2017 QCCQ 929, 2017 QCCQ 929

St-Pierre c. Ossoucah Junior 2017 QCCQ 929 JS 1046 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-034394-156 DATE : Le 30 janvier 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE CHANTAL SIROIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ISABELLE ST-PIERRE

Partie demanderesse c. PHILIPPE OSSOUCAH JUNIOR

Partie défenderesse Et LOUISE COURTEMANCHE

Partie appelée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse Isabelle St-Pierre réclame 40 000 $ en diminution du prix de vente et dommages-intérêts au défendeur Philippe Ossoucah junior, alléguant vices cachés de l’immeuble vendu le 2 septembre 2014. Il s’agit d’une résidence construite en 1963. [ 2 ] Aux fins d’admissibilité en division des petites créances, Mme St-Pierre réduit sa réclamation à 15 000 $. [ 3 ] M. Ossoucah nie responsabilité. [ 4 ] Il appelle par ailleurs en garantie son propre vendeur, la

partie appelée Louise Courtemanche. QUESTIONS EN LITIGE [ 5 ] Mme St-Pierre a-t-elle prouvé par prépondérance de preuve [1] les vices cachés qu’elle allègue? [ 6 ] Si oui, à quelle diminution du prix de vente a-t-elle droit? [ 7 ] Si oui, a-t-elle prouvé la connaissance des problèmes par le vendeur [2] ? [ 8 ] Le cas échéant, à quels dommages-intérêts a-t-elle droit? LE DROIT APPLICABLE [ 9 ] Pour statuer sur le présent litige, il y a lieu d’appliquer l’

article 1726 C.c.Q. qui se lit ainsi : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 10 ] Les conditions d’application de la garantie légale contre les vices cachés prévues aux articles 1726 et 1739 du Code civil du Québec sont les suivantes:

• Le vice doit être grave, c'est-à-dire doit diminuer significativement l'utilité du bien vendu; • Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente; • Le vice doit être caché, c'est-à-dire non apparent au moment de la vente; • Le vice doit être antérieur à la vente; • Il doit s'agir réellement d'un vice et non d'une usure ou d'une détérioration résultant de l'usage normal d'un bien; • L’acheteur n’aurait pas acheté ou n’aurait pas donné si haut prix s’il avait connu le vice; • Il doit y avoir dénonciation écrite par l’acheteur au vendeur dans un délai raisonnable de la découverte du vice.

ANALYSE [ 11 ] Mme St-Pierre reproche plusieurs vices qui seront étudiés à tour de rôle.

Infiltration d’eau et humidité au sous-sol causant de la pourriture et de la moisissure sous le faux plancher de bois et sous les revêtements des murs (sur les murs de fondations) [ 12 ] Il faut tout d’abord noter que l’expert en demande, Louis Denoncourt, ingénieur, écrit dans son rapport qu’au moment de ses constats le 10 septembre 2015 le faux plancher de bois dont on allègue la pourriture était pratiquement tout démoli et la charpente des cloisons était dégarnie, exposant le béton de la dalle du sous-sol ainsi que la charpente des cloisons des murs. [ 13 ] Selon son témoignage, deux causes expliquent un taux d’humidité anormalement élevé au sous-sol, ayant causé de la pourriture et de la moisissure. [ 14 ] L’efflorescence autour des tirants de coffrage des murs de fondation est compatible avec la vétusté du drain français et de l’enduit d’imperméabilisation, plus de 50 ans après la construction. [ 15 ] En plus, la dalle de béton a été coulée directement sur le sol, sans coussin de concassé, ce qui ne serait pas conforme aux normes de l’époque. [ 16 ] Un pare-vapeur a été introduit dans la construction du faux plancher, sous le support de revêtement, sur la charpente, alors qu’il aurait dû être posé sous la charpente du plancher, de façon à protéger cette dernière de l’humidité. [ 17 ] Selon l’expert, cette humidité emprisonnée sous le plancher aurait fait pourrir la charpente du plancher et aurait par convexion remonté le long des murs et fait aussi pourrir une

partie de ces derniers. [ 18 ] M.

Ossoucah plaide que plusieurs des éléments que Mme St-Pierre considère comme des vices cachés sont mentionnés au rapport d’inspection préachat qu’elle a demandé à un inspecteur avant la vente. [ 19 ] La page 20 du rapport d’inspection préachat relate les constats de l’inspecteur selon lesquels, à certains endroits, le drainage du terrain dirige l’eau vers la maison et que cette situation sollicite anormalement le drainage des fondations et peut favoriser des infiltrations d’eau et des excès d’humidité au sous-sol. [ 20 ] La page 44 de ce rapport illustre des traces importantes d’humidité, incluant cernes et moisissures abondantes à au moins trois endroits, soit sous l’escalier plafond, sous-sol côté droit centre et chambre principale. [ 21 ] L’inspecteur écrit l’avertissement suivant : « Bâtiment qui date de plus de cinquante ans, les méthodes de construction de cette époque et la façon d’isolée (sic) les sous-sols et l’absence de drain de fondation peuvent contribuer à un excès d’humidité élevée qui peuvent causer des moisissures qui sont dommageables pour la santé nous cherchons à identifié (sic) des traces ou élément ayant l’apparence de moisissures.

Si vous êtes sensible à ce genre de problème seul, un test de qualité de l’air pourrait vous informer de façon sécuritaire ». (soulignement ajouté) [ 22 ] Plus loin, à la page 47, l’inspecteur écrit : « Les revêtements âgés de près de 40 ans, des murs et planchers au sous-sol, devront être enlevés et toute trace de moisissure devra être nettoyée.

Nous recommandons de dégager les murs extérieurs des fondations afin de les laisser respirer ». (soulignement ajouté) [ 23 ] Le Tribunal est d’avis que l’ensemble de ces constats et photographies de l’inspecteur constituent des indices suffisants d’une problématique apparente qui aurait dû alerter Mme St-Pierre. [ 24 ] La Cour d’appel a clairement reconnu à plusieurs reprises le principe selon lequel un acheteur prudent et diligent qui constate des indices laissant soupçonner l'existence d'un vice caché affectant le bien faisant l'objet de la vente doit vérifier si ces soupçons sont fondés ou non en procédant à une investigation [3] . [ 25 ] Vu l’âge de la construction et la vétusté presque certaine du drain ou son absence et vu les signes apparents de moisissures à plusieurs endroits, la présence de moisissures sous les revêtements était prévisible et la nécessité de travaux importants probable, ce qui a d’ailleurs été divulgué par l’inspecteur préachat. [ 26 ] Aussi, avec égards pour l’opinion contraire, le Tribunal a de la difficulté à accepter la théorie de l’humidité qui aurait remonté par convexion derrière les revêtements des murs de fondation, devenant ainsi la cause probable des désordres reprochés.

Cette humidité est tout aussi compatible avec la vétusté ou l’absence d’un drain français fonctionnel. D’ailleurs l’expert Denoncourt recommande aux

points 1 et 4 de son rapport l’installation d’un drain de fondation et d’une membrane d’imperméabilisation des murs de fondation. [ 27 ] Mme St-Pierre n’a donc pas prouvé les conditions d’ouverture relative à la garantie légale de qualité contre les vices cachés pour cet élément. [ 28 ] Sa réclamation pour décontamination et remplacement des matériaux est donc mal fondée. Bosse dans la dalle [ 29 ] Les travaux correctifs pour ce poste de réclamation ont coûté 226 $. [ 30 ] Il ne s’agit pas d’un vice suffisamment grave en l’espèce pour donner ouverture à la garantie contre les vices cachés.

Eau et moisissures dans la salle de toilette [ 31 ] À la page 47 de son rapport, l’inspecteur préachat fait clairement état, photo à l’appui, de taches de moisissures présentes sur le plafond et les murs de la salle de bain.

Il écrit qu’un manque de ventilation est probablement la cause principale des taches de moisissures. [ 32 ] Une investigation à la suite de la dénonciation de ce problème aurait permis de découvrir la lacune reprochée du mauvais emplacement du conduit d’évacuation de la salle de toilette. [ 33 ] Aussi, à la page 19 de son rapport, l’inspecteur note que la fenêtre de la salle de bain a atteint sa fin de vie utile et qu’elle doit être remplacée. [ 34 ] L’ingénieur Denoncourt, quant à lui, écrit que des infiltrations d’eau se sont indéniablement produites dans le passé, de l’intérieur comme de l’extérieur, probablement à cause de calfeutrages détériorés à la fenêtre. [ 35 ] Le calfeutrage constitue un entretien périodique sur un immeuble et sa déficience, le cas échéant, un problème apparent. [ 36 ] Tous ces éléments permettent de qualifier le problème reproché de vice apparent. [ 37 ] La réclamation en remboursement d’un ventilateur de salle de bain et pour décontamination de la salle de bain est donc manifestement mal fondée.

Conduit d’extraction de la hotte de cuisine [ 38 ] À la page 57 de son rapport, l’inspecteur préachat note la présence d’un conduit d’air non isolé pour la sortie de la hotte dans le comble du toit et recommande des travaux correctifs. [ 39 ] Le Tribunal rejette donc la demande pour ce poste de réclamation.

Câblage électrique [ 40 ] L’ingénieur Denoncourt reconnaît dans son rapport que du câblage électrique en aluminium (fréquent dans de vieilles bâtisses) est quelque chose d’apparent, qui ne constitue pas en soi une malfaçon. [ 41 ] Les anomalies relatives à de mauvais branchements ou la présence de câbles non protégés sortis de boîtiers ou qui sortent des murs sans boîtiers étaient apparentes aussi. [ 42 ] M.

Denoncourt fait état d’un câble à gaine de coton grugé, avec fil de mise à la terre non oxydé, problème non apparent. [ 43 ] Il recommande une vérification complète par un maître électricien. [ 44 ] Aucun maître électricien n’a témoigné à l’audience. [ 45 ] La facture laconique déposée en preuve pour les travaux électriques sans témoignage y associé ne permet pas de départager les déficiences apparentes de celles qui pourraient constituer un vice caché. [ 46 ] L’absence de preuve fait donc échec à l’octroi d’une compensation pour ce poste de réclamation.

Réparation du drain sanitaire [ 47 ] Enfin, Mme St-Pierre réclame le coût d’un drain sanitaire neuf à installer, ces travaux n’ayant pas encore été effectués. [ 48 ] La durée de vie utile du drain était atteinte, puisque la construction du drain remonte à plus de 50 ans. [ 49 ] Il s’agit de vétusté et non de vice. [ 50 ] Au surplus, du papier et des racines obstruaient le drain. [ 51 ] Un grand arbre à l’avant pouvait nuire à la stabilité du sol, comme dénoncé à la page 20 du rapport préachat, contribuant ainsi à une dégradation encore plus rapide du drain sanitaire.

[ 52 ] La jurisprudence est constante quant à l’état de vétusté des tuyaux d’égout : un tuyau de 50 ans d’âge qui montre des signes d’obstruction et qui, parce qu’il commence à être bouché et cause des refoulements ne constitue pas un vice caché, mais plutôt de l’usure normale [4] . [ 53 ] Vu la complexité de ce dossier, chaque

partie paiera ses frais de justice, incluant ses frais d’expertise. [ 54 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 55 ] REJETTE la demande; [ 56 ] REJETTE la demande en garantie; [ 57 ] LE TOUT chaque

partie payant ses frais. __________________________________ CHANTAL SIROIS, J.C.Q. Date d’audience : Le 23 janvier 2017