2017 QCCQ 7201, 2017 QCCQ 7201

Century 21 c. Wen 2017 QCCQ 7201 COUR DU QUÉBEC (Division des petites créances) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-035995-167 DATE : 19 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MICHELINE LALIBERTÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CENTURY 21 c.

LING ZHAO WEN ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] VU la preuve testimoniale et documentaire (P-1 et D-1 à D-7) offerte par les parties; [ 2 ] CONSIDÉRANT que la

partie demanderesse Century 21, représentée à l’audience par monsieur Dan Benchetrit, réclame la somme de 15 000 $ pour les motifs ainsi énoncés à sa demande datée du 16 août 2016 : « 1. Le ou vers le 13 octobre 2015, suite à une entente écrite, la

partie demanderesse s’engageait à rendre les services suivants : SERVICE DE COURTAGE IMMOBILIER. 2. L’entente a été conclue à BROSSARD (Québec). 3. Les services ont été rendus entre le 13 octobre 2015 et le 30 avril 2016, à BROSSARD (Québec). 4. L’entente prévoyait le versement d’une somme de 15 000,00 $. 5. À défaut de paiement dans le délai prévu, l’entente ne prévoyait pas le paiement d’intérêts. 6. La

partie demanderesse n’a reçu aucun paiement partiel. 7. La

partie défenderesse doit encore à la

partie demanderesse la somme de 15 000,00 $. 8. Bien que le paiement soit dûment requis par mise en demeure, la

partie défenderesse refuse ou néglige de payer. » (sic) [ 3 ] CONSIDÉRANT que la

partie défenderesse Ling Zhao Wen refuse de payer la somme réclamée pour les motifs ainsi énoncés à sa contestation datée du 19 septembre 2016 : « 1. The Defendant contests the following facts: 1. A real estate brokerage contract intervened between Century 21 Precision, having his office at 7005 Kildare, suite 16, Cote-St-Luc and Defendant Wen Ling Zhao, on October 13th, 2015, as more fully appears from Exhibit D-1 Brokerage contract. 2. The contract D-1 was valid until April 30th, 2016 and the broker commission was 4,5% of the selling price. 3.

On April 10th, 2016, a promise to purchase was presented to Defendant, for a buying price of $290,000 and subject to certain conditions, including that the buyer be provided with a copy of the Declaration of co-ownership and all related documents for the last 3 years, as appears from the Promise to buy – Exhibit D-2; 4. Further to a counter-offer, the price was modified at $295,000; 5. Consequently, Defendant was immediately signing an Authorization that the requested documents be transmitted by the Syndicate to Groupe Sutton Action Inc., as more fully appears from a Demande de renseignements – Exhibit D-3; 6.

Plaintiff has had in his possession certain documents, as the minutes of Syndicate meeting for the last years were previously transmitted on February 2016, by the Syndicate representative, as more fully appears from some emails exchanges Exhibit D-4 in a bundle;

7. Plaintiff’s representative, the real estate agent Mr Dan Benchetrit, acknowledge having this documents, as appears from his email dated April 19th, 2016 – Exhibit D-4 in a bundle; 8. On March 9th, 2016, the syndicate representative confirm to Defendant that her condo fees account is up to date; The said message was transmitted to the real estate agent, as appears from an email date April 26th, 2016- Exhibit D-5; 9.

Moreover, the real estate agent was in charge to obtain all documents from the Syndicate, as he was mandated by Defendant and as more fully appears from an email dated April 26, 2016, Exhibit D-6; 10. Defendant never refused to pay the fees related to Syndicate and these fees were in Plaintiff’s charge, as mandate’s executor. 2. The Defendant contests the claim for the following additionnal reasons: 1. Defendant fully collaborated for the sale of her condo and she was diligent in obtaining all the information pertaining to this sale; 2.

The real estate agent was expressly mandated to represent the seller and take all necessary actions to obtain these documents, as more fully appears from paragraph 8.5 of the Brokerage contract Exhibit D-1; 3. It is the real estate agent negligence or due to his refusal to pay the fees that the syndicate’s declaration was not filled; 4. Defendant is not responsible for failure of the sale and she was very surprised by this failure; Defendant had no power to sign the syndicate declaration; 5.

Defendant argues that the real estate agent, Dan Benchetrit already knew about the buyer intentions to retire from her Promise to purchase and now he invokes defendant’s fault to claim his commission; 6.

Plaintiff is sole responsible for the failure of the sale. » (sic) [ 4 ] CONSIDÉRANT qu’il n’est pas contesté que le 13 octobre 2015 (D-1), un mandat de courtage exclusif était donné par la défenderesse à la demanderesse, à échéance le 30 avril 2016, pour la vente d’un condo, prévoyant une rétribution de 4.5 % du prix de vente (article 7.1); [ 5 ] CONSIDÉRANT qu’il n’est pas contesté qu’une offre d’achat (D-2) fut présentée le 10 avril 2016 au prix de 290 000 $, comportant l’obligation suivante pour la défenderesse, énoncée à l’article 9.1 de l’offre d’achat : « 9.1 Cette promesse d’achat est conditionnelle à ce que l’ACHETEUR examine et vérifie la déclaration de copropriété et le règlement de l’immeuble ainsi que toutes leurs modifications, les renseignements fournis par le syndicat de copropriété s’ils sont disponibles, les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires et du conseil d’administration des 3 dernières années, les états financiers de la copropriété, incluant l’état des sommes déposées au fonds de prévoyance, ainsi que les documents suivants: Certificat de localisation, déclaration du vendeur, DRCOP 50543, 9.

EXAMEN DE DOCUMENTS PAR L’ACHETEUR (SUITE) Date de l’achat du chauffe-eau été facture de celui-ci. À cet effet, le VENDEUR devra remettre à l’ACHETEUR copie des documents mentionnés ci-dessus dans les 4 jours suivant l’acceptation de la présente promesse d’achat. À défaut de pouvoir fournir une copie authentique de la déclaration de copropriété, une copie certifiée conforme par le Bureau de la publicité des droits sera suffisante. Le VENDEUR devrait également fournir une copie certifiée par le syndicat des copropriétaires du règlement de l’immeuble.

Si l’ACHETEUR n’est pas satisfait de l’examen et de la vérification de ces documents ou qu’il ne les a pas reçus dans le délai indiqué et qu’il rend la présente promesse d’achat nulle et non avenue pour cette raison, il devra en aviser le VENDEUR, par écrit, dans les sept (7) jours suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus. La présente promesse d’achat deviendra nulle et non avenue à compter du moment de la réception de cet avis par le VENDEUR.

Dans le cas où l’ACHETEUR n’aviserait pas le VENDEUR dans le délai prévu ci-dessus, il sera réputé avoir renoncé à la présente condition. » (sic) [ 6 ] CONSIDÉRANT qu’il n’est pas non plus contesté que la défenderesse a accepté la contre-offre à 295 000 $, et a alors procédé à la signature (D-3) du document intitulé « Demande de renseignements au syndicat des copropriétaires » (DRCOP 50543) le 9 avril 2016; [ 7 ] CONSIDÉRANT qu’il appert de la preuve prépondérante que le 26 avril 2016, l’acheteuse s’est retirée de sa promesse d’achat puisqu’elle n’avait pas reçu les documents que la défenderesse devait lui fournir en vertu de l’article 9.1 précité; [ 8 ] CONSIDÉRANT qu’il appert de la preuve prépondérante que les documents énoncés à l’article 9.1 précité n’ont pas été fournis à la promettante acheteuse parce que le Syndicat de copropriétaires exigeait des frais de 200 $ pour la transmission desdits documents, frais que la défenderesse a refusé d’acquitter; [ 9 ] CONSIDÉRANT que le Tribunal est d’avis que même si la

partie demanderesse était autorisée en vertu du contrat de courtage exclusif intervenu le 13 octobre 2015 à demander la documentation au Syndicat de copropriétaires, afin de la transmettre à la promettante acheteuse, les frais administratifs demandés par le Syndicat étaient de la responsabilité de la défenderesse puisque c’est elle qui assumait l’obligation de fournir les documents selon le contenu précis et dans les délais prévus à l’offre d’achat; [ 10 ] CONSIDÉRANT que le Tribunal est d’avis que puisqu’il s’agit d’obligations incombant au vendeur, selon la promesse d’achat, c’est à la défenderesse que revenait l’obligation de les fournir et d’assumer les coûts réclamés par le Syndicat, le cas échéant;

[ 11 ] CONSIDÉRANT l’article 10.9 de la promesse d’achat : « 10.9 DOMMAGES – Le cas échéant, advenant que, par sa faute, aucun acte de vente ne se signe pour l’IMMEUBLE, le VENDEUR s’engage à dédommager directement l’agence ou le courtier, lié à l’ACHETEUR par contrat de courtage-achat, conformément aux règles ordinaires de droit, en lui versant des dommages-intérêts équivalant à la rétribution que l’ACHETEUR aurait eu à lui payer. » (sic) [ 12 ] CONSIDÉRANT qu’en l’espèce, le Tribunal est d’avis qu’aucun acte de vente du condo de la défenderesse ne fut signé en raison de sa mauvaise foi et de son manque de collaboration, et que la demanderesse a droit à des dommages-intérêts équivalant à la rétribution que l’acheteur aurait eu à lui payer, soit 4.5 % du prix de vente qui aurait été de 295 000 $, soit 13 275 $ plus les taxes; POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 13 ] ACCUEILLE la demande, [ 14 ] CONDAMNE la défenderesse Ling Zhao Wen à payer à la demanderesse Century 21 la somme de 15 000 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec à compter de l’assignation, avec les frais judiciaires de 300 $. __________________________________ MICHELINE LALIBERTÉ, J.C.Q.