2017 QCCQ 7668, 2017 QCCQ 7668

Labelle c. Joly 2017 QCCQ 7668 COUR DU QUÉBEC «DIVISION DES PETITES CRÉANCES» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-030421-158 DATE : 15 JUIN 2017 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ANNIE BREAULT, J.C.Q. RICHARD LABELLE -et- LINDA CARON Demandeurs c.

JEAN-ANDRÉ JOLY Défendeur / Demandeur en garantie -et- PIERRE LAVOIE Défendeur en garantie / Demandeur en arrière-garantie -et- JOËLLE FRANCOEUR -et- GUY TOUCHETTE Défendeurs en arrière-garantie / Demandeurs en arrière-arrière-garantie -et- DANNY PETERS Défendeur en arrière-arrière-garantie / Demandeur en arrière-arrière-arrière-garantie -et- RICHARD CORMIER Défendeur en arrière-arrière-arrière-garantie JUGEMENT 1. INTRODUCTION [ 1 ] Les parties ont toutes été propriétaires d’une résidence située au 1094 de la rue Serge-Deyglun à Boisbriand.

En fait, du constructeur jusqu’aux propriétaires actuels, tous les propriétaires font

partie du présent litige, à savoir : ▪ M. Richard Cormier et M. Danny Peters – associés dans le projet initial de construction de la résidence pour fins de revente; ▪ M. Guy Touchette – propriétaire de 1993 à 2003; ▪ Mme Joëlle Francoeur et M. Pierre Lavoie – propriétaires de 2003 à 2008; ▪ M. Jean-André Joly – propriétaire du 15 mars 2012 au 26 juin 2013; ▪ Mme Linda Caron et M. Richard Labelle – propriétaires depuis le 26 juin 2013 [1] . [ 2 ] Mme Caron et M.

Labelle soutiennent que la résidence est affectée d’un vice caché visé par la garantie de qualité du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») justifiant une diminution de prix de vente de 12 429,14 $ et des dommages moraux de 5 000 $. Ils réduisent toutefois leur réclamation à la somme de 15 000 $ conformément au seuil monétaire applicable en Division des petites créances. [ 3 ] Plus particulièrement, ils ont dû procéder au remplacement du revêtement extérieur sur presque toute la façade arrière du

bâtiment pour enrayer une infiltration d’eau. Les dommages causés par cette infiltration ont nécessité également le remplacement de la fenêtre et de la porte-patio de la cuisine ainsi que le remplacement du comptoir de cuisine et du dosseret de céramique. Selon eux, la cause du vice remonte à la construction de l’immeuble puisque l’infiltration découle de la mauvaise installation du revêtement extérieur en agrégat. [ 4 ] Leur vendeur, M. Joly, nie l’existence d’un vice caché.

Étant donné la courte durée pendant laquelle il a été propriétaire de cet immeuble, il soutient que si vice il y a ce sont ses propres vendeurs, Mme Francoeur et M. Lavoie, qui doivent en être tenus responsables. [ 5 ] Mme Francoeur et M. Lavoie nient également que la résidence soit affectée d’un vice caché. Cependant, étant donné l’origine du vice allégué, ils appellent en garantie leur vendeur, M. Guy Touchette. [ 6 ] M. Touchette est également d’avis qu’il s’agit davantage d’un problème d’entretien au cours des années et de vétusté et non d’un vice caché. Il appelle en garantie son vendeur, M.

Danny Peters. [ 7 ] M. Peters soulève les mêmes moyens de contestation que M. Touchette, mais y ajoute un moyen additionnel lié à l’absence de dénonciation du vice en temps utile. Puisque la conformité de la construction est en cause, M. Peters fait intervenir M. Cormier avec qui il s’est associé dans le projet de construction de la résidence. [ 8 ] M. Cormier adopte les mêmes moyens de contestation, incluant celui relatif à l’absence de dénonciation. 2.

ANALYSE [ 9 ] Le tribunal doit examiner si les faits allégués justifient la conclusion recherchée quant à l’existence d’un vice visé par la garantie de qualité du C.c.Q. [ 10 ] Lorsque dans un dossier, les propriétaires successifs d’une résidence sont impliqués, l’analyse du tribunal doit tenir compte de la date de chacune des ventes puisque c’est au jour de la vente que doit être présent le vice pour être susceptible d’indemnisation. 2.1 DROIT APPLICABLE [ 11 ] Pour que soit acceptée une réclamation en diminution de prix de vente comme conséquence d'un vice, doivent être présents les quatre critères cumulatifs prévus à l’

article 1726 C.c.Q. [2] : (1) le vice doit être caché, (2) inconnu de l’acheteur, (3) antérieur à la vente et (4) suffisamment grave : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 12 ] L’évaluation de ces critères est en fonction d’une norme objective, soit celle de l’acheteur prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances [3] . [ 13 ] S’ajoute à ces critères la condition de fond prévue à l’

article 1739 C.c.Q. : l'acheteur doit dénoncer par écrit le vice au vendeur dans un délai raisonnable de sa découverte. [ 14 ] Le recours fondé sur la garantie légale de qualité permet à l’acheteur de demander deux types de remèdes, soit l’annulation de la vente ou encore la diminution du prix de vente. [ 15 ] Lorsque le remède recherché est la diminution du prix de vente, le tribunal doit déterminer, à l’aide de la preuve présentée, le prix de vente qui aurait dû être payé par l’acheteur dans l’éventualité où il avait eu connaissance du vice affectant l’immeuble.

Il s’agit de corriger l’évaluation du bien vendu, et en conséquence du prix de vente, qui n’a pu être faite adéquatement par un acheteur prudent et diligent comme conséquence du vice caché. [ 16 ] La connaissance du vendeur n’est pas un critère du recours fondé sur la garantie de qualité. Contrairement à une croyance souvent répandue, ce critère ne repose pas sur la prémisse du silence de mauvaise foi du vendeur à l’égard du vice.

Le vice caché, comme son appellation l’indique, est règle générale caché, et ce, même pour le vendeur. [ 17 ] La connaissance du vendeur à l’égard du vice emporte cependant une conséquence additionnelle au niveau de l’indemnisation. Il doit alors, en sus de la diminution du prix de vente, indemniser l’acheteur de tous les dommages-intérêts qu’il subit et qui en sont une conséquence directe, immédiate et prévisible [4] : 1728.

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. [ 18 ] L’appréciation de l’application de ces règles de droit doit de plus se faire conformément aux règles de preuve applicables. [ 19 ] Ainsi, la

partie qui demande à ce qu’une prétention soit retenue par le Tribunal doit en établir l’existence, de façon à satisfaire au fardeau de la preuve [5] . Elle doit satisfaire à ce fardeau en faisant la preuve prépondérante des faits qu’elle avance [6] , et ce, au moyen de l’un des moyens de preuve que la loi met à sa disposition, soit l’écrit, le témoignage – ordinaire ou d’expert – par présomption, l’aveu ou encore la présentation d’un élément matériel [7] . [ 20 ] La prépondérance de la preuve est satisfaite lorsqu’une

partie a apporté une preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable

que son inexistence. Il ne s’agit pas d’atteindre le degré de la certitude, mais la simple possibilité de l’existence d’un fait n’est pas suffisante. Aucune norme objective n’existe à cet égard. La prépondérance est atteinte lorsqu’au terme d’un examen attentif le juge conclut que la preuve d’un fait est claire et convaincante [8] . [ 21 ] Dans l’éventualité où une telle preuve prépondérante n’est pas apportée, le Tribunal en fera supporter la conséquence à la

partie qui avait l’obligation d’assumer le fardeau de la preuve. [ 22 ] Ce n’est qu’une fois que sera faite la preuve prépondérante des éléments constitutifs du fardeau de preuve incombant aux acheteurs à l’égard d’un vice caché qu’il pourra y avoir indemnisation du préjudice subi. 2.2 DISCUSSION [ 23 ] Le tribunal est d’avis que Mme Caron et M. Labelle n’ont pas établi de façon prépondérante l’existence d’un vice caché visé par la garantie de qualité de l’

article 1726 C.c.Q. [ 24 ] Le tribunal est d’avis que la cause de l’infiltration affectant la façade arrière de la résidence tient à l’absence de gouttières, tel que noté au rapport d’inspection préachat de février 2012 [9] . Depuis sa construction, la résidence est privée de ce système de drainage qui sert à recueillir et canaliser les eaux pluviales. [ 25 ] Ce n’est qu’au printemps 2013 que la situation est corrigée par M.

Joly. [ 26 ] Plusieurs éléments militent en faveur de cette cause. [ 27 ] L’endroit le plus endommagé de la façade arrière de la résidence est sans conteste situé à droite [10] de la fenêtre de la cuisine [11] . Il s’agit également là de l’endroit le plus exposé à l’absence de gouttière. En effet, un coin y est formé à la jonction de la

section reculée de la façade arrière. La région de la fenêtre de la cuisine est ainsi exposée aux eaux pluviales tant de la

section de la toiture située au-dessus, mais également aux eaux pluviales de la toiture de cette

section reculée de la façade arrière. [ 28 ] D’autres dommages importants sont notés à l’endroit où est fixée la terrasse arrière. La solive de rive est détériorée en raison de l’absence d’un système susceptible de réduire l’eau provenant de la toiture. [ 29 ] De plus, bien que l’installation de la porte-patio soit faite de la même façon que la fenêtre, les dommages y sont moins prononcés, confirmant que l’accumulation d’eau a été beaucoup plus importante à la jonction de la

section reculée de la façade arrière [12] . [ 30 ] L’entrepreneur qui a effectué les travaux correctifs, M. Roland Tremblay, indique que la méthode d’installation de l’agrégat est en cause, soit l’absence de joints d’expansion et de solins. M. Tremblay n’est pas en mesure d’établir les normes de construction applicables que ce soit en 1993 ou en 2013 et la preuve est contradictoire quant à la conformité de la construction. [ 31 ] Mais peu importe la question de la conformité, il demeure que M.

Tremblay confirme la présence des traces d’écoulement et l’aspect plus foncé de l’agrégat à proximité de la fenêtre de la cuisine. [ 32 ] Il s’agit là de signes visibles des effets de l’absence de gouttières pendant plusieurs années. [ 33 ] Cette conclusion quant à la cause du vice allégué par Mme Caron et M. Labelle fait en sorte qu’il n’est pas possible de conclure qu’il s’agit d’un vice caché. L’absence de gouttière était connue et si Mme Caron et M. Labelle n’ont pas évalué correctement les conséquences de leur absence prolongée, cela n’a pas pour effet de rendre le vice caché. [ 34 ] Mme Caron et M.

Labelle font état qu’ils ont été incités par M. Joly à ne pas faire inspecter la résidence et à se satisfaire du rapport préachat effectué lors de l’achat de son achat par M. Joly un peu plus d’un an auparavant et annoté pour y identifier les travaux ou correctifs qui depuis ont été exécutés [13] . [ 35 ] La preuve ne révèle pas de problématique liée à l’utilisation de ce rapport. Rien n’empêchait Mme Caron et M.

Labelle de se questionner davantage sur ce qui y est soulevé. [ 36 ] Plus particulièrement, ce rapport attire l’attention de tout acheteur éventuel sur la présence de traces d’écoulement d’eau, surtout aux endroits où il n’y a pas de gouttière. Des réparations au revêtement d’agrégat sont également recommandées à ces mêmes endroits [14] . Le bas de la porte-patio est noté de même que la

section à droite de la fenêtre de la cuisine [15] . L’étanchéité des cadrages est également notée [16] . [ 37 ] En résumé, ce rapport recommande l’installation de gouttières, notamment à proximité de la fenêtre de la cuisine, en plus de noter des traces d’écoulements d’eau et des signes de dommages à l’agrégat à cet endroit. Ces éléments ainsi identifiés devaient conduire tout acheteur prudent et diligent à s’intéresser aux conséquences qui étaient susceptibles d’en découler. [ 38 ] En conséquence de ce qui précède, la demande de Mme Caron et M.

Labelle doit être rejetée. [ 39 ] Il en est de même des appels en garantie. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 40 ] REJETTE la demande des demandeurs; [ 41 ] REJETTE les interventions forcées à l’égard des appelés PIERRE LAVOIE et JOËLLE FRANCOEUR, GUY TOUCHETTE, DANNY PETERS et RICHARD CORMIER ;

[ 42 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE . __________________________________ ANNIE BREAULT, J.C.Q. Date d’audience : saint-jérôme, le 12 MAI 2017