré, il a produit une requête en rétractation de jugement auprès de la Régie du logement.

La requête a été entendue le 26 juillet 2011 et, au moment où le Tribunal a pris le dossier en délibéré, la décision à cet égard restait à venir [1] . [ 13 ] Le 11 août 2011, alors que le Tribunal s'apprêtait à rendre jugement en l'instance, il a reçu une copie de la décision rendue par la Régie du logement sur cette demande en rétractation de jugement du défendeur. [ 14 ] Par sa décision signée le 4 août 2011, la Régie du logement rejette cette autre demande de rétractation de jugement.

Entre autres choses, elle considère que le défendeur a été négligeant dans la gestion de son dossier et que les moyens de défense qu'il proposait sur la demande principale n'avaient aucune chance de succès. Dans ses conclusions, elle prononce une nouvelle ordonnance interdisant au défendeur de présenter une autre demande de rétractation de jugement. [ 15 ] Le défendeur soulève essentiellement les mêmes moyens dans chacune des deux requêtes en opposition qu'il présente.

Il convient de reprendre ici ses principales allégations, tirées de l'une de ses deux requêtes: (…) Le défendeur a déjà proposer de payer l'argent pour le demandeur depuis 3 mois et Le demandeur a refuser avant que la décision du

Régie Du logement soit rendue. Le défendeur a une preuve de conversation avec Creccal Investment employer et aussi Madame Crecco pour payer l'argent avec Sandra Crecco et on dit que sa doit entre la décision de la Régie du logement pour éviction Seulement. Le demandeur a demander a la régie du Logement d'annulation du bail pour 01 septembre 2010 au 31 août 2011. Le demandeur m'avait donner la renouvellement du bail pour 01 septembre 2011 au 31 août 2011 et j'avais signer le renouvellement du bail.

Le Défendeur lors que a signe le bail pour 4998, De Maisonneuve W APP 1513 A WESTMOUNT en 2007 Les Frigidaire et le cuisinière qui il avait dans la visite c était Pas les même quand je suis rendue dans l appartement. Le défendeur a demander a le demandeur de faire les réparations nécessaire pour 1 appartement Et le demandeur négliger toute fois de faire les rôles obliges dans le Contras.

Le Défendeur a habiter dans le même immeuble depuis 8 ans et il na jamais faites une plainte De sa part parce que il ne connaissait pas les démarche avec La Régie Du Logement. (…) (sic) [ 16 ] L'enquête et audition sur les deux requêtes en opposition du défendeur s'est étalée sur deux jours. Elle a débuté le 1 er août 2011 et s'est terminée deux jours plus tard, soit mercredi, le 3 août 2011, le défendeur n'étant pas disponible le jeudi et le vendredi qui suivaient.

ANALYSE ET MOTIFS [ 17 ] En matière de louage, y compris la location d’un logement résidentiel, les parties au bail sont tenues chacune à des obligations principales dont la nature caractérise les éléments essentiels d'un contrat de location. [ 18 ] Le locateur doit procurer la jouissance du bien loué pendant un certain temps ( art. 1851 C.c.Q. ) et le locataire, quant à lui, doit payer le loyer convenu et user du bien avec prudence et diligence ( art. 1854 C.c.Q. ). [ 19 ] En l'espèce, dans le dossier 500-02-180779-113, la thèse que présente le défendeur n'est pas bien fondée.

En fait, de toute la preuve présentée, il ressort que, malgré ses représentations écrites ou verbales laissant entendre le contraire, le défendeur, sans raisons légales, s'entête à ne pas payer les sommes qu'il doit aux termes du jugement rendu par la Régie du logement le 7 avril 2011 dans le dossier 31 110303 091 G. [ 20 ] Ces sommes sont devenues dues parce que le défendeur, au lieu de payer le loyer mensuel prévu au bail (1256$), a unilatéralement décidé d'en acquitter seulement une partie, soit 1 000$, en raison d'une réparation selon lui nécessaire à sa douche que le locateur refusait d'effectuer depuis longtemps [2] . [ 21 ] Le défendeur allègue que, depuis au moins trois mois, il a proposé à la demanderesse de lui payer les sommes qu'il lui doit et que cette dernière, par divers moyens, a toujours refusé de recevoir ses paiements. [ 22 ] En particulier, il affirme que, dès mars 2011, au cours d'une conversation téléphonique qu'il a enregistrée, il a offert à la demanderesse de lui payer les sommes qu'il lui devait alors pour les mois de février et mars 2011, c'est-à-dire 256$ par mois ou 512$ au total. [ 23 ] La preuve révèle cependant un tableau fort différent. [ 24 ] Le défendeur, après le mois de mars 2011, sans avoir entrepris un recours judiciaire devant la Régie du logement pour faire valoir ses prétentions au sujet d'une ou de réparations que le locateur devait effectuer selon lui, a persisté à ne payer à ce dernier que 1 000$ pour les loyers d'avril, mai et juin 2011 [3] . [ 25 ] Le Tribunal, au cours de la deuxième journée d'audition, a permis au défendeur de faire écouter l'enregistrement qu'il a fait de la conversation sur laquelle il appuyait l'une de ses allégations. [ 26 ] L'enregistrement concerne quatre conversations, toutes de très courte durée, au cours desquelles le défendeur cherche essentiellement à parler à la directrice principale de la demanderesse.

En aucun moment, il ne prend un engagement de payer les sommes qu'il devait alors à la demanderesse, ni non plus ne manifeste-t-il son intention de le faire. [ 27 ] En fait, entre mars et août 2011, le défendeur n'a envoyé aucun chèque à la demanderesse pour combler les écarts dans ses paiements et il ne lui a envoyé aucune lettre confirmant son intention de payer ses dettes ou demandant que la demanderesse reçoive son ou les paiements qu'il voulait faire.

Il n'a fait non plus aucune offre et consignation à cette dernière. [ 28 ] Le lundi, 1 er août 2011, le défendeur a mentionné à plusieurs reprises en cours d'instruction qu'il voulait payer à la demanderesse les sommes qu'il lui devait. Il a d'ailleurs ajouté qu'il avait les fonds nécessaires pour effectuer les paiements.

[ 29 ] Bien que le dossier fût remis au mercredi, le 3 août 2011, après que le Tribunal, entre autres choses, lui eut expliqué à quelques occasions qu'il ne pouvait pas maintenant soulever la question des réparations dans son logement devant la Cour du Québec, le défendeur n'a rien fait entre-temps pour effectuer les paiements promis à la demanderesse. [ 30 ] Enfin, lors de la première journée d'audition, il s'est avéré que, pour le mois d'août 2011, le défendeur n'avait pas encore remis un chèque à la demanderesse.

Le défendeur déclara alors qu'il allait faire le paiement à cette dernière. [ 31 ] Le mercredi, 3 août 2011, le défendeur a témoigné que, le matin même, il avait remis un chèque à la demanderesse pour acquitter le loyer d'août 2011, loyer qui devait être payé le premier jour du mois. [ 32 ] Cependant, ne s'étant ménagé aucune preuve du paiement qu'il présentait, le défendeur fut incapable de produire une copie du chèque qu'il aurait remis ou de tout autre document faisant voir qu'un chèque aurait été préparé ou, encore, d'un reçu qui aurait pu avoir été donné par la demanderesse. [ 33 ] La demanderesse, de son côté, a présenté trois témoins pour démontrer que, le 3 août 2011, le défendeur n'avait effectué aucun paiement.

En fait, selon la preuve de cette dernière, plusieurs vérifications ont été faites à différentes heures au cours de cette journée, surtout dans la boîte où les chèques des locataires sont habituellement déposés. [ 34 ] Nulle part une trace d'un chèque remis par le défendeur n'a-t-elle été trouvée.

Le Tribunal en vient donc à conclure que, suivant le poids des probabilités, la version du défendeur n'est aucunement probante. [ 35 ] La décision rendue par la Régie du logement le 7 avril 2011 dans le dossier 31 110303 091 G est devenue exécutoire le 10 juin 2011 [4] , soit après que la première demande de rétractation de jugement du défendeur eut été rejetée par la Régie du logement.

Le défendeur, depuis cette date, n'a payé à la demanderesse aucune des sommes qu'il lui doit aux termes du jugement du 7 avril 2011. [ 36 ] Entre le 26 juillet 2011, jour où le bref d'expulsion a été délivré par le greffe de la Cour du Québec, et le 3 août 2011, date de la dernière journée d'audition portant sur sa requête en opposition, le défendeur ne lui a rien payé non plus. [ 37 ] En fait, pendant les deux jours où s'est déroulée l'enquête et audition, le défendeur, malgré ses représentations selon lesquelles il allait payer la demanderesse, a persisté à plaider que la demanderesse ne respectait pas ses obligations parce que les réparations qu'il réclamait depuis plusieurs mois n'avaient pas été faites. [ 38 ] Le Tribunal réitère que ce moyen n'est pas recevable en l'espèce, la Cour du Québec ne pouvant maintenant se saisir de cette question qui, en premier lieu, aurait dû ou doit faire l'objet d'un recours devant la Régie du logement. [ 39 ] Enfin, est sans conséquence pour les fins des présentes l'argument que soulève le défendeur au sujet du renouvellement de son bail à compter de la fin du mois d'août 2011.

Les circonstances entourant le renouvellement du bail ont été expliquées pendant l'enquête et audition. Il est clair que la demanderesse n'a jamais renoncé à faire valoir ses droits en ce qui concerne les loyers qui sont actuellement impayés. Partant, le renouvellement du bail n'a pas eu et n'a pas pour effet de libérer le défendeur de ses obligations aux termes du bail actuel. [5] [ 40 ] En somme, il vient un temps où le Tribunal ne peut faire plus lorsqu'une

partie veut en faire moins. Le Tribunal constate que, dans le dossier 500-02-180779-113, le défendeur est toujours en défaut de satisfaire le jugement rendu par la Régie du logement le 7 avril 2011 et les motifs qu'il invoque pour s'opposer à l'exécution de ce jugement sont clairement mal fondés. Le jugement de la Régie du logement est par ailleurs devenu exécutoire. [ 41 ] La requête en opposition du défendeur doit donc être rejetée.

Le Tribunal, tenant compte de toutes les circonstances de cette affaire, précisera toutefois dans les conclusions du jugement que le bref d'expulsion deviendra exécutoire seulement à la fin du mois d'août 2011.

Les droits de la demanderesse seront aussi réservés pour tous les loyers qui sont encore impayés aux termes du bail actuel entre les parties. [ 42 ] Les conclusions auxquelles le Tribunal en arrive dans le dossier 500-02-180779-113 s'appliquent également à la requête en opposition du défendeur qu'il présente dans le dossier 500-02-180308-111. [ 43 ] Le dossier 500-02-180308-111, à la suite de la décision rendue le 11 août 2011 par la Régie du logement, décision rejetant la demande de rétractation de jugement du défendeur, ne fait plus l'objet d'une suspension automatique de l'exécution de la décision principale de la Régie du logement [6] . [ 44 ] Partant, le défendeur n'ayant pas établi dans ce dossier non plus une cause valable pour s'opposer au préavis de reprise de possession et obtenir l'annulation du bref d'expulsion, le Tribunal, pour les mêmes motifs que ceux exposés plus haut dans le dossier 500-02-180779-113, rejettera de la même façon sa requête en opposition dans le dossier 500-02-180308-111.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: Dans le dossier 500-02-180779-113 REJETTE la requête du défendeur en opposition au préavis de reprise de possession et en annulation d'un bref d'expulsion. DÉCLARE exécutoire le bref d'expulsion délivré par le greffe de la Cour du Québec le ou vers le 26 juillet 2011, et ce, à compter de la fin du mois d'août 2011.

RÉSERVE à la demanderesse ses droits au sujet de toute réclamation qu'elle pourrait faire valoir devant la Régie du logement pour des loyers impayés résultant du bail intervenu entre les parties pour une durée d'un an, soit du 1 septembre 2010 au 31 août 2011. Dans le dossier 500-02-180308-111 REJETTE la requête du défendeur en opposition au préavis de reprise de possession et en annulation d'un bref d'expulsion. DÉCLARE exécutoire le bref d'expulsion délivré par le greffe de la Cour du Québec le ou vers le 27 juin 2011, et ce, à compter de la fin du mois d'août 2011.

RÉSERVE à la demanderesse ses droits au sujet de toute réclamation qu'elle pourrait faire valoir devant la Régie du logement pour des loyers impayés résultant du bail intervenu entre les parties pour une durée d'un an, soit du 1 septembre 2010 au 31 août 2011. LE TOUT , chaque

partie payant ses frais judiciaires, eu égard aux circonstances de l'affaire. __________________________________ ALAIN BREAULT, J.C.Q. Me Luigino Di Geso PAQUETTE ET ASSOCIÉS, HUISSIERS DE JUSTICE Procureur de la demanderesse Régis Rugero Se représente lui-même Date d’audience : Les 1 er et 3 août 2011