2017 QCCQ 8841, 2017 QCCQ 8841

Chabot c. Succession de Nadeau 2017 QCCQ 8841 COUR DU QUÉBEC «DIVISION DES PETITES CRÉANCES» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JERÔME « Chambre civile » N° : 700-32-033180-165 DATE : 28 JUILLET 2017 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ANNIE BREAULT, J.C.Q. TANIA CHABOT -et- MAXIME LANDRY-PLOUFFE Demandeurs c. FRANCE GAGNÉ en sa qualité de liquidatrice de la succession de FEUE NÉZILDA NADEAU -et- DANIELLE GAGNÉ en sa qualité de liquidatrice à la succession de FEUE NÉZILDA NADEAU Défendeur JUGEMENT 1. L’APERÇU [ 1 ] En février 2016, Mme Chabot et M.

Landry-Plouffe (« Acheteurs ») acquièrent un bungalow construit en 1981 et dont le sous- sol n’est pas entièrement aménagé. Le prix de vente est de 250 000 $ [1] . [ 2 ] Confrontés à des infiltrations d’eau dans les semaines suivant l’achat, les Acheteurs réclament une somme de 12 538 $ afin de procéder aux travaux correctifs requis pour assurer l’étanchéité de la portion de la fondation située sous le balcon arrière et ainsi stopper la détérioration de la solive de rive. [ 3 ] Selon les Acheteurs, l’installation du balcon arrière est déficiente puisqu’il est en

partie appuyé sur la solive de rive. Cette configuration permettrait à l’eau qui s’accumule à la jonction du balcon et de la résidence de s’infiltrer, causant la détérioration de la solive de rive. Cette problématique est présente principalement en hiver, comme conséquence des accumulations de glace et de neige qui peuvent se former à cet endroit. [ 4 ] Pour empêcher que ne progresse la détérioration de la solive de rive, les Acheteurs ont installé un joint de béton à la jonction du balcon et de la résidence.

Ils soutiennent cependant que cette solution est temporaire et qu’il est nécessaire d’installer sur cette portion de la fondation une membrane sous le revêtement de briques pour en assurer l’étanchéité et de réparer les dommages constatés [2] . [ 5 ] Certains constats faits dans le cadre de l’investigation de cette problématique d’infiltration d’eau amènent les Acheteurs à soutenir que leur vendeur, Feue Nézilda Nadeau, en avait connaissance et qu’elle a omis de la leur divulguer. [ 6 ] En défense, l’existence d’un vice visé par la garantie légale de qualité est contestée puisque le rapport d’inspection préachat identifie plusieurs éléments en lien avec l’étanchéité de la résidence et plus particulièrement, des fondations, de nature à alerter un acheteur prudent et diligent. [ 7 ] Est également nié que le vendeur ait eu connaissance de l’existence d’une problématique d’infiltration d’eau. [ 8 ] Pour disposer de la demande, le Tribunal doit décider si la construction déficiente du balcon arrière constitue un vice visé par la garantie de qualité du Code civil du Québec (« C.c.Q. »).

Le Tribunal doit également décider si le vendeur a dissimulé de l’information dans le cadre de la vente, eut égard à l’existence d’infiltrations antérieures. [ 9 ] Advenant une réponse positive, le Tribunal doit déterminer quelle est l’indemnité équitable et raisonnable dans les circonstances. [ 10 ] Pour les motifs qui suivent, le Tribunal estime que l’installation déficiente du balcon arrière constitue un vice visé par la garantie de qualité.

Cependant, le Tribunal estime que la valeur des travaux correctifs à laquelle doit être tenue le vendeur doit être limitée à la somme de 6 071,07 $ pour tenir compte notamment de l’âge de la résidence et de la plus-value susceptible d’être apportée par ces travaux.

[ 11 ] Le Tribunal est également d’avis que le vendeur n’avait pas connaissance de ce vice lors de la vente, de sorte que l’indemnisation est limitée à la somme ci-avant mentionnée. 2. DROIT APPLICABLE [ 12 ] Pour que soit acceptée une réclamation en diminution de prix de vente comme conséquence d'un vice, doivent être présents les quatre cumulatifs prévus à l’

article 1726 C.c.Q. [3] : (1) le vice doit être caché, (2) inconnu de l’acheteur, (3) antérieur à la vente et (4) suffisamment grave : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 13 ] L’évaluation de ces critères est en fonction d’une norme objective, soit celle de l’acheteur prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances [4] . Selon les circonstances, un vice autrement caché pourra devenir apparent en présence d’indices ou d’informations portées à la connaissance de l’acheteur puisque ce dernier, en les ignorant, ne pourra être qualifié de prudent et diligent.

De même, un vice apparent pourra devenir caché comme conséquence d’informations inexactes ou rassurantes transmises par le vendeur. [ 14 ] S’ajoute à ces critères la condition de fond prévue à l’

article 1739 C.c.Q. : l'acheteur doit dénoncer par écrit le vice au vendeur dans un délai raisonnable de sa découverte. [ 15 ] La connaissance du vendeur n’est pas un critère du recours fondé sur la garantie de qualité. Contrairement à une croyance souvent répandue, ce critère ne repose pas sur la prémisse du silence de mauvaise foi du vendeur à l’égard du vice. Le vice caché, comme son appellation l’indique, est règle générale caché, et ce, même pour le vendeur. [ 16 ] La connaissance du vendeur à l’égard du vice emporte cependant une conséquence additionnelle au niveau de l’indemnisation.

Il doit alors, en sus de la diminution du prix de vente, indemniser l’acheteur de tous les dommages-intérêts qu’il subit et qui en sont une conséquence directe, immédiate et prévisible [5] : 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. [ 17 ] L’appréciation de l’application de ces règles de droit doit de plus se faire conformément aux règles de preuve applicables. [ 18 ] Ainsi, la

partie qui demande à ce qu’une prétention soit retenue par le Tribunal doit en établir l’existence, de façon à satisfaire au fardeau de la preuve [6] . Elle doit satisfaire à ce fardeau en faisant la preuve prépondérante des faits qu’elle avance [7] , et ce, au moyen de l’un des moyens de preuve que la loi met à sa disposition, soit l’écrit, le témoignage – ordinaire ou d’expert – par présomption, l’aveu ou encore la présentation d’un élément matériel [8] . [ 19 ] La prépondérance de la preuve est satisfaite lorsqu’une

partie a apporté une preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence. Il ne s’agit pas d’atteindre le degré de la certitude, mais la simple possibilité de l’existence d’un fait n’est pas suffisante. Aucune norme objective n’existe à cet égard. La prépondérance est atteinte lorsqu’au terme d’un examen attentif le juge conclut que la preuve d’un fait est claire et convaincante [9] . [ 20 ] Dans l’éventualité où une telle preuve prépondérante n’est pas apportée, le Tribunal en fera supporter la conséquence à la

partie qui avait l’obligation d’assumer le fardeau de la preuve. [ 21 ] Ce n’est qu’une fois que sera faite la preuve prépondérante des éléments constitutifs du fardeau de preuve incombant aux acheteurs à l’égard d’un vice caché qu’il pourra y avoir indemnisation du préjudice subi. 3.

ANALYSE 3.1 EXISTENCE D’UN VICE VISÉ PAR LA GARANTIE DE QUALITÉ [ 22 ] En l’instance, c’est le critère relatif au caractère caché du vice qui est remis en question par les motifs de contestation, comme conséquence de l’information qui était disponible aux Acheteurs, notamment par le biais du rapport d’inspection préachat [10] . [ 23 ] Quelques semaines à peine après avoir acquis la résidence, une infiltration est constatée à deux endroits au sous-sol. Le premier est à proximité de l’escalier menant au garage et le second, le long de la fondation arrière, sous la salle à dîner.

L’infiltration au bas de l’escalier du garage s’est répétée quelques semaines plus tard. La réclamation traite cependant uniquement de la problématique d’infiltration en provenance du balcon. [ 24 ] Les Acheteurs ont commencé par s’intéresser à l’état de la porte-patio, croyant qu’elle avait atteint sa durée de vie utile, pour se voir confirmer que son état n’était pas en cause.

L’entrepreneur général consulté par la suite les informe que la portion du mur de brique entre le balcon et la lisse basse de la fondation devrait être pourvue d’une membrane pour empêcher l’eau de l’infiltrer [11] . [ 25 ] Cette opinion de l’entrepreneur, quant à la cause de l’infiltration, ainsi qu’aux travaux correctifs requis est non contredite par la succession de Mme Nadeau, celle-ci se reposant sur les constats faits lors de l’inspection préachat [12] .

[ 26 ] Le rapport d’inspection préachat note plusieurs éléments qui, selon les fils de Mme Nadeau, étaient de nature à alerter un acheteur prudent et diligent quant à l’état de l’immeuble, et plus particulièrement quant à l’étanchéité des fondations. [ 27 ] Les Acheteurs soutiennent pour leur part avoir agi en acheteurs prudents et diligents. Ils ont visité la résidence attentivement avant de formuler une promesse d’achat et se sont assurés de retenir les services d’un inspecteur préachat pour valider leur décision de se porter acquéreur de l’immeuble.

Aucun des éléments soulevés par l’inspecteur n’était susceptible de leur indiquer une problématique reliée à la façon dont le balcon est installé et à l’absence de membrane nécessaire dans les circonstances. [ 28 ] De l’avis du Tribunal, les Acheteurs ont raison à cet égard. [ 29 ] L’arrêt Giagnotti c. Anania rappelle que la norme prévue à l’

article 1726 C.c.Q. demeure celle de l’acheteur prudent et diligent, sans nécessité de recourir à un expert [13] . [ 30 ] Dans cet arrêt, la Cour d’appel précise que le comportement que le Tribunal doit examiner est celui de l’acheteur et non celui de l’inspecteur. L’inspection n’est pas de la même nature qu’une expertise.

Elle demeure un examen attentif et sérieux, bien que relativement rapide et non approfondi [14] . [ 31 ] Afin d’évaluer si l’acheteur se qualifie de prudent et diligent, malgré les recommandations et constats contenus au rapport d’inspection, la Cour d’appel s’attarde au contexte et aux autres informations portées à la connaissance de l’acheteur [15] . [ 32 ] En l’instance, la résidence vient de subir plusieurs travaux pour la mettre davantage au goût du jour et en favoriser la mise en vente.

Elle est fraîchement repeinte, le tapis est remplacé par des planchers de bois franc et de céramique, la cuisine est dotée d’un nouveau comptoir, d’un nouvel évier et d’une nouvelle robinetterie. L’isolation du sous-sol est refaite et du gypse est apposé sur les murs du sous-sol. De même, du gypse hydrofuge est installé au garage [16] . [ 33 ] Ces travaux sont réalisés par les deux fils de Mme Nadeau, Réal et Claude [17] .

Claude s’est chargé des travaux du rez-de- chaussée, et Réal, de ceux du sous-sol. [ 34 ] Les fondations ne sont ainsi pas visibles, mais les Acheteurs n’ont aucune raison d’être inquiets de leur état. Ils se voient d’une part assurés qu’aucune infiltration n’a jamais été constatée. L’inspecteur confirme l’absence de signe à cet égard, à l’exception d’un commentaire à l’égard du plancher du sous-sol sur lequel nous reviendrons.

Réal s’est assuré de prendre des photographies des travaux exécutés au sous-sol et a même réparé lui-même trois micro fissures décelées à cette occasion. [ 35 ] Dans les circonstances, aucun des extraits indiqués par les fils de Mme Nadeau ne se qualifie d’indice susceptible d’alerter un acheteur prudent et diligent à la situation du balcon arrière : ▪ Sections 106 et 106A – L’inspecteur note l’absence de chantepleures au bas de la brique, certains joints de mortier fissurés pour lesquels il recommande de consulter un maçon licencié, mais surtout le revêtement sous le niveau du sol, qualifié d’inacceptable.

Ces constats n’ont pas de lien avec la problématique du balcon. Ils mettent en jeu une possible détérioration ou usure prématurée du revêtement extérieur. Il y a lieu de noter que le revêtement installé au niveau du sol est celui de la

section garage et non de la résidence; ▪

Section 108 – L’inspecteur recommande l’installation de margelles aux fenêtres du sous-sol, de même qu’il note le dégagement insuffisant au bas des fenêtres et des seuils de portes. Aucun de ces constats n’a de lien avec la problématique du balcon; ▪

Section 111 – Certaines pentes négatives sont observées au pourtour de la résidence que l’inspecteur recommande de corriger, ce qui est sans lien avec la problématique du balcon; ▪

Section 113 - Des fissures de tassement sont observées dont la réparation est recommandée en consultant un entrepreneur licencié. Il s’agit là d’une recommandation d’entretien et non d’une recommandation qui commande un suivi avant l’achat pour paraphraser la Cour d’appel dans Giagnotti [18] ; ▪

Section 203 – Les fissures observées sont à la dalle du balcon avant et non du balcon arrière. Encore une fois, aucun lien avec la problématique du balcon arrière; ▪

Section 213 – L’inspection recommande de retirer la moquette recouvrant le balcon arrière pour éviter une dégradation de la dalle causée par l’humidité ainsi retenue. La présence de la moquette n’a pas contribué à la problématique d’infiltration du balcon arrière. Elle a par ailleurs été retirée après la vente; ▪

Section 603 – L’inspection précise ne pas pouvoir déterminer la condition des murs de fondation puisqu’ils sont recouverts. Il réfère toutefois le lecteur aux commentaires de la

Section 113. Cette référence n’est pertinente qu’en autant que les constats soient eux-mêmes pertinents au vice sous étude, ce qui n’est pas le cas; ▪

Section 802 – L’inspecteur note de l’efflorescence au plancher de béton de la portion salle familiale, mettant en garde les Acheteurs contre un possible problème de drainage de la fondation. L’inspecteur recommande de consulter un entrepreneur licencié afin de vérifier le drainage et l’étanchéité de la fondation. Ces signes ne sont pas à proximité du mur arrière, mais du réservoir à eau chaude. Or, un déversement de ce réservoir est divulgué à la déclaration du vendeur et explique les signes observés. 3.2 CONNAISSANCE DU VENDEUR [ 36 ] Bien que le Tribunal conclut à l’existence d’un vice visé par la garantie de qualité de l’

article 1726 C.c.Q. , il ne conclut pas pour autant que Mme Nadeau, ou encore ses fils Réal et Claude, en avaient connaissance. Réal et Claude ont réfuté tous les éléments soulevés

par les Acheteurs à cet égard. [ 37 ] Tous deux affirment qu’en aucun temps leur mère ne leur a parlé d’une problématique d’infiltration au sous-sol. Ils sont convaincus que leur mère n’aurait pas toléré une telle situation sans réagir. De même, ils affirment ne rien avoir constaté pendant toutes les semaines où ils ont procédé aux travaux dans la résidence de leur mère et que si cela avait été le cas, ils auraient corrigé la situation et ne l’auraient certainement pas caché.

D’ailleurs, les fissures constatées lors du dégarnissage ont été réparées. [ 38 ] Les travaux au sous-sol sont à l’origine motivés par les dommages présents à l’ancien revêtement de panneaux de bois pressé (Aspenite) qui recouvre les murs du sous-sol. Ces panneaux ont été endommagés lors du déversement du réservoir à eau chaude qui est survenu il y a plusieurs années. Lors de ces travaux, la laine isolante installée sur la

partie supérieure des murs de fondation n’a pas été remplacée, de sorte que Réal n’a pas été en mesure de constater l’état de la solive de rive. [ 39 ] Réal admet avoir apposé un enduit bitumineux ( pitch ) sur les tirants de coffrage de la fondation, tout comme sur ceux du garage. Il soutient cependant qu’il s’agit d’un geste préventif et non en vue de pallier à une problématique d’infiltration. [ 40 ] De même, Claude confirme avoir appliqué un joint de calfeutrant au bas de la porte-patio donnant sur le balcon arrière.

Ce faisant, il a remplacé un ancien joint endommagé, tout comme il l’a fait autour de toutes les ouvertures de la résidence. [ 41 ] À l’audience, les Acheteurs font état d’un élément additionnel constaté récemment. Au début du mois de juillet dernier, ils ont constaté une autre infiltration au sous-sol, cette fois au coin arrière droit.

Ils ont vidé cette pièce des biens qui s’y trouvent et ont dégarni le mur pour constater que du ruban adhésif rouge était apposé en grande quantité et qu’une tentative de colmatage avait eu lieu dans l’arête du mur de fondation. [ 42 ] Les Acheteurs ajoutent qu’il s’agit là d’un autre problème qui n’a pas encore été examiné, mais dont la cause est nécessairement différente de celle en provenance du balcon arrière [19] . [ 43 ] Réal soutient s’être limité à apposer le ruban adhésif sur les joints du pare-vapeur et ne pas avoir apposé le matériau qui semble présent dans le coin [20] . [ 44 ] Le Tribunal accorde foi aux témoignages de Réal et Claude quant à l’état de la résidence et de ce qu’ils ont constaté lors des travaux effectués en vue de la mise en vente de la résidence de leur mère. [ 45 ] En plus d’avoir été en mesure d’apprécier la crédibilité de leurs témoignages, ces derniers sont confirmés par la preuve photographique.

En effet, la photographie illustrant l’état de l’isolant retiré de la

partie haute des murs semble confirmer qu’il ne s’agit pas d’isolant récemment remplacé [21] . La lisse basse qui demeure visible est relativement en bon état [22] . [ 46 ] De même, l’apposition d’un calfeutrant au bas de la porte-patio ou d’enduit bitumineux ne suffit pas à leur imputer une telle connaissance, le Tribunal étant satisfait de l’objectif recherché par ces travaux.

D’ailleurs, les photographies des tirants de coffrage ne laissent pas voir d’humidité accrue à ces endroits, permettant de conclure que Réal souhaitait enrayer une problématique d’infiltration. [ 47 ] Pour ce qui est des récents constats au coin arrière, les Acheteurs ont exprimé le désir de ne pas saisir le Tribunal de ce vice, ne souhaitant qu’appuyer leurs prétentions quant à la connaissance imputée à Mme Nadeau et à ses fils.

Le Tribunal s’en tient également à cet objectif et conclut que le coin arrière ne permet pas d’imputer aux fils de Mme Nadeau une connaissance de la problématique reliée au balcon [23] . 3.3.

DÉTERMINATION DE L’INDEMNITÉ [ 48 ] Le recours fondé sur la garantie légale de qualité permet à l’acheteur de demander deux types de remèdes, soit l’annulation de la vente ou encore la diminution du prix de vente. [ 49 ] Lorsque le remède recherché est la diminution du prix de vente, comme en l’instance, le Tribunal doit déterminer, à l’aide de la preuve présentée, le prix de vente qui aurait dû être payé par l’acheteur dans l’éventualité où il avait eu connaissance du vice affectant l’immeuble.

Il s’agit de corriger l’évaluation du bien vendu, et en conséquence du prix de vente, qui n’a pu être faite adéquatement par un acheteur prudent et diligent comme conséquence du vice caché. [ 50 ] En effet, l’acheteur, qui croit acquérir un bien d’un certain âge comportant certaines caractéristiques, subit un préjudice si le bien est affecté d’un vice qui a des conséquences sur son utilité ou sur sa durée de vie normale. [ 51 ] La valeur de ce préjudice correspond au prix payé en trop par l’acheteur qui se voit dans l’obligation de corriger le vice.

Ce trop payé peut parfois correspondre au prix payé, déduction faite du coût des travaux requis pour corriger le vice.

Dans bien des cas cependant, il n’y aura pas une équivalence parfaite entre le coût des travaux correctifs et la diminution du prix de vente en raison du fait que les travaux correctifs sont susceptibles d’améliorer le bien vendu [24] . [ 52 ] La détermination par le Tribunal de la diminution du prix de vente doit tenir compte de l’âge de l’immeuble et de la composante affectée par le vice, de même que de la durée de vie utile normalement prévisible, et ce, pour que l’acheteur ne s’enrichisse pas indûment au détriment du vendeur. [ 53 ] Afin d’atteindre l’objectif d’une indemnisation intégrale, mais à la fois «équitable» et «raisonnable» pour reprendre les termes utilisés dans l’arrêt Verville [25] , le Tribunal doit pondérer la réclamation à la lumière de toutes les circonstances en cause, sans se cantonner aux coûts des travaux [26] . [ 54 ] Tenant compte de ces critères, le Tribunal est d’avis qu’une indemnité correspondant à la moitié du coût des travaux correctifs est raisonnable et équitable, soit 6 024,12 $ [27] .

Les Acheteurs ont également droit aux frais de courrier recommandé pour l’envoi des avis de dénonciation et des mises en demeure [28] (46,95 $) puisqu’il s’agit d’une condition d’exercice du recours [29] , portant

l’indemnité qui leur est octroyée à la somme de 6 071,07 $. [ 55 ] Ayant notifié le 3 août 2016 les deux liquidatrices à la succession de Mme Nadeau d’une mise en demeure leur accordant dix jours pour exécuter leur obligation [30] , les Acheteurs ont droit à l’application de l’intérêt légal à compter de la demeure [31] , soit à compter du 14 août 2016, de même qu’à l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 56 ] CONDAMNE les défenderesses, en leur qualité de liquidatrices à la succession de FEUE NÉZILDA NADEAU, à payer aux demandeurs la somme de 6 071,07 $ avec intérêts calculés au taux légal de 5% l’an, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 14 août 2016, date de la demeure; [ 57 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE , incluant les frais de rédaction du rapport d’expert de 460 $ [32] . __________________________________ ANNIE BREAULT, J.C.Q. Date d’audience : SAINT-JÉRÔME, le 21 juillet 2017