2013 QCCQ 9475, 2013 QCCQ 9475

Multi-Chabanel Holdings inc. c. Vêtements Mark-Edwards inc. 2013 QCCQ 9475 COUR DU QUÉBEC « Division de pratique » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-202866-136 DATE : 17 juillet 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL DORTÉLUS MULTI-CHABANEL HOLDINGS INC. Demanderesse c. VÊTEMENTS MARK-EDWARDS INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d’une requête pour l’émission d’une ordonnance de sauvegarde présentée par la demanderesse, en vertu de l’article 46 du Code de procédure civil [1] . [ 2 ] Dans les conclusions de sa requête, la demanderesse demande au Tribunal d’ordonner à la défenderesse de payer à

titre d’aérages de loyer la somme de 55 237,70 $ et de payer à l’avance, le premier jour de chaque mois, à compter du 1 er juin 2013 la somme de 22 799,39 $ et ce, jusqu’à ce que jugement final soit rendu en l’instance.

À défaut de respecter l’ordonnance, elle demande de déclarer la défenderesse forclose de plaider. [ 3 ] La défenderesse conteste la requête, elle soulève qu’elle a une défense sérieuse à faire valoir à l’encontre du bail, et que les critères : balance d’inconvénients, préjudice et urgence ne sont pas rencontrés pour qu’une ordonnance de sauvegarde soit émise. [ 4 ] Selon la défenderesse, le fait que le locataire n’occupe plus les lieux depuis le mois de mars, fait obstacle à l’émission d’une ordonnance de sauvegarde. [ 5 ] Le mécanisme de l’ordonnance de sauvegarde constitue une mesure conservatoire visant à préserver les droits des parties jusqu’à l’audition de la cause au fond. [ 6 ] Pour faire droit à une telle requête, le Tribunal doit constater une apparence de droit, l’existence d’un préjudice grave ou irréparable, l’urgence de la situation et évaluer la balance des inconvénients.

En l’espèce, la demanderesse ayant réussi à démontrer que ces critères sont rencontrés, la requête devrait en principe être accueillie. [ 7 ] Avec égard pour l’opinion contraire, pour les motifs exprimés plus loin dans ce jugement, le Tribunal estime que le fait que les locaux commerciaux soient inoccupés depuis environ cinq (5) mois ne suffit pas pour faire obstacle à l’émission d’une ordonnance de sauvegarde. [ 8 ] Cependant, afin de maintenir un certain équilibre entre les parties, en attendant que soit décidé le litige au fond, le Tribunal tient compte de la trame factuelle propre à cette cause et du caractère non frivole de la défense, pour arbitrer à 12 000 $ par mois le montant que la défenderesse doit verser à la demanderesse durant l’instance, jusqu’à l’expiration du bail effective au 31 décembre 2013.

CONTEXTE PROCÉDURAL ET FACTUEL [ 9 ] Les parties sont liées par un bail se terminant le 31 décembre 2013 pour des locaux commerciaux situés au 225, rue Chabanel, pour les suites 610, 615 et 620. [ 10 ] La défenderesse est tenue, en vertu du bail de payer un loyer mensuel de 22 799,33 $, taxe incluses. [ 11 ] La défenderesse a sous-loué les locaux à la Société Sixty Canada inc. dont le président de la défenderesse était l’un des administrateurs. [ 12 ] Elle a effectué des démarches auprès de la demanderesse afin que le bail soit transféré à la Société Sixty Canada inc..

Une cession de bail a été préparée mais elle n’a pas été finalisée. [ 13 ] La Société Sixty Canada inc. a déposé en décembre 2012 un avis d’intention de faire une proposition à l’intention de ses créanciers en vertu de la

Loi sur la faillite , ce, quelques jours après que la demanderesse ait expédié un projet d’entente pour la cession du bail à la Société Sixty Canada inc..

[ 14 ] Il est admis que les locaux loués sont vacants vers la fin de février 2013 et que le loyer n’est pas payé depuis mars 2013. [ 15 ] La défenderesse a produit une réclamation auprès du Syndic de la faillite de la Société Sixty Canada inc. pour le montant de 228 068,18 $ pour le loyer du 1 er mars au 31 décembre 2013. [ 16 ] Le 28 mai 2013, la demanderesse introduit devant cette Cour un recours en recouvrement d’arrérages de loyer, assorti d’une requête pour ordonnance de sauvegarde qui a été remise à plusieurs reprises et qui est entendue le 15 juillet 2013. [ 17 ] La demanderesse allègue qu’en date du 19 juin 2013, la défenderesse est en défaut de payer des arrérages de loyer pour la somme de 55 237,70 $ en sus du loyer du mois de juin 2013 pour la somme de 22 799,33 $. [ 18 ] La demanderesse soumet qu’elle a un droit clair et qu’elle subit un préjudice sérieux compte tenu que la défenderesse omet de payer le loyer.

Elle plaide qu’il y a urgence. [ 19 ] La défenderesse plaide que c’est en raison des manœuvres questionnables de la demanderesse que les locaux sont inoccupés. [ 20 ] Dans sa contestation de la requête, la défenderesse allègue : […] V. PLAINTIFF’S BREACH OF ITS OBLIGATIONS 21.

On or about December 20 th , 2012, Plaintiff informed Defendant that Sixty Canada was visiting spaces with less square footage with longer terms of lease within the Building and that Plaintiff was showing other space to Sixty Canada within the Building, the whole as appears from a copy of an e-mail dated December 20 th , 2013, communicated herewith as Exhibit D-9 ; 22.

On or about January 24 th , 2013, Plaintiff informed Defendant that it had entered into a new lease agreement with Commerce Sixty Canada Inc. (the “ Newco ”), a company related to Sixty Canada, (hereafter the “ Newco Lease ”) for a different suite in the Building; 23. As appears from two (2) emails dated January 25 th , 2013, one at 10:28AM and the other at 11:06AM, Defendant informed Plaintiff, inter alia , of the following; ➢ Defendant signed the Agreement and

Schedule A thereto which was drafted by Plaintiff, thereby creating a binding agreement; ➢ For reasons unbeknownst to Defendant, Plaintiff set aside the Agreement; ➢ Plaintiff entered into a new lease with the Newco with an absolute disregard to Defendants financial well-being; ➢ Defendant was willing to accomodate Sixty Canada with a smaller space (18,0000 square feet), if that would allow for the Agreement to be respected and that Plaintiff could have signed an extension with Sixty Canada for a longer term; ➢ Plaintiff is solely responsible for the vacancy of Suites 610, 615 and 620, having leased Defendant’s sub-tenant another suite in the Building; The whole as appears from a copy of said e-mails communicated, en liasse , as Exhibit D-10 ; 24.

The Agreement Plaintiff communicated to Defendant (Exhibit D-6) which contained all the essential elements of the proposed contract and in which Plaintiff expressed its willingness to be bound was an offer. That, coupled with Defendants acceptance and execution of same, and created novation of the 2006 Lease and Addendum (Exhibits P-1 and P-2); 25. The Agreement and

Schedule A is a binding contract between Plaintiff and Defendant; 26. Plaintiff prioritized its own financial interests and willfully set aside the Agreement it entered into with Defendant; 27. Notwithstanding the fact that the Agreement was conditional upon Sixty Canada entering into a new lease with Plaintiff, Plaintiff made that obligation absolute, preventing the condition from being fulfilled by entering into a lease with the Newco; […] ANALYSE ET MOTIFS [ 21 ] Dans la cause 4258606 Canada inc. c. 9137-6780 Québec inc. [2] , l’honorable henri Richard traite de l’ordonnance de sauvegarde en ces termes : « 14.

Qu’est-ce qu’une ordonnance de sauvegarde? L’ordonnance de sauvegarde est une mesure judiciaire, discrétionnaire, émise pour des fins conservatoires, pour une durée limitée et vise à protéger les droits des parties pendant l’instance ou à l’étape de l’exécution avec comme objectif principal de rétablir un certain équilibre et maintenir l’intérêt des parties à résoudre rapidement leur litige.

Elle s’inscrit dans le cadre d’un dossier incomplet et se veut le redressement nécessaire d’une situation qui devra être réévaluée dans un court délai. » [ 22 ] Afin de réussir dans sa requête, il appartient à la demanderesse de rencontrer les critères pour l’émission d’une ordonnance de sauvegarde. Il y a lieu de reproduire ici ces critères établis par la Cour d’appel dans l’arrêt Gestion Nomic inc. c. Immeubles Polaris (Canada) ltée [3] . Ils sont les suivants : • Apparence de droit et sérieux des moyens de défense;

• Existence d’un préjudice grave ou irréparable; • Balance des inconvénients; • Urgence. [ 23 ] Qu’en est-il en espèce? L’apparence de droit et sérieux moyen de défense [ 24 ] À ce stade des procédures, l’évaluation préliminaire et provisoire du fond du litige que doit effectuer le Tribunal permet de conclure à l’apparence de droit suffisante de la demanderesse, car l’existence du bail crée des droits incontestables en sa faveur. D’autre part, à première vue, la défenderesse semble avoir un moyen de défense valable à faire valoir sur le fond du litige.

L’existence d’un préjudice grave ou irréparable [ 25 ] Dans l’affaire Centre commercial Plaza Centennial (2001) inc. c. 9146-8934 Québec inc. [4] l’honorable Brian Bordan de la cour supérieure écrit : « […] la jurisprudence reconnaît que le fait de laisser une dette croître périodiquement, pendant la vie parfois longue d’un dossier, peut mener à des dommages irréparables, surtout dans des circonstances comme celles-ci où le défendeur admet avoir des problèmes financiers.

L’exécution d’un jugement éventuel en faveur de la demanderesse serait à risque. » [ 26 ] Il est établi par la jurisprudence que le fait, par le locataire de continuer d’occuper les lieux sans payer le loyer, constitue un préjudice pour le locateur [5] , ce qui est le cas ici. [ 27 ] Appliquant ces principes aux faits en l’espèce, le Tribunal estime qu’il y a preuve suffisante pour établir l’existence d’un préjudice grave ou irréparable. [ 28 ] Nous sommes en présence d’une situation où il y a accumulation d’arrérages de loyers, manquement de la part du locataire de remplir ses obligations en vertu du bail. [ 29 ] Le Tribunal estime non fondée la prétention de la défenderesse voulant que c’est elle qui subirait un préjudice si elle doit payer le loyer durant l’instance, car la demanderesse n’aurait pas d’incitatif pour prendre des moyens pour mitiger ses dommages. [ 30 ] Le Tribunal estime que le critère du préjudice grave ou irréparable est rencontré ici, en gardant à l’esprit que l’ordonnance recherchée par la demanderesse vise le maintien de l’équilibre entre les parties durant l’instance.

Balance des inconvénients [ 31 ] Ce critère est étroitement lié au précédent. Pour les raisons déjà exprimées, le Tribunal est d’avis que la balance des inconvénients penche en faveur de la demanderesse.

L’urgence [ 32 ] Quant au critère de l’urgence, dans l’arrêt Trizechahn Place Ville-Marie inc. c. 2959-6319 Québec inc. [6] , le juge Dalphond, alors à la Cour supérieure, précise : « [21] […] Même si on parle ici d’urgence, il s’agit plutôt de la nécessité d’une ordonnance afin de sauvegarder les droits des parties pendant l’instance. […] » [ 33 ] En appliquant ce principe en l’espèce, le Tribunal conclut que la demanderesse a réussi à démontrer par une preuve suffisante, que le critère d’urgence est rencontré. [ 34 ] Les faits en l’espèce se distinguent de ceux des causes soumises par la défenderesse sur cette question [7] .

Il n’est pas acquis que la jurisprudence a établi l’existence du principe voulant qu’une ordonnance de sauvegarde ne peut pas être émise lorsque le locataire a quitté les lieux ou lorsque les locaux loués sont vacants [8] . [ 35 ] Le Tribunal reconnaît que dans certains cas, le fait que le locataire ait quitté les lieux loués peut faire obstacle à l’émission d’une ordonnance de sauvegarde dans la mesure où ce fait vient annihiler l’existence d’un des quatre critères mentionnés précédemment, ce qui n’est pas le cas ici. [ 36 ] CONSIDÉRANT que l’ordonnance de sauvegarde vise à assurer un certain équilibre entre les parties en attendant que soit décidé le fond du litige; [ 37 ] CONSIDÉRANT que dans sa contestation, la défenderesse soulève des questions en apparence sérieuses qui doivent être analysées et tranchées lors de l’audition de la cause au fond et non à ce stade des procédures; [ 38 ] CONSIDÉRANT que le Tribunal possède le pouvoir discrétionnaire d’ordonner que le plein loyer soit déposé jusqu’au jugement et qu’il peut en prenant en considération la situation des parties, le caractère non frivole de la défense, ordonner qu’un montant inférieur que celui prévue au bail soit déposé durant l’instance [9] ; [ 39 ] Le Tribunal estime raisonnable d’arbitrer à 12 000 $ par mois le montant que la défenderesse qui continue d’être liée par le bail, doit verser à la demanderesse à compter du 1 er juillet 2013 et pour les mois à venir afin de maintenir un certain équilibre entre les parties en attendant que soit décidé le fond du litige, ce qui constitue selon l’enseignement de la Cour d’appel le but de l’ordonnance de

sauvegarde [10] . [ 40 ] Pour l’ensemble de ces motifs, le Tribunal conclut que les critères sont rencontrés pour émettre une ordonnance de sauvegarde en faveur de la demanderesse. [ 41 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 42 ] ACCUEILLE la Requête de la demanderesse pour l’émission d’une ordonnance de sauvegarde; [ 43 ] PRONONCE une ordonnance de sauvegarde pour valoir jusqu’au jugement final au présent dossier; [ 44 ] ORDONNE à la défenderesse de payer à la demanderesse la somme de 12 000 $ pour le mois de juillet 2013 et de payer le montant de 12 000 $ pour les mois à venir le premier jour de chaque mois, à compter du 1 er août 2013 durant la durée du bail et ce, jusqu’à ce que jugement final soit rendu en l’instance; [ 45 ] DÉCLARE qu’à défaut par la défenderesse de respecter l’ordonnance énoncée au présent jugement, elle sera forclose de plaider et la demanderesse pourra procéder par défaut pour obtenir jugement contre elle; [ 46 ] LE TOUT, frais à suivre. __________________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q.

Me Isabelle Cartier LAFRAMBOISE GUTKIN Avocate de la Demanderesse Me Laura Bambara KAUFMAN LARAMÉE Avocate de la Défenderesse Date d’audience : 15 juillet 2013