2016 QCCA 328, 2016 QCCA 328

Investissements Carolina inc. c. Gourmet Bazar inc. 2016 QCCA 328 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-024445-140 (500-17-072265-120) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 18 février 2016 CORAM : LES HONORABLES JULIE DUTIL , J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE , J.C.A. MARK SCHRAGER , J.C.A. APPELANTE AVOCATE LES INVESTISSEMENTS CAROLINA INC. M e JOHANNE GAGNON ( Kaufman Laramée s.e.n.c.r.l. ) INTIMÉE AVOCAT GOURMET BAZAR INC. Me MARTIN MARCEAU ( Marceau Soucy Boudreau avocats ) En appel d'un jugement rendu le 22 avril 2014 par l'honorable Jean-Pierre Chrétien, de la Cour supérieure, district de Montréal.

NATURE DE L'APPEL : Louage de choses – bail commercial – fin et renouvellement du bail Greffière d’audience : Marcelle Desmarais Salle : Antonio-Lamer AUDITION 9 h 31 Argumentation par Me Johanne Gagnon. 9 h 49 Fin de l'argumentation de Me Johanne Gagnon. 9 h 49 Suspension de la séance. 10 h 03 Reprise de la séance. PAR LA COUR: Arrêt unanime prononcé par l'honorable Julie Dutil, J.C.A. – voir page 3. Marcelle Desmarais Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 22 avril 2014 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Jean-Pierre Chrétien, j.c.s.), lequel (

i) rejette la requête en éviction de l’appelante, (ii) déclare que le terme du bail est prolongé jusqu’au 31 mai 2017 et (iii) rejette la demande reconventionnelle de l’intimée, le tout sans frais vu l’issue des demandes principale et reconventionnelle [1] . [ 2 ] Le juge conclut que, depuis 2007, l’intimée a clairement montré à l’appelante qu’elle n’entendait pas quitter les lieux loués à moins d’un dédommagement financier alors que l’appelante a tenté de la forcer à quitter les lieux.

Il constate que les parties ont commis une erreur dans la rédaction du bail et que la date limite pour exercer l’option était le 30 novembre 2011 et non pas le 30 novembre 2012. Le juge retient de l’échange de courriels entre elles à l’automne 2011 que l’appelante a voulu « endormir » l’intimée en repoussant certaines rencontres pour négocier une sortie de crise.

Selon le juge, l’intimée a maintes fois répété, de 2007 à 2011, qu’elle désirait rester jusqu’en 2032. [ 3 ] Tout en étant conscient de l’erreur admise sur la date limite de l’exercice de l’option (30 novembre 2011), le juge conclut qu’elle ne peut servir les intérêts de l’appelante.

Il estime par ailleurs que l’avis de renouvellement a été valablement donné le 1 er octobre 2009 par la lettre D-6. [ 4 ] Considérant que l’exercice de l’option doit survenir dans une période précédant la période de renouvellement et ne peut être fait en bloc pour les quatre périodes (clause 7.1.4), le juge conclut que le bail a été reconduit jusqu’au 31 mai 2017. Il rejette donc l’action principale en éviction.

[ 5 ] L’appelante plaide principalement que le juge a commis une erreur en droit et n’a pas respecté les principes fondamentaux en matière de louage commercial. [ 6 ] La Cour est d’avis que le juge n’a pas erré en rejetant l’action en éviction et en concluant que le bail était prolongé jusqu’au 31 mai 2017. Il n’a pas commis d’erreur de droit.

À la lumière de la preuve, il pouvait déterminer, comme il l’a fait, que la lettre D-6, datée du 1er octobre 2009, constituait un exercice valable de l’option de renouvellement pour une période de cinq années, le bail n’étant pas explicite quant aux conditions d’exercice de l’option qui n’exigent d’ailleurs pas un écrit, contrairement à ce qu’on retrouve par exemple aux clauses 5.3, 5.5, 6.5, 6.16, 6.21 et 6.22.

Quant à la clause 6.23, elle ne vise que les modalités de transmission d’un avis écrit, lorsqu’il est requis. [ 7 ] En outre, l’offre de location prévoyait expressément un avis écrit pour l’exercice de l’option de renouvellement de bail. Or, le bail ne reprend pas cette exigence.

Les dispositions de ce dernier sont donc celles qui lient les parties en l’espèce. [ 8 ] La conclusion du juge s’appuie sur la preuve et le contexte particulier de la présente affaire, dont la manifestation claire de la volonté de l’intimée de renouveler le bail, les négociations entre les parties et l’attitude de l’appelante dans son désir constant d’évincer l’intimée. Enfin, les efforts de l’appelante pour évincer l’intimée font voir qu’elle considérait que le bail était prolongé. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 9 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. JULIE DUTIL, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A.

MARK SCHRAGER, J.C.A.