2018 QCCQ 9249, 2018 QCCQ 9249

Moshonas c. Mercier 2018 QCCQ 9249 COUR DU QUÉBEC (Division des petites créances) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-700508-170 DATE : 29 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MICHELINE LALIBERTÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ANDRONIKOS MOSHONAS ANTHI VELEGRINIS Demandeurs c.

PIERRE MERCIER Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs Andronikos Moshonas et Anthi Velegrinis réclament la somme de 13 888,86 $ pour les motifs qu’ils énoncent ainsi dans leur demande datée du 9 avril 2017 : « 1. On or around December 19, 2016, the Plaintiff purchased property from the Defendant, following a written agreement. 2 The agreement was entered into on brossard (Quebec. 3. The sale was for the following property: House located at [...], la Prairie. 4.

Prior to purchasing, the Plaintiff paid $690.00 to have the property inspected by Antoine Bridi, Building Inspector. 5. The Plaintiff does not wish to claim expert costs. 6. The defects on the property are as follows: A poorly modified load bearing beam which compromises the overall integrity of the house structure mainly the support to the upper floor and roof. 7. The Plaintiff first noticed that the property was defective on or around January 14, 2017. 8. The Plaintiff did not notice the defects before that date, for the following reasons: The defect was not visible to the naked eye. 9.

The Plaintiff did not carry out any emergency work. 10. The Plaintiff informed verbally the Defendant of the defects on the purchased property. 11. The sale price of the property is $320,000.00. 12. The Plaintiff has paid in full for the property. 13. The Plaintiff claims an additional amount of $13,888.86 for the following reasons: To perform the work as recommended by the expert’s report. 14.

The total amount claimed by the Plaintiff is broken down as follows: To cover expenses of hiring contractor that will execute the work specified in expert’s report as well as the cost of the expert’s report produced by a structural engineer. 15.

Although payment has been duly requested by means of a formal notice, the Defendant has refused of failed to pay. » (sic) [ 2 ] Le défendeur Pierre Mercier refuse de payer la somme réclamée pour les motifs qu’il énonce ainsi dans sa contestation datée du 1 er juin 2017 : « Pour être considéré comme étant un vice, l’acquéreur ne doit pas avoir eu connaissance de la situation avant la vente. Dans ce cas-ci, M. Andronikos Moshonas et Mme. Anthi Velegrinis ont été informés par moi-même et par l’entremise du Rapport d’inspection préachat

de TechnoSpection (voir en page 3 du document joint en preuve) que des modifications ont été apportées à l’ossature murale arrière afin de créer un concept d’aire ouverte avec l’annexe arrière. J’ai même proposé à M. Andronikos Moshonas et Mme. Anthi Velegrinis, avant de procéder à la vente de la maison, d’ouvrir le mur à cet endroit afin qu’il puisse visualiser les travaux qui furent effectués, ce que la

partie demanderesse a refusé de faire. De plus, pour être considéré comme étant un vice caché, la situation ne doit pas être apparente, notamment visible, au moment de la vente. À cet effet, le Rapport d’inspection préachat de TechnoSpection (page 3) indique clairement qu’il y a une inclinaison du plancher au 2e étage et au niveau de l’annexe arrière. Il indique aussi en page 6 qu’ ‘’Une évaluation de type structurale et une consolidation au besoin sont requises par un expert en la matière ( technologue en génie civil ou ingénieur ) À cet effet, vous trouverez en pièce jointe un rapport détaillé de M.

Pascal Cabana, Directeur Technique chez Legault-Dubois et spécialiste en vice-cachés, expliquant pourquoi selon lui qu’il ne s’agit pas d’un vice-caché, comme le laisse entendre la

partie demanderesse. Enfin, veuillez noter qu’il fut négocié par l’agent immobilier au moment de s’entendre sur le prix de vente, que si je prenais en charge à mes frais d’enlever la vermiculite présente au grenier, tel qu’indiqué dans le Rapport d’inspection préachat de TechnoSpection (page 3), M. Andronikos Moshonas et Mme. Anthi Velegrinis s’engageaient à ne présenter aucune demande relative aux autres points soulevés dans ce rapport, incluant le sujet de l’ossature murale arrière.

J’ai donc procédé à l’enlèvement de la vermiculite et nous avons ensuite conclu la vente selon cette entente. » (sic) [ 3 ] Il n’est pas contesté que les demandeurs ont acheté une maison du défendeur le 19 décembre 2016, pour la somme de 320 000 $, cet achat ayant été précédé d’une inspection faite le 15 octobre 2016 par monsieur Antoine Bridi, de l’entreprise TechnoSpection inc. [ 4 ] Lors de travaux de rénovation entrepris au cours du mois de janvier 2017, les demandeurs ont procédé à dégarnir une

partie des murs et des plafonds de la cuisine et ont alors douté de la capacité portante des poutres de soutien qui étaient alors à découvert. [ 5 ] Ils ont donc confié l’examen de la situation à l’ingénieur Claude C. Rouillard le ou vers le 16 février 2017 (P-3), lequel a fait les observations et recommandations suivantes : « Nous avons calculé qu’aucune des poutres existantes montrées sur la figure 1 n’a la capacité requise et toutes ces poutres doivent être renforcées et / ou remplacées. La maison a subi des transformations dans le passé et les travaux de structure ont été mal exécutés .

Par exemple, la photo 1 nous montre la poutre C est composée de trois 2X10, ce qui est insuffisant pour une portée de plus de 17’. De plus on peut voir que seulement deux des trois 2X10 sont appuyés sur la colonne. ( page 3) […] La structure existante a besoin d’être renforcée de façon significative . Par exemple si on devait renforcer la poutre C seulement avec des 2X10, on devrait en ajouter 7. Si on devait renforcer la poutre B seulement avec des 2X10, on devrait en ajouter 5. Il aura fallu enlever le gypse au plafond pour constater que la structure est insuffisante. Cette situation n’était pas visible .

De plus, Monsieur Moshonas aurait dû être avisé lors de l’inspection préachat que des solives au sous-sol avaient des portées beaucoup trop longues. Monsieur Moshonas nous dit ne pas avoir été informé des différences de niveau du plancher de l’étage lors de l’inspection préachat. Nous recommandons de remettre les planchers à niveau pendant les travaux de correction de la structure.

Cette situation occasionne des dépenses et des retards imprévus que devra subir Monsieur Moshonas avant de pouvoir occuper sa maison avec sa famille. ( page 8) » (sic) (nos soulignements) [ 6 ] Les demandeurs allèguent qu’il s’agit de vices cachés conformes à l’

article 1726 du Code civil du Québec : « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente , exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » (nos soulignements) [ 7 ] Le Tribunal croit utile de noter qu’en l’instance, les éléments de structure qui étaient problématiques, tel que l’expert Rouillard en a fait mention, étaient recouverts par du revêtement de finition lors de l’inspection préachat effectuée au cours du mois d’octobre 2016, et qu’aucun indice ou signe extérieur ne permettait de soupçonner l’existence de problèmes importants de structure sous le matériau de finition des murs et plafond. [ 8 ] Le défendeur Pierre Mercier ne conteste pas les conclusions de l’expert ingénieur Rouillard quant à la nécessité de renforcer la structure de la maison de façon significative mais se limite uniquement à soutenir qu’il s’agit de vices apparents, soit des défectuosités que l’inspecteur préachat leur a mentionnées dans son rapport (page 3) : « 7- Structure des planchers : - Une évaluation de type structurale et une consolidation au besoin sont requises par un expert en la matière ( technologue en génie civil ou ingénieur ).

Voir les anomalie et désordres suivants

▪ Au sous-sol, deux vérins métalliques de consolidation furent ajoutés (appuyés simplement sur le plancher, absence de semelles isolées subjacentes).

L’un, à proximité de la cuve et l’autre sous la poutre médiane à proximité du chauffe-eau. ▪ Au 1 er étage, l’ossature murale arrière fût éliminée afin de créer un concept d’aire ouverte avec l’annexe arrière (le report de charges est assumé par une poutre à grande portée qui intercepte la poutre médiane sans poteau au croisement). ▪ Au 2 ème étage, une inclinaison du plancher vers l’arrière (chambres, sas de distribution et salle-de-bains) est dénotée sur la longueur du bâtiment, partant de l’axe horizontal passant par la limite du sas de distribution avec l’escalier. ▪ Le Plancher de l’annexe arrière est incliné vers l’arrière.

Aucun désordre dérivé n’est observé sur la finition des murs et du plafond de l’annexe.

Toutefois, un poteau de bois artisanal (de renfort ?) est présent sous le plancher de béton qui repose par conception sur deux consoles de béton. - Voir à contreventer les solives au milieu de la portée (sous-sol droit et gauche) ; à installer des entretoises droites ou croisées. » (sic) [ 9 ] Interrogés par le Tribunal quant à la présence de cette mention spécifique dans le rapport d’inspection préachat, les demandeurs ont témoigné qu’après en avoir pris connaissance, ils en ont discuté avec le défendeur Pierre Mercier, lequel leur a mentionné que cette situation ne lui avait jamais causé de problème depuis plusieurs années et qu’il n’y avait pas lieu de s’inquiéter.

C’est d’ailleurs ce que les demandeurs reprennent dans leur mise en demeure datée du 15 mars 2017 (P-1) quand ils indiquent : « In fact, our inspection report highlighted that this opining was relatively large and without a supporting post in the middle however the assumption was that a proper load bearing beam is in place to take on the load. When we asked you to validate this assumption you reassured us that the beam in place is correct and had been this way for many years now without any issues.

Further to that, you reassured us that the slight slope noted on the 2 nd floor, in the inspector’s report, was present at the time you purchased the house and that you have never noticed any structural issues with the house. Going so far as to point out the lack of any apparent cracks in the gypsum and that all of the doors and openings are original and they continue to open and close without issue. Based on this information we felt your statements were in good faith and that settling of the home throughout the years, as is the case with many older homes, explained the slope that was noted.

We did not feel the urgency to investigate further. » (sic) [ 10 ] Il est exact d’affirmer que lorsqu’un inspecteur préachat recommande une expertise spécialisée, l’acheteur potentiel doit s’y conformer à moins d’établir que cette expertise n’aurait pas permis de découvrir les problèmes, ou encore lorsque les propos rassurants du vendeur justifiaient de ne pas avoir suivi la recommandation de l’expert. [ 11 ] En l’espèce, le Tribunal retient les témoignages entièrement crédibles offerts par les demandeurs, lesquels ont établi qu’ils ont été rassurés par les déclarations du défendeur relatives à la mention soulevée dans le rapport d’inspection préachat quant à la recommandation d’effectuer une expertise de structure, ce qui les a motivés et décidés à s’en satisfaire et à ne pas pousser plus loin leurs vérifications.

Le Tribunal rappelle de nouveau que toutes les défectuosités constatées par l’expert ingénieur Rouillard au cours du mois de janvier 2017 n’étaient aucunement visibles, ne présentaient aucun signe ou anomalie apparente, et étaient entièrement dissimulées derrière les murs et sous le plafond. [ 12 ] En conséquence, le Tribunal retient qu’il ne s’agit pas en l’espèce de vices apparents mais bel et bien de vices cachés dont la gravité et l’existence ne sont nullement contestées et dont le défendeur Pierre Mercier est entièrement responsable en sa qualité de vendeur. [ 13 ] Les demandeurs ont prouvé que la somme réclamée correspond au coût des travaux correcteurs (P-2) à laquelle il y a lieu de faire droit, s’agissant de travaux majeurs et indispensables à la sécurité des occupants de cette maison. [ 14 ] Le Tribunal finalement ne peut nullement retenir l’opinion du conseiller technique Pascal Cabana (D-2) du 30 mai 2017 concluant à l’existence de vices cachés, s’agissant d’une notion juridique dont la détermination relève uniquement du Tribunal, de surcroît, cette opinion est fondée essentiellement sur des hypothèses puisque monsieur Cabana n’a jamais procédé à une inspection des lieux.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 15 ] ACCUEILLE la demande, [ 16 ] CONDAMNE le défendeur Pierre Mercier à payer aux demandeurs Andronikos Moshonas et Anthi Velegrinis la somme de 13 888,86 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec à compter de la mise en demeure du 15 mars 2017, avec les frais judiciaires de 200 $. __________________________________ MICHELINE LALIBERTÉ, J.C.Q.