2013 QCCQ 9549, 2013 QCCQ 9549

9226-1973 Québec inc. c. Construction Nordi inc. 2013 QCCQ 9549 JG2338 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE SALABERRY-DE-VALLEYFIELD « Chambre civile » N° : 760-32-014926-127 DATE : Le 30 août 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE CÉLINE GERVAIS, J.C.Q ______________________________________________________________________ 9226-1973 QUÉBEC INC. Demanderesse c. CONSTRUCTION NORDI INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Il s'agit d'une action en dommages fondée sur la présence de vices cachés, alléguant que la toilette de l'immeuble vendu n'a pas été installée conformément aux règles de l'art, étant branchée sur un drain pluvial plutôt que sanitaire.

LES FAITS : [ 2 ] Le 14 janvier 2011, 9226-1973 Québec inc. (9226-1973) achète de Construction Nordi Inc. (Nordi) un immeuble semi- commercial situé sur le boulevard Harwood à Vaudreuil-Dorion pour une somme de 550 000 $. [ 3 ] 9226-1973 a procédé principalement avec l'aide de son courtier immobilier, son représentant, Jean Wulleman, demeurant alors en Belgique. Il n'a donc pas visité l'immeuble avant de l'acheter, mais indique que son courtier immobilier a fait une visite accompagné d'un architecte. [ 4 ] Il y a à ce moment un locataire dans l'immeuble, qui exploite un gymnase.

Peu de temps après l'achat, ce locataire indique qu'il éprouve des problèmes avec l'une des deux toilettes du local loué qui est bouchée. Il semble que ce ne soit pas la première fois qu'il subit une telle situation. [ 5 ] Le courtier immobilier se charge alors d'envoyer un ouvrier pour vérifier la situation. Il semble que les installations sont gelées et que rien ne peut être fait à ce moment de l'année.

Une toilette temporaire est alors installée pour le locataire, à qui on donne aussi accès à une autre salle de bain qui se trouve dans l'édifice. [ 6 ] Des communications interviennent entre les courtiers immobiliers du vendeur et de l'acheteur pour discuter de ce problème.

Le représentant de Nordi explique qu'il a demandé au plombier qui avait fait l'installation de la toilette de se rendre sur les lieux pour vérifier l'état des choses et donner certaines explications à 9226-1973; il semble cependant qu'il n'ait pas été possible d'organiser un rendez-vous entre toutes les parties. [ 7 ] Une mise en demeure est subséquemment transmise. Selon 9226-1973, Nordi n'a pas réagi.

En fait, c'est uniquement après la signification de la demande en mai 2012 qu'il y a eu une communication de la part de Nordi, mais 9226-1973 estimait alors qu'il était trop tard. [ 8 ] 9226-1973 a obtenu une soumission par Construction Yves Lalonde qui évalue à 6 808.82 $ le coût pour raccorder la toilette sur un autre appareil qui est correctement branché sur l'égout sanitaire. [ 9 ] Nordi a été propriétaire de l'immeuble pendant trois ans et c'est elle qui a procédé à l'installation de la toilette sur un tuyau déjà existant.

Elle soutient que la situation est apparente, puisque les murs ne sont pas finis derrière la toilette, et que le branchement apparaît clairement.

[ 10 ] Nordi explique avoir fait installer cette toilette par un plombier, qui aurait procédé selon les règles de l'art. [ 11 ] Nordi a déposé un plan qui lui a été fourni par la Ville de Vaudreuil et qui confirme que dans les rues adjacentes (Besner et Pasold), les égouts sont de type combiné. Ce plan démontre aussi que sous le boulevard Harwood se trouvent un égout sanitaire, l'aqueduc et un égout pluvial. [ 12 ] 9226-1973 reproche aussi à Nordi la situation de ce tuyau qui, à un certain endroit, passe sous regard d'égout et se trouve donc exposé à l'air, ce qui ne serait pas conforme.

ANALYSE ET DÉCISION : [ 13 ] Afin qu'une situation soit qualifiée de vice caché, on doit se retrouver en présence des quatre éléments suivants : • Le vice doit être grave, c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien de sorte que l'acheteur n'aurait pas payé le prix convenu s'il l'avait connu; • Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente; • Le vice doit être caché, c'est-à-dire qu'il ne peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert; • Le vice doit être antérieur à la vente, puisque la garantie porte sur l'état du bien au moment de la vente. [ 14 ] La preuve de 9226-1973 sur la conformité des tuyaux a été faite par le dépôt d'un DVD démontrant l'inspection des tuyaux qui a été faite par caméra et d'une facture de plomberie Rolland Bourbonnais Ltée pour l'inspection effectuée le 1 er juin 2011.

Cette facture indique : "First toilet is connected to roof drain and empties in drain in parking lot (next to restaurant). Entire line on counterslope. Pass camera in second toilet. It is connected to storm drain on Harwood." [ 15 ] Dans la déclaration du vendeur fournie au moment des offres d'achat, Nordi déclare une modification effectuée au niveau des appareils de plomberie.

Une annotation manuscrite « pluvial » est ajoutée, en réponse à la question: Y a-t-il eu des modifications aux renvois (drains) des appareils de plomberie, y inclus le drain de fondation (drain agricole ou drain français) ? [ 16 ] Monsieur Yves Lalonde a témoigné pour 9226-1973, indiquant qu'il considérait que la situation n'était pas conforme, et expliquant les coûts de restauration des installations sanitaires.

Selon son évaluation écrite, il faudra changer l'égout de la toilette existante au centre de la pièce, actuellement raccordé à l'égout pluvial sur le côté du stationnement pour un raccordement à l'égout sanitaire de la toilette existante située dans le coin avant de la pièce. [ 17 ] Au jour de l'audition, les réparations n'avaient pas encore été effectuées. [ 18 ] C'est 9226-1973 qui assume le fardeau de démontrer que le problème décelé dans l'immeuble constitue un vice caché. La preuve de la non-conformité du branchement et ses conséquences, telle que présentée par M.

Lalonde, est suffisante pour conclure à la présence d'un vice caché. [ 19 ] Un vice caché doit provoquer un déficit d'usage pour être considéré comme tel. 9226-1973 a démontré que la toilette en cause n'avait pu être utilisée pendant un certain temps, et qu'elle s'était bloquée à plusieurs reprises à cause des caractéristiques de son raccordement et de l'état des tuyaux. [ 20 ] Nordi indique avoir engagé un plombier pour effectuer les travaux, lequel aurait vérifié le Code national du bâtiment et conclu qu'il était possible d'effectuer le raccordement tel qu'il l'a été, puisqu'un égout combiné passe sous la rue Besner.

Or, la preuve prépondérante démontre que le branchement fautif est situé sous le boulevard Harwood, et non sous la rue Besner. [ 21 ] Par ailleurs, selon Nordi, la descente pluviale est apparente à l'intérieur. [ 22 ] Quant à la question du vice apparent, l'immeuble a été examiné par un expert avant l'achat et le problème ne semble pas avoir été décelé. 9226-1973 a agi en acheteur prudent et diligent. [ 23 ] Reste l'argument relatif au quantum, Nordi prétendant que l'évaluation des travaux est trop élevée.

Il est vrai que 9226-1973 aurait pu demander deux évaluations pour fins de comparaison, mais il n'a pas été démontré en quoi l'évaluation soumise était exagérée. [ 24 ] Dans le cadre d'une action en vices cachés réclamant une diminution du prix de vente, le Tribunal peut déterminer que la diminution adéquate est équivalente au coût des réparations.

C'est pourquoi l'action est accueillie pour le coût des réparations envisagées, soit 5 922 $, en plus des taxes applicables, soit 296,10 $ pour la TPS et 590,72 $ pour la TVQ, pour un total de 6 808,82 $. [ 25 ] Comme les travaux n'ont pas encore été exécutés et que les sommes n'ont pas été déboursées, la condamnation porte intérêts à compter de la date du présent jugement. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie l'action de la demanderesse;

CONDAMNE la défenderesse, Construction Nordi inc., à payer à la demanderesse, 9226-1973 Québec inc., la somme de 6 808,82 $, en plus des intérêts au taux légal et de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la date du présent jugement; LE TOUT avec les frais judiciaires de 213 $. __________________________________ CÉLINE GERVAIS, J.C.Q.