2015 QCCQ 9620, 2015 QCCQ 9620

SDC Condominium Les Pignons du Saint-Laurent-bâtiments III c. Foisy Brousseau 2015 QCCQ 9620 JD2786 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-032985-146 DATE : 3 août 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SDC CONDOMINIUM LES PIGNONS DU SAINT-LAURENT-BÂTIMENTS III Demandeur c.

COLETTE FOISY BROUSSEAU ET SYLVIE MARTEL Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Colette Foisy Brousseau et Sylvie Martel ont été administratrices du Syndicat de copropriété SDC Condominium Les Pignons du Saint-Laurent-Bâtiments III (" le Syndicat ") de 2013 à mars 2014. [ 2 ] Le Syndicat leur réclame le remboursement des honoraires de 1 795,46$ payés à l'étude De Grandpré Jolicoeur avocats, dont elles avaient retenu les services en mars 2014.

Il prétend qu'elles ont agi sans droit et ne pouvaient engager le Syndicat à cet égard. [ 3 ] Colette Foisy Brousseau et Sylvie Martel plaident qu'elles ont agi légalement et dans l'intérêt de la copropriété lorsqu'elles ont retenu les services de Me Ghislain Raymond (" Me Raymond "), de cette étude. [ 4 ] Colette Foisy Brousseau réclame par demande reconventionnelle 7 000,00$ parce que l'action du Syndicat est abusive et non fondée et a grandement nuit à sa réputation. Questions en litige

[ 5 ] Colette Foisy Brousseau et Sylvie Martel doivent-elles rembourser au Syndicat les honoraires réclamés? Pour répondre à la question, il faut déterminer si elles avaient le pouvoir de retenir les services professionnels de Me Raymond, pour et au nom du Syndicat. [ 6 ] La demande reconventionnelle est-elle fondée?

Le contexte [ 7 ] À la suite de l'assemblée générale des copropriétaires de la copropriété Des Pignons du St-Laurent-Bâtiments III, tenue le 21 août 2013, le conseil d'administration est composé de cinq administrateurs : Michèle Bilodeau, Jeanne Robichaud, Sylvie Martel, Colette Foisy Brousseau et André Bourgeois. [ 8 ] En novembre 2013, Michèle Bilodeau remet sa démission pour des raisons de santé.

De novembre 2013 à mars 2014, les quatre autres administrateurs administrent et gèrent la copropriété. [ 9 ] Le 11 mars 2014, Colette Foisy Brousseau remet sa lettre de démission et le 19 mars, Sylvie Martel fait de même. La déclaration de copropriété permet une telle démission après avis écrit de 30 jours donné par l'administrateur démissionnaire aux administrateurs. [ 10 ] Selon la déclaration de copropriété, les administrateurs doivent toujours être au moins au nombre de trois.

Le 24 mars, Jeanne Robichaud, vice-présidente du conseil d'administration, avise par écrit les copropriétaires des deux démissions et de la tenue d'une assemblée spéciale prochaine pour voir à leur remplacement. [ 11 ] Le 25 mars, Colette Foisy Brousseau avise André Bourgeois et Jeanne Robichaud qu'elle conteste la légitimité de cette dernière à être administratrice. Elle n'est pas propriétaire d'une

partie exclusive de la copropriété, contrairement aux exigences de la déclaration de copropriété relativement à la qualification d'une personne comme administrateur (art. 10.2.1). [ 12 ] Jeanne Robichaud l'informe que ce n'est pas exact : elle est propriétaire en vertu d'un legs contenu au testament de son époux décédé en 1997. [ 13 ] Le 26 mars, non satisfaites de ces explications, Colette Foisy Brousseau et Sylvie Martel retiennent les services professionnels de Me Raymond et requièrent son opinion au sujet de quatre questions relatives à l'administration de la copropriété, dont celle de la légitimité de Jeanne Robichaud comme administratrice.

Elles lui écrivent : " Je vais essayer de résumer ce que nous désirons comme réponses et conseils de votre part et ce par écrit aux adresses email suivantes : … ainsi qu'à … et ce le plus rapidement qu'il vous sera possible de le faire. La facturation sera faite au nom de : Copropriété Les Pignons du Saint-Laurent 3 à l'adresse suivante : 8065 Du Saint-Laurent suite 701…. 1. La façon de procéder pour la mise en candidature des administrateurs. Un administrateur désire obliger les copropriétaires pouvant être intéressés à le faire savoir avant l'assemblée des copropriétaires.

Deux d'entre nous disons que les mises en candidature doivent se faire à l'assemblée des copropriétaires et non à l'avance sans contraindre les copropriétaires à se faire connaître à l'avance. 2. Lorsqu'il y a démission de plusieurs administrateurs et que le nombre minimum n'est plus respecté, est-il obligatoire que les 30 jours de leur avis de démission soient respectés avant que les administrateurs restant procèdent à une assemblée générale spéciale? Nous étions cinq et il n'en reste que deux. 3.

Est-il obligatoire pour tous les administrateurs de mettre au courant tous les autres administrateurs de leurs faits et gestes ainsi que tous problèmes survenant dans la copropriété cela même pour les affaires courantes. 4. Nous avons appris qu'un administrateur n'est pas propriétaire. Après vérification, il est vrai que cette dame n'est pas propriétaire (voir documents 1 et 2 ci-joints). Nous avons demandé des explications à cette dame.

Tout d'abord elle dit que depuis le décès de son conjoint (de fait) il a été impossible de rejoindre un des deux héritiers de monsieur et que cela est en attente depuis ce temps (décès 1997). Par la suite, elle dit en avoir l'usufruit. Nous lui avons demandé de prouver son statut; elle nous a dit qu'elle ne le pouvait pas. Ce matin j'ai reçu un email de sa part (document 4 ci-joint, testament fait aussi en 1997). Nous l'avons avisée que nous demanderions un avis juridique.

Nous désirons savoir si nous pouvons lui demander de démissionner n'ayant pas le droit d'être administrateur puisqu'elle n'est pas propriétaire, avons-nous raison? Vous pouvez me joindre au … (

s) Colette Foisy Brousseau et (

s) Sylvie Martel administrateurs démissionnaires toujours en fonction car les 30 jours d'avis ne sont toujours pas écoulés. " [ 14 ] Colette Foisy Brousseau et Sylvie Martel n'avisent pas Jeanne Robichaud ni André Bourgeois de cette démarche. [ 15 ] Le 28 mars, Me Raymond transmet son opinion juridique sous pli confidentiel adressé à la Copropriété Les Pignons du Saint- Laurent-Bâtiments III à l'attention de Colette Foisy Brousseau, en prenant soin de préciser d'abord ce qui suit : " Nous comprenons que votre demande d'obtention de la présente opinion nous est formulée en vos qualités respectives d'administrateurs du syndicat et que vous avez ainsi les pleins pouvoirs à

titre d'administrateurs pour requérir de notre part une telle opinion et ce, étant donné que vous nous informez que vous venez de déposer vos démissions auprès du conseil d'administration. Cette réserve étant faite et ayant la certitude de votre part que le syndicat autorise une telle demande, il nous fait plaisir de vous rendre la présente opinion,….

" [ 16 ] Au sujet de la légitimité de Jeanne Robichaud pour agir comme administratrice, il reprend l'article 10.2.1 de la déclaration de copropriété qui à son avis, stipule clairement et de façon non équivoque que tout administrateur se doit d'être copropriétaire dans l'immeuble à moins de détenir un mandat à cet effet de la part d'un copropriétaire. Il ajoute : " Vous semblez à bon droit être fondée de

contester le fait que celle-ci s'arroge la capacité de pouvoir à

titre d'administrateur de la copropriété alors qu'elle ne peut l'être ". [ 17 ] Le 30 mars, Colette Foisy Brousseau enjoint par courriel Jeanne Robichaud de démissionner de son poste d'administratrice dans les 48 heures à défaut de quoi elle avisera par écrit les autres copropriétaires de la situation. [ 18 ] Par courriel du 1 er avril, Jeanne Robichaud l'avise qu'elle consulte un avocat à ce sujet.

Colette Foisy Brousseau et Sylvie Martel transmettent néanmoins un avis aux copropriétaires les informant du manque de légitimité de Jeanne Robichaud à agir comme administratrice. [ 19 ] Le 7 avril, après avoir consulté l'avocat Yves Papineau (" Me Papineau "), Jeanne Robichaud distribue à son tour aux copropriétaires un résumé de l'opinion de ce dernier à l'effet qu'elle est en droit d'agir en toute légalité comme administratrice de la copropriété. [ 20 ] Le 11 avril, Me Raymond transmet sa note d'honoraires à " CONDOMINIUM LES PIGNONS DU SAINT-LAURENT BÂTIMENTS 3 à l'attention de Madame Colette Brousseau ", au montant total de 1 795,46$, qui la dépose au bureau de l'administration du Syndicat. [ 21 ] Le 14 mai, Me Papineau confirme à l'assemblée des copropriétaires réunis en assemblée spéciale, l'opinion donnée à Jeanne Robichaud quant à son statut d'administratrice : à son avis, elle est propriétaire de l'unité léguée valablement par son conjoint décédé. [ 22 ] Les copropriétaires élisent ensuite un nouvel administrateur portant à trois le nombre des membres du conseil d'administration. [ 23 ] Le Syndicat conteste d'abord auprès de Me Raymond sa responsabilité quant au paiement des honoraires mais pour éviter un conflit et les coûts inhérents, il finit par le payer. [ 24 ] Dès le 3 juin, le Syndicat en réclame le remboursement à Colette Foisy Brousseau et à Sylvie Martel et lors de l'assemblée générale du 27 août 2014, les copropriétaires adoptent une résolution aux fins d'intenter la présente action.

Analyse et décision [ 25 ] La question à résoudre dans le présent litige est de savoir si Colette Foisy Brousseau et Sylvie Martel pouvaient légalement retenir les services professionnels de Me Raymond pour et au nom du Syndicat et ainsi engager la responsabilité de ce dernier quant au paiement des honoraires professionnels. [ 26 ] Il y a lieu de rappeler que depuis l'entrée en vigueur du nouveau Code civil en 1994, le Syndicat est une personne morale qui regroupe l'ensemble des copropriétaires. [ 27 ] Le conseil d'administration du Syndicat, dont les membres sont élus par les copropriétaires, gère les affaires du Syndicat et détient les pouvoirs et assume les devoirs prévus à la déclaration de copropriété. [ 28 ] La déclaration de copropriété publiée en 1987, dont les dispositions s'appliquent encore à moins qu'elles ne soient incompatibles avec le Code civil du Québec entré en vigueur le 1 er janvier 1994, établit les pouvoirs et devoirs des administrateurs du Syndicat et notamment ce qui suit : " 10.3 Pouvoirs et devoirs des administrateurs Sans limiter par les présentes les droits et pouvoirs qui leur incombent en vertu de la loi, les administrateurs sont chargés de la conservation de l'immeuble, de l'entretien et de l'administration des parties communes suivant leur destination, ainsi que de toutes les opérations d'intérêt commun… Sans autrement limiter la généralité des charges ci-dessus énoncées, les devoirs, pouvoirs et fonctions des administrateurs comprennent notamment : (…) Services professionnels : Retenir les services de conseillers juridiques, comptables ou autres professionnels, qui sont nécessaires ou appropriés pour voir à l'opération des parties communes ou pour la mise en œuvre de la présente déclaration.

Toutefois la nomination comme vérificateur, d'un comptable agréé membre de la Corporation des Comptables Agréés du Québec… devra être approuvée par le vote majoritaire des copropriétaires. " [ 29 ] La déclaration de copropriété détermine comment doivent se prendre les décisions des administrateurs, à son

article 10.3.28.1 : " Pour toute décision devant être prise par les administrateurs, un vote doit être tenu et la décision de la majorité des administrateurs prévaudra. Tout ce qui doit être fait par les administrateurs peut l'être par la majorité d'entre eux. " [ 30 ] Selon la preuve prépondérante, Colette Foisy Brousseau et Sylvie Martel ont retenu de leur propre initiative les services professionnels de Me Raymond, sans aviser les autres membres du conseil d'administration, Jeanne Robichaud et André Bourgeois.

Il n'y a donc pas eu de vote sur la question, contrairement aux exigences de l'article 10.3.28.1 de la déclaration de copropriété. [ 31 ] Colette Foisy Brousseau et Sylvie Martel n'ont pas contredit Me Raymond lorsqu'il leur écrit, au tout début de son avis juridique, sa compréhension qu'elles agissent avec les pleins pouvoirs à

titre d'administrateur et avec la certitude que le Syndicat autorisait une telle demande. [ 32 ] Le Syndicat a accepté de payer les honoraires de Me Raymond estimant vraisemblablement que celles-ci pouvaient paraître avoir mandat du conseil d'administration pour agir ainsi, mais dans les circonstances, il n'est pas forclos de contester l'autorité avec laquelle elles ont prétendu agir, dans le cadre du présent litige et leur réclamer le remboursement des honoraires ainsi payés.

La demande reconventionnelle est-elle fondée? [ 33 ] Vu les conclusions auxquelles le Tribunal en arrive sur la demande principale, la demande reconventionnelle est rejetée, d'autant plus que la preuve ne permet pas de conclure que le Syndicat ait agi de façon abusive dans l'exercice du présent recours. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 34 ] ACCUEILLE l'action du demandeur; [ 35 ] CONDAMNE les défenderesses à payer au demandeur la somme de 1 795,46$ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code Civil du Québec à compter du dépôt de la demande; [ 36 ] CONDAMNE les défenderesses à payer au demandeur les frais judiciaires de 157,00$; [ 37 ] REJETTE la demande reconventionnelle, sans frais. __________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q.