2016 QCCQ 7136, 2016 QCCQ 7136

Fauteux c. Belec 2016 QCCQ 7136 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-022499-153 DATE : 21 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SERGE LAURIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Julien Fauteux

Partie demanderesse c. Claude Belec

Partie défenderesse JUGEMENT INTRODUCTION [ 1 ] Monsieur Fauteux poursuit monsieur Bélec pour lui avoir vendu un triplex affecté d'une limitation de droit public. Cet immeuble dérogeait aux règlements de zonage et de construction de la municipalité parce ce qu'il a été construit alors que ces règlements ne permettaient pas la construction d'un triplex dans cette zone. Le permis de construction obtenu par les auteurs de monsieur Bélec était pour la construction d’un duplex. [ 2 ] Monsieur Fauteux réclame de monsieur Bélec la somme de 15 000 $ en réduction du prix de vente ainsi qu'en dommages et intérêts.

QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Est-ce que monsieur Bélec est responsable du préjudice occasionné par la limitation de droit public affectant le triplex vendu à monsieur Fauteux? [ 4 ] Dans cette éventualité, quel est le montant de la réduction du prix de vente et des dommages et intérêts? CONTEXTE FACTUEL [ 5 ] L'immeuble est construit en 1996 par les parents de monsieur Bélec. Ces derniers demandent l'émission d'un permis de construction pour un duplex, puisqu'à cette époque, le règlement de zonage ne permet pas la construction d'un triplex.

Les plans et devis joints à la demande de permis présentent un duplex dont le sous-sol n'est pas aménagé. [ 6 ] Monsieur Bélec et sa famille habitent l'immeuble et utilisent tant le logement du rez-de-chaussée que celui du sous-sol qui a été aménagé par ses parents sans permis de construction. Suite au départ de leurs enfants, ils installent une porte entre le logis du rez-de- chaussée et celui du sous-sol afin de créer deux logements distincts.

Ainsi, l'immeuble devient un triplex non conforme. [ 7 ] Le règlement de zonage de la municipalité est amendé en 1999 et permet alors la construction d'immeubles de quatre logements pour cette zone.

Malgré cet amendement, les parents de monsieur Bélec ne régularisent pas la situation de l'immeuble pour le rendre conforme.

[ 8 ] Les parents de monsieur Bélec vendent l'immeuble à leurs enfants et ultérieurement, monsieur Bélec en devient l'unique propriétaire. [ 9 ] Au mois de juin 2012, monsieur Fauteux s'intéresse à cet immeuble décrit comme un triplex. [ 10 ] Lors de la visite des lieux, monsieur Bélec remet à monsieur Fauteux les baux des trois logements. Également, le descriptif de l'immeuble mentionne qu'il s'agit d'un triplex. Finalement, le rôle d'évaluation foncière mentionne que l'immeuble est considéré comme un trois logements.

Finalement, lors de la visite des lieux, monsieur Fauteux constate qu'il s'agit bien d'un triplex. [ 11 ] Le 21 octobre 2014, monsieur Fauteux découvre, par l'entremise d'un promettant acheteur, que l'immeuble n'est pas un triplex, mais un duplex. Il dénonce ce vice à monsieur Bélec via son procureur. [ 12 ] Subséquemment, il entreprend les démarches auprès de la municipalité afin de déterminer les travaux à réaliser pour rendre l'immeuble conforme aux règlements de zonage et de construction. Il fait préparer des plans et devis par DB Architecture Construction.

Il dépose les plans auprès de la Municipalité et joint une demande de permis de construction pour un triplex. La demande de permis de construction est acceptée. [ 13 ] La majeure

partie des travaux s'effectue au mois de mars 2015 puis sont complétés au mois de juillet 2015.

Le total de la réclamation de monsieur Fauteux s'élève à la somme de 21 606,69 $, mais il accepte de réduire ce montant à la somme de 15 000 $ afin de donner juridiction à la division des petites créances de la Cour du Québec. [ 14 ] La réclamation de monsieur Fauteux se détaille comme suit: • Photocopies 83,44 $ • Plans du technologue 2 104,04 $ • Demandes de permis de construction 150,00 $ • Demande d'accès à l'information 42,70 $ • Travaux 11 111,49 $ • Perte de revenus 2 900,00 $ • Dommages et intérêts 5 000,00 $ • Stationnement 15,00 $ • Timbre judiciaire 200,00 $ Total Réduit à 21 606,67 $ 15 000,00 $ ANALYSE Le droit [ 15 ] Les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec [1] (CcQ) prévoient que celui qui veut faire valoir un droit doit le démontrer selon la balance des probabilités. [ 16 ] Le Tribunal juge utile de citer les articles concernant la délivrance du bien vendu et les garanties légales, notamment les limitations de droit public et la garantie de qualité (vice caché). 1716 .

Le vendeur est tenu de délivrer le bien, et d’en garantir le droit de propriété et la qualité. Ces garanties existent de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de les stipuler dans le contrat de vente. 1725 . Le vendeur d’un immeuble se porte garant envers l’acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété.

Le vendeur n’est pas tenu à cette garantie lorsqu’il a dénoncé ces limitations à l’acheteur lors de la vente, lorsqu’un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l’utilisation des lieux ou lorsqu’elles ont fait l’objet d’une inscription au bureau de la publicité des droits. 1726 .

Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728 .

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi

par l’acheteur. 2805 . La bonne foi se présume toujours, à moins que la loi n’exige expressément de la prouver. [ 17 ] Le Tribunal considère que l' arrêt Vézina c. Lamoureux [2] dicte les principes à appliquer. Dans cette décision, l'immeuble est vendu comme une maison bigénérationnelle, mais aucune demande de permis n'a été présentée pour convertir l'immeuble unifamilial en maison bigénérationnelle. De plus, certains travaux devaient être exécutés afin de respecter les règlements de zonage et de construction de la municipalité.

Voici les paragraphes pertinents de cette décision retenus par le Tribunal: [39] De plus, la jurisprudence soutient l’idée que le vendeur est présumé connaître l’ensemble des charges qui concernent l’utilisation de son immeuble et cette connaissance présumée comporte l’obligation de les dénoncer à l’acheteur. [40] En somme, le vendeur doit garantir à l’acheteur qu’aucune violation aux limitations de droit public ne grève l’immeuble au moment de la vente si la réglementation qui les crée fait échec au régime. (…) [49] Je suis donc d’avis que les intimés se sont engagés à livrer aux appelants une habitation bi-génération et que cet engagement était assorti de la garantie que cet usage était autorisé par la réglementation applicable. (…) [65] En somme, un acheteur consciencieux placé dans la même situation que les appelants auraient vraisemblablement cru qu’il s’agissait là d’une véritable habitation bigénération. [ 18 ] Dans ce même arrêt, la Cour d'appel traite de la clause type contenue au contrat de vente.

Le Tribunal reproduit les passages pertinents: [71] La clause contractuelle sur laquelle repose cette prétention est ainsi rédigée : D'autre part, l'acquéreur [les appelants] s'oblige à ce qui suit : Prendre l'immeuble dans l'état où il se trouve, déclarant l'avoir vu et examiné à sa satisfaction et avoir vérifié lui-même auprès des autorités compétentes que la destination qu'il entend donner à l'immeuble est conforme aux lois et règlements en vigueur; [72] Cette stipulation n’atténue en rien la responsabilité des intimés. (…) [78] Dans ce contexte, la présomption établie par la jurisprudence et reconnue par la doctrine selon laquelle « l'acheteur a le droit de présumer que l'immeuble, tel que construit et comme occupé au moment où il l'achète, est conforme à tous les règlements en vigueur » trouve ici application.

CONCLUSIONS [ 19 ] Le Tribunal considère que monsieur Fauteux s'est déchargé de son fardeau de preuve. Il a démontré, selon la balance des probabilités, tous les éléments constitutifs du fardeau de preuve, soit que le triplex vendu avait une limitation de droit public (dérogeant aux règlements de zonage et de construction) en ce qu'il n'était pas véritablement un triplex, mais plutôt un duplex. [ 20 ] Heureusement que le zonage a changé et a permis, depuis 1999, la construction d'immeubles de quatre logements dans cette zone.

Ceci a permis à monsieur Fauteux de demander à DB Architecture Construction la préparation de plans et devis pour convertir l'immeuble en triplex et présenter une demande de permis que la municipalité a acceptée. [ 21 ] Le Tribunal dit heureusement, car le préjudice subi aurait été bien plus considérable dans l'éventualité que la municipalité n'aurait pas autorisé la conversion de l'immeuble. Ce dernier aurait subi une importante perte de valeur. [ 22 ] Le Tribunal entend examiner chaque réclamation de monsieur Fauteux.

Réduction du prix de vente [ 23 ] Le Tribunal accorde la réclamation pour les photocopies au montant de 83,44 $, pour les plans du technologue au montant de 2

104,04 $, pour la demande de permis de construction au montant de 150 $ et pour la demande d'accès à l'information au montant de 42,70 $. [ 24 ] Monsieur Robertson, directeur de Robertson Construction inc., n'était pas présent lors de l'exécution des travaux et cela a rendu son témoignage laborieux lors du premier contre-interrogatoire. [ 25 ] De plus, l'ingénieur Richard Bélec a démontré que la superficie de gypse réclamé pour les travaux correspond au double de ce qui était réellement nécessaire. [ 26 ] Concernant la réclamation pour lisser les joints et repeindre à trois endroits les orifices créés suite à l'inspection du technologue, le Tribunal est d'avis que tous ces travaux auraient pu être effectués en même temps. [ 27 ] Pour le remplacement des tuiles acoustiques de la salle de lavage du sous-sol par des tuiles coupe-feu, il ne s'agit que de quelques tuiles dont le coût s'élève à moins de 30 $ et leur installation nécessite moins d'une heure de travail.

Le Tribunaux arbitre ces travaux à 90,00 $. [ 28 ] Aussi, le Tribunal prend en considération que suite à la mise en demeure du procureur de monsieur Fauteux (Me Phillips), une correspondance a été échangée entre ce dernier et monsieur Bélec. Me Phillips a envoyé un courriel à monsieur Bélec en date du 14 février 2015 qui mentionne : (…) il en couterait 4 900 $ plus les taxes applicables pour faire les travaux.

Vous êtes mis en demeure de verser cette somme au soussigné dans les cinq (5) jours des présentes (…). [ 29 ] Également, le Tribunal prend en considération le courriel entre monsieur Stéphane Robertson et monsieur Fauteux, en date du 9 février 2015, dans lequel monsieur Robertson mentionne: Voici notre soumission pour les travaux pour le triplex au 24 des Bâtisseurs à Val-des-Monts, Qc.

Voici notre proposition: • retirer le gypse existant pour la cage d'escalier et les deux murs de l'entrée; • installer laine acoustique et gypse coupe-feu; • lisser les joints de plâtre; • repeindre le tout en blanc (1 x apprêts et 2 x en blanc) • frais de dépotoir et ménage de construction inclus.

Total pour le projet: 4 800,70 $ taxes en sus. [ 30 ] La soumission présentée par Robertson Construction inc. totalise 4 800,70 $, alors que ces mêmes travaux représentent un montant de 3 670 $ au tableau qui ventile la facture de Robertson Construction inc. [ 31 ] Le Tribunal note également que cette soumission de Robertson Construction inc. ne mentionne aucunement la construction d'un coffrage au plafond de la salle mécanique du sous-sol, ni l'aménagement de rampes ni le remplacement de la fenêtre extérieure du sous- sol. [ 32 ] Toutes ces divergences dans la preuve de monsieur Fauteux affectent la crédibilité de ses témoins et par le fait même, affecte la qualité de sa preuve quant aux coûts réels d'exécution des travaux.

Les imprécisions quant à la quantité de gypse nécessaire affectent également la qualité de sa preuve. [ 33 ] Finalement, pour ces raisons le Tribunal s’en remet au témoignage de l'ingénieur Bélec qui affirme que le coût des travaux de gypse dans la cage d'escalier devrait s'élever à un maximum de 1 600 $ et que cette estimation est très généreuse. [ 34 ] Considérant tous les arguments précédents et le tableau présenté par monsieur Robertson détaillant les travaux à exécuter, le Tribunal accorde les frais suivants : • retirer le gypse existant pour la cage d'escalier et les deux murs de l'entrée 433 $ • installer laine acoustique et gypse coupe-feu pour la cage d'escalier (deux murs et plafond) et les deux murs de l'entrée 734 $ • lisser les joints de plâtre pour la cage d'escalier (deux murs et plafond) et les deux murs de l'entrée 1 288 $ • construire un coffrage au plafond de la salle mécanique au sous-sol et couvrir avec gypse coupe-feu 447 $ • retirer les tuiles acoustiques de la salle de lavage au sous- sol et les remplacer par des tuiles coupe-feu 90 $

• repeindre en blanc (entrée, descente d'escalier, plafond de la salle mécanique) 814 $ [ 35 ] Un représentant de la firme d’inspection en bâtiment « Inspection on the Level » retenue par monsieur Fauteux inspecte l'immeuble et rédige un rapport exhaustif qui mentionne, entre autres : Déficiences à corriger (…) Perron Installer une balustrade sur le côté du perron (…) Escaliers Remplacer les marches endommagées et mal fixées à l'avant Installer une balustrade sur le(

s) côté(

s) de l'escalier du balcon. [ 36 ] L'ingénieur Bélec soutient que l'absence des balustrades représente un vice apparent puisqu'elle est dénoncée par l'expert de monsieur Fauteux. Il prétend que considérant qu’il s’agit de vices apparents dénoncés par son expert, monsieur Fauteux ne peut pas en réclamer les coûts, malgré que ces travaux aient été nécessaires pour rendre l'immeuble conforme aux règlements de zonage et de construction. [ 37 ] Le Tribunal partage cette opinion qui applique adéquatement l’

article 1726 CcQ et rejette la réclamation se rapportant aux rampes extérieures puisqu'il s'agit d'un vice apparent. [ 38 ] Pour les frais de dépotoir et le ménage de construction, la preuve démontre qu'il s'agit d'un montant minimum de 401,00 $ pour un conteneur à déchets. Le Tribunal accorde cette réclamation. [ 39 ] Pour le remplacement de la fenêtre et la coupe de béton, l'ingénieur Bélec soutient que le coût devrait s'élever à 1 500 $ plutôt que 1 637 $ pour l'installation et 751 $ pour l'achat de la fenêtre.

La preuve prépondérante démontre que Construction Robertson inc. et les représentants et de DB Architecture Construction ont tenté de trouver la solution la plus économique pour le remplacement de fenêtre qui ne rencontrait pas les normes Egress permettant à une personne d'évacuer l'immeuble par la fenêtre en toute sécurité lors d'un incendie. [ 40 ] Ces travaux étaient nécessaires afin de rendre l'immeuble conforme.

Par contre, la somme de 2 388 $ réclamée par monsieur Fauteux parait grossièrement exagérée aux yeux du Tribunal, car la fenêtre utilisée est une fenêtre coulissante qu'on encastre habituellement dans un mur de fondation et son coût est de quelques centaines de dollars.

Le Tribunal retient le montant suggéré par l'ingénieur Bélec et accorde la somme de 1 500 $. [ 41 ] Pour tous ces montants accordés, le Tribunal doit ajouter la taxe sur les produits et services et taxe de vente du Québec en vigueur au mois de juin 2015. [ 42 ] Concernant la perte de revenus de location du logement du sous-sol, monsieur Fauteux réclame la somme de 2 900 $ équivalent à 5 mois de loyer.

Le Tribunal estime que ce montant est également grossièrement exagéré. [ 43 ] En effet, le 21 septembre 2014, monsieur Larose, le locataire du logis du sous-sol, informe monsieur Fauteux de sa décision de quitter le logement le 1 er décembre.

Monsieur Fauteux décide de ne pas relouer le logement prétendant que les travaux l'en empêchent. [ 44 ] Monsieur Fauteux a appris uniquement le 21 octobre 2014 que l'immeuble n'était pas conforme à la règlementation municipale. [ 45 ] De plus, monsieur Fauteux a eu connaissance de l'envergure des travaux seulement après que DB Architecture Construction ait préparé les plans et devis pour rendre l'immeuble conforme.

Le sceau apposé sur la première version des plans est daté du 28 janvier 2015. [ 46 ] Aussi, le Tribunal prend en considération le témoignage de l'ingénieur Bélec affirmant qu'il n'était pas nécessaire d'évacuer le locataire du logement pour la réalisation des travaux. Il explique que la majeure

partie des travaux a été effectuée dans la cage d'escalier menant au logement du sous-sol. Cela n'aurait pas empêché le locataire d'utiliser son logement. Il admet toutefois qu'il aurait subi certains inconvénients. [ 47 ] De plus, les autres travaux ont été faits dans la salle mécanique et ne représentent que quelques heures de travail. Finalement, les travaux pour couper le béton, agrandir l'ouverture et remplacer la fenêtre extérieure de la chambre du sous-sol ont nécessité, tout au plus, une journée de travail. [ 48 ] Le Tribunal convient que le locataire aurait subi un léger préjudice et une perte partielle de jouissance de son logement de, tout au plus, quelques jours.

[ 49 ] Le Tribunal accorde un montant de 290 $ (580 $ divisé par 2), équivalent à la moitié d'un mois de location pour compenser cette perte de jouissance partielle. [ 50 ] En résumé, le Tribunal accorde à

titre de réduction du prix de vente les réclamations suivantes: travaux accordés coûts • copies 83,44 $ • plans 2 104,04 $ • permis 150,00 $ • accès info 42,70 $ • retirer gypse 433,00 $ • installer laine et gypse 734,00 $ • lisser joints 1 288,00 $ • coffrage 447,00 $ • tuiles acoustiques 90,00 $ • peinture 814,00 $ • dépotoir et ménage 401,00 $ • fenêtre 1 500,00 $ • TPS 404,36 • TVQ 806,70 • perte de loyer 290,00 $ GRAND TOTAL 9 588,24 $ Dommages et intérêts pour troubles et inconvénients [ 51 ] Quant aux troubles et inconvénients, le Tribunal ne peut pas les accorder, car monsieur Fauteux n'a pas démontré, selon la balance des probabilités, que monsieur Bélec avait connaissance de la limitation de droit public (

article 1728 CcQ ) ou qu'il était de mauvaise foi (

article 2805 CcQ). [ 52 ] En effet, la bonne foi se présume et le Tribunal constate que monsieur Fauteux n'a pas démontré, selon la balance des probabilités, que monsieur Bélec était de mauvaise foi ou qu'il connaissait l'affectation de droit public. Ainsi, monsieur Bélec ne peut être tenu responsable des dommages et intérêts. [ 53 ] Ce n'est pas monsieur Bélec qui a construit l'immeuble, mais ses parents.

Ce sont également eux qui ont fait les demandes de permis auprès de la municipalité et qui ont converti le duplex en triplex après le départ de leurs enfants sans faire de demande de permis. [ 54 ] Tout comme monsieur Fauteux, monsieur Bélec croyait que l'immeuble était conforme puisque le rôle de l'évaluation foncière décrivait l'immeuble comme un trois logements, trois locataires louaient un logement et l’immeuble était construit comme un triplex. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 55 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 56 ] CONDAMNE la

partie défenderesse à payer à la

partie demanderesse la somme de 9 588,24 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 28 novembre 2014, date de la mise en demeure et les frais de justice de 200 $; __________________________________ SERGE LAURIN, J.C.Q. Date d’audience : 5 janvier, 5 avril et 8 juin 2016