2014 QCCQ 8329, 2014 QCCQ 8329

2014 QCCQ 8329 Rompré c. Macchiagodena COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-131460-117 DATE : 6 août 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MAURICE ABUD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DANIEL ROMPRÉ et XIAOMING SHEN

Partie demanderesse c. ANTONIO MACCHIAGODENA et 9161-3729 QUÉBEC INC. f.a.s.n. ROYAL LEPAGE ANNE SHEARS

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT [ 1 ] La

partie demanderesse Daniel Rompré et Xiaoming Shen réclame de la

partie défenderesse Antonio Macchiagodena et Royal Lepage Ann Shears, un montant de 4 957,21 $ à

titre de dommages et intérêts. Elle soutient qu’Antonio Macchiagodena ne lui a pas donné toute l’information requise lors de l’achat d’un condo en juillet 2011. [ 2 ] Daniel Rompré témoigne qu’il était à la recherche d’un condo en mai 2011. Il a trouvé ce qu’il cherchait en naviguant à travers Internet sur un site MLS, de vente de propriétés. [ 3 ] Ils sont alors entrés en contact avec le courtier de l’agence Royal Lepage qui l’avait inscrit, Antonio Macchiagodena. Le prix demandé était de 372 964 $ plus les taxes.

Ils ont fait une première offre de 410 130 $ incluant les taxes, laquelle a été refusée. [ 4 ] La seconde offre, le 14 mai au montant de 412 888 $ incluant les taxes. a été acceptée ce qui, selon lui, représente un montant de 362 700 $ environ avant taxes. [ 5 ] De plus, il précise que suite à une recherche sur un site gouvernemental, il constate qu’il peut demander un remboursement de taxes pour l’achat d’une maison neuve tel que le stipule le formulaire de remboursement. [ 6 ] Par la suite, il a fait une demande de prêt hypothécaire à son institution financière qui a été acceptée et l'acte de prêt a été signé devant le notaire Antonio Marandola le 15 juin 2011, quelques jours avant la signature de l’acte d’achat prévu pour le 22 juin 2011. [ 7 ] Ce n’est qu'à cette date et qu’une fois que tous les documents étaient prêts à être signés devant le notaire Marandola qu’on leur a demandé de signer un formulaire de remboursement de taxes en faveur du vendeur. [ 8 ] Il n’a jamais dit-il, avant ce jour là, renoncé à la demande de remboursement de taxes qu’il savait pouvoir récupérer puisqu’il achetait une maison neuve d’un entrepreneur. [ 9 ] En aucun moment, l’agent immobilier Antonio Macchiagodena, que ce soit dans la publicité sur le site internet MLS, dans les deux offres qui ont été faites ou encore lors des visites ou des correspondances qu’il a échangées avec ce dernier, il n'a été question que le prix incluait le remboursement des taxes et que celui-ci serait récupéré par le vendeur. [ 10 ] Après s’y être opposé et avoir refusé de signer le formulaire, Antonio Macchiagodena aurait mentionné devant le notaire: « Si

vous me l’aviez demandé je vous l’aurais dit ». [ 11 ] Après des échanges houleux, le notaire leur aurait expliqué qu’ils seraient susceptibles d’être poursuivis s’ils ne signaient pas l’acte d’achat. Ce n’est qu’après quelque temps de réflexion avec sa conjointe, Xiaoming Shen, qu’ils ont décidé d’acheter considérant qu’ils avaient déjà signé un bail au 1 er juillet pour louer leur ancien condo et fait des démarches pour obtenir un prêt hypothécaire. [ 12 ] Il précise que le montant de 412 888 $ représente une vente d'environ 362 700 $ plus taxes.

Il est certain que l’agent d’immeuble savait que le calcul se ferait de cette façon et qu'il ne leur a pas dit. [ 13 ] Sa conjointe, Xiaoming Shen témoigne au même effet. [ 14 ] En défense, Antonio Macchiagodena mentionne qu’il était nouveau dans cette industrie à cette époque, pas plus que six mois. Il précise qu’il avait signé un contrat de courtage en avril 2011 avec le président de la compagnie 9075-1538 Québec Inc., Salvatore Scallia, f.a.s.n.

Groupe Immobilier Scalia et que c’était le premier condo qu’il vendait pour cet entrepreneur. [ 15 ] Il précise que dans les procédures chez Royal Lepage, il faut toujours faire parvenir une lettre au vendeur pour lui demander si la fiche descriptive est complète et puisqu’il n’a reçu aucun correctif suite à cette demande, il a conclut que le tout était correct.

Il ajoute que Salvatore Scalia ne lui a jamais fait de représentations concernant le remboursement des taxes et aucune mention ne fut faite dans l’offre d’achat à ce sujet. [ 16 ] Il mentionne que le jour de la signature du contrat de vente chez le notaire, il a été tout aussi surpris que les acheteurs à l’exception du notaire Marandola qui lui, a l’habitude de travailler avec ce vendeur et ce type de contrats. [ 17 ] Il réaffirme qu’il ne savait pas que le remboursement demeurait la propriété du vendeur. Comment aurait-il pu le savoir, dit-il ?

Il précise qu’il ne les a pas forcés à signer et qu’ils l’ont fait volontairement. [ 18 ] Il ajoute que si les acheteurs lui avaient demandé de l’information à propos des remboursements de taxes avant de signer la promesse d’achat, il se serait informé auprès du vendeur.

Il admet qu’il a l’obligation de donner l’information qu’il connaît, mais non celle qu’il ne connaît pas. [ 19 ] S’il avait été informé de cette clause, il aurait mis les acheteurs en garde et il précise que si le vendeur lui avait dit qu’il gardait le remboursement des taxes, il en aurait informé les acheteurs. [ 20 ] Il soutient que lui-même et Royal Lepage Ann Shears, se sont acquittés de toutes leurs obligations en tant que courtier et agence immobilière et ont toujours agi de façon prudente et diligente en indiquant le montant exact de la transaction d’achat sur le contrat préliminaire. [ 21 ] Il termine en mentionnant que le notaire a donné toutes les explications concernant le remboursement des taxes, lequel serait perçu par le vendeur et il leur a même permis de se retirer de la transaction s’ils n’étaient pas satisfaits. [ 22 ] Quant au notaire, il mentionne que le 15 juin 2011, l’acte hypothécaire a été signé devant lui par Daniel Rompré et Xiaoming Shen et il n’y a pas eu de questions concernant le remboursement des taxes.

C’est uniquement au moment où le contrat de vente devait être signé que le problème est apparu. [ 23 ] Il précise que selon les calculs effectués, c’est l’acheteur qui a bénéficié du remboursement des taxes et non le vendeur. En terminant, il mentionne qu’il a bien expliqué aux acheteurs que s’ils se retiraient de la transaction, ils se seraient retrouvés avec certains problèmes. [ 24 ] Antonio Macchiagodena et Royal Lepage Ann Shears ont-ils manqué à leurs obligations à l'égard Daniel Rompré et Xiaoming Shen qui prétendent que l'agent d'immeuble a manqué à son devoir d’information et de conseil?

Plus particulièrement, d'avoir négligé de les informer, en temps utile, que le remboursement des taxes reviendrait au vendeur. Le droit [ 25 ] Dans son ouvrage sur le courtage immobilier au Québec [1] , Me Henri Richard écrit que l’agent immobilier doit respecter les prescriptions des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec . [ 26 ] Les articles 1, 11, 26, 27 et 28 des Règles de déontologie de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec [2] adoptées en vertu de la

Loi sur le courtage immobilier [3] précisent ainsi les devoirs et obligations de l'agent envers les clients et les parties à une transaction : Art. 1. Le membre de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec doit exercer sa profession avec prudence, diligence et compétence, et faire preuve de probité, de courtoisie et d'esprit de collaboration. Il ne doit commettre aucun acte dérogatoire à l'honneur et à la dignité de la profession. Art. 11. Le membre doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l'art, les renseignements qu'il fournit au public ou à un autre membre.

Il doit toujours être en mesure de démontrer l'exactitude de ses renseignements. Art. 26. Le membre doit conseiller et informer avec objectivité son client et toutes les parties à une transaction visée à l'article 1 de la Loi. Cette obligation porte sur l'ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi qu'à l'objet de celle-ci, et doit être remplie sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration. Art. 27.

Le membre doit entreprendre les démarches pour découvrir, conformément aux usages et aux règles de l'art, les facteurs pouvant affecter défavorablement son client ou les parties à une transaction visée à l'article 1 de la loi ou l'objet même de cette transaction.

Art. 28.

Le membre doit informer son client et toutes les parties à une transaction visée à l'article 1 de la Loi de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter défavorablement les parties ou l'objet même de la transaction. [ 27 ] L'obligation de compétence de l'agent et du courtier repose sur le fait que le courtier est un spécialiste, un expert dans son domaine. [ 28 ] L’agent d’immeubles doit exercer sa profession avec prudence, diligence, compétence et faire preuve de probité, de courtoisie et d'esprit de collaboration. [ 29 ] La jurisprudence a ainsi imposé au courtier ou à l'agent immobilier certaines obligations: devoir de conseil, de vérification et de prudence, étant donné qu'il est reconnu comme un spécialiste dans sa sphère d'activité. [4] [ 30 ] Antonio Macchiagodena devait savoir ou aurait dû savoir en tant qu’agent immobilier qu’une personne qui achetait une construction neuve soit un condo ou une maison, bénéficiait d’un remboursement de taxes. [ 31 ] Il était de plus, l’agent à qui la vente du condo avait été confiée par le constructeur, le Groupe Immobilier Scalia.

Lorsqu’il mentionne que si les acheteurs lui avaient fait part de leur demande concernant le remboursement de taxes avant de signer la promesse d’achat, il se serait informé auprès du vendeur. [ 32 ] Les acheteurs n'avaient pas à se poser des questions à ce sujet, ils étaient convaincus qu'ils pouvaient en demander le remboursement.

Ce n'est qu'une fois chez le notaire pour la signature de l'acte d'achat qu'ils ont appris que le vendeur garderait le remboursement des taxes. [ 33 ] Il appartenait à Antonio Macchiagodena de détenir cette information, laquelle qui est primordiale lorsqu’il est question de l’achat ou la vente d’une maison neuve et que tout agent d’immeuble doit connaître d'autant plus qu'il était l'agent immobilier du vendeur. [ 34 ] Il n’appartenait pas aux acheteurs de s’informer de cette situation.

Ces derniers avaient consulté le site du gouvernement qui traitait de cette question et avaient obtenu toute l’information qu’ils désiraient. Ils étaient certains qu’ils pouvaient récupérer les taxes. [ 35 ] Antonio Macchiagodena admet qu’il avait l’obligation de donner l’information qu’il connaissait mais non celle qu’il ne connaissait pas.

C’est justement son rôle de bien informer les clients lors de l’achat ou la vente d’une propriété et il avait l’obligation de s’informer auprès de son client. [ 36 ] Me Henri Richard écrit ce qui suit à la page 73 de son ouvrage, relativement à l'agent immobilier : […] Il apparaît que l’agent immobilier doit posséder un niveau de compétence équivalent à un expert dans le domaine de l’immobilier.

Bien qu’il ne soit pas un notaire, ni un architecte et encore moins un évaluateur agréé, il se doit néanmoins de posséder des connaissances minimales afin de conseiller adéquatement ses clients. […] [ 37 ] Dans Papineau c. Sigouin [5] le juge écrit : "Le courtier est un spécialiste en immeubles. Il a l'obligation de conseiller son client vendeur et de le représenter adéquatement dans les négociations et la transaction. Le courtier doit s'assurer des caractéristiques de l'immeuble qu'il propose en vente, de ses qualités et de ses défauts. Il doit faire plus qu'une courte visite de l'immeuble.

Il ne peut se fier uniquement aux informations transmises par son client puisque ce dernier n'est pas un expert en la matière." [ 38 ] Lorsqu’il précise que si le vendeur lui avait dit qu’il garderait le remboursement des taxes, il en aurait informé les acheteurs, encore là il ne remplit pas bien son rôle. Il ne devait pas se contenter d’une fiche descriptive où aucun correctif n’avait été apporté.

Il ne pouvait pas ne pas savoir que les taxes revenaient au vendeur le Groupe Immobilier Scalia, c’est lui le spécialiste. [ 39 ] Antonio Macchiagodena devait conseiller et informer avec objectivité et toutes les parties à la transaction. Cette obligation porte sur l'ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi qu'à l'objet de celle-ci et doit être remplie sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration. [ 40 ] Il ne pouvait pas ne pas savoir la façon dont le calcul du prix de vente se ferait. Au final, celle-ci ne s'est pas effectuée pour 412 888 $ tel que prévu à la promesse d'achat.

Selon le détail fourni par le notaire, la vente a été faite pour un montant de 367,378.10 $ avant les taxes et si on ajoute la taxe de 5% pour la TPS (18 368,90 $) et 8,5% pour la TVQ (32 788,50 $) cela représente une vente de 418 535,50 $ c'est-à-dire 5 647,50 $ de plus que prévu dans l'offre.

Antonio Macchiagodena ne peut se disculper en mentionnant que s’il avait été informé de cette clause, il aurait mis les acheteurs en garde. [ 41 ] Normalement, c'est Donald Rompré et Xiaoming Shen qui auraient dû bénéficier de ce remboursement et non le Groupe Immobilier Scalia à moins que cela fût expressément prévu dans les conditions de la promesse ce qui n'est pas le cas. [ 42 ] La responsabilité de Royal Lepage Ann Shears sera également retenue, car elle est l'employeur d’Antonio Macchiagodena, et il y a lieu d'appliquer l'

article 1463 du Code civil du Québec qui traite de la responsabilité du commettant. [ 43 ] La réclamation sera accueillie pour un montant de 4 957,21 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande; CONDAMNE la

partie défenderesse, Antonio Macchiagodena et Royal Lepage Ann Shears , à payer à la

partie demanderesse, Donald Rompré et Xiaoming Shen , la somme de 4 957,21 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du

Code civil du Québec à compter du 22 juin 2012; CONDAMNE la

partie défenderesse, Antonio Macchiagodena et Royal Lepage Ann Shears, à payer à la

partie demanderesse, DonaldRompré et Xiaoming Shen les frais judiciaires au montant de 129 $. __________________________________ MAURICE ABUD, J.C.Q. Date d’audience : 11 juin 2014 [4] Giroux c. Services Immobiliers Royal Lepage [1993] R.D.I. 57; Profit Courtier inc. c. Joe Loue Tout inc. JE 2001-1990 (en appel);Charbonneau c. Vincent B.E. 99BE-1026; Gauthier c. Valois (QC CS), 2001 R.L. 59 (en appel); Re/Max Laurentidesc. Robitaille (QC CQ), REJB 1999-12947; Re/Max Lac St-Jean inc. c. Côté (QC CS), JE 97-1397; G.P. Construction de Val d'Or inc. c. Alliance Garantie inc. B.E. 2001BE-748, REJB 199-12947.