2020 QCCA 301, 2020 QCCA 301

Pépin c. Sansfaçon 2020 QCCA 301 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-009637-171 (200-17-014031-108) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 21 février 2020 FORMATION : LES HONORABLES JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCATES JEAN-FRANÇOIS PÉPIN Me KARINE RODRIGUE (Absente) Me ORIANE BOUCHON (Absente) (MAST Avocats)

PARTIE INTIMÉE AVOCAT BRUNO SANSFAÇON Me DENYS SAINDON (Absent)

PARTIE MISE EN CAUSE AVOCATE AGENCE DU REVENU DU QUÉBEC Me NATHALIE PRONOVOST(Absente) (Larivière, Meunier)

En appel d'un jugement rendu le 18 octobre 2017 par l'honorable Johanne April de la Cour supérieure, district de Québec. NATURE DE L'APPEL : Contrat (effets à l’égard des tiers) – Biens et propriété (copropriété par indivision) – Suretés (hypothèque légale) Greffière-audiencière : Gisèle Tendeng Diène Salle : 4.33 AUDITION 9 h 30 Continuation de l'audience du 17 février 2020. Les parties ont été dispensées d'être présentes à la Cour; Arrêt; Fin de l’audition.

Gisèle Tendeng Diène, Greffière-audiencière PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L’appelant se pourvoit contre un jugement rendu le 18 octobre 2017 par la Cour supérieure, district de Québec (l’honorable Johanne April), qui rejette sa demande introductive d’instance visant à le déclarer copropriétaire d’un immeuble situé à Lac Saint-Charles (« l’immeuble ») [1] . [ 2 ] En 1992, l’appelant acquiert l’immeuble de la Caisse populaire d’Orsainville. [ 3 ] Incapable d’en rembourser la dette hypothécaire, l’appelant le vend à Réjean Leclerc (« M. Leclerc ») le 23 octobre 2007. Le même jour, l’appelant et M.

Leclerc signent une contre-lettre aux termes de laquelle ils conviennent tous les deux qu’ils sont copropriétaires « à 50/50 » de l’immeuble. [ 4 ] La vente et la contre-lettre permettent donc à l’appelant de rembourser la Caisse populaire d’Orsainville tout en demeurant copropriétaire de l’immeuble à 50 %. [ 5 ] Quant à M. Leclerc, celui-ci devient, aux yeux des tiers, le propriétaire de l’immeuble.

Il contracte un prêt hypothécaire auprès de la Caisse populaire des Laurentides pour un montant correspondant à la valeur de la moitié indivise de l’immeuble. [ 6 ] L’appelant apprend ultérieurement de la Caisse populaire des Laurentides que les assurances de l’immeuble sont impayées depuis deux ans et que M. Leclerc a cessé d’honorer le paiement de son hypothèque. L’appelant décide alors de trouver une personne qui pourrait acquérir la

part indivise de l’immeuble appartenant à M. Leclerc.

[ 7 ] Une promesse d’achat est signée le 19 décembre 2008 entre l’appelant et M. Leclerc. Le texte de la promesse d’achat prévoit que l’appelant « et/ou une personne désignée » promet d’acheter l’immeuble pour 85 000 $ [2] . Dans les faits, la personne désignée s’avère être l’intimé, l’employeur de l’époque de l’appelant, qui acquiert les droits de M. Leclerc dans l’immeuble. [ 8 ] [ 9 ] Quelques mois plus tard, M. Leclerc change d’avis et ne désire plus vendre. L’appelant et l’intimé introduisent conjointement une action en passation de

titre à la Cour supérieure [3] pour forcer M. Leclerc à donner suite à la promesse d’achat. [ 10 ] Le 14 juin 2010, deux jours avant la date prévue de l’instruction de l’action en passation de titre, M. Leclerc signe le contrat de vente en faveur de l’intimé [4] . La seule question alors en litige porte sur la réclamation de dommages-intérêts [5] . [ 11 ] Contre-interrogé par l’avocat de M. Leclerc, l’intimé reconnaît l’existence d’une entente verbale intervenue entre lui et l’appelant suivant laquelle l’immeuble leur appartient en parts égales.

Il témoigne également de sa connaissance de la contre-lettre intervenue entre l’appelant et M. Leclerc [6] . [ 12 ] Les relations entre l’appelant et l’intimé se détériorent par la suite. L’appelant découvre que la contre-lettre signée avec M. Leclerc n’avait pas suivi le « dossier de la maison » et que le notaire ayant instrumenté la vente de l’immeuble de M. Leclerc à l’intimé n’avait pas été informé de cette entente de copropriété.

Craignant de perdre ses droits dans l’immeuble, l’appelant publie un avis de préinscription de la demande en justice [7] . [ 13 ] Après avoir appris que des changements importants avaient été apportés à l’immeuble, l’appelant communique avec l’intimé en 2013. Il lui rappelle qu’ils sont copropriétaires et, qu’à ce titre, il devait être informé des changements.

L’intimé nie qu’il en soit ainsi et lui dit : « arrive-moi avec un jugement » [8] . [ 14 ] L’appelant introduit une poursuite en justice pour se voir déclarer copropriétaire de l’immeuble. *** [ 15 ] La juge rejette la demande de l’appelant en s’attardant à la contre-lettre intervenue initialement entre l’appelant et M.

Leclerc et à son opposabilité à l’intimé [9] . [ 16 ] Elle étaie son raisonnement par l’élément de preuve apparaissant au paragraphe 6 de son jugement : [6] Le 16 juin 2010, dans le cadre d’une demande introductive d’instance en déclaration de propriété, Leclerc , séance tentante, affirme et confirme par la même occasion qu’il ne détient que 50% des droits indivis dans l’immeuble acquis de Pépin (P-6). [10] [Reproduction textuelle et soulignement ajouté] [ 17 ] Elle en conclut que la preuve ne permet pas d’établir que l’appelant était copropriétaire de l’immeuble avec l’intimé [11] ni que ce dernier était au courant de l’existence de la contre-lettre intervenue entre l’appelant et M.

Leclerc [12] . En conséquence, cette contre- lettre est inopposable à l’intimé qu’elle considère comme un tiers de bonne foi [13] . *** [ 18 ] La juge commet une erreur manifeste et déterminante en écrivant que M. Leclerc a confirmé, lors de l’instruction du 16 juin 2010, « qu’il ne détient que 50 % des droits indivis dans l’immeuble acquis de Pépin ». [ 19 ] L’erreur est manifeste, car l’enregistrement audio de l’instruction du 16 juin 2010 démontre que l’auteur de ces propos est l’intimé (et non M. Leclerc). La juge attribue donc à tort à M.

Leclerc l’aveu de l’intimé qui confirme l’existence d’une entente avec l’appelant selon laquelle il détient 50 % des droits indivis dans l’immeuble. [ 20 ] Il vaut de reproduire l’extrait pertinent de cet enregistrement : Contre-interrogatoire de Bruno Sanfaçon Procureur de la défense (Me Marc Laforest) Q. Dans les faits êtes-vous le seul et unique propriétaire, ou il y a une contre-lettre qui dit que Pépin est aussi copropriétaire [inaudible]? R. Bien, actuellement il n’y a aucune contre-lettre, il n’y a aucune entente écrite. Q. Vous êtes le seul et unique propriétaire ? R.

Actuellement je suis le seul et unique propriétaire mais dans les faits, je suis 50/50 avec par parole . Y’a aucune lettre, aucune contre- lettre. Procureur de la demande (Me Denys Saindon)

Q. Par parole, M. Pépin est avec vous à 50 % . R. Oui, au même

titre qu’il était avec M. Leclerc avant lui [inaudible]. Procureur de la défense (Me Marc Laforest) Q. Donc je comprends que dans les faits, au niveau du bureau d’enregistrement, vous êtes le seul et unique propriétaire? R. Oui Q. Mais dans les faits, vous avez une entente verbale entre vous deux qui fait que l’immeuble il vous appartient à 50-50. R. Oui Q. Et étant un homme d’affaires de 100 logements, un homme d’affaires aguerri et averti, vous pensez que c’est bon et c’est sain d’avoir des conventions verbales sur la portion d’un immeuble comme ça [inaudible]? R.

Moi j’ai fait plus de convention et de contrat verbal dans ma vie que de contrat écrit. [14] [Soulignements ajoutés] [ 21 ] L’erreur est déterminante puisque la juge disposait d’un aveu de l’intimé qui confirmait l’existence d’une entente intervenue avec l’appelant selon laquelle ils étaient les copropriétaires de l’immeuble à la hauteur de 50 % chacun. Cela étant, elle ne pouvait considérer l’intimé comme un tiers de bonne foi, ce dernier étant lui-même

partie à l’entente.

POUR CES MOTIFS, LA COUR: [ 22 ] accueille l’appel; [ 23 ] infirme le jugement de la Cour supérieure rendu le 18 octobre 2017; [ 24 ] déclare l’appelant copropriétaire indivis de l’immeuble sis au 629, rue des Eaux-Fraîches à Québec, rétroactivement à la date de publication de l’avis de préinscription, le 21 décembre 2010, dont la désignation est: DÉSIGNATION Un immeuble connu et désigné comme étant le lot UN MILLION CENT SOIXANTE MILLE QUATRE-VINGT (1 160 080) au Cadastre du Québec, circonscription foncière de Québec, avec bâtisses dessus construites et portant le numéro civique 629, rue des Eaux- Fraîches, Québec (Québec) G3G 2C4, circonstances et dépendances. [ 25 ] DÉCLARE , pour valoir entre l’appelant et l’intimé, que ce dernier est seul responsable de rembourser le prêt garanti par l’hypothèque publiée en faveur de Caisse populaire Desjardins des Laurentides sous le numéro 14 709 846; [ 26 ] LE TOUT , avec les frais de justice, tant en première instance qu’en appel.

JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A.