2013 QCCQ 995, 2013 QCCQ 995

9230-4047 Québec inc. c. Caisse Desjardins de Terrebonne 2013 QCCQ 995 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d'appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE ST-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-80-006490-129 DATE : 28 janvier 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GEORGES MASSOL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9230-4047 Québec inc. Requérante (locatrice) c. Caisse Desjardins de Terrebonne Intimée (intervenante) et Groupe Leblanc syndic inc.

Steve Naud Carole Guillemette Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La requérante (locatrice) désire en appeler d'une décision datée du 6 septembre 2012 rendue par la Régie du logement. [ 2 ] Dans cette décision, la Régie rétracte un précédent jugement du 10 avril 2012, constatant la résiliation du bail de maison mobile entre la locatrice et les locataires Steve Naud et Carole Guillemette. [ 3 ] Ce dernier jugement ordonnait l'enlèvement de la maison mobile sans délai et faisait suite aux événements suivants : 1.

Juillet 2011 : déguerpissement des locataires et acte par lequel ceux-ci délaissent la maison mobile au profit de la créancière Caisse Desjardins de Terrebonne ; 2. Janvier à mars 2012 : signature, conjointement avec le syndic à la faillite des locataires, d'un consentement à la résiliation du bail résidentiel ; 3.

Avril 2012 : jugement en délaissement forcé au profit de la créancière Caisse Desjardins de Terrebonne. [ 4 ] Se trouvant lésée dans ses droits, la créancière Caisse Desjardins de Terrebonne désire intervenir et, à cet effet, demande la rétractation du jugement rendu le 10 avril 2012. [ 5 ] L'affaire est entendue le 14 août 2012 et jugement est rendu le 6 septembre suivant par le régisseur Marie-Louisa Santirosi. [ 6 ] Considérant que l'intervenante possédait la simple administration du bien et compte tenu des dispositions de la

Loi sur la faillite et l'insolvabilité , le régisseur est d'avis que même si les locataires n'occupent plus la roulotte, celle-ci ne peut être qualifiée de délaissée ou abandonnée, alors que l'administrateur légal de la maison manifeste un intérêt à continuer à louer le terrain sur lequel elle est disposée (paragraphe 14 de la décision).

[ 7 ] Considérant que la Caisse Desjardins de Terrebonne a démontré un intérêt dans le procès en vertu des critères énoncés à l'article 23 du Règlement sur la procédure devant la Régie du logement , cette dernière peut présenter, aux termes de la décision de la Régie, la requête en rétractation de jugement en vertu de l'article 89 de la

Loi sur la Régie du logement . [ 8 ] Conséquemment, la Régie accueille la demande d'intervention et rétracte la décision du 10 avril 2012 en ordonnant un nouveau procès. [ 9 ] La locatrice s'oppose à ce jugement en arguant : 1. La Caisse Desjardins de Terrebonne n'est pas

partie au bail que les locataires ont consenti à résilier au début de l'année 2011 ; 2. La Caisse Desjardins de Terrebonne ne détient aucune entente avec la locatrice pour le maintien du bien hypothéqué sur la parcelle de terrain, propriété de celle-ci ; 3. Le droit hypothécaire de la Caisse Desjardins de Terrebonne est simplement un droit mobilier, sans aucun lien de rattachement avec la parcelle de terrain ; 4.

À partir du moment où les locataires n'habitaient plus à cet endroit, et vu qu'ils ont consenti à résilier le bail de ce terrain, il n'existait plus de raison pour que la maison mobile reste sur place ; 5. Il n'existe donc aucun droit de maintien dans les lieux pouvant être invoqué par les locataires ou la Caisse Desjardins de Terrebonne ; 6. Il n'existe aucune obligation pour la requérante d'accepter de faire de la Caisse Desjardins de Terrebonne sa locataire. [ 10 ] Pour sa part, l'intimée allègue que la requête de la locatrice est vague et ne rencontre pas les exigences contenues aux articles 92 et 98 de la

Loi sur la Régie du logement . Critères applicables à la permission d'appeler [ 11 ] Le Tribunal doit appliquer les critères énoncés à l'article 91 de la

Loi sur la Régie du logement : « Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. » [ 12 ] Il doit aussi examiner le sens à donner à l'expression « lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour ». [ 13 ] C'est dans la foulée de nombreuses modifications législatives, à caractère administratif, que l'article 91 de la

Loi sur la Régie du logement a été modifié, en vue de limiter les appels de plein droit. Dorénavant, la permission d'appeler est accordée uniquement lorsque les critères de cet

article sont satisfaits. Ils ont d'ailleurs fait l'objet d'une abondante jurisprudence, tant en matière de la Régie du logement qu'en droit administratif en général. [ 14 ] Dans le dossier Pesant [1] , l'honorable Landry résume les critères en citant la jurisprudence à l'appui.

Ainsi, peuvent donner lieu à un appel les cas où : « 1- Le sérieux et l'importance des motifs d'appel allégués et l'impact de la décision attaquée sur le justiciable concerné; 2- Le caractère nouveau ou controversé de la question soulevée ou l'intérêt général qu'elle soulève; 3- La faiblesse apparente de la décision attaquée, une atteinte aux règles de justice naturelle et/ou une erreur déterminante dans l'administration de la preuve. » [ 15 ] Notre collègue, le juge Pierre E.

Audet [2] , quant à lui, rappelait les critères applicables : « L'analyse de la jurisprudence permet de dégager les principaux critères suivants : • La question en jeu est sérieuse, nouvelle et d'intérêt général ; • La question est controversée, notamment lorsque les décisions sont « incohérentes ou contradictoires » même sur des questions techniques ; • La question met en cause les « intérêts supérieurs de la justice » ; sous cette expression sont visés les motifs suivants : la faiblesse apparente de la décision attaquée ; l'erreur manifeste, déterminante ou grossière, dans l'appréciation des faits ; la mauvaise application des règles de preuve ; le non-respect des règles de justice naturelle ; le refus de la Régie d'exercer sa compétence ; la décision n'est pas suffisamment motivée, notamment. »

Analyse et décision [ 16 ]

Malgré que la requête ait pu être plus élaborée, il faut néanmoins conclure que la question principale posée par la requérante soulève des questions intéressantes et sérieuses.

[ 17 ] Rappelons que les locataires, ainsi que le syndic à la faillite les représentant, ont accepté, au cours de l'année 2012, de résilier le bail vu le déguerpissement antérieur des locataires. [ 18 ] Compte tenu du principe énoncé à l'

article 1975 du Code civil du Québec à l'effet que le bail est résilié de plein droit dans le cas de déguerpissement, et étant donné que le droit au maintien dans les lieux édicté aux articles 1936 et suivants du même code semble viser comme bénéficiaire le locataire, le Tribunal s'interroge sur l'à-propos d'accepter qu'un créancier détenant une hypothèque mobilière sur un bien puisse obtenir une rétractation d'un jugement et intervenir dans un dossier.

D'autant plus si le même créancier demande, dans une procédure, le délaissement du bien et sa vente en justice. [ 19 ] Il est plus que certain qu'il s'agit d'une question d'importance et sérieuse.

Pour ces motifs, le Tribunal : Autorise l'appel de la décision rendue par la Régie du logement le 6 septembre 2012 par Marie-Louisa Santirosi dans les dossiers numéros 28 120215 011 T 120703 et 28 120215 011 Q 120703 ; Autorise l'appel aux fins de répondre à la question suivante : - La Régie du logement pouvait-elle rétracter le jugement prenant acte du déguerpissement des locataires et résiliant le bail, tout en accordant l'intervention du créancier détenant une hypothèque mobilière sur le bien ? Le tout frais à suivre . __________________________________ Georges Massol , j.c.q.

Maître Amrick Bansal Pour la requérante Maître Caroline Lavoie Pour l'intimée Date d’audience : 18 janvier 2013