2013 QCCQ 9020, 2013 QCCQ 9020

Delorme c. Immeubles 1880 inc. 2013 QCCQ 9020 COUR DU QUÉBEC « Chambre civile » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC N° : 200-22-057907-107 DATE : 20 août 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q. (JL 4155) ______________________________________________________________________ CAROLE DELORME et. GILLES GRAVEL Demandeurs c. LES IMMEUBLES 1880 INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Carole Delorme et Gilles Gravel réclament 37 298,88$ à Les Immeubles 1880 inc. (1880 inc.) en raison de vices cachés affectant l'immeuble qu'ils ont acquis le 15 août 2007. [ 2 ] Ils allèguent que le béton sous le plancher au sous-sol a été cassé à plusieurs endroits pour installer des conduits de plomberie sans être remis en état, provoquant une humidité excessive et de mauvaises odeurs causées par l'infiltration d'eau et son accumulation dans le faux plancher pendant plusieurs années.

Ils allèguent aussi la mauvaise fixation d'un regard d'égout qui contribue aux mauvaises odeurs. [ 3 ] Leur réclamation se détaille ainsi : - entrepreneur général : 17 901,97 $ - plomberie : 2 836,01 $ - électricité : 1 185,19 $ - nettoyage - décontamination : 1 647,32 $ - armoires et comptoirs : 284,80 $ - quincaillerie et peinture : 737,32 $ - relocalisation de la locataire : 2 210,06 $ - troubles et inconvénients : 10 000,00 $ total : 37 298,88 $ [ 4 ] 1880 inc. plaide le défaut d'intérêt des demandeurs. Ils devaient poursuivre le syndicat de copropriété.

Elle plaide aussi le vice apparent, l'usure normale et la vétusté de l'immeuble ainsi qu'une dénonciation tardive et la prescription du recours. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 5 ] Les demandeurs doivent-ils poursuivre le syndicat de copropriété plutôt que 1880 inc. ?

[ 6 ] L'immeuble est-il affecté de vices cachés ? [ 7 ] La dénonciation est-elle tardive et le recours est-il prescrit ? [ 8 ] Les demandeurs ont-ils droit à une diminution du prix de vente et aux dommages- intérêts qu'ils réclament ? LES FAITS PERTINENTS [ 9 ] En 2007, les demandeurs sont à la recherche d'un immeuble multilogements pour y loger leur fille étudiante et pour des fins d'investissement.

Ils contactent des agents immobiliers et se font offrir un triplex réparti sur trois étages dont un sous-sol, construit dans les années 40, lequel forme avec un quatrième logement mitoyen un ensemble immobilier en copropriété divise. [ 10 ] En juin 2007, après avoir visité la propriété, ils mandatent ComSpec pour effectuer l'inspection préachat. Mme Delorme accompagne l'inspecteur en bâtiment et la visite dure trois heures.

Le rapport de ComSpec mentionne plusieurs déficiences dues à l'âge de l'immeuble, des mises en garde et des questionnements quant aux travaux nécessaires ou souhaités. [ 11 ] Il est noté aussi l'absence de hotte de cuisson et d'un ventilateur dans la salle de bains pour le logement du sous-sol. Leur installation est recommandée. Le rapport précise qu'il est impossible de constater l'état de la dalle de béton, comme d'autres parties de la structure, puisque le sous-sol est entièrement fini. [ 12 ] Les demandeurs ne constatent pas à ce moment d'indice d'humidité excessive ni de mauvaises odeurs.

Le rapport ComSpec n'en fait pas mention ni ne souligne des zones d'humidité. [ 13 ] Les demandeurs concluent la vente le 15 août 2007 pour le prix de 205 000,00$, étant conscients qu'il s'agit d'un immeuble d'un âge certain requérant des rénovations. [ 14 ] À la fin de l'automne 2007, lors de visites chez leur fille qui habite le rez-de-chaussée depuis septembre 2007, les demandeurs remarquent des odeurs dans l'immeuble.

Ils lui en font reproche, les attribuant à la litière de ses chats. [ 15 ] Au cours de l'année 2008, les locataires du sous-sol et du deuxième étage se plaignent de mauvaises odeurs et d'humidité. La locataire du sous-sol se plaint aussi de moisissures et de bruits causés par des rats. Les demandeurs sont aussi aux prises avec des fenêtres qui laissent l'eau s'infiltrer et ne s'ouvrent plus. [ 16 ] Pour pallier à ces difficultés, ils font le grand ménage de la cour arrière qui est en piteux état, d'une pièce de rangement et du local qui abrite trois chauffe-eau. Ils installent un déshumidificateur au sous-sol.

Ils changent les fenêtres. Ils se débarrassent des rats avec du poison à rat. [ 17 ] En mars 2009, les demandeurs sont avisés par la locataire du deuxième que le lavabo de sa salle de bains s'est accidentellement détaché du mur. L'humidité en est la cause. L'entrepreneur retenu pour faire la réparation constate une infiltration d'eau dans la salle de bains par une fenêtre qui se trouve dans la douche, eau qui coule sur le plafond du rez-de-chaussée. [ 18 ] Les demandeurs croient avoir découvert l'origine des mauvaises odeurs et de l'humidité.

Ils entreprennent la réfection complète de la salle de bains au début de l'été 2009, travaux majeurs qui durent un mois et qui coûtent environ 15 000,00$. [ 19 ] Ils font réparer deux chauffe-eau respectivement en juillet et en octobre 2009. [ 20 ] Comme les locataires se plaignent à nouveau de mauvaises odeurs et de l'humidité à l'hiver et au printemps 2010, les demandeurs décident d'investiguer.

Ils mandatent un spécialiste qui relève des taux d'humidité très élevés dans le logement du sous-sol et qui suspecte une infiltration d'eau sous le plancher à la suite des fuites des chauffe-eau quelques mois auparavant. [ 21 ] Vu la situation, les demandeurs contactent l'assureur de la copropriété (la «coquille») et celui des logements des demandeurs. [ 22 ] Le 27 juillet 2010, Karine Larouche, estimatrice pour Nettoyage Nord-Sud, mandatée par l'un des assureurs, se rend sur les lieux et fait des tests qui révèlent des taux anormalement élevés d'humidité dans le logement au sous-sol, tant dans l'air que dans le plancher et le gypse. [ 23 ] Elle constate un taux de 65% d'humidité relative dans les pièces alors qu'il ne devrait pas dépasser 45% et un taux de 60% dans le plancher de bois franc et le gypse alors que la norme se situe entre 10% et 15%.

Elle reconnaît des odeurs de moisissure et constate des taches de moisissure derrière la toilette. [ 24 ] Elle déclare avoir inspecté toutes les pièces de l'immeuble de même que l'extérieur.

Les deux autres logements, le solage et les fenêtres présentent des taux d'humidité normaux. [ 25 ] Elle explique le taux d'humidité anormalement élevé dans le local abritant les chauffe-eau par l'humidité excessive du logement du sous-sol qui y est adossé. [ 26 ] Mme Larouche fait part de ses constatations à l'assureur et recommande une démolition sélective du plancher au sous-sol puisque le taux d'humidité n'est pas causé par la fuite des chauffe-eau. [ 27 ] Les 28 et 29 juillet 2010, Denis Coulombe et Denis Chamberland, experts en sinistre, représentant respectivement l'assureur de la copropriété et celui des demandeurs, se présentent sur les lieux. [ 28 ] M.

Coulombe précise au cours de son témoignage qu'il y a au sous-sol de mauvaises odeurs remplies d'humidité et que la cause du problème se situe sous le plancher du sous-sol.

[ 29 ] La décision est prise de suivre la recommandation de Mme Larouche.

Au début du mois d'août 2010, des ouvertures sont pratiquées un peu partout sur le plancher du logement au sous-sol. [ 30 ] Elles révèlent l'absence de béton à plusieurs endroits, notamment sous la salle de bains et la cuisine puisque le béton a été cassé pour procéder à l'installation de conduits de plomberie et n'a pas été ragréé, ce qui permet à l'eau de s'infiltrer. [ 31 ] Les ouvertures laissent voir aussi un sol détrempé, les gravats de béton, du gravier, un tuyau non raccordé sans en connaître la provenance, un regard d'égout qui n'était pas accessible et qui est mal fixé, des excréments de rats y compris une trappe à rat, une contamination par un ou des refoulements d'égout et l'absence de clapet. [ 32 ] Mme Larouche déclare devoir porter un masque car l'odeur est infecte.

Vu la présence de rats, elle installe deux purificateurs d'air (Hera 500) pour décontaminer le logement et rejeter les spores à l'extérieur. [ 33 ] M.

Coulombe et Mme Larouche affirment avoir vu un déshumidicateur dans la chambre du sous-sol et ils attribuent l'humidité excessive et les mauvaises odeurs à des infiltrations d'eau successives sous le plancher du sous-sol, surtout lors de pluies abondantes, en raison de la dalle de béton qui n'a pas été réparée. [ 34 ] Selon Mme Larouche, l'installation d'une hotte de cuisson et un ventilateur dans la salle de bains n'aurait pas corrigé les problèmes d'humidité et d'odeurs. [ 35 ] Le 11 août 2010, les demandeurs dénoncent par écrit les vices à la représentante de 1880 inc., Johanne Boulé, et le 20 août 2010 mettent en demeure 1880 inc. d'effectuer les réparations nécessaires puisqu'il s'agit de dommages non couverts par leurs assurances. [ 36 ] Le 27 août 2010, Yves Gilbert, ingénieur, se rend sur les lieux à la demande de 1880 inc.

Il constate les traces d'humidité excessive et de moisissure mais aucun indice d'inondation. [ 37 ] Dans son rapport, qu'il reprend à l'audience, il mentionne que la dalle de béton est cassée par endroits pour installer des conduits de plomberie. Le béton n'est pas ragréé alors qu'il aurait dû l'être. [ 38 ] Il constate l'humidité du sol et l'absence d'un coupe-vapeur sous la dalle. Il précise que le coupe-vapeur retient bien l'humidité mais qu'il n'est pas requis d'en installer un dans les années 40. [ 39 ] Il constate l'absence de hotte de cuisson et d'un ventilateur dans la salle de bains.

Il soumet que ces deux équipements sont efficaces parce qu'ils captent l'humidité à sa source.

Il ajoute qu'en l'absence de tels équipements, il est nécessaire d'utiliser un déshumidificateur pour contrôler l'humidité, qu'il déclare ne pas avoir vu dans le logement. [ 40 ] Il conclut que les traces de moisissure et autres signes dus à l'humidité excessive sont dus à un contrôle inadéquat de l'humidité au sous-sol et à l'absence de moyens de contrôle tels la hotte de cuisson et le ventilateur de la salle de bains ou un déshumidificateur, ce qui est apparent au moment de l'achat en 2007. [ 41 ] Il ajoute à l'audience qu'une dalle de béton permet de beaucoup mieux contrôler l'humidité. [ 42 ] Vu l'inaction de 1880 inc. quant à la réalisation des travaux, les demandeurs les entreprennent en septembre 2010 ce qui représente, entre autres, l'enlèvement des équipements sanitaires et du plancher de la salle de bains, l'enlèvement du plancher de la cuisine, d'une garde-robe, de la salle à manger et du salon, l'ajout de béton, la reconstruction du plancher et la remise en état des lieux.

L'ANALYSE ET LA DÉCISION 1. Les demandeurs doivent-ils poursuivre le syndicat de copropriété plutôt que 1880 inc. ? [ 43 ] 1880 inc. soutient que les demandeurs n'ont pas l'intérêt juridique suffisant, au sens de l'article 55 du Code de procédure civile , pour poursuivre 1880 inc. Les demandeurs devaient diriger leur recours contre le syndicat de copropriété puisque les vices invoqués se situent dans une

partie commune et elle réfère le Tribunal à l'article 9.2 de la déclaration de copropriété qui stipule : « 2.2 Parties communes

Article 9. (…) 2. les systèmes d'électricité, de tuyauterie, de plomberie, de canalisation pour le passage de services publics, tels que Bell Canada, Hydro-Québec, la Ville de Québec, le service de câblodistribution, de gaz naturel ou autres services d'utilités publiques, passant sous la limite horizontale à l'altitude 12,00 m, tel que démontrée au plan de Yves Lefebvre, arpenteur dont il est fait référence ci-dessus à l'article 1, laquelle limite est constituée approximativement par le plancher de béton , le cas échéant, ou passant à l'intérieur d'une

partie privative mais qui ne sont pas à l'usage exclusif d'une seule

partie privative. […]». (le Tribunal souligne) [ 44 ] En l'absence du plan de l'arpenteur Yves Lefebvre qui n'a pas été produit, cet

article peut difficilement, à lui seul, établir que la dalle de béton est une

partie commune.

[ 45 ] Toutefois, M. Coulombe affirme que la dalle est considérée comme

partie commune et est couverte par la police bâtiment détenue par le syndicat de copropriété, laquelle couvre la coquille de l'immeuble. [ 46 ] 1880 inc. appuie sa prétention sur l'

article 1077 du Code civil du Québec (C.c.Q.) : 1077. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire. [ 47 ] Cet

article doit être lu avec l'

article 1081 C.c.Q. : 1081. Le syndicat peut intenter toute action fondée sur un vice caché, un vice de conception ou de construction de l'immeuble ou un vice du sol. Dans le cas où les vices concernent les parties privatives, le syndicat ne peut agir sans avoir obtenu l'autorisation des copropriétaires de ces parties.

Le défaut de diligence que peut opposer le défendeur à l'action fondée sur un vice caché s'apprécie, à l'égard du syndicat ou d'un copropriétaire, à compter du jour de l'élection d'un nouveau conseil d'administration, après la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat. [ 48 ] Il ne s'agit pas dans la présente affaire d'une poursuite pour malfaçons ou défaut d'entretien mais bien d'un recours pour vices cachés. [ 49 ] La Cour d'appel a reconnu au propriétaire divis le droit d'exercer contre son vendeur les recours qui découlent de la garantie contre les vices cachés : « (…) Je conçois assez facilement que les droits des propriétaires divis doivent, dans certains cas, céder le pas à ceux de la collectivité, représentée par le syndicat, mais encore faut-il que les droits individuels et collectifs s'opposent.

Or, tel n'est pas le cas en l'espèce puisque le recours en annulation intenté par madame Bergeron vise un tiers, sa vendeuse, et n'a pas empêché la conclusion d'une entente entre le syndicat et la S.H.D.M. (…) ». [1] [ 50 ] Dans l'affaire Lafond c. Hébrard [2] , s'appuyant sur une autre décision de la Cour d'appel [3] , notre Cour a reconnu l'intérêt des copropriétaires à poursuivre leur venderesse : «12. La plus grande

partie des dommages subis, suite à ce que les demandeurs considèrent être un vice caché, l'ont été plutôt aux parties communes de l'immeuble. De ce fait, les deux demandeurs, copropriétaires divis, ont-ils intérêt à poursuivre la venderesse. 13. La Cour d'appel du Québec a été saisie d'une question semblable dans l'affaire Belcourt Construction Co. c. Greatchman. Dans cette affaire, elle a décidé que, même si les vices de construction affectaient une

partie commune, il n'y avait rien dans les dispositions du Code civil qui restreignait le droit individuel de chaque copropriétaire de poursuivre son vendeur pour vices cachés. Selon la Cour d'appel, chacun des copropriétaires a, dans une telle situation, l'intérêt suffisant selon l'article 55 C.p.c. pour exercer un recours.». (référence omise) [ 51 ] Étant d'avis que l'arrêt Greatchman [4] s'applique toujours malgré la réforme du Code civil , la Cour du Québec a également reconnu l'intérêt pour agir en ces termes : « [76] (…) L’

article 1081 C.c.Q. confère au syndicat l’intérêt juridique pour exercer un recours relatif aux parties communes mais il ne prévoit pas que le syndicat est le seul à pouvoir exercer un tel recours. L’interprétation proposée aurait pour effet de priver un acheteur de son recours en résolution de la vente lorsqu’il découvre qu’une

partie commune, la fondation par exemple, nécessite de coûteuses réparations . En l'absence de disposition claire à cet effet, il n'y a pas lieu de conclure que le législateur a limité ou diminué les droits de l'acheteur lors de l'adoption de l'

article 1081 C.c.Q . De plus, le Tribunal ne voit pas en vertu de quelle règle de droit le Syndicat pourrait réclamer à Marie-France Daniel et à Raymond Mongeau une diminution du prix payé par les demandeurs en raison des vices cachés affectant les parties communes lors de la vente de 1997.». [5] (le Tribunal souligne) [ 52 ] Le recours d'un copropriétaire contre le syndicat aux termes de l'

article 1077 C.c.Q. n'a trait qu'aux dommages directs résultant du défaut d'entretien des parties communes ou de vices de construction ou de conception et ne peut avoir pour objet une action en diminution du prix de vente puisque le syndicat n'est pas

partie à la vente. [ 53 ] De l'avis du Tribunal, les demandeurs ont l'intérêt pour poursuivre 1880 inc. et peuvent invoquer la garantie de qualité pour une

partie commune surtout si, comme en l'espèce, la

partie privative est directement affectée par les vices allégués. 2. L'immeuble est-il affecté de vices cachés ?

[ 54 ] La garantie de qualité du bien vendu est édictée par l'

article 1726 C.c.Q. : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 55 ] Il découle de cet

article que, pour donner ouverture à la garantie, un déficit d'usage ou une déficience du bien doit être constaté et doit avoir un lien avec la présence du vice. [ 56 ] Le vice doit répondre aussi à quatre conditions pour que l'acheteur puisse bénéficier de la garantie de qualité [6] : - le vice doit être grave : il doit causer un inconvénient sérieux à l'usage du bien vendu.

Il n'est pas nécessaire que le vice empêche toute utilisation du bien mais qu'il en empêche l'usage normal de façon importante au point que l'acheteur n'aurait pas acheté ou n'aurait pas accepté de payer le prix convenu s'il avait connu la situation; - le vice doit être antérieur à la vente : le vendeur est tenu de garantir l'état du bien au moment de la vente; - le vice doit être inconnu : s'il est dénoncé par le vendeur, le vice n'est pas inconnu de l'acheteur. Aucune présomption de connaissance ne pèse sur l'acheteur; - le vice doit être caché : le vice occulte s'oppose au vice apparent.

Le Tribunal doit tenir compte de l'ensemble des circonstances particulières à chaque affaire pour déterminer si le vice est caché ou apparent. Il ne doit pas pouvoir être décelé avant ou au moment de la vente par un acheteur prudent et diligent, ce qui suppose que l'acheteur doit faire un examen raisonnable, attentif et sérieux du bien qu'il souhaite acquérir, ce qui ne l'oblige pas à prendre des mesures exceptionnelles pour rechercher des vices cachés potentiels. [ 57 ] Il faut aussi distinguer le vice caché du phénomène de l'usure normale du bien acheté, de son vieillissement ou de sa vétusté.

Cela est particulièrement vrai par rapport à certains éléments de construction de maisons qui ont un certain âge. Si le déficit d'usage découle de la vétusté ou de l'usure normale, il n'y a pas vice caché. [ 58 ] Qu'en est-il maintenant des vices constatés dans le présent dossier ? S'agit-il de vices cachés au sens de l'

article 1726 C.c.Q. ? [ 59 ] Le Tribunal est d'avis que la preuve soumise révèle de façon prépondérante qu'il y a bel et bien vices cachés. [ 60 ] L'usage normal de l'immeuble est entravé par une humidité excessive et de mauvaises odeurs dues à une infiltration d'eau sous le plancher du sous-sol et son accumulation dans le faux plancher en raison d'une intervention humaine : le béton de la dalle a été cassé à de nombreux endroits pour installer des conduits de plomberie et n'a pas été réparé. [ 61 ] Les photographies produites au dossier sont éloquentes. [ 62 ] De plus, il y a mauvaise installation d'un regard d'égout lequel laisse passer les odeurs, absence de clapet et présence de rats. [ 63 ] L'ingénieur Gilbert affirme dans son rapport : « Compte tenu de l'âge du bâtiment , il était prévisible qu'il n'y ait pas de pare-vapeur sous la dalle de béton et que c'était là une source d'humidité élevée, voire excessive.». (le Tribunal souligne) [ 64 ] L'immeuble date de plus de 60 ans mais il ne s'agit pas ici à l'évidence d'une réclamation pour un déficit d'usage dû à la vétusté de l'immeuble. [ 65 ] La preuve ne permet pas d'établir si la présence d'un pare-vapeur aurait pu changer quoi que ce soit à la situation car l'origine du problème découle non pas de l'absence d'un pare-vapeur mais de travaux qui ont abîmé la dalle de béton permettant une infiltration d'eau. [ 66 ] Il ne fait aucun doute que l'immeuble était affecté d'un vice grave lors de la vente vu l'état de la dalle de béton.

Le coût de la réparation est élevé et la nuisance et les inconvénients subis par les demandeurs sont importants. La situation entraîne une diminution réelle de la valeur de l'immeuble que seules des réparations peuvent rétablir. [ 67 ] Aussi, les vices étaient inconnus des demandeurs et ils n'ont démontré aucune négligence ou imprudence lors de l'achat de l'immeuble en 2007. [ 68 ] Le Code civil n'exige pas que l'acheteur fasse expertiser le bien avant de conclure la transaction.

En l'espèce, les demandeurs ont été prudents eu égard à l'âge de l'immeuble et ont fait faire une inspection par un spécialiste. [ 69 ] Le rapport de ComSpec recommande de faire des inspections supplémentaires pour plusieurs éléments de l'immeuble mais non quant à la dalle de béton.

Il souligne que la structure au sous-sol n'a pu être inspectée non plus que la dalle de béton parce que le sous-sol est entièrement fini. [ 70 ] Le rapport de ComSpec ne révèle aucun élément ou indice pouvant laisser croire que le béton est cassé sous le plancher du sous- sol et qu'un regard d'égout, alors non accessible, est mal fixé. [ 71 ] Il s'agit de vices qui ne peuvent pas être découverts sans la démolition du plancher et du faux plancher pour accéder à la dalle de

béton : « Si l'existence du vice ne se révèle que par des travaux exceptionnels, par exemple d'excavation ou de démolition, il s'agit d'un vice occulte.». [7] [ 72 ] Il n'est aucunement mention de moisissures, de mauvaises odeurs ou d'humidité excessive dans le rapport et la preuve ne permet pas d'établir leur présence au moment des visites des demandeurs et de l'inspecteur en bâtiment. [ 73 ] Il faut rappeler que la visite s'est effectuée en juin 2007, à un moment où l'aération se fait aisément lorsque les fenêtres sont ouvertes. [ 74 ] 1880 inc. met l'emphase sur la recommandation de ComSpec d'installer rapidement une hotte de cuisson et un ventilateur dans la salle de bains au sous-sol, recommandation non suivie par les demandeurs.

L'ingénieur Gilbert y voit là une des causes de l'humidité excessive avec l'absence d'un pare-vapeur sous la dalle. [ 75 ] La preuve démontre que les demandeurs ont installé un déshumidificateur au sous-sol en 2008. Mme Larouche et M. Coulombe confirment l'avoir vu dans la chambre. [ 76 ] M. Gilbert mentionne dans son rapport : « Au sous-sol, dans les édifices anciens , il est généralement nécessaire d'utiliser un déshumidificateur pour contrôler l'humidité, notamment en été, la ventilation par les fenêtres étant alors peu efficace.

Les bâtiments récents ne sont pas normalement exposés à un trouble d'humidité excessive au sous-sol à cause des pare-vapeur et système de ventilation.» (le Tribunal souligne) [ 77 ] L'installation d'une hotte et d'un ventilateur aurait probablement permis d'abaisser le taux d'humidité relative et d'atténuer les mauvaises odeurs mais ceci n'aurait pas fait disparaître l'humidité et les odeurs provoquées par une dalle de béton abîmée laissant l'eau s'infiltrer, et par un regard d'égout mal fixé. Le Tribunal considère les explications de Mme Larouche et M.

Coulombe sur le sujet beaucoup plus convaincantes. [ 78 ] Il s'agit en l'espèce d'une situation anormale provoquée par une intervention humaine et les demandeurs ne pouvaient s'en rendre compte. [ 79 ] Il y a preuve suffisante que les demandeurs se sont conduits comme des acheteurs prudents et diligents. Ils se sont déchargés de leur fardeau de preuve pour avoir réussi à démontrer de manière prépondérante que les quatre critères décrits précédemment sont rencontrés. 3. La dénonciation est-elle tardive et le recours est-il prescrit ? [ 80 ] Il est prévu à l'

article 1739 C.c.Q. que l'acheteur doit dénoncer par écrit le vice constaté dans un délai raisonnable depuis sa découverte : 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 81 ] La prescription du recours est de trois ans à partir de la découverte du vice (

article 2925 C.c.Q. ). [ 82 ] L'humidité et les odeurs sont constatées à l'automne 2007, quelques mois après l'achat de l'immeuble. Ce ne sont que les effets des vices cachés. [ 83 ] Il faut rappeler que les demandeurs n'habitent pas l'immeuble.

Les premières manifestations semblent anodines à leurs yeux, croyant à tort que le problème provient de l'appartement de leur fille. [ 84 ] Les plaintes des locataires au cours de l'année 2008 les amènent à faire des travaux et finalement, à l'été 2009, à rénover au complet une salle de bains au deuxième étage, croyant ainsi mettre fin aux problèmes d'humidité et d'odeurs. [ 85 ] Ce n'est qu'à la suite de la persistance du problème à l'hiver et au printemps 2010 qu'ils estiment nécessaire d'investiguer davantage en faisant appel à un spécialiste qui les oriente vers la fuite des chauffe-eau, ce qui les amène à faire appel à leurs assureurs. [ 86 ] Le Tribunal estime que jusqu'à l'été 2010, les demandeurs ne pouvaient soupçonner la gravité et l'étendue des vices cachés, croyant avoir trouvé la source du problème en 2009 dans la salle de bains du deuxième et, avant le mois d'août 2010, par une fuite des chauffe-eau. [ 87 ] De l'été 2007 à l'été 2010, les demandeurs ont cru à quelques reprises avoir remédié à la situation.

Ce n'est qu'au début du mois d'août 2010, après les tests de Mme Larouche et l'ouverture du plancher, qu'ils ont pu découvrir la provenance de l'humidité et des odeurs. [ 88 ] Comme la dénonciation a été transmise dans les jours suivants la découverte des vices cachés, le Tribunal estime qu'elle n'est pas tardive dans les circonstances et que l'action intentée en février 2012 n'est pas prescrite. 4. Les demandeurs ont-ils droit à une diminution du prix de vente et aux dommages-intérêts qu'ils réclament ?

La diminution de prix [ 89 ] L'acheteur qui prouve que le bien acheté est affecté de vices cachés a droit à une diminution du prix de vente mais celle-ci ne correspond pas nécessairement au remboursement complet du coût des travaux correctifs. Il s'agit d'un facteur parmi d'autres à considérer pour déterminer la diminution du prix de vente. [ 90 ] Plusieurs autres facteurs, tels la plus-value apportée au bien suite aux travaux ou l'âge de l'immeuble, doivent être pris en considération.

L'indemnisation ne doit pas être source d'enrichissement pour l'acheteur. [ 91 ] L'appréciation doit se faire selon une approche bien différente de celle présidant à l'attribution de dommages-intérêts en compensation d'un préjudice subi.

Il faut plutôt établir le prix qu'un acheteur, au fait de la situation, aurait accepté de payer. [ 92 ] Dans l'arrêt Verville [8] , la Cour d'appel du Québec rappelle les paramètres devant guider les tribunaux dans l'exercice de leur discrétion lorsqu'ils doivent statuer sur la diminution raisonnable du prix de vente en matière de vices cachés : « [59] Dans le cas de l'action estimatoire, le tribunal intervient dans un rapport contractuel pour modifier à la baisse le prix d'achat.

Pour le guider, le législateur lui demande de tenir compte « de toutes les circonstances appropriées » (1604(3) C.c.Q. ) afin de déterminer le prix que l'acheteur aurait donné s'il avait connu les vices cachés (1726 C.c.Q.). [60] Cet exercice judiciaire fait appel au pouvoir souverain d'appréciation du juge de première instance. Cette discrétion judiciaire s'effectue à l'aide de certains paramètres. [61] La réduction du prix de vente doit être possible et raisonnable.

Dans la mesure où le créancier de l'obligation opte pour la réduction du prix de vente, il y a lieu de présumer que le bien vendu a certes un déficit d'usage, mais qu'il conserve une valeur autre que symbolique. Comme je l'ai mentionné plus haut, il ne saurait être question, dans le cadre d'une action en réduction, de restituer intégralement à l'acheteur le prix d'acquisition tout en lui permettant de conserver le bien vendu. [62] Règle générale, les tribunaux font montre de souplesse dans l'appréciation du préjudice causé au créancier.

Ils pondèrent la réduction de façon à ne pas enrichir indûment le créancier. […] [65] Les professeurs Jobin et Cumyn insistent sur la nécessite de ne pas enrichir l'acheteur : La jurisprudence se montre très souple dans la détermination de la réduction du prix. La première mesure possible de cette réduction est certes la diminution de valeur du bien, attribuable au vice.

Mais on voit souvent les tribunaux évaluer la réduction du prix en prenant plutôt comme base de calcul le coût des réparations qui seront nécessaires pour remédier au vice; ce coût est réduit, dans les cas appropriés, en fonction de la plus-value que les travaux apporteront au bien compte tenu de son âge (i.e. sa dépréciation), car l'acheteur ne doit pas s'enrichir indûment à l'occasion des réparations.». (références omises) [ 93 ] Pour déterminer la diminution du prix de vente qu'auraient exigée les demandeurs, le Tribunal peut prendre en compte le coût des travaux suivants : - les coûts de décontamination des lieux : 1 422,63 $ - les coûts de l'entrepreneur général nécessaires à la réparation du vice : 9 716,00 $ - les coûts de l'entrepreneur général pour la réfection du logement découlant de la moisissure, que le Tribunal déprécie de 60% dû à l'absence de hotte et de ventilateur, ce qui contribue à la moisissure, et aussi pour tenir compte de l'amélioration d'un immeuble âgé (19 901,97 $ - 9 716,00 $ x 40%) : 3 274,38 $ - les coûts de la plomberie nécessaire à la réparation du vice que, par appréciation souveraine, le Tribunal fixe à 750,00 $ puisque les factures indiquent plusieurs travaux qui sont sans lien avec le vice notamment le remplacement d'une tuyauterie vétuste : 750,00 $ - la relocalisation temporaire de la locataire (selon les factures produites) : 2 182,56 $ total : 17 345,57 $ [ 94 ] Toutefois, le Tribunal ne peut tenir compte des autres coûts assumés par les demandeurs, plus particulièrement de : - la somme de 224,69$ pour nettoyer douillette, matelas, fauteuil et divan; - la somme de 1 185,19$ pour les accessoires électriques puisque ceci constitue une amélioration qui n'est pas nécessaire pour remédier au vice; - la somme de 284,80$ pour les armoires et le comptoir de cuisine puisqu'il s'agit aussi d'une amélioration qui n'est pas nécessaire pour remédier au vice;

- la somme de 737,32$ pour la quincaillerie, la céramique et la peinture puisqu'il s'agit toujours d'une amélioration qui n'est pas nécessaire pour remédier au vice. [ 95 ] Enfin, le Tribunal doit tenir compte que l'ensemble des travaux réalisés a apporté une plus-value à l'immeuble qui a été payé 205 000,00$ en 2007.

Les travaux qui ont été effectués aux fins de corriger les vices cachés l'ont été aussi pour remplacer des matériaux qui dataient de nombreuses années et peut-être même de la construction de l'immeuble dans les années 40. [ 96 ] Tenant compte de ces facteurs, le Tribunal estime que les demandeurs auraient accepté de payer une somme de 190 000,00$. Une diminution du prix de vente de 15 000,00$ est donc appropriée.

Les dommages-intérêts [ 97 ] Outre la diminution du prix de vente, les demandeurs réclament à 1880 inc. 10 000,00$ pour troubles, ennuis et inconvénients. [ 98 ] Cette indemnité ne vise pas le coût des réparations et le vendeur peut être tenu à de tels dommages-intérêts pour compenser le préjudice subi par les demandeurs. [ 99 ] Toutefois, l'

article 1728 C.c.Q. prévoit que le recours n'est ouvert à l'acheteur que s'il démontre que son vendeur connaissait le vice : 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. [ 100 ] Madame Boulé est seule et unique actionnaire et dirigeante de 1880 inc. en 2007. Elle déclare à l'audience avoir « acquis » l'immeuble en achetant en 2004 les actions de 1880 inc., corporation issue d'une fusion en 2002 entre 1880 inc. et 9121-2373 Québec inc.

Elle ajoute ne pas avoir fait ou fait faire de travaux de la nature de ceux en litige. [ 101 ] La preuve ne permet pas d'établir à quelle date 1880 inc. est devenue propriétaire de l'immeuble ni si elle a fait ou fait faire des travaux, à quel moment ils auraient été faits et quelle en était la nature.

La preuve ne permet pas d'établir qu'elle connaissait l'existence des vices cachés ou que Mme Boulé avait connaissance de l'humidité excessive et des mauvaises odeurs au moment de la vente. [ 102 ] En sommes, les demandeurs n'ont pas prouvé que 1880 inc. connaissait l'état de la dalle de béton en 2007 ni ses effets sur l'immeuble. [ 103 ] Pour ces raisons, cette réclamation doit être rejetée faute de preuve. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande des demandeurs. CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 15 000,00$, avec en plus l'intérêt au taux légal de 5% l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 prévue au Code civil du Québec , à compter du 20 août 2010. LE TOUT avec dépens. ________________________________ DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q. Me Mélanie Pouliot Tassé Avocats (casier 7) Procureurs des demandeurs Me François Marchand Daignault et Associés (casier 191) Procureurs de la défenderesse Date d’audience : 20 septembre 2012 [7] Jeffrey Edwards, La garantie de qualité du vendeur en droit québécois , 2 e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2008, par. 385, p. 181.