2017 QCCQ 926, 2017 QCCQ 926

Belzil c. Cayer 2017 QCCQ 926 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-032391-162 500-80-032466-162 DATE : 2 février 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SERGE LAURIN ______________________________________________________________________ Jacques Belzil Appelant c.

Martin Cayer, ès qualités de syndic adjoint de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec Intimé et Comité de discipline de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] En gestion d’instance, les parties et le Tribunal conviennent d'entendre les deux appels conjointement. [ 2 ] Monsieur Belzil interjette appel de la décision sur culpabilité [1] sur les chefs 1a), 1b), 2a), 2b), 2c) et 3 de la plainte ainsi que de la décision sur sanction [2] des chefs d’infraction 2a), 2b), 2c) et 3 émises par le Comité de discipline de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (Comité).

Quant à la décision sur sanction, il demande alternativement de substituer la sanction de suspension de 30 jours par une amende de 1 000 $. [ 3 ] De son côté, monsieur Cayer, ès qualités de syndic adjoint de l'Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), interjette appel de la décision de non-culpabilité sur le chef 4. [ 4 ] Les plaintes concernent notamment : la mise en marché de deux immeubles auprès des courtiers de son équipe avant qu'ils n'aient été enregistrés à Centris; l'omission d’informer une collègue d’une promesse d’achat alors qu’elle était en mode collaboration et l’omission d’informer ses clients de l’existence d’une autre promesse d’achat en plus d’avoir conclu une transaction avec ceux-ci concernant cette omission; QUESTIONS EN LITIGE [ 5 ] Le Comité de discipline a-t-il commis une erreur déraisonnable en faits et en droit, justifiant l’intervention de cette Cour, lorsqu'il a déclaré monsieur Belzil coupable des chefs d’infraction 1a), 1b), 2a), 2b), 2c) et 3 et lorsqu'il l'a acquitté sur le chef d’infraction 4? [ 6 ] Également, le Comité de discipline a-t-il commis une erreur déraisonnable, justifiant l’intervention de cette Cour, dans la détermination des sanctions imposées à monsieur Belzil concernant les chefs d'infraction 2a), 2b), 2c) et 3 en imposant une suspension

plutôt qu’une amende? CONTEXTE FACTUEL [ 7 ] La plainte déposée contre monsieur Belzil, titulaire d’un permis délivré par l’OACIQ, se lit comme suit : 1. L’intimé a transmis ou permis que soit transmis aux courtiers de son équipe une description, incluant le prix de mise en marché des immeubles suivants :

a) le ou vers le 21 septembre 2013 , concernant l’immeuble sis au […], [...] à Fabreville et relativement au contrat de courtage CCV 79299;

b) le ou vers le 25 septembre 2013 , concernant l’immeuble sis au […], [...] Chomedey et relativement au contrat de courtage CCV 47812; et ce alors que lesdits immeubles n’étaient pas encore inscrits à un service de diffusion d’information, tel que prévu à la clause 6.1 desdits contrats de courtage s’y rapportant, commettant ainsi à chacune de ces occasions une infraction aux articles 15 et 44 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité . 2.

Le ou vers 23 septembre 2013, concernant l’immeuble sis au […], [...] à Laval, l’intimé n’a pas informé en temps opportun Dina Morsi, courtier immobilier représentant les acheteurs pressentis, Hélène Babin et Benoît Deneau, de l’existence de la promesse d’achat PA 28687, et ce, alors que Mme Morsi l’avait informé par écrit qu’elle désirait demeurer en mode collaboration suivant une visite de ses clients le 22 septembre 2013, commettant pour chacun de ces individus;

a) Nathalie Guillemette et Gérald Côté, vendeurs;

b) Hélène Babin et Benoît Deneau, acheteurs pressentis;

c) Dina Morsi, courtier immobilier; une infraction aux articles 15 , 90 , 95 et 96 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité . 3.

Le ou vers le 24 septembre 2013, concernant l’immeuble sis au […], [...] à Laval, l’intimé n’a pas informé les vendeurs Nathalie Guillemette et Gérald Côté, préalablement à la signature de la contre-proposition CP 62166, que Dina Morsi, courtier immobilier représentant les acheteurs pressentis Hélène Babin et Benoît Deneau lui avait indiqué par écrit : « J’ai une promesse d’achat pour cette propriété et j’aimerais savoir quand je pourrais la présenter, elle est ouvert jusqu'à demain » commettant ainsi une infraction aux articles 15 , 62 , 69 et 83 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité . 4.

Le ou vers le 4 octobre 2013, concernant l’immeuble sis au […],[...] à Laval, l’intimé a fait signer aux vendeurs, Nathalie Guillemette et Gérald Côté le formulaire Modification MO 50123 lequel stipulait : « 7.1. La rétribution sera réduite d’un montant total de cinq mille dollars (5 000$) en guise de compensation d’une possibilité de promesse d’achat multiple. Suite à cette entente, les vendeurs dégagent Re/Max 2000 J.B. inc., M. Richard Hindoyan et M. Jacques Belzil de toute poursuite ou demande de règlement future dans ce dossier.

La présente entente constituant un règlement complet et final à l’entière satisfaction des parties. Cette modification est valide pour la promesse d’achat PA 28687. » Commettant ainsi une infraction aux articles 6 , 62 et 69 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité . (sic) Chefs d’infraction 1a) et 1b) sur culpabilité [ 8 ] Concernant le chef 1a), la preuve révèle que l’adjointe administrative de monsieur Belzil, madame Laporte, a envoyé un message groupe le 21 septembre 2013 à 16 h 00.

Ce message a été envoyé par Immocontact à 7 membres de Re/Max 2000 J.B. inc., dont monsieur Belzil. Il se lit comme suit: Jack + Pierrette ! code rouge : […] Mattawa Fabreville cottage 2004 grg double 3+2 cac 3sdb 1sd foyer gaz et bois 3 thermopompes syst.

Géothermique plancher merisier terrain 8157pcspa 649,000$.occ.60jrs [ 9 ] Le contrat de courtage entre les vendeurs et monsieur Belzil est intervenu le 21 septembre 2013 et la fiche descriptive de l’immeuble n’a été inscrite sur Centris que le 23 septembre 2013 à 17 h 49. [ 10 ] La preuve prépondérante démontre que l'inscription « code rouge » signifie une nouvelle inscription.

[ 11 ] Concernant le chef 1b), la preuve révèle que l’adjointe de monsieur Belzil a envoyé un message groupe le 25 septembre 2013 à 17 h 12. Ce message a également été envoyé à travers Immocontact à 7 membres de Re/Max 2000 J.B. inc. dont monsieur Belzil et il indiquait : code rouge […] Pl Favreau Chomedey, bung 77, 44*41 4 cac 1+1 sdb garage cuis et sdb renove, 344 900$ vente 30 jours !!! Félicitation Pierrette !!

Merci DF [ 12 ] Sur cet immeuble, le contrat de courtage entre les vendeurs et monsieur Belzil est intervenu le 25 septembre 2013 et la fiche descriptive de l’immeuble n’a été inscrite sur Centris que le 27 septembre 2013 à 9 h 41. Chefs d’infraction 2a), 2b), 2c) et 3 sur culpabilité [ 13 ] Le 7 mai 2013, les vendeurs Guillemette et Côté concluent un contrat de courtage avec monsieur Belzil pour la vente de leur immeuble situé sur la rue Hector à Fabreville. [ 14 ] Le 22 septembre 2013, deux visites de la propriété ont lieues.

L’une est faite par le couple Malek-Dawli, représenté par monsieur Mohamed Abdelkhalek du groupe Jacques Belzil et l’autre par le couple Deneau-Babin, représenté par madame Dina Morsi de Royal- Lepage Champlain. [ 15 ] Le 23 septembre 2013 à 10 h 50, madame Morsi informe monsieur Belzil par un message Immocontact : « L’acheteur va faire une offre. SVP me garder en mode collaborateur, mes clients sont intéresser.

Merci ». (sic) [ 16 ] Le 23 septembre 2013 à 18 h 30, le couple Malek-Dawli signe une promesse d’achat (PA 28687) au montant de 460 000 $ par l’entremise de monsieur Abdelkhalek, courtier de l’équipe Belzil. [ 17 ] Par message Immocontact le 23 septembre 2013 à 19 h 09, le bureau de monsieur Belzil informe le courtier Abdelkhalek que son offre sera présentée le lendemain à 9 heures. [ 18 ] Par message Immocontact le 23 septembre 2013 à 19 h 39, tous les courtiers de l’équipe Belzil sont informés de la présentation de l’offre du couple Malek-Dawli. [ 19 ] Le 23 septembre 2013 à 22 h, le couple Deneau-Babin signe, en présence de madame Morsi, une offre d’achat au montant de 450 000 $. [ 20 ] Le 24 septembre 2013, les vendeurs Guillemette-Côté se présentent au bureau de monsieur Belzil à 9 heures et rencontrent monsieur Hindoyan qui remplace monsieur Belzil pour la présentation de l’offre d’achat du couple Malek-Dawli. [ 21 ] Le courtier Abdelkhalek procède alors à la présentation de l’offre puis se retire. [ 22 ] Par message Immocontact, le 24 septembre 2013, à 9 h 23, Mme Morsi transmet à monsieur Belzil un message confirmant qu’elle a une offre à présenter pour la rue Hector. [ 23 ] Suite à l’offre d’achat du couple Malek-Dawli, le couple Guillemette-Coté signe une contre-proposition au montant de 470 000 $ le 24 septembre 2013 à 10 h 05. [ 24 ] En sortant de cette rencontre, madame Guilemette constate que quelque chose ne va pas entre monsieur Hindoyan et les adjointes de monsieur Belzil.

Elle en informe son conjoint, monsieur Côté. [ 25 ] Ce même jour à 12 h 15, le couple Malek-Dawli accepte la contre-proposition et un acte de vente est signé le 30 octobre 2013. [ 26 ] Lors de son témoignage, monsieur Hindoyan affirme qu’il a seulement été mandaté pour accueillir les vendeurs et les accompagner dans la réception de l’offre du couple Malek-Dawli. Lors de leur départ, il apprend que madame Morsi a laissé un message annonçant une autre offre pour le même immeuble. Il n’a pas tenté d’informer les vendeurs ni de communiquer avec monsieur Abdelkhalek à qui il venait de remettre la contre-proposition.

Il a décidé de ne rien faire. C’était la première fois qu’il rencontrait une telle situation. [ 27 ] Les vendeurs ont été informés de cette situation ultérieurement dans la journée.

Monsieur Côté était très insatisfait et s’en est plaint à monsieur Belzil. [ 28 ] Le couple Deneau-Babin et leur courtier, madame Morsi, se sont sentis frustrés de la situation, ayant selon eux, fait l’objet de non- collaboration de la part de monsieur Belzil. [ 29 ] Monsieur Belzil soutient qu’il ignorait tout ce qui s’était passé jusqu'à son retour au bureau. [ 30 ] La preuve révèle que la pagette de monsieur Belzil était conservée au bureau et que son équipe d’adjointes voyait au suivi des messages Immocontact, des rendez-vous et des inscriptions dans les divers registres de l’agence. [ 31 ] Un extrait du cahier de procédures du groupe Belzil, intitulé « Quand on reçoit un message ou appel qu’un courtier a une offre d’achat… » démontre que la procédure prévue concernant le devoir de collaboration n’a pas été suivie.

Chefs d’infraction 2a), 2b), 2c) et 3 sur sanction [ 32 ] Le Comité justifie les sanctions imposées comme suit : [23] Examinons tout d’abord les facteurs objectifs des infractions reprochées à l’intimé; [24] Que ce soit pour les chefs 1, 2 ou 3, le fondement de la plainte est un manque au devoir de collaboration; [25] Que l’intimé préfère informer les membres de son équipe de nouvelles inscriptions avant d’en informer les autres membres de la profession, c’est un manque au devoir de collaboration (chef 1); [26] Que l’intimé fasse défaut d’informer un courtier en mode collaboration du fait qu’il a reçu une promesse d’achat alors qu’il en informe tous les membres de son équipe, c’est encore un manque au devoir de collaboration (chef 2); [27] Que le courtier collaborateur, ignorant la présentation de l’autre promesse à être présentée aux vendeurs, le 24 septembre 2013, transmette à 9h23 un message à l’effet qu’elle a reçu une promesse de ses clients qu’elle veut présenter et que, malgré cela, la promesse présentée par un membre de l’équipe fait l’objet d’une contre-proposition à 10h05, sans que les vendeurs n’en aient eu vent, c’est encore un manque au devoir de collaboration; [28] Ces gestes de l’intimé affectent sérieusement le public qui a droit d’avoir toute l’information; [29] Le manquement au devoir de collaboration est au cœur de la profession car, comme plusieurs l’ont déjà dit avant nous, « pas de collaboration, pas de courtage »; [30] L’acte reproché est-il isolé ou répétitif?

Nous y reviendrons plus loin; [31] Au niveau des facteurs subjectifs, il faut tout d’abord noter qu’il s’agit d’un courtier d’expérience qui est considéré par sa directrice d’agence ou ses pairs comme un phare en matière de professionnalisme; [32] Dans les circonstances de ce dossier, le Comité conclut que c’est ici un facteur subjectif aggravant; [ 33 ] Comme autre facteur subjectif aggravant, le Comité doit tenir compte de l’antécédent disciplinaire de l’intimé démontré à la pièce PS-1 où il était également reproché à l’intimé un manque à son devoir de collaboration; [ 34 ] Enfin, comme facteur atténuant, l’intimé a démontré sa volonté de corriger son comportement en resserrant les modes de vérifications des faits et gestes posés par les membres de son équipe et ses collaboratrices; [ 35 ] Un bémol doit toutefois être retenu car, même au moment de l’instruction de la plainte sur culpabilité, l’intimé a tenté de s’excuser en démontrant les moyens qu’il avait mis en place pour s’assurer que son équipe ne commette aucune faute déontologique; [ 36 ] Le Comité réitère les propos tenus dans la décision sur culpabilité : [36] Pour le Comité, il est clair qu’il ne s’agit pas d’une simple erreur de parcours puisque la situation se produit deux (2) fois à quelques jours d’intervalle; [ 37 ] Est-ce à dire que les manuels de procédures de l’équipe sont une chose et que la pratique en est une autre, nous ne pouvons conclure pour le moment mais cela nous amène à y réfléchir; [101] En fait, compte tenu des erreurs retenues pour les chefs 1

a) et 1 b), il est clair que pour les quelques jours durant lesquels le syndic a enquêté, plusieurs erreurs ont été commises en flagrante contravention aux procédures mises en place, le système fonctionne tout seul, personne en autorité ne surveille ou vérifie, les erreurs demeurent inexpliquées même au moment de l’audition lors du témoignage de M.

Belzil; [105] Il ne s’agit pas d’une simple erreur technique mais d’une succession d’erreurs qui nous amènent à douter du suivi des procédures mises en place par l’intimé pour se conformer à ses obligations professionnelles; [37] On peut mettre en place toutes les procédures de respect des normes, si elles ne sont pas suivies, c’est comme s’il n’y en avait pas; [ 38 ] La preuve administrée par l’intimé au cours de l’instruction sur sanction démontre une volonté de se conformer, mais cela reste théorique tant que cela ne s’applique pas dans le travail de tous les jours; [ 39 ] Le témoin, Caroline Salette, qui a témoigné, a insisté sur le fait que la carrière d’un courtier doit être gérée comme une entreprise et que tout courtier devrait tendre à cet objectif dans sa profession; [ 40 ] Le Comité est d’accord avec cette affirmation mais quand un professionnel s’engage dans une telle démarche, il doit être responsable de lui-même et de ses subalternes comme s’il agissait personnellement; [ 41 ] C’est un lourd fardeau mais il en va de l’orientation prise par le professionnel dans la gestion de sa carrière; [ 42 ] Dans le cas sous étude, le Comité n’a pu retenir comme une erreur par inadvertance, le fait que même si le courtier collaborateur avait déclaré son mode de travail, elle n’a pas été informée de la présentation le lendemain d’une promesse d’achat par un membre de

l’équipe Belzil, voir à cet effet, les paragraphes 50 à 54 de la décision sur culpabilité; [ 43 ] Le Comité reprend pour lui-même les propos du Comité de discipline dans la cause de OACIQ c. Simard : [25] Ceci dit, il demeure important de trouver, selon la preuve présentée, la cause du manque de collaboration; quelles pourraient être ces causes ?

Le comité croit pouvoir les classer en trois catégories : 1) la non collaboration qui découlerait de l’ignorance d’une telle obligation, 2) celle qui serait volontaire et 3) celle qui serait non volontaire; [ 44 ] Dans le présent dossier, le manque de collaboration n’est pas dû à l’ignorance de la règle car la pièce PS-1 démontre clairement que M.

Belzil avait suivi le 2 mai 2012 la formation intitulée « La présentation simultanée de plusieurs promesses d’achat »; [ 45 ] Il ne s’agit pas non plus d’une erreur involontaire car l’intimé avait en main, par lui-même ou ses préposés, toute l’information nécessaire pour assumer son rôle de collaboration; [ 46 ] Il s’agit donc d’une erreur volontaire, l’intimé n’agissant pas, alors qu’il avait le devoir de le faire; [ 47 ] Ce n’est pas une simple erreur dont tout un chacun, sauf l’intimé, est responsable; [ 48 ] C’est sa responsabilité déontologique qui est en jeu; [ 49 ] Notons enfin, comme nous en avons fait mention ci-haut, que les gestes posés ne semblent pas isolés, car commis entre le 21 et le 24 septembre 2013; [ 50 ] Il s’agit de plus d’un geste répétitif à la lumière de l’antécédent de l’intimé; [ 51 ] Le Comité considère donc s’être acquitté de façon juste et raisonnable de son examen des critères d’imposition de sanctions et entérinera donc les suggestions du syndic adjoint; Par CES MOTIFS, LE COMITÉ DE DISCIPLINE : Impose à l’intimé Jacques Belzil, les sanctions suivantes : Chef 1 a) : une amende de 1 000 $; Chef 1 b) : une amende de 1 000 $; Chef 2 a) : ORDONNE la suspension du permis de courtier immobilier (B5194) de l’intimé pour une période de trente (30) jours, à être purgée à l’expiration du délai d’appel si l’intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire; IMPOSE une amende de 1 000 $ à l’intimé; Chef 2 b) : ORDONNE la suspension du permis de courtier immobilier (B5194) de l’intimé pour une période de trente (30) jours, à être purgée à l’expiration du délai d’appel si l’intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire; Chef 2 c) : ORDONNE la suspension du permis de courtier immobilier (B5194) de l’intimé pour une période de trente (30) jours, à être purgée à l’expiration du délai d’appel si l’intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire; IMPOSE une amende de 1 000 $ à l’intimé; Chef 3 : O RDONNE la suspension du permis de courtier immobilier (B5194) de l’intimé pour une période de trente (30) jours, à être purgée à l’expiration du délai d’appel si l’intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire; DÉCLARE que les périodes de suspension temporaires imposées sur les chefs 2 a), 2 b), 2

c) et 3 seront purgées de façon concurrente entre elles; ORDONNE la publication d’un avis de la décision de suspension dans le journal «Le Courrier de Laval» ou dans un journal circulant sur le territoire où l’intimé a son établissement, aux frais de l’intimé et ce, à l’expiration du délai d’appel si l’intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire; condamne l’intimé au paiement de tous les débours, y compris les frais de publication de l’avis de suspension.

Chef d’infraction 4 sur non-culpabilité [33] Le Comité acquitte m onsieur Belzil sur le quatrième chef. Ce dernier lui reprochait d’avoir fait signer à ses clients une transaction sur le formulaire de modification MO 50123, le 8 octobre 2013, alors que cela lui est défendu, selon l’OACIQ, en vertu de l’article 6 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie et sur la publicité [3] (Règlement). [34] Le contrat de courtage entre monsieur Belzil et ses clients Coté-Guillemette est intervenu le 7 mai 2013. Le 24 septembre 2013 ses

clients rencontrent le représentant de monsieur Belzil pour la présentation de la première offre d'achat. Suite à la signature d'une contre- proposition, madame Guillemette constate que quelque chose ne va pas entre monsieur Hindoyan et les adjointes de monsieur Belzil. La dernière contre-proposition est acceptée le 24 septembre 2013. Quelques jours plus tard, les clients de monsieur Belzil communiquent avec lui et se plaignent de ce dont ils ont été témoins. [35] Monsieur Belzil rencontre ses clients Coté-Guillemette et ces derniers mentionnent ce qu'ils ont constaté.

Monsieur Belzil explique qu’il y a eu une autre offre d'achat et un manquement de sa part. Le couple Coté-Guillemette demande s’il y a quelque chose qu’il peut faire et monsieur Belzil indique qu'il y réfléchit.

Ultérieurement, monsieur Belzil soumet une offre téléphonique et envoie, par courriel, le formulaire de modification MO 50123 laquelle contient une transaction qu’il a déjà signée en date du 4 octobre 2013 et que ses clients signent le 8 octobre 2013. [36] Le Tribunal juge utile de citer le témoignage de monsieur Côté en rapport à la perte d'opportunité de promesses d’achat multiples, de sa discussion avec m onsieur Belzil à son bureau, de la situation après la signature de la promesse d’achat et de la contre-proposition ainsi que de la transaction proposée suite à cette rencontre : R. O.K.

Donc, comme je l'ai dit déjà à madame, monsieur Labrecque a écouté, tout ça, puis à un certain point, il a écouté ce qu'on avait comme version et tout ça puis il nous a expliqué que oui, dans les circonstances, il aurait peut-être pu y avoir une autre offre qui nous aurait été présentée. Mais il dit, ce qui est important pour lui, il dit: « Premièrement, est-ce que votre transaction, ce que vous avez fait jusqu'à maintenant avec les acheteurs, est-ce qu'on vous a forcé d'une façon quelconque à y aller de l'avant? » « Non, pas du tout. »

« Est-ce que tout était favorable à vos demandes puis vos… ce que vous aviez besoin? » On a dit oui. Donc, pour ça, nous autres, on était content de la transaction. Mais on s'est dit: « c'est sûr que… est-ce que ça veut dire qu'il y a une possibilité qu'on aurait peut-être pu voir une autre offre? » Ils en ont convenu que oui. Suite à ça, c'est sûr que là, on a dit: « Bien à ce moment-là, il y a peut-être eu un manque de notre côté. » Puis on a dit: « Il y a-tu quelque chose que vous pouvez faire dans ce dossier-là pour nous? » C'est sûr qu'il y a ça puis il y a tout le reste de l'expérience, là.

Comme je vous dis, les mises à jour qu'on a faites, tout ça, puis qui rentraient en global de tout ça. Finalement, ils ont dit: « On va penser à ça. » Puis monsieur Belzil nous a rappelés puis il a dit: « Oui, on va vous offrir une compensation. » Donc, il nous a offert une compensation de cinq mille dollars (5000$) puis il nous a envoyé un document pour finaliser tout ça. (…) R. Mais, à ce moment là, nous autres, tout était réglé. Notre transaction était bâclée (sic) , on était tous heureux. Donc, je n'ai pas rentré dans les détails puis je n'ai pas suivi de discussion détaillée avec monsieur. (…) R.

Je voulais dire, c'est sûr que quand on a reçu ça, bien on a dit : «Regardez, il semble clair qu'avec ce qu'ils ont écrit, qu'il y a eu un manque quelque part dans le processus puis qu'ils en étaient responsables puis que c'était un … ça se terminait comme ça.» (…) Q. Suite à cette entente, les vendeurs dégagement RE/MAX 2000 J.B. inc, monsieur Raffi Hindoyan et monsieur Jacques Belzil de toute poursuite ou demande de règlement future dans ce dossier. La présente entente constitue un règlement complet et final à l'entière satisfaction des parties.

C'est qui qui a eu l'idée d'insérer cette clause là dans le formulaire de modification? R. C'est l'équipe de monsieur Belzil. Q. Quelles explications on vous donne par rapport à cette clause-là? R.

On ne m'a pas donné d'explications mais je n'en ai pas vu rien de … rien de mauvaise foi dans ça, là. [37] L’OACIQ soutient que monsieur Belzil a commis une faute déontologique en préparant cette transaction et en la faisant signer à ses clients. [38] Le Comité n’a pas souscrit à cet argument, car : - les services avaient été rendus et les clients prétendaient avoir subi un préjudice qu’il fallait compenser; - monsieur Belzil a répondu à cette demande par une offre de règlement qui a satisfait ses clients; - monsieur Belzil a reconnu sa responsabilité et y a remédié en concluant une transaction; - le Comité souligne qu’une transaction ne peut concerner l’état ou la capacité de personnes ou d'autres questions qui intéressent l’ordre public; - il serait fort contraignant de forcer un courtier à ne pas régler amicalement la réclamation d’un client en alléguant que cela est contraire à l’ordre public; - les clauses contractuelles de non-responsabilité ont été mises en place pour éviter que le consommateur soit placé devant une fin de non-recevoir en cas de dommages et de telles clauses sont illégales et contraires à l’ordre public; - il n’en est pas de même lorsqu’il s’agit de transiger un règlement lorsqu’un dommage est survenu; - le règlement à l’amiable est privilégié dans le monde juridique actuel, le tout afin d’éviter d’inutiles recours judiciaires;

- le fait que dans le présent dossier l’intimé ait choisi un formulaire MO pour établir sa transaction est malhabile, mais sûrement pas déterminant pour conclure à sa culpabilité. [39] Finalement, le Comité est d’avis que monsieur Belzil a fait face à ses responsabilités, qu’il était en droit de conclure la transaction, que le règlement intervenu était raisonnable et qu’il satisfaisait ses clients. Le Comité estime qu'il serait absurde de ne pas soutenir monsieur Belzil dans la résolution du problème.

POSITIONS DES PARTIES 500-80-032391-162 Chefs d’infraction 1a), 1b) sur culpabilité [40] Monsieur Belzil soutient que : - le contrat de courtage a été conclu avec l’agence Re/Max 2000 J.B. 2000 inc. et tous les membres de l’équipe avaient accès à cette information; - le message Immocontact, envoyé aux membres de l’équipe, n’est pas une mise en marché précoce, mais une procédure interne dans le but de motiver l’équipe. [41] L’OACIQ soutient que : - elle a démontré, par une preuve claire et convaincante, tous les éléments de cette infraction et le Comité a conclu, à bon droit, de la culpabilité de monsieur Belzil pour cette infraction; - l’adjointe administrative, madame Laporte, a déclaré que les mots : « code rouge » signifient une nouvelle inscription; - le fait d’envoyer un tel message avant d’inscrire l’immeuble à Centris constitue un manquement au devoir de collaboration et les courtiers des autres agences ne sont pas traités sur un pied d’égalité à ceux de l'équipe de monsieur Belzil; - le Comité a rendu une décision intelligible ne contenant pas d’erreur justifiant une intervention.

Chefs d’infraction 2a), 2b), 2c) et 3 sur culpabilité [42] Monsieur Belzil soutient que : - une erreur inhabituelle a été commise par une adjointe administrative inexpérimentée; - cette erreur allait à l’encontre de leur procédure administrative; - cette erreur n’est pas due à un manque de supervision de sa part; - madame Morsi et ses clients auraient pu présenter leur promesse d’achat après l’acceptation de la première promesse; [43] L’OACIQ soutient que : - le devoir de collaboration est un pilier ou une pierre angulaire du courtage immobilier et est à la base des rapports entre courtiers; - l'OACIQ martèle constamment ce principe par des formations, des capsules vidéo et des articles; - un manquement à ce devoir constitue un conflit d’intérêts et une conduite déloyale et préjudiciable envers un autre courtier; - le courtier ne peut se dégager de sa responsabilité déontologique en invoquant la faute de son alter ego; - la preuve démontre que la pagette de monsieur Belzil se trouvait au bureau et que ce sont ses adjointes qui assuraient le suivi des messages Immocontact et ces dernières n’ont pas noté que madame Morsi désirait demeurer en mode collaboration; - également, le courtier Hindoyan, qui représentait monsieur Belzil, a fait défaut d’informer les acheteurs de l’existence d’une nouvelle offre d’achat provenant des clients de madame Morsi; - le fait de déléguer ses obligations déontologiques n’atténue pas sa responsabilité déontologique personnelle; - les clients ont été privés d'une séance de promesses d’achat multiples et se sont retrouvés à attendre et espérer que les conditions de la première promesse d’achat échouent; - la décision du Comité constitue une issue possible.

Chefs d’infraction 2a), 2b), 2

c) et 3 sur sanction [44] Monsieur Belzil soutient que : - la preuve ne soutient pas la conclusion tirée par le Comité à l’effet qu’il a préféré informer les membres de son équipe des nouvelles inscriptions avant d’en informer les autres membres de la profession et que cela est un manque au devoir de collaboration; - le Comité n’explique pas suffisamment pourquoi le fait qu’il soit un courtier d’expérience est considéré comme un facteur aggravant; - il s’agit d’une erreur commise par d’autres membres de l’équipe (adjointes administratives et courtier) et non par lui-même; - le Comité réfère erronément à un antécédent pour manque de collaboration; - le Comité ne considère pas suffisamment le fait qu’il ait mis en place des mesures afin d’empêcher une telle erreur de se reproduire; - le Comité n’a pas suffisamment tenu compte de l’image positive que ses pairs et formateurs ont de lui. [45] L’OACIQ soutient que : - la sanction relève de la discrétion judiciaire du Comité; - le Comité a suivi les quatre critères et principes afin d’établir une sanction juste et équitable eu égard aux circonstances; - le Comité a tenu compte des facteurs objectifs et subjectifs afin de s’assurer que la sanction soit proportionnelle à la gravité de l’infraction.

Il a respecté la parité des sanctions en matière de devoir de collaboration et a motivé sa décision sur sanction; - monsieur Belzil n’a pas démontré d’erreur du Comité justifiant l’intervention de cette Cour. 500-80-032466-162 Chef d’infraction 4 sur non-culpabilité [46] L’OACIQ soutient que le Comité a commis une erreur déraisonnable dans son analyse des obligations déontologiques qui découlent de l’article 6 du Règlement en faisant primer les intérêts privés sur les intérêts publics et en acquittant monsieur Belzil qui tentait d’éluder sa responsabilité en concluant une transaction avec ses clients, car : - le règlement l’interdit; - il s’agit d’une obligation absolue (

article 51 de Loi d’interprétation [4] ); - monsieur Belzil a utilisé un formulaire de modification directement lié au contrat de courtage; - il rend l’article 6 du Règlement inutile et ne protège pas le public. [47] Monsieur Belzil soutient que son acquittement sur ce chef est transparent, intelligible et fait

partie des issues possibles et acceptables, car : - l’article 6 du Règlement interdit les clauses de non-responsabilité; - il n’a pas tenté d’éluder ou éviter sa responsabilité professionnelle; - il a compensé le consommateur pour le préjudice qu’il prétendait avoir subi; - l’interprétation de l’OACIQ empêcherait tout courtier de régler un litige avant procès; - il admet, tout comme le Comité, que l'utilisation d'un formulaire de modification pour rédiger la transaction n'était pas convenable, mais ce fait n’est pas déterminant pour conclure à sa culpabilité; - la décision du comité est conforme à la preuve soumise. ANALYSE Généralités [48] En vertu de l'

article 100 de la

Loi sur le courtage immobilier [5] il y a appel des décisions du Comité devant la Cour du Québec. Cette loi réfère au Code des professions [6] pour le dépôt de plainte et d'appel. [49] En vertu de l'

article 175 du Code des professions , la Cour du Québec peut confirmer, modifier ou infirmer la décision du Comité.

Également, la Cour peut substituer à une sanction imposée par le Comité, toute autre sanction prévue à l'

article 156 du Code des professions . Application de l'analyse relative à la norme de contrôle aux appels de décisions administratives [50] Les parties conviennent que la norme de la décision raisonnable s’applique aux présentes questions en litige. Le Tribunal constate que leur position est conforme aux enseignements de la Cour suprême, notamment dans les arrêts Association des courtiers et agents immobiliers du Québec c. Proprio Direct inc. [7] et Dunsmuir c. Nouveau-Brunswick [8] .

Nature de la norme de contrôle [51] Pour appliquer la norme de la décision raisonnable, la Cour de révision doit se demander si la décision et sa justification possèdent les attributs de la raisonnabilité. Le caractère raisonnable tient principalement à la justification de la décision, à la transparence et à l’intelligibilité du processus décisionnel ainsi qu’à l’appartenance de la décision aux possibilités acceptables en fonction des faits et du droit. [ 52 ] La déférence inhérente à la norme de la raisonnabilité implique donc que la Cour de révision tienne dûment compte des conclusions du décideur.

La déférence commande en somme le respect de la volonté du législateur de s’en remettre, pour certaines choses, à des décideurs administratifs, de même que des raisonnements et des décisions fondées sur une expertise et une expérience dans un domaine particulier, ainsi que de la différence entre les fonctions d’une Cour de justice et celles d’un organisme administratif dans le système constitutionnel canadien. [ 53 ] L'arrêt Dunsmuir [9] précise qu'il n’est pas toujours nécessaire de se livrer à une analyse exhaustive pour arrêter la bonne norme de contrôle si la jurisprudence a déjà fait cette analyse, ce qui est le cas dans le présent dossier. [ 54 ] Le Tribunal retient que dans le cas de la norme de la décision raisonnable, il doit faire le procès de la décision administrative.

Droit [ 55 ] Le Tribunal cite les dispositions les plus pertinentes du Règlement [10] et du Code civil du Québec [11] : Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité 6. Le titulaire de permis ne doit pas, dans l'exercice de ses activités, éluder ou tenter d'éluder sa responsabilité civile professionnelle ni, le cas échéant, celle de la société par actions au sein de laquelle il exerce ses activités conformément à la

section IV du

chapitre II de la Loi sur le courtage immobilier (chapitre C-73.2 ). Il lui est notamment interdit d'insérer dans un contrat de service une clause excluant directement ou indirectement, en totalité ou en partie, cette responsabilité. 44. Le titulaire de permis doit, lorsque la

partie qu'il représente désire avoir recours à un service de diffusion d'information concernant un immeuble ou une entreprise, inscrire sans délai l'immeuble ou l'entreprise à ce service. Cette inscription doit être faite avant d'en débuter la mise en marché et d'effectuer les actes prévus au contrat de courtage, à moins d'instructions écrites contraires de la

partie qu'il représente. 83. Le courtier ou le dirigeant d'agence doit conseiller et informer avec objectivité la

partie qu'il, ou l'agence pour laquelle il agit, représente et toutes les parties à une transaction. Cette obligation porte sur l'ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi que sur l'objet même de celle-ci et doit être remplie sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration. 96. Le courtier ou le dirigeant d'agence doit, lorsqu'un autre titulaire d'un permis collabore à la réalisation d'une transaction, lui révéler l'existence de toute proposition de transaction, qu'elle soit acceptée ou non; il ne peut cependant lui en dévoiler le contenu. Code civil du Québec 2631.

La transaction est le contrat par lequel les parties préviennent une contestation à naître, terminent un procès ou règlent les difficultés qui surviennent lors de l’exécution d’un jugement, au moyen de concessions ou de réserves réciproques.

Application au présent dossier Le Comité de discipline a-t-il commis une erreur déraisonnable en faits et en droit, justifiant l’intervention de cette Cour, lorsqu'il a déclaré monsieur Belzil coupable des chefs d’infraction 1a), 1b), 2a), 2b), 2c) et 3 et lorsqu'il l'a acquitté sur le chef d’infraction 4? 500-80-032391-162 Chefs d’infraction 1a) et 1b) sur culpabilité Fardeau de preuve [ 56 ] Le juge Vauclair, dans l’arrêt de la Cour d’appel, Bisson c. Lapointe [12] réitère succinctement le fardeau de preuve en matière disciplinaire énoncé dans les arrêts de la Cour suprême Hanes c.

Wawanesa Mutual Insurance Co . [13] et F.H. c. McDougall [14] : [66] Il est bien établi que le fardeau de preuve en matière criminelle ne s’applique pas en matière civile. Il est tout aussi clair qu’il n’existe pas de fardeau intermédiaire entre la preuve prépondérante et la preuve hors de tout doute raisonnable, peu importe le « sérieux » de l’affaire. La Cour suprême du Canada, dans l’arrêt F.H. c.

McDougall , a explicitement rejeté les approches préconisant une norme de preuve variable selon la gravité des allégations ou de leurs conséquences. [67] Cependant, la preuve doit toujours être claire et convaincante pour satisfaire au critère de la prépondérance des probabilités. Comme démontré plus haut, le Conseil avait bien à l’esprit cette norme et la proposition des juges majoritaires qui soutient le contraire est, avec égards, injustifiée. [68] Comme le rappelle la Cour suprême, « [a]ussi difficile que puisse être sa tâche, le juge doit trancher.

Lorsqu’un juge consciencieux ajoute foi à la thèse du demandeur, il faut tenir pour acquis que la preuve était, à ses yeux, suffisamment claire et convaincante pour conclure au respect du critère de la prépondérance des probabilités ». DÉCISION [ 57 ] Le Tribunal constate que les messages Immocontact mis en preuve constituent des infractions à l’article 44 du Règlement pour le Comité. Le Comité souligne que la procédure de l’équipe n’a pas été suivie et que les messages contenaient beaucoup trop de détails pour constituer uniquement des messages de motivation.

Il est clair qu’après la lecture de ces messages, les courtiers de l’équipe de monsieur Belzil profitaient d’un avantage par rapport aux courtiers d’autres agences. C’est précisément ce que l’article 44 du Règlement veut empêcher. [ 58 ] Le Tribunal conclut que la décision du Comité de discipline est intelligible en ce qu’elle explique clairement et détaille le raisonnement qui l’a mené à déclarer monsieur Belzil coupable de ces infractions et constitue une issue possible. Le Tribunal rejette l’appel sur ces chefs.

Chefs d’infraction 2a), 2b), 2c) et 3 sur culpabilité [ 59 ] Le Tribunal constate que la preuve révèle que m onsieur Belzil était informé des deux visites de la propriété de ses clients. L’une par le couple Malek-Dawli, représenté par monsieur Abdelkhalek de son groupe, et l’autre par le couple Deneau-Babin, représenté par madame Morsi. Monsieur Belzil a confié sa pagette à ses adjointes, même si elle représente son lien direct avec les autres courtiers.

La première adjointe qui a reçu le message de madame Morsi, désirant aviser monsieur Belzil que ses clients étaient intéressés et qu'elle voulait demeurer en mode collaboration, n’a pas transmis ce message à monsieur Belzil et au groupe.

Par contre, le groupe a été informé de l'intérêt du couple Malek-Dawli, représenté par monsieur Abdelkhalek. [ 60 ] Par souci de politesse et afin de ne pas interrompre la réunion, la deuxième adjointe de monsieur Belzil n'a pas informé le courtier Hindoyan, qui représentait monsieur Belzil pour la présentation de la promesse d’achat, qu’une deuxième promesse d’achat, présentée par madame Morsi pour la même propriété, était entrée à l’agence. Les deux adjointes ont ignoré les règles de procédures internes concernant le devoir de collaboration.

Finalement, la deuxième adjointe informe monsieur Hindoyan de la deuxième promesse d’achat pour la même propriété. [ 61 ] Alors qu’il lui était possible de rectifier la situation, il a décidé de ne pas agir. Plusieurs erreurs ont été commises par les adjointes de monsieur Belzil et par le courtier collaborateur Hindoyan. Aussi, la procédure interne n'a pas été suivie. [ 62 ] Monsieur Belzil est responsable des erreurs et fautes de ses adjointes et collaborateurs. Ils sont ses alter ego, ses personnes de confiance.

C’est lui qui délègue ses responsabilités professionnelles et il doit assumer les fautes professionnelles qu’ils commettent. [ 63 ] Tous les éléments constitutifs de l’infraction apparaissent dans la preuve. Les adjointes de monsieur Belzil et le courtier qui le représentait n’ont pas respecté la procédure interne ni le règlement déontologique. Le système mis en place par monsieur Belzil a failli et de multiples erreurs ont été commises.

Le courtier qui le représentait ne connaissait pas adéquatement le système de message Immocontact ni les règles de procédures internes concernant le devoir de collaboration et n’a pas daigné faire l’effort de rectifier la situation lorsqu'il a découvert l’existence de la deuxième promesse d’achat. Il aurait pu appeler son collègue qui venait de quitter avec la contre-proposition des vendeurs et informer madame Morsi et les clients de monsieur Belzil de l’existence d’une autre promesse d’achat.

[64] Finalement, le Comité constate que de multiples erreurs ont été commises par les adjointes et les courtiers collaborateurs demonsieur Belzil pendant la courte période de vérification et le Comité conclut que personne ne surveille ni ne supervise adéquatement. DÉCISION [65] Le Tribunal conclut que la décision du Comité de discipline est intelligible en ce qu’elle explique clairement et détaille leraisonnement qui l’a mené à déclarer monsieur Belzil coupable de ces infractions et constitue une issue possible. Le Tribunal rejettel’appel pour ces chefs.

Chefs d’infraction 2a), 2b), 2c) et 3 sur sanction Également, le Comité de discipline a-t-il commis une erreur déraisonnable, justifiant l’intervention de cette Cour, dans la déterminationdes sanctions imposées à monsieur Belzil concernant les chefs d'infraction 2a), 2b), 2c) et 3 en imposant une suspension plutôt qu’uneamende? [66] Dans l’arrêt Pigeon c.

Daigneault[15], la Cour d’appel énonce les critères de révision pour une sanction disciplinaire : [36] (…) La sanction infligée n'est pas déraisonnable du simple fait qu'elle est clémente ou sévère; elle le devient lorsqu'elle est sisévère, ou si clémente, qu'elle est injuste ou inadéquate eu égard à la gravité de l'infraction et à l'ensemble des circonstances, atténuanteset aggravantes, du dossier. LES CRITÈRES D'IMPOSITION DE LA SANCTION DISCIPLINAIRE [37] La sanction imposée par le Comité de discipline doit coller aux faits du dossier.

Chaque cas est un cas d'espèce. [38] La sanction disciplinaire doit permettre d'atteindre les objectifs suivants: au premier chef la protection du public, puis la dissuasiondu professionnel de récidiver, l'exemplarité à l'égard des autres membres de la profession qui pourraient être tentés de poser des gestessemblables et enfin, le droit par le professionnel visé d'exercer sa profession (Latulippe c. Léveillé (Ordre professionnel des médecins),1998 QCTP 1687 , [1998] D.D.O.P. 311; Dr J. C. Paquette c.

Comité de discipline de la Corporation professionnelle desmédecins du Québec et al, (QC CA), [1995] R.D.J. 301 (C.A.); et R. c. Burns, (CSC), [1994] 1R.C.S. 656). [39] Le Comité de discipline impose la sanction après avoir pris en compte tous les facteurs, objectifs et subjectifs, propres au dossier.

Parmi les facteurs objectifs, il faut voir si le public est affecté par les gestes posés par le professionnel, si l'infraction retenue contre leprofessionnel a un lien avec l'exercice de la profession, si le geste posé constitue un acte isolé ou un geste répétitif,… Parmi les facteurssubjectifs, il faut tenir compte de l'expérience, du passé disciplinaire et de l'âge du professionnel, de même que sa volonté de corriger soncomportement.

La délicate tâche du Comité de discipline consiste donc à décider d'une sanction qui tienne compte à la fois desprincipes applicables en matière de droit disciplinaire et de toutes les circonstances, aggravantes et atténuantes, de l'affaire. [40] Ces principes étant posés tant au niveau du pouvoir d'intervention de la Cour du Québec qu'au niveau de l'imposition des sanctionsdisciplinaires, il s'agit d'en faire l'application aux faits de l'espèce. [67] Aussi, le Tribunal cite une décision du Comité, Gardner c.

Desbiens[16], qui résume l’état de la jurisprudence pour ce typed’infraction disciplinaire : [17] Il est important de noter que le courant jurisprudentiel selon lequel l’imposition d’une amende doit être ajoutée à une suspension dupermis pour atteindre l’objectif d’exemplarité, vise des cas où il y a eu volonté consciente de transgresser la règle déontologique et/ou ily a mauvaise foi. (…) [19] Il ressort donc de ce qui précède, que l’imposition d’une suspension du permis est de mise dans un contexte d’intention claired’effectuer du blocage et de transgresser la norme déontologique et que, depuis l’affaire Richer, le Comité impose également desamendes en sus afin d'atteindre l'objectif d'exemplarité. [68] Le Tribunal ne doit pas rendre une décision sur sanction, mais faire le procès de la décision du Comité sur sanction.

En d’autres mots, le Tribunal doit déterminer, tel que le mentionne la Cour d’appel dans l’arrêt Pigeon c. Daigneault[17], si la sanction infligée estdéraisonnable. Pour ce faire, le Tribunal doit évaluer si elle est tellement sévère qu'elle est injuste ou inadéquate eu égard à la gravité del'infraction et à l'ensemble des circonstances atténuantes et aggravantes du dossier. [69] La jurisprudence est unanime pour ce genre d’infraction. Premièrement, elle prévoit l’imposition d’une réprimande ou d’uneamende dans des cas d'omission involontaire ou d'inadvertance.

Deuxièmement, elle prévoit l’imposition d’une suspension du permis etd'une amende dans les cas où il y a une intention claire d’effectuer du blocage ou de transgresser la norme déontologique. [70] Le Tribunal réitère ici son analyse de la preuve faite pour ces chefs sur la culpabilité. DÉCISION [71] La sanction du Comité entre dans la fourchette des sanctions pour de telles infractions. Le Tribunal conclut que la décision duComité sur sanction n’est pas si sévère ou si clémente, qu'elle est injuste ou inadéquate et qu’elle permettrait au Tribunal d’intervenir.

Elle est plutôt transparente, intelligible dans son processus décisionnel et elle fait

partie des possibilités acceptables en fonction des faits et du droit. 500-80-032466-162 Chef d’infraction 4 sur non-culpabilité [ 72 ] La preuve démontre clairement que monsieur Belzil n'a pas tenté d'éluder sa responsabilité, bien au contraire.

La lecture du témoignage de monsieur Côté le démontre clairement. [ 73 ] Également, la séquence des évènements qui conduit à la transaction indique qu’il s’agit d’un règlement complet et final et démontre que la transaction contenant une forme de renonciation à une poursuite future n’est pas intervenue lors de la signature du contrat de courtage ni lors de l’acceptation de la contre-proposition, mais bien après que les services aient été rendus, comme le souligne le Comité. Cette entente n’a pas été précipitée.

Il y a eu des conversations téléphoniques et une rencontre lors de laquelle monsieur Belzil a informé ses clients de la perte d’une offre d’achat et admis sa responsabilité ainsi que celle de son équipe. Il n’a pas immédiatement fait d’offre de règlement. Il a rappelé ses clients et a fait une proposition monétaire pour compenser le préjudice qu'ils ont subi. Il a envoyé, par courriel, la transaction (rédigé sur un formulaire de modification que le Comité a qualifié de malhabile) qu’il a préalablement signée. Ceci laissait amplement le temps à ses clients de consulter un avocat s’ils en sentaient le besoin.

La preuve révèle que les clients étaient satisfaits du prix de vente obtenu et de la transaction faite avec monsieur Belzil. [ 74 ] C’est à bon droit que le Comité a conclu que monsieur Belzil n’a pas tenté d’éluder sa responsabilité car il n’y a pas de preuve sur cet élément constitutif de l’infraction. [ 75 ] L’OACIQ a soulevé une erreur du Comité contenue au paragraphe 123 de sa décision : 123. Le Comité ne croit pas qu’il faille confondre intérêt public et ordre public, l’

article 6 précité a été édicté pour protéger le public, cela ne veut pas dire que cette règle est d’ordre public en tout état de cause; [ 76 ] Il est évident que c’est une erreur. Tout le Règlement est d'ordre public et les courtiers et les clients ne peuvent interférer.

Malgré que le courtier ait conclu une transaction, ceci n’empêche pas l’OACIQ de déposer une plainte ou que le Comité le déclare coupable. C'est d’ailleurs ce qui s’est produit concernant le troisième chef d’infraction. [ 77 ] Cette erreur n’est pas une prémisse qui remet en question le raisonnement du Comité. DÉCISION [ 78 ] Le Tribunal conclut que la décision du Comité de discipline est intelligible en ce qu’elle explique clairement et détaille son raisonnement qui l’a mené à déclarer monsieur Belzil non coupable de cette infraction. Elle constitue une issue possible. Le Tribunal rejette l’appel pour ce chef.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 79 ] REJETTE les appels dans les deux dossiers ; [ 80 ] CONFIRME les décisions sur culpabilité et sur sanction du Comité ; [ 81 ] LE TOUT , chaque

partie payant ses frais. __________________________________ SERGE LAURIN, JCQ

Me Alain Mongeau Procureur de l'appelant Me Genevière Breton Me Vanessa GouletLe Goff, Pelletier, Khelfa & SavoieProcureurs de l'intimé Date d’audience : 8 novembre 2016 [16] Gardner c. Desbiens, (QC OACIQ).