2020 QCCQ 754, 2020 QCCQ 754

Aubert c. Blanchard 2020 QCCQ 754 JG2726 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N o : 200-32-702602-185 DATE: 21 février 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHANTAL GOSSELIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARIE-PIERRE AUBERT […], Lévis (Québec) [...] et JASON HÉBERT [...], Lévis (Québec) [...] Demandeurs c.

FRANÇOIS BLANCHARD [...], Sherbrooke (Québec) [...] et MÉLISSA NORMANDIN [...], Sherbrooke (Québec) [...] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Madame Mélissa Normandin et monsieur François Blanchard (les Vendeurs) sont copropriétaires d’un immeuble résidentiel depuis le 1 er octobre 2010.

En raison d’un déménagement nécessaire pour les fins du travail, ils mettent en vente leur immeuble par l'intermédiaire d’un courtier immobilier. [ 2 ] Madame Marie-Pierre Aubert et monsieur Jason Hébert (les Acheteurs) sont à la recherche d’une nouvelle maison et sont intéressés par cet immeuble. [ 3 ] Les Acheteurs visitent l’immeuble avant l’achat, mais ne constatent aucun problème de fonctionnement de la piscine hors terre puisque les conditions hivernales empêchent d’y avoir accès. [ 4 ] Une contre-proposition des Vendeurs à une promesse de vente est acceptée par les Acheteurs, maintenant les clauses de la promesse d’achat si ce n’est quant au prix de vente. [ 5 ] Les Acheteurs mandatent monsieur Daniel Fiset de Les inspections Daniel Fiset inc. qui procède à l’inspection préachat de l’immeuble le 23 février 2018.

Ils sont informés que la thermopompe n’est pas fonctionnelle et l’acceptent. [ 6 ] Les Acheteurs se déclarent satisfaits du rapport d’inspection produit. [ 7 ] Les Acheteurs réclament 5 496,93 $ [1] aux Vendeurs en dommages-intérêts en raison du non-fonctionnement de la piscine lors de la prise de possession de l’immeuble. Leur réclamation se détaille ainsi: • 5 151,95 $ (taxes incluses) correspondant à la valeur de remplacement de la piscine, dépréciée selon une durée de vie de 25 ans;

• 344,98 $ pour les frais d’expertise. [ 8 ] Les Vendeurs contestent la demande en soulevant les motifs suivants: • les parties ont expressément convenu et accepté d’exclure la garantie légale notamment pour la piscine et ses accessoires inclus dans la vente; • les Acheteurs ont expressément accepté de les acheter à leurs risques et périls; • la seule condition relative à ces biens est qu’ils soient en état de fonctionnement lors de la livraison de l’immeuble; • les Acheteurs sont devenus propriétaires de l’immeuble à compter du 20 avril 2018, avec possession immédiate et délivrance à cette même date; • les Vendeurs ont utilisé la piscine au cours de l’été 2017, alors qu’elle était toujours fonctionnelle et ont procédé à sa préparation hivernale à l’automne 2017; • les Acheteurs n’ont pas fait inspecter la piscine avant l’achat; • les Acheteurs reconnaissent que lors de la prise de possession de l’immeuble, il y avait beaucoup de neige et de glace autour de la piscine et dans la piscine; • les Acheteurs reconnaissent que c’est après la fonte des neiges, vers le 1 er mai 2018, que le dommage à la piscine est survenu et l’ont constaté; • les Acheteurs n’ont pas mentionné avoir constaté de bris, quelconque défectuosité ou irrégularité concernant la piscine avant; • le rapport d’expertise ne fait pas la preuve que la piscine n’était pas fonctionnelle au moment de la livraison de l’immeuble; • les défauts soulevés par le rapport d’expertise ne rendent pas pour autant la piscine non fonctionnelle; • les défauts soulevés par le rapport d’expertise auraient pu être constatés avant la signature de l’acte de vente, malgré la neige et constituaient des vices apparents; • le fardeau de démontrer que la piscine n’est pas fonctionnelle à la livraison de l’immeuble appartient aux Acheteurs et n’a pas été satisfait; • la piscine était fonctionnelle lors de la livraison de l’immeuble; • le bris à la piscine est survenu après la livraison de l’immeuble; • les Acheteurs sont seuls responsables de tout dommage à la piscine survenus après la livraison de l’immeuble; • c’est auprès de leur assureur que les Acheteurs auraient dû s’adresser.

LA QUESTION EN LITIGE [ 9 ] Les Vendeurs doivent-ils indemniser les Acheteurs pour le non-fonctionnement de la piscine? [ 10 ] Le Tribunal conclut que oui, pour un montant de 1 545,59 $. Voici pourquoi. L’ANALYSE [ 11 ] Le rapport d’inspection précise que la piscine et son équipement ne font pas

partie de l’inspection. Il précise [2] : Nous vous recommandons de consulter un technicien spécialisé pour en vérifier le bon fonctionnement et de s’assurer que les connexions électriques sont sécuritaires et faites selon les normes.

Il est aussi recommandé de consulter le propriétaire pour toutes les informations additionnelles concernant l’usage et l’entretien. [Citation intégrale] [ 12 ] Le contrat de vente de l’immeuble contient notamment la clause suivante [3] : DÉCLARATION RELATIVE À L’AVANT-CONTRAT Les parties déclarent et conviennent que toutes les clauses et conventions contenues à l’avant-contrat sous seing privé intervenu entre elles, qui ne sont pas expressément reproduites au présent acte, continueront de les lier tout comme si elles étaient relatées au long dans cet acte, le tout dans la mesure où ces clauses et conventions ne sont pas incompatibles avec cette vente.

À cet effet, sont également inclus et exclus de cette vente tous les biens mobiliers mentionnés dans l’avant-contrat signé entre les parties, sont l’acquéreur devient propriétaire à compter des présentes, lesquels sont vendus sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acquéreur, mais devront être en état de fonctionnement lors de la livraison de l’immeuble. Cette clause constitue une obligation personnelle entre les parties et ne liera aucunement les propriétaires subséquents de l’immeuble vendu.

[Citation intégrale] [ 13 ] Cette clause renvoie à l’avant-contrat pour les clauses de l’offre d’achat des Acheteurs acceptée par les Vendeurs, qui fait expressément mention de la piscine et accessoires à la vente de l’immeuble [4] : 11.5 INCLUSIONS - Sont inclus dans le prix d’achat les biens suivants: Luminaires, stores, pôles, aspirateur central et accessoires, système d’alarme, thermopompe, piscine et accessoires , meuble fixe au mur de la salle à manger. lesquels sont vendus sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’ACHETEUR, mais devront être en état de fonctionnement lors de la livraison de l’IMMEUBLE. [Citation intégrale et ajout du soulignement] [ 14 ] De ces transactions encadrant la vente de l’immeuble, le Tribunal constate que: • les Vendeurs n’ont pas pris l’engagement d’offrir la garantie légale de qualité concernant la piscine et ses accessoires et les Acheteurs ont accepté de les acheter à leurs risques et périls; • les Vendeurs ont pris l’engagement que la piscine et ses accessoires seraient en étant de fonctionnement lors de la prise de possession de l’immeuble. [ 15 ]

Malgré l’exclusion de la garantie de qualité, les Vendeurs ont donc le devoir d’honorer leur engagement d’inclure à la vente une piscine usagée, mais en état de fonctionnement [5] . [ 16 ] Il appartient aux Acheteurs de prouver de façon prépondérante le bien-fondé de leur réclamation.

Ils doivent donc démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable, par une preuve directe, mais aussi par les circonstances et les inférences graves, précises et concordantes qu'il est raisonnablement possible d'en tirer [6] . [ 17 ] Lors de la prise de possession, il y a de la glace sur la piscine et des accumulations de neiges et de glace autour de la piscine. [ 18 ] Les Acheteurs affirment constater le 30 avril 2018 que l’eau de la piscine s’écoule sur le terrain et que la structure de la piscine est endommagée [7] .

Le 1 er mai 2018, il n’y a plus d’eau entre la glace et le fond de la piscine [8] . [ 19 ] Les Acheteurs mandatent monsieur Jean Gobeil de Docteur Piscine / Piscines & spas Multi-Vagues pour déterminer la cause du bris de la piscine.

Ce dernier constate plusieurs anomalies: • un cambrage des piliers sur plusieurs cadrans ainsi que ceux sous la plate-forme de la galerie; • une inclinaison négative de plusieurs piliers; • une sortie du mur du coulisseau supérieur sur 2-3 segments de mur sous la plate-forme de la galerie et sur la totalité de leur portée; • des déformations au bas du mur, près du coulisseau du sol et dans le cadran inférieur du mur sur plusieurs sections; • une zone de rouille d’un minimum de 0,37 mètre carré (m 2 ) sous le retour d’eau; • un niveau de décoloration certain de la toile avec plusieurs déchirures à la jonction mur/sol; • des traces de sel sur l’unité de filtration; • de la rouille occasionnée par le sel ronge le manomètre; • une absence du générateur de chlore au sel; • une thermopompe hors d’usage puisque la canalisation a été colmatée avec du ruban adhésif; • la construction de la plate-forme de la galerie au-dessus des margelles du bassin sans dégagement minimal de 20 centimètres (cm); • une inaction face aux fuites, aux bris et aux dérèglements des paramètres de l’eau. [ 20 ] Selon l’expert, ces anomalies sont à la source d’une usure prématurée de la piscine et de ses accessoires. [ 21 ] L’expert conclut ainsi son rapport d’expertise [9] : Par conséquent, dans le cas qui nous intéresse, il serait faux d’affirmer que l’hiver serait LA cause des bris relevés à l’ensemble.

L’avenue la plus plausible emprunterait la voie d’un déséquilibre fréquent des paramètres de l’eau combiné à un niveau d’inaction quant au suivi de l’entretien et du maintien de l’ensemble dans un mode optimal. [Citation intégrale de l’extrait] [ 22 ] Considérant que les Vendeurs ne produisent aucune contre-expertise, le Tribunal conclut que les Acheteurs ont réussi à prouver

de façon prépondérante que la piscine n’était pas en état de fonctionnement lors de la prise de possession de l’immeuble en raison d’une certaine négligence dans la préservation de la piscine et de son entretien. [ 23 ] Puisque les Vendeurs ont manqué à leur devoir d’honorer leur engagement à livrer une piscine et ses accessoires en état de fonctionnement, ils sont responsables du préjudice causé aux Acheteurs. [ 24 ] Les Acheteurs ont droit à des dommages-intérêts en réparation du préjudice que lui cause le défaut des Vendeurs et qui est une suite immédiate et directe [10] . [ 25 ] Dans la fixation des dommages-intérêts pour compenser la perte que les Acheteurs ont subie, le Tribunal a la délicate responsabilité de veiller à une juste indemnisation sans provoquer d’enrichissement donc en tenant compte d’une dépréciation. [ 26 ] La piscine incluse dans la vente a été installée en mai 2011.

Elle avait donc sept ans lors de la prise de possession de l’immeuble résidentiel par les Acheteurs. La preuve démontre que les Acheteurs ne s’étaient pas enquis de cette information avant leur achat. Il ne s’agissait probablement pas d’une considération importante pour eux lors de l’achat. [ 27 ] Le Tribunal n’a pas reçu de preuve admissible des durées de vie de la toile et de la structure de la piscine hors terre, le rapport d’expertise n’y faisant pas spécifiquement mention. [ 28 ] Les Acheteurs ont procédé au remplacement de la piscine à un coût de 7 113,81 $ (taxes incluses).

Une réparation de la piscine aurait coûté 5 613,67 $ (taxes incluses). Devant l’ampleur des anomalies, le Tribunal retient la pertinence du remplacement en raison de sa détérioration prématurée. [ 29 ] Considérant la garantie de 10 ans applicable sur la piscine en remplacement et exerçant sa discrétion judiciaire, le Tribunal fixe à 10 ans la durée de vie probable d’une telle piscine hors terre.

Cette donnée sera prise en compte aux fins du calcul des dommages- intérêts selon l’âge de la piscine remplacée. [ 30 ] Le Tribunal condamnera madame Mélissa Normandin et monsieur François Blanchard à payer à madame Marie-Pierre Aubert et à monsieur Jason Hébert 1 545,59 $ [5 151,95 $ ÷ 10 ans X 3 ans (10 ans - 7 ans)] avec intérêts au taux légal majoré de l’indemnité prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 13 juillet 2018, date de la notification de la demande, en l’absence de preuve des dates de réception par les Vendeurs des mises en demeure transmises par les Acheteurs. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 31 ] ACCUEILLE PARTIELLEMENT la demande de madame Marie-Pierre Aubert et de monsieur Jason Hébert; [ 32 ] CONDAMNE madame Mélissa Normandin et monsieur François Blanchard à payer à madame Marie-Pierre Aubert et à monsieur Jason Hébert 1 545,59 $ avec intérêts au taux légal majoré de l’indemnité prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 13 juillet 2018; [ 33 ] CONDAMNE madame Mélissa Normandin et monsieur François Blanchard à payer à madame Marie-Pierre Aubert et à monsieur Jason Hébert les frais de justice de la demande de 187 $. CHANTAL GOSSELIN, J.C.Q. Date d’audience: 4 novembre 2019