2013 QCCQ 8083, 2013 QCCQ 8083

Fallow c. Belaildi 2013 QCCQ 8083 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-024925-134 DATE : 26 juin 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARIE MICHELLE LAVIGNE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ALLISON FALLOW et MICHAEL MURPHY Demandeurs-Requérants c.

LYDIA BELAILDI Défenderesse-Intimée ET LA RÉGIE DU LOGEMENT Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Il s'agit d'une requête pour permission d'appeler d'une décision de la Régie du logement rendue par la régisseur, Me Linda Boucher, le 31 janvier 2013 [1] . [ 2 ] La requête pour permission d'en appeler de cette décision a été postée le 5 février 2013, signifiée à la défenderesse et déposée au dossier de la Cour du Québec le 5 mars 2013. [ 3 ] La défenderesse intimée n'est pas présente à l'audience de ce jour pour contester la permission d'appeler. [ 4 ] Le Tribunal doit s'interroger sur l'application des articles 91 et 92 de la

Loi sur la Régie du Logement [2] qui se lisent comme suit: 91. Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. Toutefois, il n'y a pas d'appel des décisions de la Régie portant sur une demande: 1 – (…); 2- dont le seul objet est le recouvrement d'une créance visée dans l'article 73; (…) 92.

La demande pour permission d'appeler doit être faite au greffe de la Cour du Québec du lieu où est situé le logement et elle est présentée par requête accompagnée d'une copie de la décision et des pièces de la contestation, si elles ne sont pas reproduites dans la décision. La requête accompagnée d'un avis de présentation doit être signifiée à la

partie adverse et produite au greffe de la Cour dans les 30 jours de la date de la décision . Elle doit préciser les conclusions recherchées et le requérant doit y énoncer

sommairement les moyens qu'il prévoit utiliser. Si la demande est accordée, le jugement qui autorise l'appel tient lieu de l'inscription en appel. Le greffier de la Cour du Québec transmet sans délai copie de ce jugement à la Régie ainsi qu'aux parties et à leur procureur. De la même manière et dans les mêmes délais, l'intimé peut former un appel ou un appel incident.

[ 5 ] Les appelants formulent ainsi les questions soulevées en appel: 1. Question 1: La Régie du logement a-t-elle erré en droit, à l'égard de son obligation de motiver ses décisions, en ne précisant pas le pourcentage qu'elle attribue à la perte locative ni la date à partir de laquelle cette perte locative rétroagit? 2. Question 2: La Régie du logement a-t-elle erré dans ses conclusions sur la présence de la moisissure dans le logement et la cause de cette moisissure? 3.

Question 3: La somme de $50.00 pour dommages moraux est-elle raisonnable considérant la perte réelle d'usage du logement? [ 6 ] Afin d'être autorisé à interjeter appel d'une décision de la Régie du logement, les locataires appelants doivent démontrer que la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. [ 7 ] À cet égard, les tribunaux ont fait ressortir les caractéristiques de la décision qui devrait être soumise à la Cour du Québec. Dans la décision, Robert Ély et Martine Parent c.

Julie St-Hilaire [3] , l'honorable juge Gatien Fournier reprenait les critères déjà énoncés par les juges Pierre E. Audet et Jean-Yves Tremblay [4] . [ 8 ] Le juge Pierre E. Audet [5] , s'exprime ainsi sur les critères de l'

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement : « L'analyse de la jurisprudence permet de dégager les principaux critères suivants : • La question en jeu est sérieuse, nouvelle et d'intérêt général; • La question est controversée, notamment lorsque les décisions sont «incohérentes ou contradictoires» même sur des questions techniques; • La question met en cause les «intérêts supérieurs de la justice»; sous cette expression sont visés les motifs suivants : la faiblesse apparente de la décision attaquée; l'erreur manifeste, déterminante ou grossière, dans l'appréciation des faits; la mauvaise application des règles de preuve; le non-respect des règles de justice naturelle; le refus de la Régie d'exercer sa compétence; la décision n'est pas suffisamment motivée, notamment. » [ 9 ] Le juge Jean-Yves Tremblay dans la cause Coopérative de l'Ébène dresse un tableau détaillé des principes juridiques qui doivent guider le tribunal lors de l'analyse d'une telle requête: "1.

Le tribunal jouit d'une large discrétion en la matière ; 2. Les critères s'appliquent individuellement; 3. Il peut y avoir permission d'appel si la décision souffre d'une faiblesse apparente tributaire d'une preuve déficiente; 4. Pareille faiblesse apparente peut résulter d'une mauvaise interprétation de la preuve; 5. Elle peut aussi résulter d'un défaut de motivation de la décision; 6. La question en jeu doit être sérieuse; 7. Elle doit être d'intérêt général; 8. Elle doit être nouvelle; 9. Elle doit être controversée; 10.

L'interprétation d'une disposition du Code civil du Québec ressort du champ d'expertise de la Régie du logement, une situation qui dispense la Cour du Québec d'une grande déférence envers l'organisme et en l'espèce, la locataire évoque les dispositions de l'

article 1901 du Code civil du Québec; 11. Un défaut de motivation de la décision contrevient aux règles de l'équité et peut justifier la permission d'appel; 12. Il faut permettre l'appel lorsqu'un refus paraîtrait contraire à la justice, par exemple, dans le cas d'un jugement mal fondé prima facie; 13. En matière de zoothérapie, et c'est le cas en l'espèce, il faut une preuve médicale solide; 14. La requête doit recevoir une interprétation libérale lorsque la question soulevée n'est ni frivole, ni futile, ni banale, ni insignifiante, ni inutile, ni sans intérêt; 15.

Il faut permettre l'appel devant des arguments juridiques sérieux, raisonnables, cohérents, défendables et significatifs. » [ 10 ] Les locataires ont saisi la Régie du logement d'une réclamation par laquelle ils exigeaient l'exécution de certains travaux par les propriétaires et conséquemment, une diminution de loyer de 60%, une indemnisation de 20 000,00 $ pour les dommages physiques attribuables à la présence de moisissures dans le logement et finalement, 30 000,00 $ pour des dommages moraux. [ 11 ] Les locataires ont quitté le logement le 28 juillet 2011.

En conséquence, leur réclamation pour la résiliation du bail a été

abandonnée [6] . [ 12 ] En cours d'audition devant la Régie du logement, les locataires-appelants ont aussi renoncé à leur demande reliée à des préjudices physiques causés par la présence de moisissures. [ 13 ] Le jugement de la Régie du logement fait état des admissions suivantes: [12] Les locataires, par de fausses représentations, ont obtenu une subvention qui réduisait leur loyer à environ 210 $ par mois.

Ils ont perdu cette subvention à compter du 1 er août 2010, par la suite le loyer est devenu trop onéreux pour leur budget. [13] Le logement était occupé par les locataires, 5 enfants, l'ex-conjointe du locataire Murphy et durant une période de 6 mois, de juillet à décembre 2009, par la fille de cette dernière née de son union précédente avec M. Murphy. Plus un chien. [14] Les locataires ont installé une sécheuse qui n'avait pas de prise extérieure pour l'air chaud. [15] Ils faisaient des lavages quotidiennement. [16] Les locataires ont installé des climatiseurs usagés dans au moins deux fenêtres.

Les appareils étaient laissés en place toute l'année et servaient même en hiver. [17] Certains des occupants étaient des fumeurs. [18] Après le départ des locataires, la locatrice a refait entièrement le logement et fait procéder à une décontamination par l'expert Pekovic. [ 14 ] L'audition de cette cause a duré 3 jours, les 29 septembre 2011, 28 et 29 novembre 2012. [ 15 ] Après cette audition, le régisseur conclut de la façon suivante: [102] Après analyse, la soussignée juge que les locataires sont bien fondés de se prévaloir de l'

article 1863 du Code civil du Québec afin de réclamer une diminution de loyer en raison des fenêtres qui coulaient, plus particulièrement celle du salon, et des travaux de réparations exécutés dans la salle de bain qui les a certainement privés en

partie de l'usage de cette pièce importante entre toutes. Cela, même si la diligence de la locatrice a été démontrée pour apporter les correctifs nécessaires, évitant de plus amples dommages et une perte additionnelle d'usage des lieux. [103] Aussi, pour la présence d'un trou dans un mur pratiqué par l'agent de la locatrice afin de s'assurer que la source des moisissures ne se cachait pas derrière le mur, ce qui n'était pas le cas. [104] Cela dit, le tribunal accorde aux locataires, une diminution de loyer globale de 155$, somme qui rétablit adéquatement selon nous l'équilibre entre les prestations des parties. [105] Au

chapitre des dommages moraux, le tribunal leur accorde une somme de 50 $. [106] Par contre, le tribunal ne leur accorde rien en raison de la présence des moisissures. … [115] Ils sont certainement les auteurs de leur turpitude ayant contribué à leur abandon prématuré des lieux. Leurs motifs étant mauvais état général des lieux bien sûr, mais aussi la découverte de leur fraude avec pour conséquence la perte de la généreuse subvention au logement dont ils bénéficiaient. [ 16 ] Au terme de l'audition, le régisseur rejette la demande en ce qui concerne M. Jean Robidas, qui n'est pas

partie au bail, et accueille la demande en

partie contre Lydia Belaidi la condamnant à payer aux locataires la somme de 205 $ plus les intérêts et les frais judiciaires. [ 17 ] C'est de cette décision dont les locataires font appel. [ 18 ] Après analyse, il appert que les questions que les locataires énoncent ne sont pas de celles qui devraient être soumises à la Cour du Québec et que la réclamation vise, en fait, le recouvrement d'une créance de moins de 7 000,00 $. [ 19 ] En regard de la première question soulevée en appel relative à l'obligation de la Régie du logement de motiver sa décision sur l'attribution de dommages, les faits ne permettent pas de conclure que les dommages réclamés par les locataires seraient supérieurs à 7 000,00 $ ni que les motivations sont telles que les locataires ne peuvent comprendre les fondements de la décision de la Régie du logement. [ 20 ] La deuxième question soulevée en appel vise l'attribution aux locataires de la responsabilité pour la présence de moisissures dans le logement.

Pour en arriver à cette conclusion, le régisseur a interprété la preuve et les témoignages qui lui ont été présentés pendant 3 jours. Le Tribunal d'appel n'a pas à réviser cette appréciation des faits et de la preuve à moins que les locataires ne démontrent que les conclusions du régisseur sont manifestement déraisonnables. Or, cette démonstration n'a pas été faite. [ 21 ] La troisième question en appel concerne l'attribution de 50 $ pour les dommages moraux ce qui, selon les locataires, serait déraisonnable.

Ici aussi le régisseur a apprécié les faits et la preuve qui lui ont été présentés durant les 3 jours d'audition et la déraisonnabilité de cette conclusion n'a pas été démontrée et ceci, même si les motivations du régisseur ne sont pas élaborées.

[ 22 ] Les locataires ont admis avoir occupé le logement grâce à une subvention obtenue illégalement, sur la base de fausses représentations, et ce n'est qu'après avoir perdu cette subvention, qu'ils ont quitté les lieux. [ 23 ] L'admission de cette fraude est de nature à entacher la crédibilité des locataires à l'égard de la réclamation.

C'est donc à bon droit que le régisseur a rejeté leur réclamation de 20 000 $ pour dommages moraux. [ 24 ] Les locataires n'ont pas démontré au Tribunal que les questions soulevées par leur appel étaient de celles qui devaient être soumises à une révision par la Cour du Québec, qu'elles mettaient en cause les intérêts supérieurs de la justice et qu'il y avait une erreur manifeste et déterminante dans l'appréciation des faits ou l'application du droit par le régisseur. [ 25 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL REJETTE la requête pour permission d'appeler des demandeurs-requérants.

LE TOUT avec les frais. __________________________________ MARIE MICHELLE LAVIGNE, J.C.Q. Me Ewa Gerus Procureur des demandeurs-requérants Date d’audience : 5 juin 2013