2010 QCCQ 13129, 2010 QCCQ 13129

Port-Cartier (Ville de) c. Industries M. Santerre ltée 2010 QCCQ 13129 JD1788 COUR DU QUÉBEC Chambre civile CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MINGAN N° : 650-22-002690-093 DATE : Sept-Îles, 10 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GABRIEL DE POKOMÁNDY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ VILLE DE PORT-CARTIER DEMANDERESSE c. LES INDUSTRIES M.

SANTERRE LTÉE DÉFENDERESSE ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La Ville de Port-Cartier poursuit la défenderesse en recouvrement du coût d'installation des entrées de service d'eau et d'égouts entre la conduite principale et la ligne de propriété. [ 2 ] La défenderesse conteste la réclamation et en demande le rejet alléguant que lors de l'achat de ses terrains de la Ville de Port-Cartier ( Ville ), Wanita Daniele, coordonnatrice de l'urbanisme et aussi responsable de la vente des terrains, l'a informée que le prix de vente comprenait le coût des entrées de service, et eut-elle été informée que ce n'était pas le cas qu'elle n'aurait pas acheté les terrains.

LA POSITION DES PARTIES [ 3 ] La Ville appuie sa réclamation sur le Règlement no 393 adopté le 2 octobre 1979, et en particulier sur les dispositions de l'article 4.5 qui se lit comme suit : 4.5 Si après la pose des services d'égouts sanitaires et d'aqueduc dans une rue longeant un lot non-subdivisé (sic) (article 3) , le propriétaire de ce dit lot vend des parties de celui-ci à différents acheteurs, les nouveaux propriétaires qui désirent des entrées de service pour leurs bâtisses situées sur ces nouveaux lots, devont (sic) défrayer le coût réel d'installation et de réfection. [ 4 ] Bien qu'elle admette que la coordonnatrice à l'urbanisme et responsable de la vente des lots a pu fournir une information erronée, la Ville est d'avis que cela ne change rien à la situation et à l'exigibilité du montant, d'autant plus qu'aussitôt l'erreur découverte, la

partie en a été avisée et elle a continué son projet au lieu d'arrêter comme cela lui était loisible de faire. [ 5 ] La

partie défenderesse soutient que, d'une part, les représentations de la coordonnatrice à l'urbanisme et représentante de la Ville n'étaient pas erronées, car ce n'est pas l'article 4.5, mais bien l'article 4.4 ou, subsidiairement, l'article 4.10 du Règlement no 393 qui s'applique. Ces dispositions se lisent comme suit : 4.4 Si, sur le lot cité à l'article 3, il existe ou il est projeté un bâtiment qui requiert les services d'eau et d'égout, la Ville posera à ses frais les entrées de service entre la conduite principale et la ligne de propriété. [ … ] 4.10 Coût de raccordement – Dans tous les cas, sauf ceux mentionnés dans les articles 1 à 9, où les coûts réels d'installation

s'appliquent, le coût des matériaux et des travaux exécutés sur la propriété publique, en regard du raccordement des entrées de service d'égout et d'aqueduc, est défrayé par la Ville et une somme nominale de trois cents dollars ( $300.00 ) est payable à la Ville par le propriétaire concerné. [ … ] [ 6 ] En deuxième lieu, la défenderesse soumet que si c'est l'article 4.5 qui devait s'appliquer, les représentations erronées par la préposée de la Ville , responsable de la vente des terrains, ont vicié son consentement, car aurait-elle su que le coût des raccordements était à ses frais qu'elle n'aurait pas acheté les lots. Elle demande donc à

titre de dommages d'être dispensée du paiement des sommes. QUESTION EN JEU [ 7 ] La question que le Tribunal a à trancher est, d'une part, la détermination de la disposition réglementaire qui s'applique et, d'autre part, de déterminer si l'erreur de la coordonnatrice à l'urbanisme et représentante de la Ville lors de la vente des terrains peut avoir entaché le consentement de la défenderesse au point de constituer un vice de consentement ou encore si cette erreur peut, pour quelque autre cause, permettre à la

partie défenderesse de se soustraire à l'obligation du paiement, s'il en est. LE TEXTE RÉGLEMENTAIRE [ 8 ] Pour une meilleure compréhension et interprétation du texte du Règlement no 393 adopté le 2 octobre 1979 dont les dispositions du

chapitre 4 sont en cause, il convient de reproduire les parties pertinentes suivantes :

CHAPITRE 4 : RACCORDEMENTS 4.1 Dans toute zone dans laquelle il n'y a pas de trottoir de construit et où les rues ne sont pas pavées et gravelées d'une façon permanente, la Ville défraiera elle-même le coût d'installation des entrées de service d'aqueduc et d'égout sanitaire entre la conduite principale et la ligne de propriété, en autant que les dimensions des conduites requises soient les suivantes : 3/4 de pouce pour l'eau et 4 pouces pour l'égout sanitaire. […] 4.3 Si des services d'égouts et d'aqueduc dans un secteur résidentiel ou industriel sont posés dans une rue en bordure de laquelle il existe des lots non-subdivisés (sic) , à savoir des lots dont la distance frontale dépasse la normale pour une construction domiciliaire ou industrielle, la Ville n'implantera pas nécessairement des services pour desservir ces lots sur lesquels il n'y a, bien entendu, aucune maison ou aucun édifice. 4.4 Si, sur le lot cité à l'article 3, il existe ou il est projeté un bâtiment qui requiert les services d'eau et d'égout, la Ville posera à ses frais les entrées de service entre la conduite principale et la ligne de propriété. 4.5 Si après la pose des services d'égouts sanitaires et d'aqueduc dans une rue longeant un lot non-subdivisé (sic) (article 3), le propriétaire de ce dit lot vend des parties de celui-ci à différents acheteurs, les nouveaux propriétaires qui désirent des entrées de service pour leurs bâtisses situées sur ces nouveaux lots, devont (sic) défrayer le coût réel d'installation et de réfection. 4.6 Si, dans une zone industrielle, commerciale ou mitigée, au moment de la pose de services d'égouts sanitaires et d'aqueduc, plusieurs lots adjacents appartiennent au même propriétaire et qu'une bâtisse est construite sur l'un de ces lots, seule cette dernière sera pourvue des entrées de service.

Si, par la suite, le propriétaire décide de construire d'autres bâtisses sur ces lots, il devra en faire la demande à l'ingénieur qui, lui, chargera les coûts réels d'installation.

Également, si le propriétaire vend un ou plusieurs lots à une autre personne, cette dernière devra payer la Ville en conséquence si elle désire une entrée de service et ce, au coût réel d'installation. 4.7 Dans une zone autre qu'une zone résidentielle à caractère unifamiliale (sic) , le propriétaire d'un lot devra s'adresser à l'ingénieur et remplir une formule indiquant les dimensions d'entrées de service qu'il désire. […] 4.9 Dans les zones résidentielles, commerciales, institutionnelles et mitigées, si les propriétaires de lots vacants ne font pas la demande par écrit à l'ingénieur de la Ville avant la pose des services d'égouts et d'aqueduc sur les rues en bordure de leurs terrains, ils devront payer à la Ville les frais de raccordement au coût d'installation si, après la pose desdites conduites, ils réclament des raccordements au réseau principal. 4.10 Coût de raccordement – Dans tous les cas, sauf ceux mentionnés dans les articles 1 à 9, où les coûts réels d'installation s'appliquent, le coût des matériaux et des travaux exécutés sur la propriété publique, en regard du raccordement des entrées de service d'égout et d'aqueduc, est défrayé par la Ville et une somme nominale de trois cents dollars ( $300.00 ) est payable à la Ville par le propriétaire concerné.

Le coût des matériaux et des travaux exécutés sur la propriété privée en regard de l'aqueduc et de l'égout, est défrayé par le propriétaire concerné. Les travaux sur la propriété privée sont exécutés par le propriétaire et les travaux sur la propriété publique sont exécutés par la Ville. Le service d'eau ne sera pas dispensé, le raccordement ne sera pas effectué, avant que la demande à cet effet ne soit faite par écrit, que la somme nominale prévue au présent

article ne soit payée à la Ville et que le propriétaire ne se soit conformé à toutes les clauses applicables de plomberie et de drainage du présent règlement. 4.11 Dans tous les cas de raccordement, d'installation nouvelle où le propriétaire a à défrayer le coût réel de construction et de

réfection, celui-ci doit s'engager, par écrit, à payer à la Ville, les sommes prescrites. Les travaux ne pourront débuter que sur réception de 75 % de la valeur estimée des travaux.

RÉSUMÉ DU CONTEXTE FACTUEL [ 9 ] Il est établi que la Ville s'est portée acquéreur, le 19 juillet 2002, d'un certain nombre de parcelles de terrains, dont les lots vacants 1882-1 et 2582-2 du cadastre rénové du Canton de Babel, circonscription foncière de Saguenay. [ 10 ] En 2006, la Ville a décidé de subdiviser le lot originaire 2582-2 pour créer les lots 3051, correspondant au numéro civique 49, rue Maisonneuve, 3052 correspondant au 51, rue Maisonneuve, 3056 correspondant au 112, rue Jean-Talon, et 3055 correspondant au 114, rue Jean-Talon.

Ces modifications ont été publiées à l'index des immeubles le 30 mars 2007. [ 11 ] Les lots ainsi subdivisés ont été mis en vente par la Ville au prix annoncé de 8 $ le mètre carré, bien que l'avis sur le site Web indiquât qu'à certains endroits le coût pouvait être plus élevé. On invitait à contacter le service de l'urbanisme pour toute information additionnelle en s'adressant à Wanita Daniele, coordonnatrice à l'urbanisme. [ 12 ] Magella Santerre, qui est entrepreneur général et président des Industries M.

Santerre ltée, a vu une annonce dans le journal pour entrepreneurs indiquant qu'à Port-Cartier il y avait ces lots résidentiels mis en vente aux fins de construction. [ 13 ] Il s'est donc informé à Wanita Daniele pour savoir quels étaient les terrains disponibles. Il a rencontré l'administration de la Ville et négocié un prix à 8 $ le mètre carré, incluant les services. L'entrée d'eau et d'égout devait être à la charge de la Ville . [ 14 ] Les Industries M.

Santerre ltée ont signé des promesses d'achat pour les lots 3051, 3052 et 3055 le 13 mars 2007, et la Ville les a acceptées le jour même. [ 15 ] Le représentant de la défenderesse a été convoqué à une réunion le 18 avril 2007 où, en présence de la directrice générale et de la mairesse, Wanita Daniele, coordonnatrice à l'urbanisme à la Ville depuis 15 ans et chargée de la vente des lots et des parcelles des terrains résidentiels, reconnaît qu'elle a fourni une information erronée à l'acheteur concernant le coût des raccordements. [ 16 ] Contrairement à ce qu'elle a dit à l'acheteur, c'est-à-dire que la Ville paie le coût des raccordements aux services publics, c'est plutôt l'acheteur qui devait le faire comme le stipule le Règlement no 393. [ 17 ] Elle reconnaissait avoir négocié avec la défenderesse la vente des terrains et lui avoir indiqué alors que le coût des raccordements était inclus dans le prix de vente.

Elle tenait cette information du directeur général Denis Paquet qui lui avait dit, à son entrée en fonction, que lorsque c'est la Ville qui subdivisait et vendait les terrains, elle assumait le coût des raccordements. [ 18 ] À cette réunion, la directrice générale a souligné que la Ville fournirait le service seulement s'il y avait un dépôt préalable de 75 % des 8 000 $, montant auquel la Ville allait limiter le coût à l'acheteur. [ 19 ] La mairesse a dit que les assureurs, à qui la situation a été confiée, ne couvraient pas l'erreur des employés. [ 20 ] Lorsque Santerre a appris que la compagnie devait payer pour les services, on avait déjà commencé à nettoyer les terrains.

C'est là qu'il s'est rendu compte qu'il n'y avait pas de valve d'eau et il en a parlé avec la représentante de la Ville . [ 21 ] Wanita Daniele lui a dit que le coût d'installation et de connexion de l'entrée d'eau et d'égouts jusqu'à la limite de la propriété, soit quatre pieds à l'intérieur du trottoir, était aux frais de la Ville et était compris dans le prix de vente. [ 22 ] Bien que Santerre reconnaisse qu'à la promesse d'achat qu'il a signée il est fait mention du respect du Règlement no 393, il n'a jamais lu ce règlement parce qu'on ne lui en a jamais parlé et que Wanita Daniele lui avait dit que le coût des raccordements était inclus dans le prix de vente. [ 23 ] Il déclare que s'il avait su que les services de raccordement n'étaient pas inclus, il n'aurait pas acheté les terrains. [ 24 ] Pourtant lorsque Santerre a appris que la Ville exigeait le paiement du coût des entrées d'eau et d'égouts, les actes de vente n'étaient pas encore signés et ils ne l'ont été que deux semaines plus tard, soit le 1 er mai 2007 seulement. [ 25 ] La défenderesse, les Industries M.

Santerre ltée, a entrepris la construction d'une bâtisse résidentielle sur chacun de ses lots en vue de la revente. Celle sur le lot 3051 fut vendue le 30 mai 2008, celle sur le lot 3052 le 17 octobre 2007, celles sur le lot 3056 le 30 septembre 2008 et celles sur le lot 3055 le 3 septembre 2008. [ 26 ] Le coût des raccordements payé en

partie et le solde déposé chez le notaire, en fiducie, se chiffrent à 22 000 $.

Santerre admet avoir signé les demandes de raccordement. [ 27 ] En novembre 2008, cette entreprise achète d'autres lots, même si le raccordement doit être payé en plus du prix du terrain. [ 28 ] C'est en avril 2007 que le greffier de la Ville , M e Pierre St-Onge, est saisi du problème que certains acheteurs des terrains de la Ville prétendent avoir achetés avec la condition que les raccordements d'aqueduc et d'égouts soient inclus dans le prix de vente, alors que le Règlement no 393 dirait le contraire. [ 29 ] Le 10 avril 2007, il en parle avec la directrice générale, et le lendemain avec le directeur des travaux publics.

Il ressort de ces rencontres et discussions que l'information qui a été donnée par Wanita Daniele était erronée, car le Règlement no 393 prévoit dans les circonstances des ventes comme celles à l'étude que lorsque les lots sont subdivisés et revendus, ce sont les acheteurs qui paient pour les raccordements de services.

[ 30 ] C'est là qu'on a décidé de convoquer tous les acheteurs à la rencontre le 18 avril 2007 à laquelle devaient assister la directrice générale Andrée Bouffard, la mairesse et Wanita Daniele pour informer les acheteurs de la situation, de l'erreur commise, et que la Ville allait exiger le paiement conformément au règlement. [ 31 ] Cependant, pour ne pas retarder les travaux des entrées de service, il a été convenu d'un protocole avec dépôt d'une

partie du coût. [ 32 ] Il est reconnu que par le passé, lorsque la Ville s'occupait de la subdivision des terrains et de leur revente, elle assumait le coût des entrées et des raccordements. [ 33 ] Ainsi en 1990, il y a eu des ventes de terrains par la Ville et le service des raccordements était inclus. Certes le prix était différent, car à l'époque le lot sur la rue Lévesque a été vendu à 17,76 $ le mètre carré, alors que ceux vendus en 2007 l'ont été à 8 $ le mètre carré. [ 34 ] En 1997, il était mentionné spécifiquement à l'offre d'achat qu'il n'y avait pas de frais de raccordement.

Cette fois-ci en 2007, l'offre d'achat ne faisait que référer au respect du Règlement no 393, bien que les acheteurs aient été verbalement informés que le coût des raccordements était inclus dans le prix. [ 35 ] Les installations des systèmes d'aqueduc et d'égouts avec les conduits principaux dans le milieu de la rue ont été complétées par la Ville en 1959 pour la rue des Rochelois, et en 1970 sur les rues Jean-Talon et Maisonneuve. [ 36 ] Étant donné qu'à l'époque les lots originaires de ceux à l'étude n'étaient pas encore subdivisés, on n'a pas aménagé d'entrée pour chacun des lots résidentiels. [ 37 ] Wayne Ryan, coordonnateur des services techniques, est le responsable de la pose des conduits des entrées de service et de la facturation de ces travaux. [ 38 ] Le travail consistait à excaver à l'aide d'une pelle mécanique et poser un conduit de PVC pour les égouts et de cuivre pour l'aqueduc entre le système existant dans le centre de la rue et le bord du terrain de la maison en construction.

Cela exigeait de briser et refaire les revêtements d'asphalte dont les rues étaient déjà recouvertes. [ 39 ] Les travaux ont été faits par des employés de la Ville . Chaque acheteur s'est vu transmettre une facture pour le coût réel des travaux effectués par la Ville.

Lorsque la dépense réelle était plus élevée, le remboursement demandé était limité à 8 000 $. [ 40 ] La question de la contestation de la facturation du coût des services d'aqueduc et d'égouts par les signataires des promesses d'achat de terrains sur les rues Maisonneuve, Jean-Talon et des Rochelois a finalement abouti au conseil municipal où, le 22 octobre 2007, il a été décidé que ces contribuables devaient payer un montant jusqu'à concurrence de 8 000 $ (P-13) . [ 41 ] La Ville a déposé devant nous un certain nombre de factures établissant que d'autres contribuables avaient payé pour l'installation des raccordements (P-15). [ 42 ] Ainsi, en janvier 2003 on facture 13 680 $ pour les raccordements d'aqueduc par un conduit de 150 millimètres et d'égouts sanitaire et pluvial de 150 millimètres à un bâtiment commercial appartenant à Jean-Guy Richard. [ 43 ] L'examen des documents déposés révèle que la Ville a facturé, en 1996, 3 122 $ taxes incluses pour les raccordements des 47, rue Maisonneuve, 95, rue Jean-Talon, et un lot sur la rue Carbonneau.

En juin 1997, pour un autre lot sur la rue Carbonneau, on a réclamé 3 726,33 $ taxes incluses. [ 44 ] Ces situations peuvent cependant difficilement nous permettre de tirer quelque conclusion que ce soit ou même servir d'illustrations d'une pratique de la Ville, car on ne connaît ni les conditions de vente, ni les ententes prises. ANALYSE ET DISCUSSION [ 45 ] Le Tribunal doit maintenant procéder à l'analyse de la situation juridique en tenant compte du contexte factuel. LE RÈGLEMENT NO 393 [ 46 ] En premier lieu, il faut procéder à l'interprétation qui doit être donnée aux dispositions du

chapitre 4 du Règlement no 393. [ 47 ] Il est établi que les lots visés par le recours de la Ville se situent dans des secteurs résidentiels où les réseaux d'égouts et d'aqueduc ont été posés il y a plusieurs années alors que les lots originaires n'étaient pas encore subdivisés. Les rues visées ont été pavées d'une façon permanente bien avant l'achat des lots par la défenderesse. [ 48 ] Cette dernière particularité élimine l'application de l'article 4.1 du Règlement no 393 qui vise toute zone dans laquelle il n'y a pas de trottoir construit et où les rues ne sont pas pavées et gravelées d'une façon permanente.

À noter que d ans ces zones, la Ville doit payer le coût d'installation des entrées de service d'aqueduc et d'égouts sanitaires. [ 49 ] Les articles 4.3, 4.4 et 4.9 visent les situations concomitantes à la pose par la Ville du réseau principal des services d'égouts sanitaires et d'aqueduc dans une rue où il existe des lots non subdivisés ou des lots vacants.

Les entrées de service entre la conduite principale et la ligne de propriété ne seront alors posées aux frais de la Ville que s'il existe ou est projeté un bâtiment qui requiert les services d'eau et d'égouts ou si les propriétaires de lots vacants font une demande par écrit à l'ingénieur de la Ville avant la pose des services d'égouts et d'aqueduc sur les rues en bordure de leurs terrains . [ 50 ] Ces articles ne peuvent trouver application dans l'affaire devant nous, car ils visent des situations avant la pose des services, qui en l'occurrence remonte à il y a plusieurs années, bien avant que les terrains ne soient mis en vente et que la défenderesse n'en

devienne propriétaire. [ 51 ] Le fait qu'au moment de la promesse d'achat signée par Les Industries M. Santerre ltée la subdivision du lot 2582-2 en sept lots distincts ne fut pas encore complétée ne change rien à la situation de la défenderesse face au Règlement no 393. [ 52 ] L'interprétation que la défenderesse voudrait donner à l'article 4.4 est que les lots n'étant pas subdivisés, la demande de subdivision comprenait implicitement que le propriétaire projetait un bâtiment sur ces lots subdivisés, donc la Ville devait poser à ses frais les entrées de service.

Cette prétention ne nous apparaît pas correcte. [ 53 ] Une telle interprétation équivaudrait à dire que peu importe dans le temps, quand quelqu'un projetterait la construction d'un bâtiment qui requiert le service d'eau, la Ville poserait à ses frais les entrées de service. Une telle interprétation rendrait inutiles tous les autres articles. [ 54 ] L'argument des Industries M. Santerre ltée ne tient pas compte du contexte de l'article 4.4 qui, pour être compris, doit être lu avec l'article précédent.

En ce faisant, il devient clair que la Ville ne posera à ses frais les entrées de service entre la conduite principale et la ligne de propriété qu'au moment de la pose des conduits principaux d'égouts et d'aqueduc dans un secteur résidentiel, et alors seulement s'il existe ou est projeté un bâtiment qui requiert des services d'eau et d'égouts. [ 55 ] Ce n'est pas du tout la situation des lots des Industries M.

Santerre ltée puisque le service d'eau et d'aqueduc dans ce quartier était installé depuis 1970. [ 56 ] L'interprétation mise de l'avant par la défenderesse viderait de leur sens et priverait de toute logique les dispositions du règlement aux articles 4.1 à 4.9. [ 57 ] Le Tribunal ne peut donc faire droit à ces prétentions. [ 58 ] Ce sont plutôt les dispositions de l'article 4.5 qui correspondent à ce qui nous a été prouvé comme trame factuelle. Cet

article prévoit que si après la pose des services d'égouts sanitaires et d'aqueduc dans une rue longeant un lot non subdivisé, le propriétaire de ce lot vend des parties de celui-ci à différents acheteurs, ce sont les nouveaux propriétaires qui désirent des entrées de service pour leurs bâtisses situées sur ces nouveaux lots qui devront défrayer le coût réel d'installation et de réfection. [ 59 ] Les lots visés par le recours de la Ville proviennent de la subdivision par la Ville d'un lot non subdivisé dans des rues où les égouts sanitaires et l'aqueduc étaient déjà posés depuis plusieurs années. [ 60 ]

La définition de propriétaire au point 8 du Règlement no 393 désigne une personne, compagnie ou corporation inscrite au rôle d'évaluation comme propriétaire de biens-fonds et comprend la Ville qui est une personne morale de droit public qu'on désigne aussi parfois comme corporation municipale. [ 61 ] La Ville en rachetant des lots non subdivisés aux fins de constitution de sa réserve de lots résidentiels a décidé de les subdiviser et d'en vendre des parties à différents acheteurs. [ 62 ] La

partie défenderesse est un tel acheteur, et le règlement est clair que les nouveaux propriétaires qui désirent des entrées de service pour leurs bâtisses situées sur ces nouveaux lots devront défrayer le coût réel d'installation et de réfection. [ 63 ] Aux termes de l'article 4.5, quel que soit le moment où le propriétaire, ici la Ville , décide de subdiviser et vendre les lots à différents acheteurs, les nouveaux propriétaires qui désirent des entrées de service pour leur bâtisse située sur ces nouveaux lots devront payer le coût réel d'installation et de réfection. [ 64 ] La

partie défenderesse tente, à tort, de chercher appui sur l'article 4.10 du règlement. Pour que cet

article puisse lui être de quelque utilité, il faudrait faire abstraction du début où il est clairement mentionné que cet

article ne s'applique qu'aux cas autres que ceux visés par les articles 4.1 à 4.9 où le coût réel d'installation s'applique. [ 65 ] Le Tribunal est donc d'avis que l'article 4.5 du Règlement no 393 prévoit sans équivoque que dans la situation de la

partie défenderesse, ce serait à elle à payer le coût réel d'installation des entrées de service pour les bâtisses qu'elle construisait sur ses lots achetés de la Ville . [ 66 ] Le recours de la Ville aux termes du Règlement no 393 serait donc fondé et la défenderesse devrait normalement se voir condamnée. [ 67 ] Cependant, avant de pouvoir conclure en ce sens, le Tribunal doit déterminer l'effet de la représentation préalable à l'achat par la coordonnatrice à l'urbanisme et représentante de la Ville .

L'ERREUR FAUTIVE [ 68 ] Il reste maintenant à déterminer l'effet pour l'acheteur de la représentation préalablement à l'achat par la coordonnatrice à l'urbanisme et représentante de la Ville à la vente. [ 69 ] Il est établi et même admis par la

partie demanderesse que la coordonnatrice de l'urbanisme à la Ville a donné l'information à l'acheteur que le coût des raccordements des entrées de service d'eau et d'égouts était inclus dans le prix de vente. [ 70 ] Cette information ne reflétait peut-être pas les dispositions du Règlement no 393 que Wanita Daniele admet n'avoir jamais lu au complet auparavant, mais était conforme à ce que le directeur général Paquet avait communiqué à sa préposée comme étant la pratique lorsque c'est la Ville qui était le développeur, c'est-à-dire subdivisait et vendait les terrains.

Elle s'est fiée aux informations données par son supérieur et n'a jamais douté de la véracité et l'exactitude de ces informations qu'elle transmettait.

[ 71 ] En fait, Wanita Daniele n'a pas donné une interprétation erronée du règlement. Elle ne s'est même jamais prononcée sur le sens à donner à ses dispositions.

Elle a plutôt donné l'information à l'acheteur que la Ville, suivant une pratique qui avait cours, n'allait pas appliquer le règlement dans le cadre particulier de la vente de ces lots. [ 72 ] L'information n'est devenue trompeuse que parce que la Ville a décidé de changer de pratique et appliquer le Règlement no 393 dans toute sa rigueur. [ 73 ] L'erreur induite n'est donc pas sur la question de savoir si le coût des raccordements est payable par l'acheteur, mais plutôt si la pratique que ce coût soit inclus dans le prix que l'acheteur va payer sera suivie par la Ville. [ 74 ] Dans ce contexte, il n'est pas possible de tirer quelque argument défavorable que ce soit à la position de l'acheteur du fait qu'il n'aurait pas consulté le règlement avant d'acheter.

L'eut-il fait que cela n'aurait rien changé.

Il n'avait aucune raison de ne pas croire la représentante de la Ville qui lui disait en somme que ce coût que la lecture du règlement aurait pu lui permettre de découvrir allait être assumé par la Ville et compris dans le prix de vente. [ 75 ] Il est maintenant reconnu que la responsabilité extracontractuelle d'une municipalité comme personne morale de droit public peut être engagée lorsque l'un de ses préposés commet une faute dans la mise en œuvre d'un règlement relevant de sa sphère opérationnelle des activités de la municipalité [1] . [ 76 ] Même si l'erreur de la préposée de la Ville n'est pas volontaire, il peut quand même y avoir négligence. [ 77 ] Une information erronée donnée par un préposé d'une corporation publique de façon négligente, quoique de bonne foi, peut constituer la base d'une action en dommages et intérêts [2] . [ 78 ] La base de la responsabilité civile extracontractuelle est énoncée à l'

article 1457 du Code civil du Québec qui se lit comme suit : 1457. Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu'elle est douée de raison et qu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu'elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel. Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d'une autre personne ou par le fait des biens qu'elle a sous sa garde. [ 79 ] L'

article 1376 C.c.Q. de son côté prévoit que : 1376 .

Les règles du présent livre s'appliquent à l'État, ainsi qu'à ses organismes et à toute autre personne morale de droit public, sous réserve des autres règles de droit qui leur sont applicables. [ 80 ] Une municipalité est une personne morale de droit public. [ 81 ] Le commettant est tenu de réparer le préjudice causé par la faute de ses préposés dans l'exécution de leurs fonctions; […] . ( Art. 1463 C.c.Q. ) [ 82 ] Ce principe a été reconnu et énoncé par la Cour suprême en ces termes : Lorsque des actes sont posés par ses officiers ou ses préposés lors de la mise en application d'une loi ou d'un règlement, la corporation publique est responsable de l'acte posé par erreur de fait ou de droit, de bonne foi ou de mauvaise foi, même par simple négligence.

Son obligation légale est alors celle du bon père de famille ou de l'homme raisonnable, compte tenu des circonstances de chaque espèce… Les préposés de l'administration publique, lorsqu'ils n'ont pas le devoir légal d'informer les administrés, ont cependant lorsqu'ils en prennent l'initiative, l'obligation normale de ne pas causer de tort parce que, considérant leur poste et leurs compétences, les administrés se fient à leurs informations [3] . [ 83 ] Si une municipalité n'est pas obligée d'informer la population sur ses règlements, elle peut toutefois être tenue responsable des mauvais renseignements fournis par ses préposés [4] . [ 84 ] Il faut que l'avis visant une personne qui n'est pas experte procède d'une autre personne qui, aux yeux de la première, possède une compétence ou un jugement particulier en la matière, et que la première personne subisse un préjudice du fait qu'elle s'est fondée sur cette déclaration [5] . [ 85 ] Fournir une information erronée ne constitue pas nécessairement une faute.

Omettre certains renseignements n'est pas en soi une faute non plus. Il y a faute lorsque l'informateur n'a pas agi comme l'aurait fait un bon père de famille ou une personne normalement prudente et avisée [6] . Il faut donc une mauvaise foi, une négligence ou une incurie pour qu'il y ait une faute. [ 86 ] Il y a responsabilité délictuelle fondée sur une déclaration inexacte faite par négligence lorsque : 1. Il y a une obligation de diligence fondée sur un lien spécial entre l'auteur et le destinataire de la déclaration; 2. La déclaration en question est fausse, inexacte ou trompeuse; 3.

L'auteur doit avoir agi d'une manière négligente; 4. Le destinataire doit s'être fié d'une manière raisonnable à la déclaration inexacte faite par négligence; 5. Le fait que le destinataire se soit fié à la déclaration doit lui être préjudiciable [7] .

[ 87 ] Dans la présente affaire, l'erreur commise par la coordonnatrice à l'urbanisme porte sur une question simple, à savoir si la Ville continue d'inclure dans le prix de vente de ses terrains le coût des raccordements au service public d'égouts et d'aqueduc comme elle l'a déjà fait par le passé. [ 88 ] Il y a faute grave de la part d'une personne responsable de la vente des terrains de ne pas connaître les conditions de la vente.

C'est à Wanita Daniele que les personnes intéressées étaient dirigées pour avoir toute l'information relative aux conditions de vente des lots de la Ville . [ 89 ] Cette personne avait le devoir d'informer les acheteurs. Elle avait l'obligation légale d'être renseignée sur les conditions de la vente.

Si les renseignements qu'elle possédait étaient corrects et que la Ville a décidé ultérieurement de changer de politique, il y a quand même faute, non pas par l'acte de la préposée, mais par le changement unilatéral des conditions de la vente susceptible de causer des dommages aux acheteurs. [ 90 ] Si l'erreur résulte de la méconnaissance de la coordonnatrice à l'urbanisme et peut-être même de ses commettants des dispositions du Règlement no 393 ou de son application erronée jusqu'au mois d'avril 2007, il y a faute aussi. [ 91 ] En effet le règlement est clair et la situation de la

partie défenderesse simple. Normalement dans une telle situation il ne devrait pas y avoir d'erreur. L'erreur est inexcusable dans les circonstances. [ 92 ] C'est l'appel le 10 avril 2007 du père d'un des acheteurs avec qui Les Industries M. Santerre ltée négociait pour revendre un lot qui est à l'origine de l'examen de la question par le greffier de la Ville , de la directrice générale et du directeur des travaux publics. [ 93 ] Après avoir pris la décision de ne pas respecter les conditions communiquées par la responsable de la vente, on a tenté de rectifier la situation en convoquant la

partie à une réunion d'information dans les huit jours et en lui donnant alors la nouvelle position de la Ville . [ 94 ] Le problème demeure, car les promesses d'achat avec la défenderesse étaient passées et celle-ci s'est engagée en fonction des conditions que la représentante légitime de la Ville lui a fait valoir . [ 95 ] La position de la Ville et sa responsabilité nous apparaissent aggravées par le fait qu'elle est

partie à ces contrats. [ 96 ] Les représentations qui sont faites par ou au nom du vendeur, en l'occurrence la Ville , lient la partie, et elle ne peut ultérieurement de façon unilatérale modifier les conditions de la vente. Si elle le fait et qu'il en résulte des dommages, elle risque de devoir réparer le préjudice. [ 97 ] En effet, l'

article 1458 du Code civil du Québec qui s'applique aussi aux municipalités énonce que : 1458 . Toute personne a le devoir d'honorer les engagements qu'elle a contractés.

Elle est, lorsqu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu'elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l'application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. [ 98 ] Il avait été convenu et entendu entre les parties que le coût des raccordements des services d'aqueduc et d'égouts était compris dans le prix de vente des terrains et était à la charge du vendeur, soit la Ville . [ 99 ] Les représentations étaient de nature à induire en erreur l'acheteur qui, croyant avoir acheté des immeubles pour un prix incluant des travaux de raccordement, a découvert après la signature du contrat que ce n'était pas le cas.

Les représentations erronées, même si on les a faites de bonne foi, constituent un manquement grave à l'obligation de renseigner l'autre

partie sur les conditions du contrat et ont pu avoir vicié le consentement sur une

partie importante de l'entente intervenue. [ 100 ] En effet , l'erreur vicie le consentement des parties ou de l'une d'elles lorsqu'elle porte sur … l'objet de la prestation ou, encore, sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement. ( Art. 1400 C.c.Q. ) [ 101 ] Nous concluons donc que la Ville, par les représentations erronées de sa préposée et son changement d'attitude unilatérale, a commis une faute grave et inexcusable en induisant l'acheteur en erreur, voire en le plaçant dans une situation préjudiciable. Elle doit en assumer les conséquences. [ 102 ] Il faut maintenant examiner si cette faute a vraiment causé préjudice à la

partie défenderesse et, le cas échéant, quelle est l'étendue des dommages subis. [ 103 ] Avant d'étudier à proprement parler les dommages, il y a lieu de disposer d'une objection générale de la Ville à la recevabilité de toute contestation de la

partie défenderesse aux termes de laquelle il y aurait compensation pour les dommages subis équivalant à la réclamation de la demanderesse. L'argument soulève la prescription de l'

article 586 de la

Loi sur les cités et villes (L.R.Q., ch. C-19) [ 104 ] Cet

article se lit comme suit : 586 . Toute action, poursuite ou réclamation contre la municipalité ou l'un de ses fonctionnaires ou employés, pour dommages-intérêts résultant de fautes ou d'illégalités, est prescrite par six mois à partir du jour où le droit d'action a pris naissance, nonobstant toute disposition de la loi à ce contraire. [ 105 ] Il y a lieu de souligner que la faute commise participe beaucoup plus de la responsabilité contractuelle que de la responsabilité délictuelle. [ 106 ] En effet, c'est dans le cadre de la négociation préalable à la passation d'un contrat de vente que ces représentations erronées ont

été faites par la représentante de la Ville . [ 107 ] Dans ces circonstances, il nous apparaît qu'il est difficile de parler de faute délictuelle. Mais il y a plus. [ 108 ] L'

article 300 C.c.Q. prévoit que l es personnes morales de droit public sont d'abord régies par les lois particulières qui les constituent et par celles qui leur sont applicables; … Les unes et les autres sont aussi régies par le présent code lorsqu'il y a lieu de compléter les dispositions de ces lois, notamment quant à leur statut de personne morale, leurs biens ou leurs rapports avec les autres personnes. [ 109 ] Or l'

article 2882 C.c.Q. prévoit que même si le délai pour s'en prévaloir par action directe est expiré, le moyen qui tend à repousser une action peut toujours être invoqué, à la condition qu'il ait pu constituer un moyen de défense valable à l'action, au moment où il pouvait encore fonder une action directe. [ 110 ] Il nous apparaît qu'il y a lieu d'appliquer cette disposition qui complète l'

article 586 de la

Loi sur les cités et villes . [ 111 ] Il nous apparaîtrait inapproprié que la Ville , sachant qu'elle a commis une faute, puisse laisser écouler le temps, faire sa réclamation à l'extérieur du délai de prescription de six mois et ainsi être à l'abri des moyens qui pouvaient valablement lui être opposés à l'intérieur de ces six mois, voire être l'objet d'actions directes. [ 112 ] La

partie défenderesse n'avait pas à prendre une action directe contre la Ville , car c'est celle-ci qui veut se défaire d'une obligation contractée et prétend avoir le droit à un montant additionnel à l'entente contractuelle. La défenderesse ne fait que demander le respect de l'entente intervenue avec elle et contester la réclamation de la Ville pour ce qui l'excède. [ 113 ] On ne peut donc pas faire reproche à la défenderesse de ne pas avoir initié des procédures pour se soustraire à une créance à laquelle elle était justifiée de croire que la

partie bénéficiaire a contractuellement renoncé, ou à tout le moins de la réclamation pour laquelle elle n'a pas encore institué des procédures. [ 114 ] La situation pourrait être différente si l'on se retrouvait dans une action directe de la défenderesse envers la municipalité. [ 115 ] Dans le contexte de la présente affaire, il y a lieu d'appliquer l'

article 2882 C.c.Q. et permettre la contestation de la défenderesse qui tend à repousser la réclamation par la Ville de montants au-delà de l'entente entre les parties par le biais de l'application du Règlement no 393.

LES DOMMAGES [ 116 ] Il y a lieu maintenant d'examiner l'effet que la faute par la représentation erronée, voire par l'irrespect de ses engagements par la Ville en changeant unilatéralement une condition du contrat, a pu avoir sur la situation de la défenderesse. [ 117 ] C'est à la réunion du 18 avril 2007 que le représentant de la défenderesse a appris que la Ville ne respectera pas les représentations qui ont été faites aux acheteurs par la coordonnatrice à l'urbanisme préalablement à l'achat des lots et qu'il y aura des montants additionnels à débourser pour le raccordement des services d'égouts et d'eau. [ 118 ] C'est donc à cette date qu'il faut se ramener pour examiner la situation de la défenderesse acheteur. [ 119 ] Au moment où Santerre apprend que la Ville exige le paiement du coût des entrées d'eau et d'égouts, l'acte de vente pour les quatre lots achetés n'est pas encore signé.

Le seul lien entre la demanderesse et la défenderesse est alors une promesse d'achat signée le 13 mars 2007. [ 120 ] L'acte de vente n'a été signé que le 1 er mai 2007, soit 12 jours après la réunion du 18 avril, sans aucune réserve ou protestation formelle de la part de la défenderesse relativement au changement de conditions. [ 121 ] Le jour de la signature de l'acte de vente, Santerre admet même avoir signé aussi, au nom de la défenderesse, une demande de raccordement d'entrée de service pour les lots 3051 et 3052 correspondants respectivement aux numéros 49 et 51 de Maisonneuve. (P-20). [ 122 ] Or ce document contient un engagement formel de payer les sommes prévues au Règlement no 393 pour ces travaux.

La facture concernant le 49 rue Maisonneuve a même été payée au complet le 3 juin 2008 (P-21), bien avant l'institution des procédures à l'étude en juin 2009. [ 123 ] Ce paiement survient dans les jours suivant la revente de l'immeuble avec la bâtisse résidentielle construite par la défenderesse, laquelle a lieu le 30 mai 2008. [ 124 ] Les Industries M. Santerre ltée ont construit une bâtisse résidentielle sur chacun des autres lots aussi avant de les revendre.

Ainsi l'immeuble sur le lot 3052 fut vendu le 17 octobre 2007, ceux sur les lots 3056 et 3055 respectivement les 3 et 30 septembre 2008. [ 125 ] En novembre 2008, cette entreprise achète d'autres lots, tout en sachant que le raccordement devait être payé en plus du prix du terrain. [ 126 ] C'est dans ce contexte qu'il faut examiner la prétention du représentant de la défenderesse que s'il avait su que les services de raccordement n'étaient pas inclus, il n'aurait pas acheté les terrains. [ 127 ] Si tel était le cas, il est difficile de comprendre pourquoi deux semaines plus tard la défenderesse signe l'acte de vente.

Santerre déclare que des travaux ont été faits sur le terrain et c'est là qu'il aurait vu qu'il n'y avait pas de valve d'entrée. [ 128 ] La preuve sur l'étendue des travaux n'est pas suffisante pour véritablement l'apprécier, cependant il est peu probable qu'en un

mois on ait tellement investi sur ces lots qu'il n'était plus possible de reculer et demander la résiliation de la promesse étant donné les changements de conditions de façon unilatérale par la Ville .

En effet, pour trois de ces quatre lots ce n'est que plus d'un an plus tard que les constructions ont été réalisées et qu'on a procédé à la revente. [ 129 ] L'engagement formel de la défenderesse de payer le coût des raccordements sur les demandes de raccorder , signé le jour même du contrat, est difficile à concilier avec la prétention et la position de la défenderesse. [ 130 ] Le fait que défenderesse achetât les terrains pour construire et revendre lui donnait cette latitude de fixer les prix de revente en conséquence.

Aucune preuve ne nous a été faite que la défenderesse aurait eu des engagements ou contraintes quelconques qui l'auraient empêchée de ce faire et ainsi se faire rembourser par les acquéreurs éventuels. [ 131 ] C'est d'ailleurs pour ce même motif que le fait d'acheter d'autres terrains en 2008 tout en sachant que le coût ne comprenait pas le coût des raccordements ne permet pas en soi de tirer des conclusions déterminantes, car là aussi la défenderesse peut très bien prévoir ce coût additionnel dans le prix de revente. [ 132 ] Non seulement la défenderesse n'a pas établi qu'eut-elle su que le prix ne comprenait pas le coût de raccordement, elle n'aurait pas acheté, mais bien au contraire ce montant additionnel à débourser ne semble pas avoir eu d'effet significatif pour elle sur la transaction. [ 133 ] La preuve ne nous permet pas de conclure que la faute de la Ville par l'information erronée et la volte-face unilatérale a causé un dommage quantifiable pour la défenderesse. [ 134 ] La défense sera donc rejetée. [ 135 ] La demanderesse s'étant désistée contre les mis en cause, sa conclusion de grever leurs immeubles de sa créance contre la défenderesse ne nous apparaît pas recevable.

Le Tribunal ne peut rendre de décision à l'égard de tiers non appelés à participer au débat et sans qu'ils aient eu la chance se faire entendre avant de se voir appliquer une décision avec un effet sur leur patrimoine. [ 136 ] Les intérêts sur la somme due seront appliqués au taux de 13 % l'an tel que prévu par résolution de la Ville . Ce montant dépassant déjà largement l'intérêt au taux légal, le Tribunal estime qu'il n'y a pas lieu d'ajouter à la condamnation le paiement de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec . PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande; CONDAMNE la défenderesse Les industries M. Santerre ltée à payer à la demanderesse la somme de 19 723,72 $, avec intérêts au taux de 13 % l'an sur ce montant à compter du 29 novembre 2007; Le tout avec dépens. __________________________________ GABRIEL de POKOMÁNDY, J.C.Q. M e Isabelle Blouin Besnier Dion Rondeau Avocats de la demanderesse M e Jean-Rock Genest Genest & associés Avocats de la défenderesse