2015 QCCQ 9555, 2015 QCCQ 9555

Gauthier c. Hénaire 2015 QCCQ 9555 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-061561-147 DATE : 30 septembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MAURICE ABUD, J.C.Q. (JA0437) ______________________________________________________________________ SERGE HARVEY GAUTHIER , […], Whitehorse […] Demandeur c.

MICHÈLE HÉNAIRE , […], Québec (Québec) […] Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Serge Harvey Gauthier, alléguant la découverte de défauts dans un immeuble qu’il a acheté de Michèle Hénaire, réclame 7 000 $ pour le remboursement des réparations qu’il a effectuées. [ 2 ] Il soutient que suite à l’achat de la propriété le 2 mai 2011, il a découvert la présence de rats morts près des escaliers du vide sanitaire de l’immeuble. [ 3 ] Il a également découvert des traces de « suintage » qui suivaient les tracés des tuyaux de plomberie dans un des logements.

Il s’est avéré, dit-il, qu’il s’agissait de tuyaux qui coulaient depuis une dizaine d’années. Il a également constaté qu’il y avait beaucoup d’anomalies sur la toiture et qu’il fallait la réparer d’urgence avant l’hiver. [ 4 ] Il mentionne avoir dû débourser 8 600 $ pour réparer les vices qui étaient préexistants à la vente du 2 mai. Il ajoute qu’il s’agissait d’un vice non détectable par un examen diligent par son inspecteur préachat et surtout un vice grave affectant l’utilité même de l’immeuble. [ 5 ] En défense, Michèle Hénaire mentionne qu’elle a vendu l’immeuble sans garantie légale.

Elle précise qu’une inspection de celui-ci a été faite par des experts en bâtiment et la présence d’aucune vermine n’a été décelée par un exterminateur, avant l’achat. [ 6 ] Elle rappelle que Serge Harvey Gauthier a acheté un bâtiment centenaire et que l’entretien et les réparations ne sont pas des vices cachés. Elle ajoute qu’elle en a été propriétaire environ deux ans et elle n’a eu connaissance d’aucun problème concernant les tuyaux, l’humidité ou la présence de rats.

Alors qu’elle en était la propriétaire, elle a fait les réparations appropriées et en temps et lieu. [ 7 ] Elle ajoute qu’avant l’achat, elle a été informée qu’il y avait possiblement la présence de rongeurs dans le sous-sol. Elle a alors retenu les services d’un exterminateur, Abat Extermination, et le 27 avril 2011, cette entreprise lui a remis un rapport mentionnant qu’aucun excrément ou trace de rongeurs n’a été retrouvé dans le sous-sol ou les appartements.

Rapport qu’elle a remis à Serge Harvey Gauthier, et ce, avant l’achat. [ 8 ] De plus, ajoute-t-elle, la vente a été faite sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur, et cela apparaissait de l’offre d’achat, de même que du contrat de vente. [ 9 ] Il est nécessaire, à ce stade, de rappeler aux parties l’

article 2803 du Code civil du Québec qui prévoit que « celui qui veut falloir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée ». [ 10 ] Léo Ducharme nous apprend que lorsque la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante ou encore si la preuve est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès va se décider en fonction de la charge de la preuve. Celui sur qui reposait l’obligation de convaincre perdra. [1] [ 11 ] L’expression « fardeau de la preuve » signifie l’obligation pour une

partie de faire la démonstration du bien-fondé de son droit, de ses prétentions et des faits allégués et d’en convaincre le Tribunal. [ 12 ] En l’espèce, Serge Harvey Gauthier reconnaît qu’il y avait dans le contrat, une clause indiquant qu’il achetait l’immeuble sans garantie et à ses risques et périls. Par contre, ajoute-t-il, cette clause ne peut s’appliquer lorsque le vendeur n’est pas de bonne foi ou qu’il y a dol de la part de ce dernier. Serge Harvey Gauthier a donc le fardeau de prouver que Michèle Hénaire l’a induit en erreur. [ 13 ] Le Tribunal retient de la preuve qu’aucune parole mensongère ou trompeuse n’a été formulée par Michèle Hénaire pour

convaincre Serge Harvey Gauthier à se porter acquéreur de l’immeuble.

Il n’y a aucune preuve démontrant la mauvaise foi de cette dernière. [ 14 ] De plus, on ne peut parler de « mauvaise foi » lorsque le demandeur Serge Harvey Gauthier a été informé avant la vente qu’il y avait possiblement la présence de rongeurs à l’intérieur de l’immeuble. [ 15 ] Lorsqu’elle a été informée de cette situation, Michèle Hénaire a immédiatement fait appel à une maison d’extermination qui l’a rassurée sur ce point en lui fournissant un rapport mentionnant qu’on n’avait pas trouvé de traces d’excréments ou de traces de vermines à l’intérieur des logements.

Dès lors, on ne peut lui reprocher d’avoir donné de mauvaises informations à Serge Harvey Gauthier, puisqu’avant même la signature de l’acte de vente, il avait été informé d’une possibilité de présence de vermines et il aurait été également prévenu par un locataire qu’il y avait possiblement présence de vermines dans l’immeuble. [ 16 ] De plus, Serge Harvey Gauthier s’est porté acquéreur d’une maison centenaire et dans les situations de ce genre, il doit s’attendre à y apporter certaines améliorations. [ 17 ] Il y a lieu également de rappeler que la vente a été faite sans garantie.

La clause de garantie incluse au contrat mentionne : « Cette vente est faite sans aucune garantie quant au droit de propriété et quant à la qualité de l’immeuble.

L’acquéreur reconnaît qu’il achète l’immeuble à ses risques et périls ». [ 18 ] De même, dans la promesse d’achat, il est bien prévu que « la présente vente est faite sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur ». [ 19 ] En souscrivant à une telle clause, Serge Harvey Gauthier aurait dû être doublement prudent avant de procéder à l’achat. [ 20 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande avec dépens fixés à 157 $. __________________________________ MAURICE ABUD, J.C.Q. Date d’audience : 24 août 2015