2013 QCCQ 8820, 2013 QCCQ 8820

Charbonneau c. Lehoux 2013 QCCQ 8820 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-024670-109 DATE : 6 AOÛT 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JIMMY VALLÉE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ COLETTE CHARBONNEAU -et- FRANÇOIS GAUTHIER Demandeurs c.

CHANTAL LEHOUX -et- ME DANIEL DÉSILETS -et- HÉLÈNE CLOUTIER Défendeurs -et- GUYLAINE CHABOT Appelée en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Colette Charbonneau et monsieur François Gauthier («les acheteurs») réclament 7 000 $ à Chantal Lehoux, Hélène Cloutier et Me Daniel Désilets en raison de leur défaut de les informer d'une taxe spéciale grevant l'immeuble qu'ils ont acheté de madame Lehoux. [ 2 ] Madame Cloutier appelle en garantie madame Guylaine Chabot, agent immobilier représentant madame Lehoux.

Les faits pertinents à la solution du litige [ 3 ] En avril 2009, les acheteurs mandatent Hélène Cloutier («Cloutier» [1] ), agent d'immeuble, afin de les conseiller pour l'achat d'une propriété. Ils visitent peu de temps après la propriété de madame Chantal Lehoux ( «Lehoux »), elle-même représentée par m adame Guylaine Chabot («Chabot») pour la vente de son immeuble. [ 4 ] Les deux agents sont présents lors de cette visite pendant laquelle les acheteurs demandent à Chabot si «les infrastructures de la propriété avaient été acquittées à 100 %».

Après avoir téléphoné à Lehoux afin de vérifier, Chabot assure aux acheteurs que les frais relatifs aux infrastructures ont bel et bien été acquittés . [ 5 ] Le notaire Daniel Désilets ( «Désilets») est mandaté pour préparer l'acte de vente qui est signé le 7 juillet 2009 .

Lehoux confirme alors une nouvelle fois aux acheteurs que les infrastructures de la propriété ont été payés. [ 6 ] En juin 2010, les acheteurs reçoivent un compte de taxe spéciale au montant de 8 365,29 $, montant qu'ils paient. [ 7 ] Ils reprochent à Cloutier de ne pas avoir effectué les recherches nécessaires afin de répondre à leurs interrogations concernant les infrastructures, en plus d'avoir été absente lors de la signature de l'acte de vente de la propriété. [ 8 ] Quant à Lehoux, ils prétendent qu'elle a négligé de répondre avec diligence et transparence à leurs interrogations concernant les

infrastructures. [ 9 ] Finalement, ils reprochent à Me Désilets d'avoir effectué ses vérifications de manière imprudente et d'avoir omis de leur mentionner qu'une taxe spéciale relative aux infrastructures leur serait facturée. [ 10 ] Ils font grand état du fait qu'un compte de taxes émanant de la municipalité de Saint-Jérôme, lequel était en la possession de Lehoux et du notaire, portait la mention «Futur Infra à taxer». [ 11 ] Ils ont donc formellement mis les défendeurs en demeure de leur payer la somme de 8 365,29 $ qu'ils ont dû assumer. [ 12 ] Le notaire Désilets argue en défense qu'il n'a commis aucune faute dans cette affaire et que sa responsabilité professionnelle ne peut aucunement être engagée.

Il produit certaines décisions de jurisprudence qui appuient ses prétentions. [ 13 ] Il a reçu mandat en juillet 2009 d'instrumenter un acte de vente entre les acheteurs et Lehoux, tous représentés par des agents d'immeubles auxquels ils revenaient, selon lui, de les conseiller et renseigner adéquatement avant la signature de tout document préachat, relativement à la question des infrastructures ou de toutes taxes spéciales. [ 14 ] Plus particulièrement, il dit qu'il appartenait à Cloutier de poser des questions et faire les vérifications nécessaires afin de s'assurer que les infrastructures avaient été payées. [ 15 ] Par ailleurs, il affirme que les acheteurs avaient aussi l'obligation de se renseigner, notamment auprès de la Ville, sur la question des infrastructures. [ 16 ] Il termine en précisant qu'il ne peut être tenu responsable pour une charge à venir , non certaine et indéterminée avant la vente. [ 17 ] De son côté, Cloutier affirme avoir agi en tant que courtier collaborateur, afin de trouver une propriété pour les acheteurs.

Ces derniers ont manifesté un intérêt pour la propriété en cause puisque celle de leur fille se trouve à quelques rues seulement. [ 18 ] Elle confirme que la question des taxes d'infrastructures a été soulevée par ses clients mais affirme qu'ils étaient bien conscients de cet aspect de la transaction puisque leur fille avait elle-même été confrontée aux frais d'infrastructures lors de l'achat de sa maison dans ce secteur. [ 19 ] Qui plus est, dans la semaine du 25 mars 2009, soit avant de formuler la promesse d'achat, elle a personnellement effectué des vérifications auprès de la ville et a transmis t outes les informations recueillies aux acheteurs avant la signature de la promesse d'achat. [ 20 ] Selon elle, ils étaient bien au fait de la taxation à venir et elle a pris le temps de répondre à leurs questions et de leur expliquer à plusieurs reprises le fait que les frais d'infrastructures n'étaient pas entièrement payés. [ 21 ] Elle leur a également suggéré de communiquer directement avec la ville pour confirmer ces informations ou pour obtenir des renseignements supplémentaires. [ 22 ] Elle argue donc avoir agi selon son mandat et n'avoir commis aucune faute. [ 23 ] Lehoux affirme quant à elle avoir été peu impliquée dans les discussions ayant précédé la transaction.

Elle a laissé le tout à son agent d'immeuble. Elle ne se souvient pas vraiment de la question des infrastructures et croyait vraiment que tout était payé. Elle n'avait reçu aucun avis ni facture avant de vendre la maison. [ 24 ] Appelée en garantie, Chabot explique que les taxes exigibles au moment de la vente avaient toutes été payées ou déclarées aux acheteurs. Elle ne peut être tenue responsable d'une taxe facturée après la vente.

ANALYSE ET DÉCISION Le fardeau de preuve [ 25 ] Afin de faciliter la compréhension du présent jugement par les parties, le Tribunal croit important de reproduire les articles du Code civil du Québec qui reçoivent ici application. [ 26 ] L'

article 2803 C.c.Q énonce: « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. » [ 27 ] Cet

article impose au demandeur le fardeau de prouver les allégations contenues dans sa demande et ce, par prépondérance de preuve. [ 28 ] L'

article 2804 C.c.Q. ajoute: « La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. »

[ 29 ] Ce dernier

article permet au Tribunal d'apprécier la preuve présentée de part et d'autre par les parties, afin de déterminer si, effectivement, l'existence d'un fait est plus probable que son inexistence. [ 30 ] La doctrine nous apprend que lorsque la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante ou encore si la preuve est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès va se décider en fonction du fardeau de preuve. Celui sur qui reposait l’obligation de convaincre perdra. [ 31 ] Comme le dit le professeur Royer [2] dans son traité sur la preuve civile : La

partie qui a le fardeau de persuasion perdra son procès si elle ne réussit pas à convaincre le juge que ses prétentions sont fondées. Application [ 32 ] Le recours intenté par les acheteurs est basé sur une faute, tantôt contractuelle, tantôt extracontractuelle, qu'auraient commise chacun des défendeurs à leur égard. Ce sont donc les articles 1457 et 1458 du Code civil du Québec qui s'appliquent dans ces circonstances. Ils se lisent ainsi : 1457.

Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu'elle est douée de raison et qu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu'elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel. 1458. Toute personne a le devoir d'honorer les engagements qu'elle a contractés.

Elle est, lorsqu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu'elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l'application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. [ 33 ] Les enseignements énoncés plus haut en ce qui a trait au fardeau de preuve revêtent une importance capitale en l'espèce puisqu'il apparaît évident que le Tribunal doit se prononcer sur la foi des témoignages entendus. [ 34 ] Or, de façon surprenante, ceux-ci sont totalement contradictoires, notamment ceux de madame Charbonneau et de son agent d'immeuble Cloutier.

En effet, la preuve est essentiellement ici contradictoire et composée des versions divergentes des principaux protagonistes. [ 35 ] Il appartient aux acheteurs de prouver, par prépondérance, le bien-fondé de leurs prétentions. Or, le témoignage de madame Charbonneau est fortement contredit, sur ses aspects essentiels, par celui, de madame Cloutier qui affirme avoir informé ses clients de la taxation à venir. [ 36 ] Qui plus est, le Tribunal ne peut que constater que l'information était facilement accessible.

Une simple vérification auprès des autorités municipales aurait permis aux acheteurs d'obtenir de plus amples informations.

Une copie du compte de taxes 2009 leur aurait aussi fait découvrir la mention «Futur Infra à Taxer». [ 37 ] Partant, les acheteurs ont, pour reprendre les termes souvent retrouvés en jurisprudence, failli à leur obligation de se renseigner eux-mêmes quant aux coûts d'infrastructures à venir pour cet immeuble. [3] [ 38 ] Finalement, il ressort clairement de la preuve que la taxe assumée par les acheteurs n'a été facturée que plusieurs mois après la transaction et que la créance n'existait donc pas au moment de celle-ci. [ 39 ] Le Tribunal est loin d'être convaincu que chacun des témoins entendus à l'audience lui a dit la vérité.

Il ne peut cependant conclure, après avoir analysé l'ensemble de la preuve administrée de part et d'autre, que madame Cloutier et madame Lehoux ont commis une faute engageant leur responsabilité envers les acheteurs. [ 40 ] Il en va de même du notaire Désilets dont le rôle, dans les circonstances, était d'instrumenter l'acte de vente conformément à la promesse d'achat convenue entre les parties. [ 41 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 42 ] REJETTE la demande; [ 43 ] CHAQUE

PARTIE payant ses frais, vu les circonstances. __________________________________ JIMMY VALLÉE, J.C.Q.

Date d’audience : 3 JUILLET 2013