2016 QCCQ 9889, 2016 QCCQ 9889

Évaluation immobilière Laurentides inc. c. Léonard 2016 QCCQ 9889 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-014736-158 DATE : 8 septembre 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE DENIS LE RESTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ÉVALUATION IMMOBILIÈRE LAURENTIDES INC.

Partie demanderesse c. ANDRÉ LÉONARD

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Évaluation immobilière Laurentides inc., ci-après désignée «Laurentides», réclame 459 $ à André Léonard, ci-après désigné «Léonard [1] », pour des frais d’évaluation d’un immeuble. QUESTIONS EN LITIGE: [ 2 ] Les questions en litige sont les suivantes: - Quelle est la nature du mandat intervenu entre les parties? - Y a-t-il lieu à indemnisation? Et, si oui, pour combien?

LE CONTEXTE: [ 3 ] Voici les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal. [ 4 ] Laurentides est représentée par son président, Réjean Buteau, ci-après désigné «Buteau».

Ce dernier est évaluateur agréé. [ 5 ] Léonard est propriétaire d’une résidence sise rue Cléroux à St-Lin-Laurentides. [ 6 ] Léonard demande un prêt hypothécaire à la Banque Manuvie qui lui offre le «Programme de revenu résidentiel CHIP» offert par «Banque HomEquity». [ 7 ] Selon la preuve, Léonard veut obtenir 50 000 $ de liquidités garanties par hypothèque. [ 8 ] On demande donc à Laurentides que l’immeuble de Léonard soit évalué pour obtenir sa juste valeur marchande. [ 9 ] Le 30 avril 2014, Buteau rencontre Léonard à la résidence de ce dernier. [ 10 ] Selon Léonard, la rencontre ne dure qu’à peine deux minutes et Buteau est déjà reparti.

Il dit qu’il ne connaît pas le nom de l’évaluateur à ce moment-là, mais il lui remet un chèque de 460 $, ce qui représente 400 $ d’honoraires plus les taxes applicables. [ 11 ] Quelques jours plus tard, Léonard fait un arrêt de paiement de ce chèque, estimant n’avoir reçu aucune nouvelle de l’évaluateur.

D’ailleurs, Léonard effectue l’annulation de sa demande de prêt hypothécaire, ce que lui confirme d’ailleurs par lettre la Banque Manuvie. [ 12 ] Léonard dit n’avoir jamais reçu la copie de l’évaluation et qu’il n’est nullement endetté pour les honoraires réclamés par Laurentides. [ 13 ] Pour sa part, Léonard explique que c’est par la Banque Manuvie qu’il est référé à Léonard. [ 14 ] Il contacte ce dernier, prend rendez-vous avec lui et ils se rencontrent le 30 avril 2015. La durée de la prise d’informations et

des photos sur les lieux de la résidence de Léonard dure un peu plus d’une heure. Selon Buteau, il s’est dûment identifié auprès de Léonard, lui laissant même sa carte d’affaires lorsqu’il obtient le chèque pour ses honoraires professionnels. [ 15 ] Dans les jours qui ont suivi, il rédige son rapport d’évaluation.

Celui-ci fixe la valeur marchande de la propriété de Léonard à 247 000 $. [ 16 ] Ayant déposé à son institution financière le chèque remis par Léonard, c’est ainsi que Buteau fut informé de l’arrêt de paiement par Léonard dans les jours ayant suivi leur rencontre. [ 17 ] Lorsque questionné de nouveau par le Tribunal, Léonard ajoute que son prêt hypothécaire de 50 000 $ était accepté conditionnellement à l’obtention de l’évaluation de la valeur marchande de sa résidence par Laurentides. [ 18 ] Il reconnaît aussi que Buteau a effectué des démarches pour recevoir sa juste compensation, mais qu’il refuse de verser celle-ci parce qu’il soutient ne jamais avoir reçu la copie de l’évaluation.

Sur ce point, Buteau est catégorique, l’évaluation a été remise à Léonard. [ 19 ] Il s’agit là de l’essentiel de la preuve retenue par le Tribunal. [ 20 ] Le Tribunal doit maintenant répondre aux questions en litige. LE DROIT APPLICABLE: [ 21 ] Le Tribunal considère important de décrire les règles et critères applicables dans le cadre du fardeau de la preuve. [ 22 ] Le rôle principal des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec qui prévoient: 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 23 ] Les justiciables ont le fardeau de prouver l'existence, la modification ou l'extinction d'un droit. Les règles du fardeau de la preuve signifient l'obligation de convaincre, qui est également qualifiée de fardeau de persuasion.

Il s'agit donc de l'obligation de produire dans les éléments de preuve une quantité et une qualité de preuve nécessaires à convaincre le Tribunal des allégations faites lors du procès. [ 24 ] En matière civile, le fardeau de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse suivant les principes de la simple prépondérance. [ 25 ] La

partie demanderesse doit présenter au juge une preuve qui surpasse et domine celle de la

partie défenderesse. [ 26 ] La

partie qui assume le fardeau de la preuve doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable. [ 27 ] La probabilité n'est pas seulement prouvée par une preuve directe, mais aussi par les circonstances et les inférences qu'il est raisonnablement possible d'en tirer. [ 28 ] Le niveau d'une preuve prépondérante n'équivaut donc pas à une certitude, ni à une preuve hors de tout doute. [ 29 ] La Cour suprême du Canada, dans la décision de Parent c.

Lapointe [2] , sous la plume de l'honorable juge Taschereau, précise: « C'est par la prépondérance de la preuve que les causes doivent être déterminées, et c'est à la lumière de ce que révèlent les faits les plus probables, que les responsabilités doivent être établies. » [ 30 ] Dans leur traité de La preuve civile (4 e Édition) [3] , les auteurs Jean-Claude Royer et Sophie Lavallée précisent: « Il n'est donc pas requis que la preuve offerte conduise à une certitude absolue, scientifique ou mathématique.

Il suffit que la preuve rende probable le fait litigieux. » [ 31 ] Les auteurs rappellent la décision de la Cour d'appel du Québec dans l'arrêt Dubois c. Génois [4] où le juge Rinfret s'exprime comme suit: « Il aurait pu également s'appuyer sur les décisions citées par M. le juge Taschereau dans Rousseau c. Bennett, pour appuyer la théorie que "les tribunaux doivent souvent agir en pesant les probabilités.

Pratiquement rien ne peut être mathématiquement prouvé." » [ 32 ] Ces mêmes auteurs écrivant quant à l'appréciation de la prépondérance mentionnent: « Pour remplir son obligation de convaincre, un plaideur doit faire une preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. Le degré de preuve requis ne réfère pas à son caractère quantitatif, mais bien qualitatif. La preuve produite n'est pas évaluée en fonction du nombre de témoins présentés par chacune des parties, mais en fonction de leur capacité de convaincre.

Ainsi, le plaideur doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable.

Dans l'appréciation globale d'une preuve, il n'est pas toujours facile de tracer la ligne de démarcation entre la possibilité et la probabilité. » [ 33 ] Pour les Tribunaux, plusieurs règles peuvent aider un juge à décider de la suffisance ou non de la preuve entendue lors d'un procès. [ 34 ] Par exemple, une preuve directe est préférée à une preuve indirecte, la preuve d'un fait positif est préférée à celle d'un fait négatif. La corroboration est une preuve qui renforce un témoignage de façon à inciter le juge à le croire, et l'attitude d'un témoin lors d'un procès peut même influencer le Tribunal. 2845.

La force probante du témoignage est laissée à l'appréciation du tribunal. [ 35 ] Plus récemment, l'honorable juge Rothstein de la Cour suprême du Canada, dans l'affaire F.H. c. Mc Dougall [5] , rappelle les critères applicables suivants de la preuve en matière civile: «[45] […] Il n’existe qu’une seule règle de droit : le juge du procès doit examiner la preuve attentivement. [46] De même, la preuve doit toujours être claire et convaincante pour satisfaire au critère de la prépondérance des probabilités.

Mais, je le répète, aucune norme objective ne permet de déterminer qu’elle l’est suffisamment. […]Aussi difficile que puisse être sa tâche, le juge doit trancher. Lorsqu’un juge consciencieux ajoute foi à la thèse du demandeur, il faut tenir pour acquis que la preuve était à ses yeux suffisamment claire et convaincante pour conclure au respect du critère de la prépondérance des probabilités.» [ 36 ] Le Tribunal doit, à la lumière de tous les éléments de la preuve, soit la preuve matérielle, documentaire et la preuve testimoniale reçue lors du procès, déterminer si la

partie demanderesse a réussi à le convaincre selon la règle des probabilités. [ 37 ] Le Tribunal souligne l'

article 2811 C.c.Q. : 2811. La preuve d'un acte juridique ou d'un fait peut être établie par écrit, par témoignage, par présomption, par aveu ou par la présentation d'un élément matériel, conformément aux règles énoncées dans le présent livre et de la manière indiquée par le Code de procédure civile (chapitre C-25 ) ou par quelque autre loi. [ 38 ] L'honorable Pierre Nollet, j.C.s., mentionne dans l'affaire El Jarmak c. Alimentation Pierre Côté inc. [6] : « [31] Une récente décision de la Cour d'appel nous rappelle les diverses règles applicables quant au fardeau de preuve: La

partie qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Dans une affaire comme la nôtre, la

partie demanderesse avait le fardeau de prouver la faute, le préjudice et le lien de cause à effet entre la faute et le préjudice. La règle de la prépondérance s'applique dans les causes civiles, c'est-à-dire que la preuve doit rendre l'existence d'un fait plus probable que son inexistence. Notre regretté collègue Vallerand écrivait à ce sujet : […] Et notre droit civil m'apparaît bien fixé : On ne retient de relations causales que celles qui sont directes; n'est prouvé que ce qui est certain, voire ce qui est probable, mais jamais ce qui n'est que possible et encore moins ce qui est imaginé.

La preuve peut être faite par présomption de faits, mais ces présomptions sont laissées à l'appréciation du tribunal qui ne doit considérer que celles qui sont graves, précises et concordantes. Le juge du procès possède un large pouvoir dans son appréciation des présomptions et des indices pertinents. » (Références omises) [ 39 ] Dans la décision Eustache c. La Cie d'assurance Bélair inc. [7] , notre Cour écrit relativement à la qualité du témoignage: « [40] Les critères retenus par la jurisprudence pour jauger la crédibilité, sans prétendre qu'ils sont exhaustifs, peuvent s'énoncer comme suit: 1.

Les faits avancés par le témoin sont-ils eux-mêmes improbables ou déraisonnables? 2. Le témoin s'est-il contredit dans son propre témoignage ou est-il contredit par d'autres témoins ou par des éléments de preuve matériels? 3. La crédibilité du témoin a-t-elle été attaquée par une preuve de réputation? 4. Dans le cours de la déposition du témoin, y a-t-il quoi que ce soit qui tend à le discréditer? 5.

La conduite du témoin devant le Tribunal et durant le procès révèle-t-elle des indices permettant de conclure qu'il dit des faussetés? [41] Ces critères d'appréciation de la crédibilité doivent être utilisés pour l'appréciation d'un témoignage en tenant compte non seulement de ce qui est dit devant le Tribunal, mais aussi en regard des autres déclarations que le témoin a pu faire ailleurs. »

ANALYSE ET DISCUSSION: [ 40 ] La preuve prépondérante démontre qu’Évaluation immobilière Laurentides inc., par son actionnaire, Réjean Buteau, a dûment complété son mandat en effectuant le rapport d’évaluation de la propriété appartenant à Léonard. Le document est daté du 30 avril 2014.

[ 41 ] Le travail a été fait et le Tribunal retient aussi de la preuve que Léonard a effectué un arrêt de paiement sur un effet bancaire rédigé en faveur de Laurentides expressément pour assumer les coûts de ce rapport d’évaluation. [ 42 ] Comment, d’un côté, Léonard peut-il dire qu’il n’a jamais donné le mandat à Laurentides, alors que de l’autre, il paie ses honoraires par chèque? [ 43 ] Une entente a dûment été conclue entre les parties en vertu des règles du Code civil du Québec forçant Léonard à verser des honoraires à Laurentides pour la confection de ce rapport d’évaluation. [ 44 ] Le chèque confirme qu’il y a eu transaction. [ 45 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 46 ] ACCUEILLE la réclamation. [ 47 ] CONDAMNE André Léonard à payer à Évaluation immobilière Laurentides inc. 459,90 $ plus les intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l’assignation, plus les frais de justice de 127 $. __________________________________ DENIS LE RESTE, J.C.Q. Date d’audience : 25 juillet 2016