2011 QCCA 1168, 2011 QCCA 1168

Langis c. Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec 2011 QCCA 1168 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-10-004914-113 (455-36-000092-106) (455-61-008474-080) DATE : LE 21 JUIN 2011 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE NICHOLAS KASIRER, J.C.A. SIMON LANGIS REQUÉRANT – appelant / défendeur c. ORGANISME D'AUTORÉGLEMENTATION DU COURTAGE IMMOBILIER DU QUÉBEC INTIMÉ – intimé / poursuivant JUGEMENT [ 1 ] Le requérant demande la permission d'appeler d'un jugement de la Cour supérieure, district de Bedford (l'honorable Martin Bureau), rendu le 1 er avril 2011 [1] .

Le juge rejette l'appel qu'il a interjeté à l'encontre d'un jugement de la Cour du Québec (l'honorable Monique Perron) ayant déclaré le requérant coupable, le 19 février 2010, d'une infraction à la

Loi sur le courtage immobilier , L.R.Q., c.73.1 (la Loi) (art. 156 — « […] avoir agi de manière à donner lieu de croire qu'il est autorisé à le faire » [c'est-à-dire exercer l'activité de courtier immobilier]). [2] [ 2 ] La requête pour permission d'appeler est régie en l'espèce par l'article 291 du Code de procédure pénale , qui ne permet l'appel que sur des questions de droit. Il faut en outre, selon la jurisprudence qui interprète cette disposition, que les moyens énoncés au soutien de la question de droit soient sérieux : un appel voué à l'échec ne peut en effet être autorisé. [ 3 ] Dans sa requête, M.

Langis avance trois motifs d'appel. Premièrement, il soutient que le juge de la Cour supérieure a erré en droit en concluant que la notion d'« opération de courtage » n'est pas requise dans l'analyse de l'infraction reprochée. Il y voit une erreur commise par le juge dans l’identification des éléments de l' actus reus de l'infraction à l'article 156 de la Loi. [ 4 ] Deuxièmement, le juge de la Cour supérieure aurait erré en concluant que les activités exercées par le requérant sont des « opérations de courtage ».

Compte tenu notamment du fait que les locateurs sont des membres de Estrieloge.com, et qu’ils ne rencontrent pas les locataires, on ne peut pas dire que le requérant se livre à de telles opérations. [ 5 ] Troisièmement, il soutient que l'absence de définition claire du terme « opération de courtage » dans la législation et la jurisprudence invite la Cour a se saisir du dossier en vue de clarifier le droit dans l'intérêt général. [ 6 ] Aucun des trois moyens ne soulève une question de droit qui, compte tenu de l’article 291 C.p.p ., justifie d’accorder la permission d’interjeter appel. 1.

Le premier moyen d’appel [ 7 ] Dans un jugement étoffé, le juge passe attentivement en revue la jurisprudence et la doctrine sur la question des éléments de l'infraction reprochée au requérant. Le juge conclut qu'une opération de courtage n'est pas requise pour prouver les éléments constitutifs de l'infraction à l'article 156 de la Loi (voir notamment les paragraphes [38] et seq . du jugement entrepris). Citant une jurisprudence abondante à cet effet, il explique que cette infraction ne dépend pas d'une preuve de l'exercice illégal de l'activité de courtier immobilier.

Elle tient plutôt des agissements donnant lieu de croire que la personne accusée est autorisée à le faire. [3] Il note que la jurisprudence exige que cette détermination se fasse de la perspective de la personne raisonnable dans les circonstances. [4] Par suite de son étude de la jurisprudence, il arrive à la conclusion que ces principes s'appliquent dans le contexte de la location des immeubles, et plus particulièrement au modèle d’affaires employé par le requérant (voir paragraphes [49] à [52]). [ 8 ] Le juge revoit ensuite les constatations de la juge de la Cour du Québec sur les agissements du requérant.

Il écrit que la preuve démontre que ce dernier a agi de manière à donner lieu de croire à une personne raisonnable qu'il était autorisé à exercer l'activité de courtier immobilier alors qu'il n'était pas titulaire du certificat requis par la Loi (paragr. [58]).

[ 9 ] Le juge a suivi une jurisprudence établie sur ce point et le requérant ne fait pas voir une erreur dans son analyse de la question. La prétention du requérant que la preuve d’une opération de courtage est nécessaire à l’ actus reus de l’infraction sous l’article 156 est vouée à l’échec. 2. Le deuxième moyen d’appel [ 10 ] Le juge va plus loin dans son analyse. Même s'il croit qu'une opération de courtage n'est pas un élément essentiel de l'infraction à l'article 156 de la Loi, il est d'avis qu'« une telle opération de courtage n'est pas absente en l'espèce » (paragr. [58]).

Le requérant soutient que l’appréciation faite par le juge de ce qu’est une telle opération est erronée. [ 11 ] Le juge est d’avis que le rôle joué par le requérant à

titre d'intermédiaire entre locateur et locataire suffit à en faire une opération de courtage, même si les parties à l’éventuel bail ne se rencontrent pas (voir notamment le paragr. [64]). Pour l’essentiel, il suit l'analyse des faits de la juge d'instance quant aux rapports entre locateurs, locataires et le service de gestion Estrieloge pour lequel le requérant travaille, et en conclut que le requérant se livre à une opération de courtage. Sur ce point, le requérant ne fait pas voir une erreur de droit donnant lieu à un droit d'appel en application de l'article 291 C.p.p . 3.

Le troisième moyen d’appel [ 12 ] On ne peut pas dire que l’absence de définition de l’expression « opération de courtage » dans la Loi commande l’intervention de la Cour. L’expression « activité de courtier immobilier / activity of [a] real estate broker » est définie à l’article 1 de la Loi. Il est salutaire que la Loi laisse aux tribunaux le soin, au cas par cas, de déterminer quelles sont les différentes opérations qui tombent sous le coup de cette définition. Le requérant ne fait pas voir, dans cet aspect du dossier, une question qui justifie l’intervention de la Cour.

POUR CES MOTIFS , le soussigné : [ 13 ] REJETTE la demande de permission d’interjeter appel, avec dépens. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. Me Dominique Lavin LAVIN & ASSOCIÉS INC. Pour le requérant Me Stéphane Sénécal ORGANISME DU COURTAGE IMMOBILIER DU QUÉBEC Pour l'intimé Date d’audience : Le 17 juin 2011