2014 QCCA 1120, 2014 QCCA 1120

Deslandes c. Cusson 2014 QCCA 1120 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-023056-120 (460-17-001350-107) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: 29 mai 2014 CORAM: LES HONORABLES JACQUES DUFRESNE, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. APPELANTE AVOCAT(

S) MARTINE DESLANDES Me Robert Jodoin Jodoin Laguë société d'avocats s.a. INTIMÉS AVOCAT(

S) AUBIN CUSSON ALBIN CUSSON Me Robert D. Brisebois Landry Boucher & Associés Avocats inc. En appel d'un jugement rendu le 9 octobre 2012 par l'honorable Suzanne Mireault, de la Cour supérieure, district de Bedford.

NATURE DE L'APPEL : Biens et propriété – copropriété par indivision Greffière: Marcelle Desmarais Salle: Antonio-Lamer AUDITION 9 h 32 Argumentation par Me Robert Jodoin. 10 h 17 Argumentation par Me Robert Brisebois. 10 h 33 Me Robert Jodoin n'a aucune réplique à offrir à la Cour. 10 h 33 Suspension de la séance. 10 h 45 Reprise de la séance. PAR LA COUR: Arrêt unanime prononcé par l'honorable Jacques Dufresne, J.C.A. – voir page 3.

Marcelle Desmarais Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 9 octobre 2012 par la Cour supérieure, district de Bedford (l’honorable Suzanne Mireault) [1] , lequel a pour toile de fond le sort à réserver à un immeuble acheté en copropriété par l’appelante et son conjoint de fait, M. Léo Cusson, décédé depuis [2] . [ 2 ] Les faits,

sommairement décrits, sont les suivants. [ 3 ] Feu Léo Cusson et l’appelante achètent en 2002 une propriété située au […], à Shefford. Cette propriété est composée de trois lots, soit les lots 2,595,201, 2,595,202 et 2,595,214 [3] . Le contrat de vente contient la clause suivante : Convention de préférence d’achat

Si l’un des acheteurs décidait de disposer entrevifs de ses droits indivis dans l’immeuble, il ne pourra le faire que pour la totalité de sa part et l’autre aura la préférence de l’acheter en prenant comme base de calcul que le prix de vente sera de cinquante pour cent (50 %) de l’évaluation municipale pour cette moitié indivise. Si cette entente ne convient pas les acheteurs s’engagent à vendre l’immeuble et à partager le surplus du prix de vente en parts égales.

Au cas de décès de l’un des acheteurs, la présente clause s’appliquera aux représentants légaux du défunt. [ 4 ] Au fil du temps, la situation du couple se détériore considérablement. Le 23 avril 2010, Léo Cusson est accusé de voies de fait sur la personne de l’appelante. Il signe un engagement de ne plus se trouver au 54, rue Geai Bleu Est.

À compter de cette date, l’appelante habite donc seule à cet endroit. [ 5 ] Le 20 mai 2010, Léo Cusson et l’appelante signent un mandat de courtage pour la vente des lots 201 et 214. [ 6 ] Le 22 mai, puis le 31 mai suivant, l’appelante signe une offre d’achat pour acquérir le lot 202, offre que Léo Cusson accepte. L’appelante soutient qu’elle a signé cette offre à la suite des pressions exercées par ce dernier. [ 7 ] Le 19 novembre 2010, Léo Cusson entame des procédures en partage inégal des lots 201 et 214 et en fixation d’indemnité ( art. 1016 al. 2 C.c.Q .).

En défense, l’appelante nie devoir une indemnité et demande un partage égal. [ 8 ] Le 16 avril 2011, Léo Cusson décède.

Ses héritiers, Aubin et Albin Cusson, les intimés, reprennent l’instance. [ 9 ] Le 4 octobre 2011, l’appelante change son fusil d’épaule et produit une défense amendée par laquelle elle réclame le bénéfice de la convention de préférence d’achat citée précédemment et demande au Tribunal d’ordonner aux intimés de lui vendre les trois lots (201, 202 et 214) au prix de 189 600 $, soit la moitié de la valeur de l’évaluation municipale qui est de 379 200 $. [ 10 ] La juge de première instance a donné raison aux intimés.

Elle a tout d’abord ordonné à l’appelante de payer à ces derniers une indemnité pour avoir occupé les lieux qui tient compte, cependant, des frais d’entreposage des biens ayant appartenu à Léo Cusson, pour la période après le décès, mais elle a refusé toute indemnité pour la période précédente puisque si l’appelante a habité seule la résidence sise au 54, Geai Bleu Est, c’est en

partie à cause des engagements pris par ce dernier suite aux accusations de voies de fait portées contre lui. De l’avis de la Cour, la juge n’a pas commis d’erreur en décidant ainsi. [ 11 ] La juge a ensuite écarté l’application de la convention de préférence d’achat. Là encore, c'était la bonne chose à décider. C’est seulement si les parties sont d’accord que l’une d’entre elles peut acheter la part de l'autre à un prix correspondant à 50% de l’évaluation municipale. À défaut d’entente, ce qui est le cas en l’espèce, elles doivent vendre l’immeuble et se partager le produit de la vente en parts égales.

Dès lors, l’appelante ne peut pas forcer les intimés à lui céder leur part dans l’immeuble pour la moitié de l’évaluation municipale. [ 12 ] En bref, le jugement entrepris ne comporte aucune erreur qui puisse justifier l'intervention de la Cour. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 13 ] REJETTE l’appel avec dépens. JACQUES DUFRESNE, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A.