2016 QCCQ 6340, 2016 QCCQ 6340

6283977 Canada inc. c. 9208-7824 Québec inc. 2016 QCCQ 6340 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-144702-141 DATE : Le 27 mai 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 6283977 CANADA INC.

Partie Demanderesse c. 9208-7824 QUÉBEC INC. -et- PRIESH MISTRY -et- NAROTTAM MISTRY Parties Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Il s’agit d’une réclamation pour inexécution d’obligation contractuelle, suite à l’achat par la demanderesse, 6283977 Canada inc. (« 6283977 Canada inc. ») de l’entreprise Nettoyeur Mont-Blanc de la

partie défenderesse, la compagnie 9208-7824 Québec inc. (« 9208-7824 Québec inc. »). [ 2 ] Les défendeurs, M. Priesh Mistry et M. Narottam Mistry (« les défendeurs ») soulèvent que 6283977 Canada inc. n’a pas poursuivi la bonne personne. [ 3 ] Par conséquent, lors de l’audience, le Tribunal a autorisé l’amendement de la demande introductive d’instance pour ajouter le nom de la compagnie 9208-7824 Québec inc. à

titre de défenderesse qui est donc ajoutée en plus des codéfendeurs, M. Priesh Mistry et M. Narottam Mistry. [ 4 ] À l’audience, monsieur Narottam Mistry est représenté par son fils Priesh Mistry. [ 5 ] 6283977 Canada inc. allègue que M.

Narottam Mistry a été avisé avant la vente de l’entreprise que de l’eau provenant de son local s’infiltrait dans le local voisin, un restaurant Subway, et qu’il s’est engagé à corriger le problème à ses frais. [ 6 ] Le 11 décembre 2014, 6283977 Canada inc. réclame 6 999 $ pour réparer le mur mitoyen endommagé par l’eau. [ 7 ] Le 25 mars 2015, 6283977 Canada inc. amende sa requête pour réclamer 1 132,79 $ pour les charges communes dues en vertu du bail, pour la période du 1 er février au 25 avril 2014 qui ont été facturées par le propriétaire de l’immeuble le 25 mars 2015. [ 8 ] 6283977 Canada inc. réclame également 1 000 $ de dommages-intérêts pour troubles, ennuis et inconvénients pour un total de 9 122,79 $. [ 9 ] La

partie défenderesse conteste la réclamation au motif :

a) qu’il y a absence de lien de droit puisque seule la compagnie est

partie à la vente et que les défendeurs ne peuvent être tenus responsables personnellement ;

b) de toute façon, 9208-7824 Québec inc. n’a jamais été avisé que de l’eau provenant de son équipement coulait dans le local voisin ; c) 6283977 Canada inc. n’a pas dénoncé le vice de l’équipement avant de procéder à la réparation et, par conséquent, cette dernière ne peut lui réclamer le montant des réparations effectuées par un tiers ; d) 9208-7824 Québec inc. a acquitté toutes les charges dues en vertu du bail, tel qu’il appert de l’état de compte D-6 . [ 10 ] Se portant demanderesse reconventionnelle, la défenderesse réclame 2 000 $ pour troubles, ennuis et inconvénients.

Questions en litige [ 11 ] La

partie défenderesse s’est-elle engagée à réparer les dommages causés par infiltration d’eau au local voisin ainsi qu’à rembourser la demanderesse des arrérages pour frais communs alors que 9208-7824 Québec inc. était propriétaire du commerce de nettoyeur ? [ 12 ] Dans l’affirmative, 9208-7824 Québec inc. doit-elle les dommages réclamés par la demanderesse ? [ 13 ] Dans l’affirmative, les défendeurs Priesh et Narottam Mistry sont-ils aussi responsables personnellement du paiement des dommages réclamés ? [ 14 ] Quelle est la valeur de ces dommages ?

Les faits [ 15 ] Au mois de mars 2014, le président de 6283977 Canada inc., M. Rishi Uttamchandani (« M. Uttamchandani ») promet d’acheter Nettoyeur Mont-Blanc de M. Narottam Mistry et M. Priesh Mistry le 15 avril 2014, cette date étant approximative, tel qu’il appert du document D-8 . [ 16 ] C’est le défendeur, M. Priesh Mistry qui signe la promesse d’achat. [ 17 ] Le 25 avril 2014, 6283977 Canada inc. prend possession du local. Le contrat est signé devant le notaire Michel Génier le 20 juin 2014.

Il est prévu au contrat que les ajustements sont rétroactifs au 25 avril 2014. [ 18 ] Vers la fin du mois d’avril 2014, M. Uttamchandani est avisé par la propriétaire du restaurant Subway, madame Xanthipi Bakomichalis (« madame Bakomichalis ») qui occupe le local voisin, que de l’eau provenant du Nettoyeur Mont-Blanc s’infiltre dans son restaurant. [ 19 ] Madame Bakomichalis témoigne que ce problème récurrent est apparu en 2013 et qu’elle s’en est plaint à plusieurs reprises à M. Priesh Mistry ainsi qu’aux employés de ce dernier. [ 20 ] Selon madame Bakomichalis, M.

Priesh Mistry aurait constaté la présence d’eau dans le local loué par madame Bakomichalis et il lui confirma qu’il s’occuperait de régler le problème. [ 21 ] M. Uttamchandani en parle donc avec M. Priesh Mistry qui l’informe de ne pas s’inquiéter, qu’il s’occuperait de réparer le problème. [ 22 ] Madame Radhy Suthaharan (« madame Suthaharan ») était employée de Nettoyeur Mont-Blanc à l’époque où M. Priesh Mistry était son employeur et elle travaille depuis la vente du nettoyeur pour M. Uttamchandani.

Madame Suthaharan témoigne qu’elle a été avisée à plusieurs reprises par madame Bakomichalis que de l’eau coulait dans son local. À chaque fois, elle en avisait M. Priesh Mistry. [ 23 ] Monsieur Yves Vachon (« M. Vachon »), également employé tant pour M. Priesh Mistry que pour M. Uttamchandani témoigne « que la dame venait souvent pour se plaindre d’un problème d’eau. Il est allé voir le local avant la vente, où il a constaté une flaque d’eau par terre » . M. Priesh Mistry en aurait été avisé. [ 24 ] Selon M.

Vachon, le mécanicien aurait vérifié l’équipement, mais le problème revenait quand même. [ 25 ] Lorsqu’en juillet 2014, madame Bakomichalis se plaint à M. Uttamchandani de la présence d’une flaque d’eau dans son local, ce dernier retient les services de l’entreprise Japex qui découvre une fissure dans la tuyauterie de l’équipement. Il procède à la réparation et facture 727,91 $ ( P-2 ). [ 26 ] À cause des fuites d’eau à répétition, le mur mitoyen est endommagé par l’eau et la moisissure, de telle sorte qu’il faut refaire le mur mitoyen ce qui coûterait 6 641 $ selon les évaluations obtenues par M. Uttamchandani.

Ce dernier s’est engagé auprès de madame Bakomichalis à payer les coûts de réparation puisque c’est l’équipement de son entreprise qui présente un défaut. Jugement [ 27 ] M.

Priesh Mistry nie catégoriquement avoir été avisé que de l’eau s’écoulait de son équipement dans le local voisin alors qu’il était propriétaire du nettoyeur. [ 28 ] Il argumente que ses anciens employés sont de connivence avec le propriétaire, leur nouvel employeur. [ 29 ] Il nie s’être engagé à réparer le problème ajoutant que ce problème n’existait pas en avril 2014 au moment de la vente et que 6283977 Canada inc. n’ayant pas fait inspecter l’équipement avant l’achat, il ne peut être tenu responsable de ce vice survenu après la vente. [ 30 ] Le Tribunal ne retient pas ces arguments. [ 31 ] Premièrement, le Tribunal n’a aucune raison de douter des témoignages des ex-employés lesquels ont été corroborés par madame Bakomichalis qui est un témoin indépendant. [ 32 ] Tous ont témoigné avec retenue et sincérité.

Ils ont rapporté les faits de façon neutre voulant visiblement éclairer le Tribunal sans par ailleurs critiquer M. Priesh Mistry. [ 33 ] M. Priesh Mistry argumente également qu’il ne peut être tenu responsable personnellement parce que la vente est intervenue avec 9208-7824 Québec inc.

[ 34 ] Or, s’il est vrai que la vente a été conclue avec 9208-7824 Québec inc., la preuve révèle que M. Uttamchandani et M. Priesh Mistry qui étaient de bons amis ont eu plusieurs échanges avant que la vente ne soit conclue. [ 35 ] D’ailleurs, l’offre d’achat est signée par M. Uttamchandani et M. Priesh Mistry personnellement. Ce sont ces deux individus qui ont entamé les discussions et réglé les détails de la transaction à intervenir entre leurs entreprises respectives. [ 36 ] L’

article 7 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) prévoit que toute personne est tenue d’exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi. [ 37 ] M. Uttamchandani faisait confiance à M. Priesh Mistry et, pour cette raison, tout n’a pas été mis par écrit sur la promesse d’achat. [ 38 ] Il est bien évident qu’une compagnie ne peut exécuter ses engagements que par l’entremise d’une personne physique qui est ici, M. Priesh Mistry. [ 39 ] Pour le Tribunal, M.

Priesh Mistry n’a pas agi avec la plus entière bonne foi puisque sur la base des témoignages entendus, il s’est engagé à réparer le problème d’infiltration d’eau auprès de la propriétaire du restaurant voisin du nettoyeur. [ 40 ] Même si c’est la compagnie qui a vendu l’entreprise, c’est M. Priesh Mistry qui a personnellement mené ce dossier et a pris des engagements qu’il doit respecter. [ 41 ] Finalement, M. Priesh Mistry argumente que M. Uttamchandani ne lui a pas dénoncé le vice de l’équipement avant que la réparation soit faite. [ 42 ] L’

article 1739 C.c.Q. prévoit que : 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 43 ] Pour le Tribunal, il n’y a pas de doute qu’il s’agissait d’une réparation urgente et donc, 6283977 Canada inc. pouvait procéder à la réparation sans préalablement aviser 9208-7824 Québec inc. [ 44 ] De plus, 9208-7824 Québec inc. connaissait ou ne pouvait ignorer le vice et, par conséquent, cet argument que la dénonciation est tardive n’est pas retenu. [ 45 ] Concernant les frais communs de 1 132,79 $ dus en vertu du bail, la preuve révèle que le propriétaire de l’immeuble facture ces frais au mois de mars pour l’année précédente, ce dont M.

Priesh Mistry était nécessairement au courant. [ 46 ] Le montant qui est réclamé est la quote-part du locataire et 9208-7824 Québec inc. occupait le local jusqu’en avril 2014. [ 47 ] Comme 6283977 Canada inc. a été facturé le 25 mars 2015, soit après le 1 er janvier 2015, date à laquelle la juridiction de la division des petites créances a été haussée à 15 000 $ et qu’il s’agit d’un dommage additionnel non connu au moment de l’introduction de l’action le 11 décembre 2014, en conséquence, le Tribunal accorde ce poste de réclamation et conclut que 6283977 Canada inc. a droit au remboursement de ces arrérages, tel que prévu au contrat de vente du commerce. [ 48 ] C’est M.

Priesh Mistry qui a pris l’engagement d’acquitter tout ajustement dû par la compagnie et il doit donc respecter cet engagement. [ 49 ] Lors de l’audience, M. Priesh Mistry a déclaré solennellement que ces arrérages avaient été acquittés et il a produit un état de compte lequel selon lui démontre qu’il a payé. [ 50 ] Or, après l’examen de ce document, il appert que cet état de compte ne concerne que les arrérages de loyer, ce qui est différent de ce qui est réclamé par 6283977 Canada inc. [ 51 ] Visiblement, M.

Priesh Mistry a tenté d’induire le Tribunal en erreur en représentant faussement qu’il avait acquitté les frais réclamés par 6283977 Canada inc. [ 52 ] Le Tribunal est d’avis que le comportement déraisonnable et de mauvaise foi de M. Priesh Mistry ont causé des ennuis et inconvénients et estime que 6283977 Canada inc. a droit à une compensation de 500 $ à ce titre. [ 53 ] Étant donné les commentaires du Tribunal, la demande reconventionnelle de 2 000 $ pour troubles, ennuis et inconvénients est rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la requête introductive d’instance de la demanderesse, 6283977 Canada inc. ; CONDAMNE solidairement la défenderesse 9208-7824 Québec inc. et le défendeur Priesh Mistry à payer à la demanderesse la somme de 8 273,79 $, avec intérêts au taux légal, et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la mise en demeure du 29 septembre 2014 ; AVEC FRAIS.

REJETTE la requête introductive d’instance contre Narottam Mistry ; SANS FRAIS. REJETTE la demande reconventionnelle de la défenderesse ; AVEC FRAIS. __________________________________ SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. Date d’audience : 7 janvier 2016