2022 QCCQ 884, 2022 QCCQ 884

Blach c. Syndicat du Fort de la Montagne 2022 QCCQ 884 COUR DU QUÉBEC «Division des petites créances» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL «Chambre civile» N° : 500-32-160472-199 DATE : 16 février 2022 _____________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC HUPPÉ, J.C.Q. _____________________________________________________________________ PETER BLACH -et- MAGDA BLACH Demandeurs/Défendeurs reconventionnels c.

SYNDICAT DU FORT DE LA MONTAGNE Défendeur -et- MAX BERNARD Défendeur/Demandeur reconventionnel _____________________________________________________________________ JUGEMENT _____________________________________________________________________ [ 1 ] M. Peter Blach et Mme Magda Blach réclament une somme de 15 000 $ au Syndicat du Fort de la Montagne et à son président, Me Max Bernard, en rapport avec l’état de certaines fenêtres de l’appartement qu’ils habitent. Ceux-ci contestent cette réclamation en imputant aux demandeurs la responsabilité de la situation dans laquelle ils se trouvent.

En outre, Me Bernard invoque l’immunité relative que lui confère la déclaration de copropriété pour les actes accomplis en sa qualité d’administrateur du Syndicat. [ 2 ] Le Syndicat a appelé en garantie Vitrerie Olympique inc., l’entreprise dont il a retenu les services pour les travaux concernant les fenêtres de l’appartement des demandeurs. Celle-ci n’a pas déposé de contestation et n’était pas représentée à l’audience. CONTEXTE [ 3 ] M. Blach est propriétaire depuis une quinzaine d’années d’une fraction de copropriété dans un immeuble situé avenue A, à Montréal. Il y habite avec Mme Blach, son épouse [1] .

Construit en 1983, l’immeuble comporte 171 unités de logement. L’appartement des demandeurs est vaste. Le salon compte 17 fenêtres, orientées vers le sud. [ 4 ] Dans le cadre de son programme de remplacement progressif des fenêtres de l’immeuble, le Syndicat fait procéder à certains travaux dans l’unité de M. Blach au cours de l’année 2015. Le Syndicat confie ces travaux à Vitrerie Olympique inc., l’entreprise de vitrerie avec laquelle il fait affaire depuis la construction de l’immeuble.

Les travaux alors réalisés par les vitriers ne satisfont toutefois pas les demandeurs. [ 5 ] En prévision de l’exécution d’autres travaux aux fenêtres de l’appartement des demandeurs, qui doivent avoir lieu en 2016, ceux-ci font parvenir à l’une des représentantes du Syndicat une lettre du 10 mai 2016, qui contient ce qui suit : As per our discussion and your visit with Michael Berin on Friday April 29, 1 long window and 3 small ones in our living room will need to be changed as they fog up.

As discussed as well, we will not tolerate nor accept improper work in our Condo nor windows that are stained or stamped in blue or in any other color, visibly showing.

We trust you will see to it that the work is done properly. [ 6 ] Les vitriers se présentent à l’appartement des demandeurs le 8 juillet 2016 pour procéder à ces travaux. La présence d’une éraflure sur l’une des fenêtres suscite la protestation des demandeurs. Les discussions entre les demandeurs et les vitriers, auxquelles prennent aussi part des représentants du Syndicat appelés sur les lieux, ne permettent pas de dégager un accord à propos de la façon de procéder au remplacement prévu des fenêtres. [ 7 ] Ces discussions dégénèrent plutôt en une altercation qui entraîne l’intervention des forces policières.

Les événements du jour conduisent ultérieurement à des accusations criminelles [2] et à une poursuite civile encore pendante à la Cour supérieure [3] . En conséquence de ce désaccord, une

partie seulement des travaux planifiés pour la journée du 8 juillet 2016 sont exécutés. [ 8 ] Au moyen d’une lettre du 22 juillet 2016, transmise par leur avocat, les demandeurs informent le Syndicat qu’ils obtiendront un rapport concernant l’état de leurs fenêtres, afin que les travaux soient exécutés de façon conforme par des personnes compétentes.

À la suite de cette lettre, Me Bernard transmet aux demandeurs une lettre du 1 er août contenant notamment ce qui suit : As concerns the replacement of a window in the unit, which was being done on July 8, 2016, because of your behavior at that time, the contractor justifiably refuses to return if you are present. We therefore invite you to advise us in writing whether you are prepared to have such work done at a time when you are not present and we will endeavor to make the necessary arrangements.

Also, because you prevented the work from being carried out on July 8, you will have to pay in advance for the costs of having the contractor return. [ 9 ] Les demandeurs font inspecter leurs fenêtres par M. Réjean Touchette, technologue professionnel en architecture, le 2 septembre 2016.

Son rapport du 15 septembre suivant, qui porte sur huit fenêtres longues et neuf fenêtres courtes situées en dessous des fenêtres longues, relève notamment ce qui suit : • les panneaux de vitrage isolants des fenêtres qui n’ont pas été remplacés seraient d’origine; • il est raisonnable d’attribuer aux vitrages isolants des fenêtres situées sur la façade sud une espérance de vie de 25 ou 30 ans; • de la condensation est perceptible sur les vitrages isolants de l’une des fenêtres longues; • le mastic d’étanchéité a été mal appliqué à la base d’une des fenêtres longues remplacée en 2015; sur une autre fenêtre longue, il n’a pas été appliqué de façon uniforme; • une marque bleue estampillée par le fabricant à la base de trois fenêtres longues pour indiquer la date de fabrication diffère de celle utilisée pour les autres verres isolants; • les installateurs ont oublié de retirer un morceau de papier apparent lors de la pose du scellant sur l’une des fenêtres courtes; • il existe une éraflure sur la paroi intérieure de l’un des panneaux de verre d’une fenêtre courte, qui ne peut être corrigée sans le remplacement du vitrage; • il y a des marques et des résidus de colle sur le cadre d’une fenêtre courte; entre les deux panneaux de verre du vitrage isolant de cette même fenêtre, il existe une marque qui ne peut être corrigée sans le remplacement du vitrage; en outre, le cadre en aluminium de cette fenêtre est bosselé. [ 10 ] M.

Touchette conclut son rapport en affirmant que les vitrages isolants qui n’ont pas été remplacés ont atteint la fin de leur vie utile et qu’ils devraient être remplacés prochainement pour rétablir la performance des fenêtres et le confort des occupants. Il constate aussi que des travaux ont été mal réalisés lors du remplacement des vitrages isolants et que cette situation doit être corrigée. [ 11 ] Le rapport de M. Touchette est communiqué au Syndicat par lettre du 6 octobre 2016. Cette lettre demande en outre quand et comment les corrections seront effectuées.

Dans une lettre du 18 octobre, Me Bernard – qui agit alors à

titre d’avocat du Syndicat – prend la position que les demandeurs n’ont pas donné suite à l’invitation qui leur a été faite auparavant concernant l’exécution des travaux. [ 12 ] Au moyen d’une lettre de leur avocat du 9 novembre 2016, les demandeurs répondent comme suit à la demande contenue dans la lettre de Me Bernard sollicitant leur avis quant à la suite des travaux :

En premier lieu, quant à l’exécution des travaux et à votre lettre du 1er août dernier, prenez note que nos clients sont propriétaires de leur appartement et ne peuvent d’aucune façon en être expulsés par une décision du syndicat, aussi ont-ils le droit d’être présents lorsque des travaux sont exécutés. De plus, il ne saurait être question que ce soit les mêmes ouvriers qui procèdent auxdits travaux et corrections, car ces ouvriers ont déjà démontré leur incompétence à plus d’une reprise, tel que le démontre le rapport.

En conséquence, sur cette question, vous voudrez bien nous informer quant à qui le syndicat compte engager pour procéder aux réparations, et ce afin de s’assurer que ces dernières seront faites adéquatement. À défaut de recevoir une confirmation dans les dix (10) jours de la présente, nous verrons à entreprendre les démarches légales nécessaires pour rectifier la situation. [ 13 ] Les demandeurs intentent leur action le 4 juillet 2019, soit un peu moins de trois ans après les événements du 8 juillet 2016.

Ils y présentent comme suit l’objet de leur réclamation : Nous réclamons des dédommagements de $15 000 pour les délais encourus sans réparation et pour tout le stress et inconvénients que nous avons subis à cet effet. Nous réclamons également le changement des vitres par d’autres vitriers qui doivent être compétents et professionnels. [ 14 ] La seconde demande, visant le choix des vitriers, ne relève pas de la compétence de la division des petites créances. Les demandeurs en ont été avisés à l’audience.

La seule demande dont le tribunal est saisi concerne donc le dommage allégué par les demandeurs en rapport avec les déficiences des fenêtres qui devaient être remplacées le 8 juillet 2016. ANALYSE

A) La réclamation des demandeurs [ 15 ] L’article II

H) ii) de la déclaration de copropriété qui régit l’immeuble dans lequel les demandeurs habitent qualifie de parties communes à usage restreint « all windows (…) located in walls constituting the perimeter of any exclusive portion ». Les fenêtres se trouvant dans l’appartement des demandeurs constituent donc des parties communes à usage restreint. Selon le principe énoncé à l’

article 1043 du Code civil du Québec , les règles du droit de la copropriété divise relatives aux parties communes s’appliquent aux parties communes à usage restreint. [ 16 ] Ainsi, c’est au syndicat de copropriété que l’

article 1039 du Code civil du Québec confère la responsabilité de l’entretien des parties communes et de la conservation de l’immeuble : 1039. La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes , la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun. Elle doit notamment veiller à ce que les travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble soient effectués .

Elle prend le nom de syndicat. (Soulignements ajoutés) [ 17 ] À cette fonction qui incombe au syndicat de copropriété est attachée une responsabilité particulière, énoncée à l’

article 1077 du Code civil du Québec : 1077. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire. [ 18 ] Ces dispositions ont pour conséquence que, sauf stipulation contraire de la déclaration de copropriété [4] , les décisions relatives à l’entretien et à la conservation des parties communes à usage restreint relèvent du syndicat de copropriété et non du copropriétaire qui en bénéficie.

C’est aux organes du syndicat de copropriété, chacun dans sa sphère de compétence respective, qu’il appartient de déterminer la nature et l’envergure des travaux requis et de fixer le moment de les exécuter. C’est aussi au syndicat de copropriété qu’il revient de choisir l’entrepreneur qui réalisera les travaux et de retenir ses services. [ 19 ] Dans le présent dossier, l’article X

B) de la déclaration de copropriété attribue entre autres les pouvoirs suivants au conseil d’administration du Syndicat :

(…) iv) To repair and maintain the common portions and limited common portions in accordance with the provisions of law and this present Declaration; (…) xi) To enter into contracts for the repair, maintenance or service on a continuing or periodic basis, of any part or parts of the common portions or limited common portions, for any matter in the Condominium that the Administrators are responsible for, but no such contract shall extend for more than two years, unless approved by the majority vote of the co-proprietors; (…) [ 20 ] Selon ces dispositions, il est clair qu’il revient au conseil d’administration du Syndicat de choisir les entrepreneurs et les sous- traitants à qui sont confiés des travaux relatifs aux parties communes de la copropriété.

Un copropriétaire ne peut imposer son choix au Syndicat, même s’il a l’usage exclusif des parties communes faisant l’objet des travaux. Il en est ainsi notamment en raison de la responsabilité que l’

article 1077 du Code civil du Québec fait assumer au syndicat de copropriété. [ 21 ] Comme le montrent les échanges relatés ci-dessus, les demandeurs s’opposent à ce que les vitriers choisis par le Syndicat se présentent à leur

partie privative pour compléter les travaux planifiés pour être exécutés en 2016. Ils les considèrent incompétents et exigent que le Syndicat retienne à cette fin les services d’autres vitriers. Avec égards pour les demandeurs, ce choix ne leur appartient pas. Ils ne peuvent refuser que les travaux soient complétés par les vitriers choisis par le Syndicat, quel que soit le bien-fondé de leur opinion à propos de la compétence professionnelle de ceux-ci. [ 22 ] En outre, l’article VI

A) viii) de la déclaration de copropriété prévoit que « no co-proprietor shall interfere with the carrying out of works required for the conservation or repair of the immoveable, even within exclusive portions ». L’

article 1066 du Code civil du Québec consacre une règle semblable : aucun copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de sa

partie privative, des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble décidés par le syndicat. [ 23 ] À cette règle, l’article VI

A) xxi) de la déclaration de copropriété ajoute ce qui suit : The agents of the Administrators and any contractors or workmen authorized by the Administrators may enter any exclusive portion, at any reasonable hour of the day for any purpose permitted under the terms of this Declaration.

Except in case of emergency, entry will be made by prearrangement with the owner (…). [ 24 ] Cette disposition accorde aux représentants du conseil d’administration du Syndicat, ainsi qu’aux entrepreneurs dont il retient les services, le droit d’entrer dans les parties privatives pour y exécuter les travaux requis pour la conservation de l’immeuble. Elle impose ainsi au copropriétaire un devoir de collaboration, d’une part afin de permettre l’accès à sa

partie privative et d’autre part afin de déterminer un moment approprié pour cet accès. Le copropriétaire doit, de bonne foi, se plier à cette exigence et convenir du moment auquel ces entrepreneurs se présenteront chez lui. [ 25 ] Il ressort de la preuve qu’en 2016, le Syndicat était disposé à exécuter les travaux planifiés aux fenêtres se trouvant dans l’appartement des demandeurs. Il a continué de l’être par la suite.

La raison invoquée par les demandeurs pour refuser de se conformer aux demandes d’accès du Syndicat est mal fondée : les demandeurs ne peuvent exiger que le Syndicat retienne les services d’autres vitriers que ceux que, dans l’exercice de sa discrétion, il choisit pour exécuter ces travaux. Il en résulte que le Syndicat ne peut être tenu responsable du préjudice, s’il en est, résultant du délai écoulé depuis 2016 sans que les réparations n’aient été effectuées. [ 26 ] Par ailleurs, le dommage dont se plaignent les demandeurs, tel qu’il est décrit dans le rapport de M.

Touchette, consiste tout au plus en des inconvénients mineurs, qui ne justifient pas une condamnation du Syndicat à des dommages-intérêts. Avec égards pour les demandeurs, le tribunal peine à voir en quoi un morceau de papier oublié, une empreinte bleue, du mastic mal apposé ou une éraflure sur une fenêtre peuvent leur causer un réel préjudice. Certes, des fenêtres embuées sont susceptibles de bloquer ou de limiter la vue.

Mais il n’en tient qu’aux demandeurs de laisser le Syndicat compléter son travail. [ 27 ] Les demandeurs n’ont présenté aucune preuve que l’état de leurs fenêtres nuisait au confort de leur appartement ou diminuait la valeur marchande de leur fraction de copropriété. Ils n’ont fait état d’aucun trouble de jouissance suffisamment sérieux pour soutenir leur demande d’indemnisation. Leur réclamation doit donc être rejetée.

B) La demande reconventionnelle [ 28 ] Me Bernard soutient que la réclamation des demandeurs à son endroit est abusive. Il réclame un montant de 5 000 $ pour l’indemniser des troubles et inconvénients que lui cause leur poursuite. Il prend appui sur l’immunité relative que l’article X

B) xxiii) de la déclaration de copropriété accorde aux membres du conseil d’administration du Syndicat : xxiii) No administrators shall personally be liable for the acts, neglect or default of any person to whom they have given out a contract or for any loss of expense happening through the insufficiency or deficiency of title to any property acquired by order of the vote of the co- proprietors, for and on behalf of the co-proprietors, or the insufficiency of deficiency of any security in or upon which any of the moneys of the co-proprietors shall be invested, or for any loss or damage arising from the bankruptcy, insolvency or fraudulent act of any person with whom any of the moneys, securities or effects of the co-proprietors shall be deposited, or for any loss occasioned by an error of judgment or oversight on their part, or for any other loss, damage or misfortune whatever, which shall happen in the execution of the duties of their office or in relation thereto, unless the same shall happen through their own dishonest or fraudulent act or acts. (Soulignements ajoutés) [ 29 ] La jurisprudence contient des exemples d’application de ce type de clauses [5] . [ 30 ] Selon le principe posé par l’

article 1062 du Code civil du Québec , la déclaration de copropriété lie les copropriétaires et produit ses effets envers eux à compter de son inscription. Entre les copropriétaires, le caractère obligatoire de la déclaration de copropriété ne dépend pas de leur consentement ou de leur adhésion. Il est imposé par la loi.

Le statut de copropriétaires d’une fraction de copropriété divise entraîne, de plein droit, l’obligation de se conformer à la déclaration de copropriété qui détermine le régime juridique de l’immeuble. [ 31 ] La disposition de la déclaration de copropriété délimitant le champ de la responsabilité des membres du conseil d’administration s’impose aux demandeurs, qu’ils soient ou non d’accord avec son contenu et qu’ils en aient ou non connaissance.

Ainsi, même si les demandeurs n’ont pas personnellement consenti une telle immunité aux membres du conseil d’administration du Syndicat, ils sont tenus de reconnaître cette limitation à leur responsabilité civile.

À moins de remettre en cause la validité de cette disposition, ce qui n’est pas le cas dans le présent dossier, ils peuvent seulement tenir les administrateurs du Syndicat responsables de leurs actes dans les limites expressément définies par la déclaration de copropriété. [ 32 ] Ainsi, aux termes de cette disposition, Me Bernard pourrait être tenu responsable du préjudice dont se plaignent les demandeurs uniquement sur la base d’une preuve de malhonnêteté ou de fraude de sa part.

Or, non seulement la preuve ne contient aucun élément en ce sens, mais la poursuite intentée par les demandeurs ne contient aucune allégation susceptible d’entraîner la mise en œuvre d’une telle responsabilité personnelle. Le nom de Me Bernard n’est pas même mentionné dans le texte, joint à leur demande, par lequel les demandeurs expliquent leur réclamation. À la lecture de ce texte, il est impossible de savoir pour quelle raison Me Bernard est

partie aux procédures. [ 33 ] Au cours de leur témoignage à l’audience, les demandeurs ont essentiellement reproché à Me Bernard d’être l’instigateur des décisions prises relativement aux travaux devant être effectuées aux fenêtres de leur appartement. Ils dénoncent aussi le conflit d’intérêts dans lequel il se trouverait en agissant à la fois en tant que président du Syndicat et en tant qu’avocat du Syndicat.

En l’absence de preuve de malhonnêteté ou de fraude, de telles allégations sont insuffisantes pour engager sa responsabilité personnelle. [ 34 ] Les demandeurs ont fait preuve de témérité en intentant leur poursuite contre Me Bernard sans s’assurer de respecter les conditions fixées par la déclaration de copropriété. En attaquant personnellement le président du syndicat, leur réclamation suscite un litige inutile au sein de la copropriété. Elle alimente la tension qui existe depuis quelques années entre les demandeurs et le Syndicat. Selon la définition donnée à l’

article 51 du Code de procédure civile [6] , leur procédure est abusive en ce qui concerne Me Bernard : 51. Les tribunaux peuvent à tout moment, sur demande et même d’office, déclarer qu’une demande en justice ou un autre acte de procédure est abusif. L’abus peut résulter, sans égard à l’intention, d’une demande en justice ou d’un autre acte de procédure manifestement mal fondé , frivole ou dilatoire, ou d’un comportement vexatoire ou quérulent.

Il peut aussi résulter de l’utilisation de la procédure de manière excessive ou déraisonnable ou de manière à nuire à autrui ou encore du détournement des fins de la justice, entre autres si cela a pour effet de limiter la liberté d’expression d’autrui dans le contexte de débats publics.

(Soulignement ajouté) [ 35 ] Me Bernard n’a présenté aucune preuve précise d’un préjudice qui découlerait de cet abus de procédure. Il n’a produit aucun document pour soutenir sa demande d’indemnisation. Sa réclamation d’un montant de 5 000 $ n’est donc pas justifiée. Toutefois, le tribunal déclare abusives les procédures des demandeurs et condamne ceux-ci aux frais de justice. POUR CES MOTIFS, LA COUR : Sur la demande principale [ 36 ] REJETTE la demande principale; [ 37 ] LE TOUT , avec les frais de justice; [ 38 ] DÉCLARE sans objet l’appel en garantie contre Vitrerie Olympique inc.; Sur la demande reconventionnelle [ 39 ] ACCUEILLE en

partie la demande reconventionnelle; [ 40 ] DÉCLARE abusive la réclamation des demandeurs Peter Blach et Magda Blach à l’encontre du défendeur Max Bernard; [ 41 ] LE TOUT , avec les frais de justice. __________________________________ LUC HUPPÉ, J.C.Q. Date d’audience : 10 janvier 2022