2019 QCCA 1986, 2019 QCCA 1986

Pedneault c. Syndicat des copropriétaires du Domaine du Barrage 2019 QCCA 1986 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-027000-173 (540-17-011023-149) DATE : 19 novembre 2019 FORMATION : LES HONORABLES JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. FRANCE THIBAULT, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. JACINTHE PEDNEAULT ELIO CERUNDOLO APPELANTS – Défendeurs/demandeurs reconventionnels c.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU DOMAINE DU BARRAGE INTIMÉE – Défenderesse/demanderesse reconventionnelle ARRÊT [ 1 ] À la suite de l’audition de ce pourvoi tenue le 28 août 2019, la Cour informait les parties que le délibéré serait suspendu jusqu’au 10 octobre 2019 afin de leur permettre, si cela leur était possible, de voir à régulariser la situation de la terrasse, objet du présent litige. [ 2 ] Le 8 octobre 2019, l’avocat de l’intimée informait la Cour de la tenue d’une assemblée générale spéciale des copropriétaires du Domaine du Barrage, à l’occasion de laquelle la régularisation de la superficie de la terrasse de l’unité 108 à 71,7 m 2 a été « acceptée par les copropriétaires à la majorité requise, et ce, aux conditions déterminées par le conseil d’administration et également énoncées à la résolution », l’avocat précisant qu’il s’agissait là d’un geste de bonne foi sans pour autant reconnaître que l’appel était bien fondé (copie jointe). [ 3 ] Le 9 octobre 2019, l’avocat des appelants informait la Cour que les « conditions » mentionnées au point 2 du procès-verbal transmis ne reflétaient pas fidèlement, selon lui, la décision prise par l’assemblée des copropriétaires (copie jointe). [ 4 ] C’est dans ce contexte que la Cour tranche maintenant l’appel dont elle est saisie. * [ 5 ] Le litige découle de l’agrandissement, en 2007, de la terrasse de l’unité 108 à la suite de la réfection du toit sur lequel elle (de même que sept autres terrasses) est aménagée.

Cet agrandissement a fait passer la superficie de la terrasse de 71,7 m 2 à 109,9 m 2 alors qu’un premier agrandissement, datant de l’été 1986, l’avait fait passer de 44,4 m 2 (soit une superficie équivalente à celle des balcons situés aux étages supérieurs) à 71,7 m 2 . [ 6 ] Le 18 janvier 2012, la Cour supérieure, saisie d’une requête en jugement déclaratoire introduite par l’appelante Jacinthe Pedneault, propriétaire de l’unité 108 depuis le 27 janvier 2006, conclut qu’une

section de la terrasse occupe une

partie commune à usage restreint ou exclusif (44,4 m 2 ) alors qu’une autre empiète sur une

partie commune qui n’est pas à usage restreint (65,5 m 2 ) [1] .

Selon le juge, les propriétaires de l’appartement 108 bénéficient d’une terrasse dont la superficie est limitée à 44,4 m 2 et seuls les copropriétaires réunis en assemblée générale peuvent en autoriser l’agrandissement et ainsi régulariser la situation. [ 7 ] Le 27 février 2014, la Cour d’appel confirme ce jugement [2] . [ 8 ] Le 16 juin 2014, la terrasse 108 est à l’ordre du jour d’une assemblée des copropriétaires, mais, à défaut d’appui, la proposition voulant que l’agrandissement de la terrasse telle qu’elle est actuellement, soit 109,9 m 2 , soit approuvé n’est ni débattue ni soumise au vote de l’assemblée.

Par contre, une proposition confiant au conseil d’administration le mandat de prendre les mesures nécessaires pour rendre la terrasse conforme est adoptée. [ 9 ] Le 28 octobre 2014, le Syndicat des copropriétaires signifie aux appelants une demande en injonction permanente afin que la terrasse soit ramenée, aux frais des propriétaires de l’appartement 108, à sa superficie initiale de 44,4 m 2 . La demande est assortie d’une demande de remboursement des frais extrajudiciaires encourus par le Syndicat depuis 2009. Les appelants contestent et demandent, à

titre subsidiaire, le remboursement des coûts liés aux travaux d’agrandissement réalisés en 2007 et ceux à encourir, le cas échéant, pour en réduire la superficie. [ 10 ] Le jugement dont appel donne raison au Syndicat des copropriétaires. [ 11 ] L’appel soulève quatre questions : - le recours en injonction et la prescription applicable aux agrandissements de 1986 (44,4 m 2 à 71,7 m 2 ) et de 2007 (71,7 m 2 à 109,9 m 2 ); - la prescription acquisitive de 10 ans et l’usage exclusif de l’espace commun résultant de l’agrandissement fait en 1986; - la mauvaise foi du Syndicat des copropriétaires dans l’institution du recours en injonction; - le sort de la demande reconventionnelle visant le remboursement des coûts encourus, et à encourir, par les appelants. [ 12 ] L’immeuble dont il s’agit ici a été construit en 1982.

Il est constitué de deux tours comportant, en tout, 80 unités en copropriété divise. Il est connu sous le nom de Domaine du barrage. [ 13 ] La déclaration de copropriété a été publiée le 9 juin 1982. [ 14 ] La déclaration prévoit, à son

article 2.5.1, que les balcons sont des parties communes et, à son

article 6.2.1, que chaque propriétaire a l’usage exclusif « du balcon ou de la terrasse privée auxquels sa

partie exclusive donne seule accès ». [ 15 ] La déclaration prévoit également, aux articles 9.4 et 9.5, que : 9.4 Entretien des parties communes Les administrateurs doivent entretenir les parties communes, sauf : les balcons ou les terrasses auxquels seule une

partie exclusive a accès, les surfaces intérieures et extérieures des fenêtres auxquelles seule une

partie exclusive a accès, et la surface intérieure des portes extérieures qui donnent accès à une

partie exclusive, lesquels doivent être entretenus par le copropriétaire qui a l’utilisation et la jouissance exclusive de ces parties communes. Ces dernières parties devront être entretenues conformément aux normes établies par les administrateurs. 9.5 Altérations, additions ou améliorations par les copropriétaires Aucun copropriétaire ne peut modifier ou faire modifier la structure de sa

partie exclusive, il ne peut non plus modifier l’aménagement des parties communes, ni entretenir, décorer ou réparer les parties communes (sauf l’entretien de la

partie des parties communes dont ce copropriétaire a l’utilisation et la jouissance exclusive, conformément aux dispositions du paragraphe 9.4 qui précède) sans avoir préalablement obtenu le consentement écrit des administrateurs. Cette modification, si elle est approuvée par les administrateurs, doit être conforme aux dispositions des lois, règlements ou ordonnances des autorités municipales ou gouvernementales compétentes, elle doit de plus respecter les conditions qui peuvent être établies par les administrateurs dans leur approbation.

Le recours en injonction et la prescription extinctive [ 16 ] Les appelants plaident que le recours en injonction n’a été intenté qu’en 2015 alors que les travaux d’agrandissement datent de 1986 et de 2007. Ils soutiennent avoir droit au bénéfice de la prescription de trois ans prévue à l’

article 2925 C.c.Q. en matière de droit personnel, en l’absence de quelque preuve d’interruption de la prescription que ce soit. [ 17 ] Ils sont dans l’erreur. [ 18 ] Les parties privatives sont la propriété d’un copropriétaire déterminé qui en a l’usage exclusif ( art. 1042 C.c.Q. ). [ 19 ] Les parties communes sont la propriété de tous les copropriétaires et servent à leur usage commun ( art. 1043 al. 1 C.c.Q. ). Certaines de ces parties peuvent ne servir qu’à l’usage de certains copropriétaires ou d’un seul; ce sont les parties à usage restreint (ou exclusif) ( art. 1043 al. 2 C.c.Q. ).

C’est le cas de la terrasse de l’appartement 108 dont seuls ses propriétaires, en l’occurrence les appelants, peuvent se servir. La propriété de ces parties demeure celle de tous les copropriétaires et seul leur usage fait l’objet d’une attribution particulière. Il ne s’agit donc pas du « droit d’user » d’un bien au sens de l’

article 1172 C.c.Q. , d’un démembrement du droit de propriété et, à ce titre, d’un droit réel. Il s’agit plutôt d’« un aménagement de la jouissance entre indivisaires » [3] , dont les contours sont définis dans la déclaration de copropriété sur laquelle l’ensemble des copropriétaires se sont entendus, et qui les lie. [ 20 ] Ceci étant, l’ensemble des copropriétaires possède toujours le droit collectif d’user, de jouir et de disposer librement et complètement de la

partie commune que constitue le toit, ces droits étant autant d’attributs de leur droit de propriété à

titre de copropriétaires indivis des parties communes. [ 21 ] Il s’agit d’une particularité qui n’avait pas échappé au juge Tessier dans son jugement de 2012 [4] : Ces travaux ont un double effet, puisqu’ils transforment ainsi une

partie commune à cause de cet empiètement sur le toit. Cette portion du toit –

partie commune – est physiquement transformée en terrasse en Trex avec boîtes à fleurs à l’usage exclusif des occupants de l’appartement 108, au préjudice du droit de jouissance commun établi par le Code civil et la déclaration contractuelle de copropriété. Les propriétaires de l’appartement 108 changent par le fait même la destination du lieu à cet endroit, ce qui le transforme. Ils excèdent sans droit les limites de leur droit de jouissance exclusif, au détriment du droit de jouissance collectif des copropriétaires, en contravention avec l’

article 1063 C.c.Q. Rappelons qu’en vertu de cette disposition, chaque copropriétaire doit respecter le règlement de l’immeuble et ne porter atteinte ni au droit des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Dans la même veine, l’article 17.2 de la

déclaration de copropriété énonce que tous les copropriétaires doivent respecter les dispositions de la loi et de la déclaration de copropriété. [Soulignement ajouté] [ 22 ] Le recours en injonction vise ici à faire valoir le droit de propriété de l’ensemble des copropriétaires sur une

partie du toit,

partie commune, que les appelants occuperaient sans droit. [ 23 ] Or, comme l’explique Céline Gervais, aujourd’hui juge à la Cour du Québec, « le droit de propriété ne peut pas se perdre par le jeu de la prescription extinctive. […] le droit de propriété est perpétuel et ne peut se perdre par non-usage.

Par contre, il peut se prescrire acquisitivement en faveur d’une autre personne » [5] . [ 24 ] Dans le même sens, les auteurs Baudouin, Deslauriers et Moore écrivent [6] : La prescription libératoire est un mode d’extinction d’un droit patrimonial par non-usage pendant une certaine période de temps fixé par la loi et une fin de non-recevoir à une action en justice visant la réclamation de ce droit. Elle ne touche, en premier lieu, que les droits patrimoniaux, les droits extra-patrimoniaux demeurant imprescriptibles en pratique.

En second lieu, elle éteint aussi bien les droits personnels (droits de créance) que les droits réels (usufruit, hypothèque, droit de propriété). Dans ce dernier cas, le droit se perd en fait lorsque le tiers acquiert le droit par prescription acquisitive. [Soulignement ajouté] [ 25 ] En l’espèce, la prescription extinctive n’est donc d’aucun secours aux appelants.

La prescription acquisitive de 10 ans et l’agrandissement de la terrasse [ 26 ] La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir le droit de propriété ou l’un de ses démembrements, par l’effet de la possession ( art. 2910 C.c.Q. ) [7] . [ 27 ] Dans le cas d’un immeuble, la prescription est de 10 ans ( art. 2918 C.c.Q. ). [ 28 ] Sur ce point, l’argument des appelants ne peut valoir qu’en ce qui a trait à l’agrandissement de 1986 (faisant passer la superficie de la terrasse de 44,4 m 2 à 71,7 m 2 ). [ 29 ] Dans le contexte actuel, vu la sage décision de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 7 octobre 2019, il n’est pas nécessaire de trancher la question. [ 30 ] Il suffit de dire, sans aller beaucoup plus loin dans l’analyse, que la Cour est d’accord avec la juge de première instance lorsque celle-ci affirme « qu’en raison du régime spécial établi par le législateur en matière de copropriété, il n’y a pas d’acquisition par prescription applicable entre copropriétaires sur une

partie commune.

Des règles particulières sont spécifiquement prévues aux articles 1097 et 1098 C.c.Q. » [8] . [ 31 ] La déclaration de copropriété, qui lie tous les copropriétaires, comprend l’acte constitutif de copropriété, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif des fractions ( art. 1052 C.c.Q. ). [ 32 ] L’acte constitutif de copropriété définit la destination de l’immeuble, des parties privatives et des parties communes, ainsi que la valeur relative de chaque fraction ( art. 1053 C.c.Q. ). [ 33 ] Le règlement de l’immeuble contient les règles relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des parties privatives et communes ( art. 1054 C.c.Q. ). [ 34 ] L’état descriptif contient la désignation cadastrale des parties privatives et des parties communes de l’immeuble ( art. 1055 C.c.Q. ). [ 35 ] À ces documents contractuels s’ajoutent les règles du Code civil en ce qui a trait à l’assemblée des copropriétaires lorsqu’il s’agit d’aliéner, de transformer, d’agrandir ou d’améliorer les parties communes. [ 36 ] Toutes ces règles sont incompatibles avec la possibilité d’acquisition par un copropriétaire d’une

partie commune ou, comme en l’espèce, du droit d’user et de jouir d’un espace qui en fait partie, en l’occurrence l’espace excédant celui réservé à l’aménagement des terrasses sur le toit et précisément décrit dans la déclaration de copropriété. La mauvaise foi du Syndicat des copropriétaires [ 37 ] Les appelants prétendaient que les administrateurs de l’intimée avaient démontré leur mauvaise foi lors de la présentation de la proposition à l’assemblée des copropriétaires le 16 juin 2014. [ 38 ] La juge de première instance a rejeté cette prétention. [ 39 ] Les appelants reviennent sur la question en appel.

Ils soutiennent que la preuve démontre la mauvaise foi des administrateurs, leur manque d’équité, le fait qu’ils n’avaient pas « les mains propres » au moment d’entreprendre les procédures en injonction et, enfin, leur abus de droit en ce qui a trait à la régularisation de la situation de leur terrasse. [ 40 ] La question de savoir si une

partie a eu un comportement contraire aux exigences de la bonne foi est essentiellement factuelle. Or, la juge a clairement expliqué pourquoi elle rejetait la prétention des appelants et ceux-ci ne font pas voir d’erreur manifeste et déterminante à cet égard.

Le sort de la demande reconventionnelle [ 41 ] Les appelants réclament 32 585,48 $. Cette somme représente le coût de l’agrandissement de 2007.

Ils estiment avoir droit à cette somme advenant que la superficie de la terrasse doive être réduite. [ 42 ] La juge de première instance rejette cette demande puisque, entre autres, les travaux d’agrandissement de la terrasse ont été entrepris par les propriétaires de l’unité 108 en toute connaissance de cause, et à leurs risques et périls, après l’obtention d’un avis juridique recommandant « que l’assemblée des copropriétaires régularise la situation des terrasses » [9] . [ 43 ] Les appelants s’en prennent à cette conclusion sans pour autant faire voir d’erreur manifeste et dominante dans l’évaluation de la preuve qui a permis à la juge de conclure ainsi. [ 44 ] Les appelants plaident essentiellement que ce n’est qu’à partir du jugement déclaratoire que l’irrégularité de la terrasse a été constatée et, ce faisant, ils n’ont rien fait d’illégal avant cette date.

De plus, les administrateurs ont autorisé les deux agrandissements. [ 45 ] L’argument est mal fondé. D’une part, le jugement déclaratoire ne fait que confirmer l’illégalité des agrandissements. Celle-ci existait dès la fin des travaux réalisés sur la terrasse, tant en 1986 qu’en 2007. [ 46 ] Le montant réclamé est en lien avec le deuxième agrandissement. Or, la preuve révèle que les administrateurs n’ont signé qu’un plan, fait à la main par les appelants, près de deux ans après la fin des travaux.

De toute manière, on le sait, leur autorisation ne suffisait pas, il fallait celle de l’assemblée des copropriétaires, ce qui a été obtenu le 7 octobre dernier. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 47 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice; et, pour éviter toute incertitude, vu les délais mentionnés tant dans le jugement entrepris (paragr. 177) que dans le procès-verbal de la réunion du conseil d’administration et du récapitulatif de l’assemblée générale spéciale du 7 octobre 2019 (point 2), [ 48 ] DÉCLARE que les travaux devront être réalisés au plus tard le 31 mai 2020. JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A.

FRANCE THIBAULT, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. Me Franco B. Iezzoni PATERAS & IEZZONI Pour les appelants Me Louis Coallier DHC AVOCATS Pour l’intimée Date d’audience : 28 août 2019 Date de mise en délibéré : 10 octobre 2019