2016 QCCQ 4788, 2016 QCCQ 4788

Fadeeva c. Jacques 2016 QCCQ 4788 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-145862-159 DATE : Le 27 mai 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVES HAMEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Viktoria Fadeeva,

Partie demanderesse c. Hugo Jacques,

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Viktoria Fadeeva ( Fadeeva ) [1] réclame de Hugo Jacques ( Jacques ) la somme de 5 000,00 $ en dommages-intérêts pour les troubles, ennuis et inconvénients subis à la suite de l’occupation tapageuse par Jacques de l’appartement situé au [adresse 2] à Montréal, soit l’appartement situé au-dessus de l’appartement de Fadeeva situé au […] à Montréal, et ce, depuis mai 2012 jusqu’à ce jour. [ 2 ] Plus particulièrement, Jacques occupe son appartement à compter de mai 2012 à le ou vers le 16 novembre 2012 à

titre de locataire de l‘appartement, et depuis cette date, à

titre de copropriétaire indivisaire de l’immeuble, aux termes d’une Convention d’indivision et d’hypothèque [2] intervenue entre ce dernier, Fadeeva et un troisième copropriétaire, soit Monsieur Filip Karasko , propriétaire du [adresse 1] à Montréal. [ 3 ] La somme réclamée de 5 000,00 $ se détaille ainsi : - Remboursement des frais assumés par Fadeeva auprès de son ou ses procureurs depuis l’automne 2012 : 1 000,00 $ - Coût pour obtenir le résumé des appels logés auprès du Service de police de la Ville de Montréal (SPVM), à la suite du comportement fautif de Jacques : 255,00 $ - Dommages-intérêts pour les troubles, ennuis, inconvénients, stresse, perte de sommeil, harcèlement, bris de la Convention d’indivision et d’hypothèque [3] et le non-respect de la Loi : 3 745,00 $ TOTAL : 5 000,00 $ [ 4 ] Jacques nie le bien-fondé en fait et en droit de la réclamation de Fadeeva . [ 5 ] Plus particulièrement, Jacques soutient que depuis la présentation de son offre d’achat pour acquérir son appartement sis au [adresse 3] à Montréal, Fadeeva fait tout en son pouvoir pour l’empêcher d’aller de l’avant avec la transaction projetée. [ 6 ] Depuis l’achat de son appartement, Jacques a investi quelques 50 000,00 $ dans celui-ci afin d’effectuer, entre autres, des travaux d’isolation entre son appartement et celui de Fadeeva , rénover sa Salle de bain afin d’éliminer tout problème d’infiltration d’eau à l’intérieur de l’appartement de Fadeeva . [ 7 ] Selon Jacques , Fadeeva l’empêche de jouir pleinement de son appartenant à un point tel qu’il a décidé de mettre en vente celui-ci, compte tenu de la cohabitation difficile avec cette dernière, tant avant l’acquisition de l’appartement que depuis l’acquisition de celui-ci.

QUESTIONS EN LITIGE [ 8 ] Il s’agit pour le Tribunal de déterminer si Fadeeva a établi une faute contractuelle et/ou extracontractuelle engageant la responsabilité civile de Jacques à l’égard de cette dernière, dans le cadre de l’occupation de son appartement, alors qu’il était locataire ou depuis qu’il est copropriétaire de celui-ci? [ 9 ] Dans l’affirmative, il s’agit pour le Tribunal de déterminer quel est le montant des dommages occasionnés à Fadeeva , s’il en

est, le cas échéant? CONTEXTE [ 10 ] Le ou vers le mois de mai 2012 jusqu’à le ou vers le 16 novembre 2012, Jacques occupe l’appartement situé au [adresse 3] à Montréal à

titre de locataire. [ 11 ] À compter du 16 novembre 2012, Jacques procède à l’achat de l’appartement qu’il occupait à

titre de locataire. [ 12 ] Le ou vers le 21 novembre 2012, intervient une Convention d’indivision et d’hypothèque [4] devant Me Sarah Giguère, notaire, laquelle prévoit, entre autres : « [ … ] 7.2 Jouissance et usage exclusifs des logements.

Les indivisaires conviennent que l’exercice de leur droit de copropriété comprendra la jouissance et l’usage exclusifs par chaque indivisaire du logement indiqué en regard de son nom à l’article 4 de la présente convention. [ … ] 7.6 Restrictions relatives à l’immeuble en général : [ … ] ➢ Chaque indivisaire doit veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit en aucun moment troublée par son fait, celui des personnes de sa famille, de ses invités ou des gens à son service, à l’exception, bien entendu, de la période durant laquelle des travaux autorisés par les indivisaires seront effectués ; À cet effet, les indivisaires conviennent que lesdits travaux ne devront être effectués qu’entre 8 h 00 et 20 h 00, tous les jours, excepté le dimanche, sauf en cas d’urgence ou de nécessité ou après avoir obtenu l’accord préalable des autres indivisaires. ➢ L’usage des appareils de radiophonie et des électrophones est autorisé sous réserve de l’observance des règlements de ville et de police, et sous réserve également de ne pas nuire aux voisins.

Tout bruit ou tapage, de quelque nature que ce soit, troublant la tranquillité des occupants, est formellement interdit, alors même qu’il aurait lieu à l’intérieur des logements ; ➢ Afin d’éviter les vibrations dans les canalisations, les robinets et chasses de cabinets d’aisance, ceux-ci devront être maintenus en bon état de fonctionnement et les réparations devront être exécutées sans retard ; [ … ] » [ 13 ] Entre le ou vers le mois de juillet 2012 à le ou vers le mois de novembre 2014, Fadeeva loge quelques 16 appels au SPVM [5] . [ 14 ] Fadeeva résume essentiellement les dommages qu’elle a subis, à la suite de la cohabitation de Jacques dans son immeuble, comme suit [6] : « [ … ] The problems with Mr.

Jacques started immediately after he moved in. Right after his offer was accepted and before the actual act of sale Mr. Jacques moved in as a renter with two other roommates of the same age and lifestyle and started doing renovations intensely, often till 5-6 am playing music and having loud conversations. At the moment they were exposing the original brick wall by banging on the wall making the pieces of plaster fall all the way to my level between the walls. Renovations were accompanied buy (sic) numerous parties.

I have gone up in person in the middle of the night to ask to stop doing the work, I have called the police a few times with no improvements. [ … ] Upon mutual agreement the cellulose insulation was installed as it was affordable. It provided a reduction in air-borne noise, but unfortunately did not make much a difference in impact noise level. Among other factors that affected the noise level were other renovations performed by Mr. Jacques, such as removing the carpet everywhere and removing partitions and creating one big space in his apartment.

I am not sure if he was entitled to do all these renovations before becoming an owner, but I knew that doing it at night and disturbing neighbours was not normal. During any confrontations, Mr. Jacques conveyed the point that he is allowed to do what he wants in his home and “he will not fly”. Another problem that accompanied Mr. Jacques’ arrival was the slamming door. His front entrance door is located on my, (2nd) level, next to my entrance door. With three people living up there being very active at night time, going in and out, the slamming door woke me up several times a night.

I saw my kid jerking in bed when it slammed (his room is the closest to the entrance). When I approached Mr. Jacques to fix his door to ensure it’s quiet closing, his answer was “ as for the door, I am not planning to change it, the door hasn’t change (sic) since the previous occupants, so it is the problem that has always been” (see Exhibit P9). Yet, one more ongoing issue was a leak from my bathroom ceiling (see Exhibit P6) that was present before the purchase of his unit by Mr. Jacques, and continued on and off for 1.5 years.

When I approached him before the purchase to fix the leak, his answer was “As for the bathroom, we will talk about it when I renovate it” (see exhibit P9). After fixing it with a help of a contractor two times, I finally did it myself and left it as is till it’s certain that the leak is not coming back. It’s very possible that there is mould in my bathroom ceiling due to the ongoing leak (sic) Mr. Jacques never gave me a penny for fixing my bathroom ceiling. [ … ]

Calling the police doesn’t always work, sometimes, especially on the week-ends they are so busy with the higher priority calls, that they come several hours later, or don’t come at all. As a result I had many many nights, full of stress, anger, and anticipation of police to come. I felt, there is no protection, not from our convention, not from the authorities. In desperation I even thought of selling and moving. I have gone to Mile Legal clinic a couple of times seeking help (exhibit P7). There were two letters of demand sent out to Mr. Jacques.

But after reflecting on this for some time, I decided that it would be not fair for him to stay and for me to go: we bought this triplex with my friend, converted it, made major renovations such as changed the roof and windows. In other words, this was planned and is my home, my long term residence, not a flip and sell project, and I wanted to stay. Therefore, I filed for small claims court. It seemed to be the only way to make a difference in Mr. Jacques’s attitude. Since I filed, the situation has improved somewhat. In the last two months I called the police only once. When Mr.

Jacques wants to have a party, btw, last one was on a Friday and I had to work on Saturday morning, he puts a note in my post box that says “I will have a party, sorry for inconvenience”, and then the parties goes on till 5-6 am. Last spring Mr Jacques decided to sell his apartment, and approached me asking to revoke the claim if he sells his part of property. I was so happy to learn that he might be moving that I even considered doing it. But then I thought, the damage was done, Close (sic) to 3 years of stress and numerous sleepless nights.

Plus, during those e-mail conversations last year I suggested that he should finally pay or fix my bathroom ceiling, that I fixed myself badly after 2 years of ongoing leaks, - he refused (exhibit P8). » [ 15 ] Au soutien de ses prétentions, afin de corroborer ses affirmations, Fadeeva produit deux (2) témoignages écrits. [ 16 ] Le témoignage écrit de Nada Temerinski précise : « [ … ] I, the undersigned, Nada Temerinski domiciled and residing at : 189 Rue Belanger Apt 11 declare the following: T as factual testimony: (Be precise.

You must have personal knowkedge of the facts set out.) [ … ] While residing at […] in 2013 in Montreal over approx. a year I was frequently disturbed by slamming doors / music / and unruly noise from the neighbours above. One particular night when there was a kareoke (sic) party upstairs ([address 12]) til 4 am I had called the police but they never came.

The neighbors worked odd hours and would be loud between 1 am – 5 am. (Attach additional sheets as necessary.) At Montreal , on Apr. 21 2016 . (Signé: Nada Temerinski) Signature of the declarant » [ 17 ] Fadeeva produit également le témoignage écrit de Julian Ferrera qui habite l’appartement adjacent avec mur mitoyen à celui de Jacques et il précise : « [ … ] I, the undersigned, Julian Ferrera domiciled and residing at : [adresse 4] declare the following: T as factual testimony: (Be precise. You must have personal knowledge of the facts set out.) [ … ] This is to corroborate my neighbour Viktoria’s claim.

Hugo had been warned time and again about the uncomfortable situation he’d submit his neighbours to. My wife and I had to call the Police a few times to have him lower the volume of his sound system especially after 23:00 and during week days. See attached email I sent to Victoria (sic) for a brief description of

why this problem occurs. (Attach additional sheets as necessary.) At Montreal , on April 22/2016 . (Signé: Julian Ferrera) Signature of the declarant [ … ] » [ 18 ] Le 12 décembre 2014, Fadeeva met en demeure Jacques en ces termes : « [ … ] Mr. Jacques, I am obliged to send you this letter of demand with regard to the on-going noise coming from your condo. In particular, the loud music playing at night after 10pm, especially on weekdays, the loud footsteps in the staircase adjacent to my apartment and the constant slamming of the front door deprive me of my sleep.

This situation has been going on for the past 20 months (since May 2012) and has become truly unbearable.

The Convention d’indivision et d’hypothèque dated November 21 2012 which you have signed and to which you are bound clearly states at clause 7.6.2 : “ Chaque indivisaire doit veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit en aucun moment trouble par son fait, celui des personnes de sa famille, de ses invites ou des gens à son service, à l’exception, bien entendu, de la période Durant laquelle des travaux autorisés par les indivisaires seront effectués. (…) L’usage des appareils de radiophonie et des électrophones est autorisé sous réserve de l’observance des règlements de ville et de police, et sous réserve également de ne pas nuire aux voisins.

Tout bruit ou tapage, de quelque nature que ce soit, troublant la tranquillité des occupants, est formellement interdit, alors même qu’il aurait lieu à l’intérieur des logements ». You are in clear breach of this contract and of your obligation to not create abnormal annoyances following the terms of

article 976 of the Civil Code of Quebec . Furthermore, although I have asked you to respect my property numerous times, I still suffer from other unacceptable and abnormal inconveniences, such as constructions debris falling on my balcony from the renovations you undertook and cigarette butts thrown into my backyard. You are hereby called upon to cease once and for all to make any noise in accordance with the Déclaration d’indivision, and to find a solution with regard to the poorly sound-proofed staircase and dysfunctional front door within 10 days from receipt of the present letter.

Within the same delay, you are also called upon to do whatever is necessary so that I do not put up with any more abnormal annoyances following the terms of

article 976 of the Civil Code of Quebec . [ … ] » LE DROIT [ 19 ] Pour une bonne compréhension de la présente affaire, le Tribunal croit approprié de reproduire les articles 976 , 1457 , 1458 , 2803 et 2804 du Code civil du Québec qui prévoient : « [ … ] 976 . Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n'excèdent pas les limites de la tolérance qu'ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux. [ … ] 1457.

Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu'elle est douée de raison et qu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu'elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel. Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d'une autre personne ou par le fait des biens qu'elle a sous sa garde. 1458.

Toute personne a le devoir d'honorer les engagements qu'elle a contractés. Elle est, lorsqu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu'elle cause à son cocontractant et

tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l'application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. [ … ] 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ … ] » [ 20 ] Ainsi, Fadeeva doit établir, selon le critère de la prépondérance de la preuve [7] , une faute contractuelle et/ou extracontractuelle de la part de Jacques engageant la responsabilité civile de ce dernier. [ 21 ] De la même façon, Jacques doit établir également, selon le critère de la prépondérance de la preuve, qu’en aucun temps et d’aucune façon, il a commis une faute contractuelle et/ou extracontractuelle dans l’occupation de son appartement depuis son arrivée dans l’immeuble, c’est-à-dire mai 2012. [ 22 ] En d'autres mots, chacune des parties doit établir par une prépondérance de preuve leurs prétentions. [ 23 ] Ainsi, dans l'arrêt Parent c.

Lapointe [8] , Monsieur le juge Taschereau de la Cour suprême du Canada déclare : « C'est par la prépondérance de la preuve que les causes doivent être déterminées et c'est à la lumière de ce que révèle les faits les plus probables que les responsabilités doivent être établis. » [ 24 ] Dans le volume La preuve civile [9] , l’auteur fait la distinction entre ce qui constitue une simple possibilité par rapport à une probabilité en ces termes : « Ainsi, le plaideur doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible mais est probable. » [ 25 ] La Cour suprême du Canada, dans l'arrêt F.H. c.

McDougall [10] , écrit relativement à la valeur probante d'une preuve : « De même, la preuve doit toujours être claire et convaincante pour satisfaire aux critères de la prépondérance des probabilités. » ANALYSE [ 26 ]

Malgré les travaux d’insonorisation effectués dans l’immeuble appartenant aux parties, le ou vers le mois de janvier 2013, il appert que ceux-ci n’ont pas empêché le bruit émanant de l’appartement de Jacques de déranger Fadeeva . [ 27 ] Il est exact que bon nombre des appels logés auprès du SPVM de la part de Fadeeva concernent des évènements dérangeants ayant eu lieu avant les travaux d’insonorisation, soit huit (8) appels. [ 28 ] La preuve révèle que Jacques habite avec un ou deux colocataires à compter de mai 2012 jusqu’à ce jour. [ 29 ] Jacques reconnaît qu’à une ou deux reprises chaque année, il fait des fêtes, telles que le jour de son anniversaire en mars de chaque année. [ 30 ] La preuve révèle que Fadeeva habite l’immeuble avec son enfant en bas âge et que la qualité de son sommeil est souvent affectée par les va-et-vient et le bruit émanant de l’appartement de Jacques à compter de 22 h jusqu’à 4 h ou 5 h, voire 6 h du matin, alors que cette dernière se lève pour aller travailler. [ 31 ] Par ailleurs, la preuve révèle que l’entente contractuelle liant les parties stipule clairement que chaque copropriétaire indivis doit faire tout en son pouvoir pour diminuer le bruit émanant de son appartement, ce que manifestement Jacques a omis et/ou négligé de respecter à quelques occasions. [ 32 ] La prépondérance de la preuve amène le Tribunal à conclure qu’effectivement, Fadeeva a été troublé dans la jouissance de son logement et la quiétude de celui-ci à compter de approximativement 22 h et parfois plus tard au courant de la nuit, l’obligeant à placer quelques 16 appels auprès du SPVM pour obtenir la tranquillité et la jouissance paisible de son appartement. [ 33 ] Par ailleurs, la preuve révèle qu’à compter du dépôt de la présente réclamation à la Cour, c’est-à-dire le ou vers le 12 février 2015, Fadeeva a constaté une différence notable dans le comportement de Jacques et encore plus depuis qu’il a décidé de mettre son appartement en vente. [ 34 ] Ceci étant, en l’absence d’une preuve détaillée sur le montant des dommages-intérêts, troubles, ennuis et inconvénients subis de la part de Fadeeva à la suite des faits et gestes de Jacques , à compter de mai 2012 jusqu’à ce jour, le Tribunal arbitre [11] les dommages occasionnés à Fadeeva à la somme de 1 200 $. [ 35 ] En ce qui concerne les dommages occasionnés au plafond de l’appartement de Fadeeva , à la suite des dégâts d’eau provenant de la Salle de bain de Jacques , le Tribunal conclut de la preuve que ce dernier est responsable des dommages occasionnés à l’intérieur de l’appartement de Fadeeva . [ 36 ] Les travaux de rénovation de la Salle de bain de Jacques complétés au courant du mois de octobre 2013 ont eu pour effet de

régler les problèmes d’infiltration d’eau et par le fait même, de cesser d’occasionner des dommages au plafond à l’intérieur de l’appartement de Fadeeva . [ 37 ] À cet égard, les photos produites au dossier de la Cour démontrent assurément que des dégâts ont été occasionnés au plafond de l’appartement de Fadeeva , mais en l’absence d’une preuve détaillée relativement au coût des dommages occasionnés, le Tribunal arbitre [12] ceux-ci à la somme de 250 $. [ 38 ] Finalement, compte tenu de la conclusion à laquelle le Tribunal en arrive relativement à la perte de jouissance et de la tranquillité que Fadeeva est en droit de s’attendre, tant aux termes des dispositions prévues au Code civil du Québec [13] , alors que Jacques était locataire, qu’aux termes de la Convention d’indivision et d’hypothèque [14] , depuis que Jacques est copropriétaire indivisaire, le Tribunal accueille sa demande en remboursement des frais versés [15] auprès du SPVM pour obtenir copie des appels logés aux SPVM, soit la somme de 255 $. [ 39 ] En ce qui concerne la demande de 1 000 $ en remboursement des frais d’avocat, la prépondérance de la preuve ne permet pas au Tribunal d’accueillir cette réclamation. [ 40 ] Conséquemment, le Tribunal rejette tous les autres items de la réclamation de Fadeeva .

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE , en partie, la réclamation de Viktoria Fadeeva ; CONDAMNE Hugo Jacques à payer à Viktoria Fadeeva la somme de 1 705,00 $ avec intérêt légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de l’assignation; LE TOUT avec les frais de justice. __________________________________ YVES HAMEL, J.C.Q. Date d’audience : Le 16 mai 2016