2017 QCCQ 802, 2017 QCCQ 802

Picard c. Cantin 2017 QCCQ 802 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Division des petites créances » N° : 200-32-063409-154 DATE : 3 février 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE CODERRE, J.C.Q. [ JC2399 ] ______________________________________________________________________ VICTOR PICARD […] Ste-Catherine-de-la-Jacques-Cartier (Québec) […] et VICTORIO PICARD […]St-Augustin-de-Desmaures (Québec) […] Demandeurs c.

LOUISETTE CANTIN […]Québec (Québec) […] Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs, messieurs Victor Picard et Victorio Picard réclament 12 724,98 $ de la défenderesse, madame Louisette Cantin (madame Cantin) à la suite d’une transaction immobilière qui n’a pu être complétée.

LES FAITS [ 2 ] À la suite du décès de son conjoint, monsieur André Cantin, madame Louisette Cantin obtient avec le frère de son conjoint décédé, monsieur Eugène Cantin, la transmission des lots 4,582,837 et 4,582,838 situés à Saint-Augustin-de-Desmaures, en périphérie de Québec. [ 3 ] En regard du lot 4,582,838, le 17 octobre 2013, monsieur Eugène Cantin cède sa

part indivise à madame Cantin. [ 4 ] Selon le certificat de localisation préparé et rédigé par l’arpenteur-géomètre, Alexis Carrier-Ouellet, en date du 21 août 2014, ceci est la situation des deux immeubles relativement à la réglementation municipale de zonage : Le 4,582,837 et la

partie du lot 4,582,838 où se trouve la maison sont situés dans la zone RA/A-4 où le caractère dominant de la désignation est résidentiel au sens du règlement de zonage. Le reste du lot 4,582,838, où se situe, entre autres, le garage, est situé dans la zone F-2 autorisant les usages forestier et agricole. [Reproduction intégrale] [ 5 ] En ce qui concerne la

Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles , il écrit : Cette propriété est incluse dans le territoire protégé pour fins d’activités agricoles en vertu de la

Loi sur la Protection du Territoire et des Activités Agricoles (L.R.Q., c. P-41.1 ).

[Reproduction intégrale] [ 6 ] Cette propriété a cependant fait l’objet d’une autorisation partielle pour l’utilisation à des fins autres qu’agricoles, suivant la décision 44,468 du 18 janvier 1982. La portion liée à cette autorisation correspond à la

partie où le zonage est résidentiel (RA/A-4). [ 7 ] Le 26 juillet 2011, madame Cantin signe une procuration générale dans le cadre de l’exécution testamentaire de la succession de feu son conjoint, monsieur André Cantin, par laquelle elle mandate monsieur André Poulin, comptable, et madame Marie-Flore Veilleux, comptable. [ 8 ] En 2014, monsieur Poulin et madame Veilleux détiennent encore leur mandat en vertu de cette procuration générale. [ 9 ] À l’été 2014, les deux immeubles mentionnés plus haut sont mis en vente.

Le 29 juillet 2014, une promesse d’achat est signée par monsieur Victor Picard et monsieur Victorio Picard, le fils de ce dernier, ainsi que madame Cantin, sans que n’interviennent monsieur Poulin et madame Veilleux. Le prix convenu pour les lots 4,582,837 et 4,582, 838 est de 300 000 $ au total. [ 10 ] Madame Veilleux apprend ultérieurement l’existence de cette promesse d’achat et requière une modification de celle-ci, laquelle est complétée et signée le 17 septembre 2014.

À la suite de cela, seul le lot 4,582,838, où la maison est située, fait l’objet de la vente, et ce, au prix de 300 000 $. [ 11 ] À la clause 5.1 de cette nouvelle promesse d’achat, il est mentionné que le contrat de vente sera reçu par le notaire M e Alexandre Bilodeau ou la notaire M e Valérie Poulin, au bureau de laquelle M e Bilodeau exerce, au plus tard le 26 septembre 2014. La prise de possession devra s’effectuer le ou vers le 15 octobre. [ 12 ] Messieurs Victorio et Victor Poulin ont obtenu préalablement une autorisation pour un prêt hypothécaire de 300 000 $.

Lors de l’audition du 16 janvier 2017, monsieur Victorio Picard précise qu’il avait une marge de crédit hypothécaire et un prêt hypothécaire. [ 13 ] Madame Veilleux souligne que M e Bilodeau devait transmettre un projet de contrat de vente excluant le lot 4,582,837, à la suite de la modification de la promesse d’achat signée le 17 septembre 2014. [ 14 ] La vente n’a pas été conclue au bureau de M e Bilodeau ou de M e Valérie Poulin le 26 septembre 2014, le projet de contrat n’ayant pas été reçu par madame Veilleux et monsieur Poulin. [ 15 ] Lors de l’audition, monsieur Victorio Picard dépose un nouveau certificat de localisation daté du 6 octobre 2014, préparé par monsieur Pierre Grégoire, arpenteur-géomètre chez GPLC inc.

Ce nouveau certificat remplace celui du 21 août 2014 et ne concerne que le lot 4,582,838. Ce certificat de localisation modifié n’a pas été transmis à monsieur Poulin et madame Veilleux. [ 16 ] En raison des circonstances mentionnées précédemment, madame Veilleux et monsieur Poulin mandatent M e Pierre Hémond pour représenter madame Cantin dans le cadre du litige qui l’oppose à messieurs Victor et Victorio Picard.

Ces derniers requièrent les services de M e Jean-Paul Morin. [ 17 ] Le 26 novembre 2014, ce dernier écrit à M e Hémond : […] Vous trouverez sous pli copie du projet d’acte de vente préparé par le notaire mandaté par nos clients ainsi que le certificat de localisation en lien avec cette vente. […] [Reproduction intégrale] [ 18 ] Selon le témoignage de M e Hémond lors de l’audition, celui-ci n’a jamais reçu le projet d’acte de vente « refait » ni le certificat de localisation mis à jour le 6 octobre 2014.

Par ailleurs, M e Bilodeau a produit au dossier quelques jours après l’audition sa nouvelle version du contrat de vente, celle-ci ne concernant que le lot 4,582,838 avec le certificat de localisation du 6 octobre 2014. [ 19 ] Il soutient avoir transmis ces documents à M e Morin par télécopieur. Le Tribunal a requis, à la suite de cela de M e Morin et de M e Hémond, la transmission des documents qui ont été joints à la lettre que M e Morin a adressée à M e Hémond le 26 novembre 2014.

Tant M e Morin que M e Hémond ont confirmé au soussigné que les documents en question ne sont pas le contrat de vente « refait » par M e Bilodeau ni le certificat de localisation du 6 octobre 2014. [ 20 ] Le 1 er décembre 2014, M e Hémond écrit à M e Morin, notamment ceci : […] Dans la mesure où le projet d’acte de vente est refait et que celui-ci puisse être acceptable pour ma cliente, je pourrais alors lui recommander de procéder à la signature d’un tel acte de vente. […] [Reproduction intégrale]

[ 21 ] Maître Hémond indique également dans sa lettre que sa cliente, madame Cantin, ne se porte aucunement garante des mentions portant sur les constats de l’arpenteur-géomètre, ceux-ci étant indiqués dans le seul document détenu par M e Hémond, soit celui du 21 août 2014, quant à l’application des lois et règlements relatifs à la propriété, notamment la

Loi sur la protection du Territoire et des Activités agricoles . [ 22 ] En 2015, il y a eu d’autres échanges entre les avocats et finalement, il a été convenu que messieurs Victor et Victorio Picard procèdent à l’obtention, à leurs frais, de la radiation des sûretés détenues par leur institution financière sur les deux lots, propriété de madame Cantin. [ 23 ] C’est à la suite de cela que messieurs Victor et Victorio Picard font timbrer leur demande à la Cour du Québec, Division des petites créances, le 2 juin 2015.

Ils requièrent un total de 12 724,98 $, somme composée de leurs frais de notaire, des frais d’intérêts et des pénalités payés par monsieur Victorio Picard sur sa marge de crédit hypothécaire et son prêt hypothécaire à la Banque Nationale du Canada, des frais de l’arpenteur-géomètre pour le certificat de localisation et enfin, de 3 000 $ pour les troubles et inconvénients qu’ils affirment avoir subis.

LA QUESTION EN LITIGE Madame Louisette Cantin a-t-elle commis une faute, dans le cadre de la transaction immobilière relative à la propriété qu’elle détient à Saint-Augustin-de-Desmaures, causant des dommages aux demandeurs ? ANALYSE [ 24 ] Messieurs Victor et Victorio Picard basent leur réclamation sur le fait que la transaction qui devait avoir lieu, à la suite de la modification de la promesse d’achat convenue le 17 septembre 2014, n’a pas eu lieu.

Ils reprochent plus particulièrement à madame Veilleux, représentante de madame Cantin par une procuration générale, de ne pas avoir donné suite à cela. [ 25 ] Messieurs Victor et Victorio Picard ont le fardeau de la preuve à cet égard en vertu des articles 1458 , 2803 et 2804 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) : 1458. Toute personne a le devoir d'honorer les engagements qu'elle a contractés.

Elle est, lorsqu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu'elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l'application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 26 ] À la suite de la preuve présentée par chacune des parties lors de l’audition, le Tribunal conclut que messieurs Victor et Victorio Picard n’ont pas rencontré leur fardeau de preuve afin d’établir une faute commise par madame Cantin et/ou ses représentants, monsieur Poulin et madame Veilleux. [ 27 ] Il appert que la promesse d’achat modifiée conclue le 17 septembre 2014 devait faire l’objet d’un projet de contrat, préparé par M e Bilodeau et être transmis à madame Veilleux et monsieur Poulin pour examen.

De plus, un nouveau certificat de localisation devait être complété.

La preuve établit que madame Cantin, par l’entremise de monsieur Poulin et madame Veilleux, n’a jamais reçu une copie du projet du contrat ne portant que sur le lot 4,582,838, ni le certificat de localisation préparé le 6 octobre 2014 par l’arpenteur-géomètre, monsieur Pierre Grégoire. [ 28 ] L’échange de correspondance entre les avocats de chacune des parties entre octobre 2014 et le début de 2015 démontre aussi que le contrat de vente « refait » et le certificat de localisation du 6 octobre 2014 n’ont pas été transmis par M e Morin et reçu par M e Hémond. [ 29 ] En conséquence, la transaction n’a pas eu lieu, malgré la demande, le 1 er décembre 2014, de M e Hémond à M e Morin, pour l’obtention d’un projet d’acte de vente « refait ». [ 30 ] Ainsi, le Tribunal conclut que messieurs Victor et Victorio Picard n’ont pas fait la preuve d’une faute de la part de madame Cantin et/ou de ses représentants.

Il ne pouvait y avoir de suite à l’entente du 17 septembre 2014, sans que le projet d’acte de vente « refait » et le certificat de localisation du 6 octobre 2014 ne soient transmis à madame Cantin, ses représentants et son avocat, M e Hémond. [ 31 ] En raison de cela, la demande est rejetée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande des demandeurs, messieurs Victor Picard et Victorio Picard contre la défenderesse, madame Louisette Cantin, avec les frais de justice de la contestation de 190 $.

PIERRE CODERRE, J.C.Q. Date d’audition : 16 janvier 2017