2014 QCCQ 724, 2014 QCCQ 724

Poilpray c. Béliveau 2014 QCCQ 724 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ARTHABASKA LOCALITÉ DE VICTORIAVILLE « Chambre civile » N° : 415-32-006114-139 DATE : 10 février 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE LABBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DAVID POILPRAY, Demandeur c.

LUC BÉLIVEAU, Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que le défendeur lui a vendu un immeuble comportant des vices cachés, le demandeur lui réclame 6 994,86 $ à

titre de dommages. [ 2 ] Le défendeur nie responsabilité. [ 3 ] Le Tribunal retient de la preuve les faits pertinents suivants. [ 4 ] Après avoir visité l’immeuble du défendeur à trois reprises, le demandeur s’en est porté acquéreur le 25 mars 2013. L’immeuble est situé au […], à Saint-Louis-de-Blandford. Le contrat de vente n’a pas été produit.

La maison est alimentée en eau par un puits artésien. [ 5 ] Le 10 avril 2013, le demandeur a écrit au défendeur (P-1) pour lui dénoncer les faits suivants qu’il considère être des vices cachés : 1) L’eau du puits dégage une forte odeur de soufre; 2) Une déchetterie voisine dégage une odeur de gaz. [ 6 ] Dans sa lettre de dénonciation, le demandeur indiquait qu’on lui avait recommandé de faire installer un filtre pour l’eau au coût de 2 069,46 $ (P-3). [ 7 ] Le défendeur a répondu par une lettre du 18 avril 2013 (P-2).

Il a écrit dans cette lettre qu’aux visites préachat il avait dit au demandeur qu’il fallait faire reposer l’eau à boire dans le réfrigérateur pour évaporer l’odeur de souffre, l’eau étant sulfureuse. Il lui a aussi rappelé qu’il lui avait recommandé de faire faire un test d’eau. [ 8 ] Dans sa lettre du 30 avril 2013, le demandeur a réfuté les allégations du défendeur. [ 9 ] Le demandeur n’a senti aucune odeur de souffre lors des trois visites préachat.

Il affirme que le défendeur faisait brûler de l’encens qui pouvait masquer cette odeur. [ 10 ] Dans la déclaration du vendeur du 24 août 2011 (P-4), le défendeur a déclaré que l’eau n’avait pas d’odeur (question D8.1) et qu’il n’y avait pas de problèmes environnementaux (question D14.9). [ 11 ] Lors d’une visite préachat, le demandeur a constaté, en circulant sur la route, qu’il y avait une odeur de gaz. Il en a parlé au demandeur et à son fils qui était l’agent d’immeuble pour la vente de la maison.

Ils lui ont dit qu’ils n’en savaient rien. [ 12 ] Après l’achat, le demandeur a discuté avec un voisin qui lui a mentionné que l’odeur de gaz provenait de la déchetterie voisine. Ce voisin, Clément Jutras, a signé une déclaration le 25 juin 2013 indiquant qu’il avait discuté avec Luc Béliveau de cette odeur à l’extérieur qui était dû à la déchetterie. [ 13 ] Le demandeur et sa conjointe ont constaté la forte odeur de soufre de l’eau après avoir aménagé dans la maison. [ 14 ] Le 2 avril 2013, le demandeur a communiqué avec le défendeur pour lui faire part de ce problème.

Ce dernier lui a dit de mettre des pastilles de chlore dans le puits, ce qui enlèverait l’odeur.

[ 15 ] Le défendeur ne nie pas que l’eau sent le soufre, mais il affirme avoir dénoncé cette situation au demandeur. [ 16 ] Quant à l’encens, il a dit qu’il en faisait brûler pour cacher l’odeur de tabac. ANALYSE [ 17 ] La garantie contre les vices cachés est prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec dont le texte est le suivant : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 18 ] La preuve révèle que ce n’est pas la qualité de l’eau qui est en cause, car les analyses faites révèlent que l’eau est potable. Il s’agit essentiellement d’un problème d’odeurs de soufre qui ne diminuent pas la qualité de l’eau.

Le Tribunal est d’avis qu’il ne s’agit pas d’un vice caché puisque l’odeur de soufre s’évapore et elle ne diminue pas l’usage de l’immeuble. [ 19 ] Lorsque c’est la qualité de l’eau qui est en cause, les Tribunaux ont reconnu qu’il s’agissait d’un vice caché. Ainsi, dans l’affaire Saulnier c.

Rouleau [1] , le juge Jean Bouchard de la Cour supérieure écrivait : [36] Il ne fait pas de doute dans l'esprit du Tribunal qu'une eau impropre à la consommation humaine ou avec laquelle il n'est pas possible de se laver et de vaquer aux autres activités domestiques, est un vice grave qui permet à l'acheteur, victime d'un dol de son vendeur, de demander la nullité de la vente. [ 20 ] Dans une affaire concernant la présence de fer et de manganèse dans l’eau d’un puits, le juge Richard Landry de la Cour du Québec écrivait [2] : [31] Il va de soi qu'une résidence doit être desservie par un système d'alimentation en eau en quantité suffisante et de qualité acceptable. [33] Dans Caron c.

Placements Jean Malo Ltée le vendeur avait prévenu l'acheteur que l'eau avait " une légère odeur de soufre" . Or, l'eau tachait la lessive et l'acheteur a dû faire remplacer le système de filtration.

Le Tribunal conclut que ces coûts doivent être assumés par le vendeur. [48] La preuve révèle que madame Lapointe Martineau a représenté aux requérants que l'eau était " un peu ferreuse" mais que cela ne posait pas de problème. [49] Ces informations ont eu pour effet de rassurer les requérants qui avaient eu connaissance que certaines maisons du secteur étaient munies de systèmes de filtration. [50] Le Tribunal conclut que ces représentations dispensaient les requérants de faire de plus amples vérifications quant à la qualité de l'eau . [Références omises] [Soulignement ajouté] [ 21 ] Enfin, dans Boily c.

St-Laurent [3] , le juge Gabriel de Pokomandy de la Cour du Québec énonçait ce qui suit : Des relations entre un vendeur et un acheteur d’une propriété immobilière ne doivent pas être un jeu de cache-cache. Le vendeur demeure soumis à une obligation d’honnêteté et de loyauté vis-à-vis son acheteur. Connaissant un problème, le vendeur se doit d’en informer l’acheteur afin de ne pas l’induire dans un faux sentiment de sécurité. S’il y a eu de la part du vendeur une réticence sur des faits importants, cela peut justifier l’attribution de dommages-intérêts.

Il peut y avoir dol, même en l’absence de mauvaise foi caractérisée, parce que la garantie légale contre les vices cachés vient aussi des représentations incomplètes qui sont de nature à faussement rassurer l’acheteur qui peut s’en remettre aux représentations qui lui sont faites et n’est pas obligé de prendre des mesures inhabituelles pour contre-vérifier ce qu’on lui avance.

Nous sommes donc en présence de représentations de nature à faussement rassurer l’acheteur qui, dans les circonstances, était justifié de s’en remettre à ces représentations et dispensé de prendre des mesures additionnelles ou inhabituelles pour faire vérifier ce qu’on lui avançait . [Soulignement ajouté] [ 22 ] Même s’il ne s’agit pas d’un vice caché, le Tribunal peut décider de l’affaire sur le principe des vices de consentement énoncé aux articles 1399 , 1400 et 1401 du Code civil du Québec : 1399. Le consentement doit être libre et éclairé. Il peut être vicié par l'erreur, la crainte ou la lésion. 1400.

L'erreur vicie le consentement des parties ou de l'une d'elles lorsqu'elle porte sur la nature du contrat, sur l'objet de la prestation ou, encore, sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement.

L'erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement. 1401. L'erreur d'une partie, provoquée par le dol de l'autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d'une réticence. [ 23 ] Dans l’affaire Caron [4] citée par le juge Richard Landry, l’odeur de soufre de l’eau avait été dénoncée expressément dans le contrat de vente. Le fait que l’eau tachait aussi les vêtements, ce qui n’est pas le cas ici, n’avait pas été dénoncé par le vendeur.

Le juge Denis Durocher de la Cour supérieure a retenu la responsabilité du vendeur en appliquant les dispositions relatives aux vices de consentement. [ 24 ] Le demandeur soutient que l’odeur de soufre ne lui a pas été déclarée par le défendeur. Ce dernier affirme le contraire, ayant dit au demandeur que l’eau était sulfureuse. [ 25 ] Devant ces témoignages contradictoires, le Tribunal doit vérifier si d’autres éléments de preuve militent en faveur de l’une ou l’autre des versions. Le Tribunal retient dans la preuve documentaire la déclaration du vendeur se voulant que l’eau n’avait pas d’odeur.

Si le défendeur avait vraiment déclaré au demandeur que l’eau avait une odeur de soufre, pourquoi ne l’a-t-il pas mentionné dans la déclaration du vendeur? Cette représentation du défendeur était donc fausse et elle milite en faveur de la version du demandeur. [ 26 ] Le Tribunal en vient donc à la conclusion que le défendeur a fait des représentations erronées au demandeur. Si celui-ci avait connu la vérité, il n’aurait pas acheté l’immeuble ou n’aurait pas payé le même prix. [ 27 ] L’

article 1407 C.c.Q. permet au demandeur de réclamer des dommages : 1407.

Celui dont le consentement est vicié a le droit de demander la nullité du contrat; en cas d'erreur provoquée par le dol, de crainte ou de lésion, il peut demander, outre la nullité, des dommages-intérêts ou encore, s'il préfère que le contrat soit maintenu, demander une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu'il eût été justifié de réclamer. [ 28 ] La preuve permet au Tribunal d’accorder au demandeur la somme de 2 494,85 $, soit le coût de l’installation d’un système de filtration pour enlever l’odeur de soufre. [ 29 ] Le Tribunal doit en venir à la même conclusion en ce qui concerne l’odeur de gaz dégagée par la déchetterie.

Le témoignage écrit de Clément Jutras milite en faveur de la version du demandeur que le défendeur était au courant de cette odeur de gaz rejetée dans l’air par la déchetterie. Le demandeur a posé la question au défendeur de même qu’à son fils qui agissait comme agent d’immeuble et on lui a répondu qu’on n’en savait rien, ce qui n’était pas le cas. [ 30 ] Le demandeur a donc droit à des dommages que le Tribunal fixe à 1 000 $. [ 31 ] Quant aux autres éléments de la réclamation du demandeur, soit les frais d’avocat et les déplacements à la Cour, ces montants ne peuvent être accordés.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 32 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 33 ] CONDAMNE le défendeur à payer au demandeur la somme de 3 494,85 $, plus les intérêts au taux légal, majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de la mise en demeure du 10 avril 2013; [ 34 ] CONDAMNE le défendeur à payer au demandeur les frais judiciaires de 167 $. __________________________________ PIERRE LABBÉ, J.C.Q. Date d’audience : 28 janvier 2014