2017 QCCQ 903, 2017 QCCQ 903

Villeneuve c. Beaulieu 2017 QCCQ 903 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE CHICOUTIMI LOCALITÉ DE CHICOUTIMI « Chambre civile » N° : 150-32-009901-162 DATE : 9 février 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE PIERRE SIMARD ______________________________________________________________________ HÉLÈNE VILLENEUVE Demanderesse c. JEAN-CHARLES BEAULIEU et JUNE GILBERT Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La

partie demanderesse Hélène Villeneuve reproche à Jean-Charles Beaulieu et à June Gilbert de lui avoir fait de fausses déclarations à l’occasion de la vente d’une maison le 20 août 2015. [ 2 ] Le 20 août 2015, Jean-Charles Beaulieu vend sa résidence à Hélène Villeneuve. Selon les représentations qu’il fait, la maison aurait été construite en 2005; en réalité, seules trois des cinq pièces de la maison ont été faites en 2005, les deux autres étant âgées de plus de 30 ans.

Les dommages qu’Hélène Villeneuve a découverts à l’occasion de modifications qu’elle faisait à sa propriété résultent d’une désuétude qu’elle ne pouvait détecter au moment de son acquisition. [ 3 ] Les défendeurs contestent parce que : 1. Ils ont divulgué l’âge de la maison. 2. Hélène Villeneuve savait que l’origine du droit de propriété du vendeur datait de 1975. 3. Il y a eu absence de mise en demeure avant qu’Hélène Villeneuve ne procède à ses travaux. [ 4 ] Les questions litigieuses de ce dossier sont les suivantes : 1.

Quel est l’âge réel de la maison et quelle a été la divulgation qu’en a faite le défendeur? 2. Peut-on reprocher une absence de mise en demeure à Hélène Villeneuve? 3. Quel est le montant de la diminution de prix qui pourrait être accordé? 4. Quelle est la responsabilité de June Gilbert? ANALYSE ET DÉCISION

l’âge de la maison [ 5 ] La vente du 20 août 2015 est faite sans garantie et aux risques et périls de l’acheteur. Toutefois, Jean-Charles Beaulieu a rempli une déclaration sur l’état de la maison, document qui a été remis à Hélène Villeneuve avant qu’elle ne fasse son offre d’achat. [ 6 ] Cette déclaration, remplie avec l’aide du courtier, indique définitivement que la maison datait de l’année 2005. Il n’y a aucune équivoque.

Or, ce n’est pas exact. [ 7 ] L’explication fournie par le seul témoin de Jean-Charles Beaulieu, sa conjointe June Gilbert, est que ce détail leur a échappé au moment de la signature de ce document. Effectivement, elle confirme qu’en 2005 la maison existante a été partiellement détruite, qu’ils ont conservé deux pièces et que c’est autour de ces deux pièces qu’une nouvelle résidence a été construite. [ 8 ] Dans son témoignage, June Gilbert soutient qu’elle aurait dit à Hélène Villeneuve lors d’une visite préachat qu’il s’agissait de pièces résultant d’une construction antérieure.

Ceci est contredit par cette dernière et son témoin Lisette Rousseau. En présence de témoignages contradictoires, le Tribunal ne peut que se référer à la déclaration écrite par le vendeur. L’exercice fait par un vendeur au moment où il souscrit ce document est un exercice sérieux fait avec le soutien d’un professionnel qui est le courtier et le Tribunal considère qu’il n’est pas réellement crédible qu’une question aussi importante que l’âge de la résidence ait été traitée avec autant de légèreté.

Le Tribunal considère donc comme plus fiable le témoignage de la demanderesse et de sa témoin qui soutiennent ne pas avoir été informées de l’âge réel de la maison. [ 9 ] L’argument avancé par Jean-Charles Beaulieu dans son plaidoyer à l’effet que la demanderesse connaissait l’origine du droit de propriété des défendeurs résulte de l’inscription de l’origine du droit de propriété dans l’acte notarié.

Ce renseignement ne concerne que la confirmation des dates d’acquisition originale de l’immeuble et ne constitue en aucune façon une description de l’état de l’immeuble, que ce soit en 1975 ou en 2005. [ 10 ] C’est ainsi qu’en 2016, à l’occasion de modifications qu’Hélène Villeneuve faisait exécuter, les éléments suivants ont été découverts: - un chauffe-eau rouillé - des fils dénudés - une pompe désuète - un contreplaqué dans la salle de bain imbibé d’humidité - un plancher en mauvais état. [ 11 ] Ces éléments sont reliés aux pièces dont l’âge est antérieur à 2005. [ 12 ] Même en présence d’une clause de vente sans garantie et aux risques et périls de l’acheteur tout vendeur demeure responsable des fausses déclarations qu’il fait à son acheteur. l’absence de mise en demeure [ 13 ] Hélène Villeneuve a immédiatement avisé le courtier.

Cet avis a été fait par Internet et l’échange de courriels confirme que le courtier a effectivement transmis l’avis donné par Hélène Villeneuve. D’ailleurs, quelques jours après, le beau-frère de Jean-Charles Beaulieu est venu visiter l’immeuble à un moment bien sûr où les réparations étaient avancées. Il faut en effet savoir qu’il n’y a qu’une seule salle de bain dans la propriété en question et que la réparation de cette pièce a été considérée par la demanderesse comme urgente, ce qui apparait raisonnable au Tribunal.

Dans les circonstances, l’absence de mise en demeure écrite ne sera pas retenue à l’encontre de la réclamation d’Hélène Villeneuve. le quantum [ 14 ] Le Tribunal doit considérer dans l’appréciation du quantum que de toute façon la demanderesse faisait effectuer des modifications à sa salle de bain et que de toute façon en achetant, elle savait que le chauffe-eau sans être à bout d’âge, voyait sa fin de vie utile devoir arriver prochainement.

Les montants que la demanderesse a payés pour ces différentes réparations sont les suivants : les réparations faites par l’entreprise Bois spécialité 2 483,40 $ - la réparation du mur pourri 316,18 $ - la réparation par Plomb-O-max inc. 1 617,70 $ 4 417,28 $ [ 15 ] Le Tribunal n’accordera pas cette somme au complet à la demanderesse. En effet, le recours fondé sur la garantie de qualité est sanctionné par une diminution du prix de vente. Or, est-il raisonnable de penser que le prix de vente doive être diminué de 4 417,28 $ alors que les travaux de réparations remplacent une

partie de la maison qu’Hélène Villeneuve savait usée. [ 16 ] Dans les circonstances, le Tribunal, en raison de la dépréciation qu’on doit appliquer à un bien qui a une certaine utilisation, diminuera de 50% le montant des réparations, soit 2 208,64 $. C’est cette somme que le Tribunal accordera.

la responsabilité de june gilbert [ 17 ] En ce qui concerne June Gilbert, un examen du contrat de vente permet de constater que cette dernière n’est pas vendeuse de la maison. Seul Jean-Charles Beaulieu apparait sur l’acte de vente et par conséquent, seul ce dernier sera condamné à honorer la diminution du prix de vente que le tribunal ordonne. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE Jean-Charles Beaulieu à payer à la demanderesse la somme de 2 208,64 $ avec intérêt au taux légal de 5% l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la demande; CONDAMNE Jean-Charles Beaulieu à payer à la demanderesse les frais de 100 $ de la présente demande; REJETTE sans frais l’action contre June Gilbert. __________________________________ PIERRE SIMARD, J.C.Q. Date d’audience : 10 novembre 2016