2018 QCCQ 7726, 2018 QCCQ 7726

Marchand c. Royal Lepage Mauricie 2018 QCCQ 7726 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-MAURICE LOCALITÉ DE SHAWINIGAN « Chambre civile » N° : 410-32-700160-173 DATE : 19 juillet 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE LABBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CHRISTIAN MARCHAND Demandeur c.

ROYAL LEPAGE MAURICIE et GENEVIÈVE ST-GERMAIN et CLAUDE MASSE Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur réclame aux défendeurs 6 435,40 $, représentant 4 % de commission de courtage qu’il aurait payé en trop. [ 2 ] Les défendeurs contestent la demande, précisant que la commission payée correspond aux engagements auxquels a souscrit le demandeur.

LE CONTEXTE [ 3 ] À l’époque pertinente, le demandeur était propriétaire d’une unité de condominium située à Trois-Rivières et de sa maison principale située aux Piles. [ 4 ] Le 26 mai 2016, le demandeur a signé un contrat de courtage exclusif avec Royal Lepage Mauricie, représenté par Mme Geneviève St-Germain et par Claude Masse. Ce contrat concernait le condo situé à Trois-Rivières.

Le demandeur a aussi signé la déclaration du vendeur portant le numéro 99974 le même jour [1] . [ 5 ] Ce contrat de courtage prévoit que le prix demandé sera de 175 000 $ et que la rétribution du courtier sera de 5 % du prix de vente. [ 6 ] Le contrat a été modifié à quelques reprises de la façon suivante : ➢ Le 21 juin 2016, pour préciser l’adresse du condo et pour réduire le prix à 165 000 $ [2] ; ➢ Le 19 août 2016 pour diminuer le prix de vente à 155 000$ [3] ; ➢ Le 27 septembre 2016 pour réduire le prix à 147 500 $ [4] ; ➢ Le 28 novembre 2016 pour réduire le prix à 139 900 $ [5] ; [ 7 ] M.

Richard Ducasse et Mme Micheline Lévis ont signé une promesse d’achat [6] pour le condo le 11 février 2017 pour le prix de 139 900 $, acceptée par le demandeur. [ 8 ] Claude Masse a fait une vérification de l’identité des promettant acheteurs le 11 février 2015 [7] .

[ 9 ] La promesse d’achat prévoyait d’abord une période de location jusqu’à ce que les promettant acheteurs vendent leur propriété. L’article 2.1 de ce document prévoit qu’elle est faite par l’intermédiaire de Mme Geneviève St-Germain de Royal Lepage Mauricie.

Il est prévu à l’article 11.4 que le notaire retiendra le montant de la commission du courtier à même le prix de vente. [ 10 ] Le 11 mai 2017, la promesse d’achat a été modifiée pour constater un achat immédiat et biffer la mention de location [8] . [ 11 ] Le 17 février 2017, Royal Lepage Mauricie a envoyé sa note d’honoraires au demandeur pour la vente du condo faisant état d’une rétribution de 5 %, soit 6 995 $ plus taxes, soit 8 042,50 $ [9] .

Le notaire avait déjà retenu ce montant tel que prévu à l’article 11.4 de la promesse d’achat. [ 12 ] Selon la preuve, le demandeur pouvait bénéficier d’un programme de Royal Lepage appelé « Option Plus Royal » , lequel prévoit une rétribution diminuée à 1 % ou au minimum 2 500 $ plus taxes, si la propriété est vendue par le propriétaire. Dans ce cas, il faut que la propriété ait une valeur supérieure à 300 000 $. [ 13 ] Selon Mme St-Germain, le demandeur a signé les documents nécessaires pour bénéficier de ce programme [10] pour la vente de sa résidence située aux Piles.

Cette option n’était pas disponible pour le condo, le prix étant nettement inférieur à 300 000 $. Selon Mme St-Germain, M. Masse l’a appelé relativement à l’option pour la maison aux Piles et l’a acceptée, le demandeur ayant signé les documents nécessaires à cet effet. Elle affirme que M.

Masse ne lui en a pas parlé pour le condo et que de toute façon, si tel avait été le cas, elle l’aurait refusé. [ 14 ] Le demandeur soutient pour sa part qu’il avait une entente avec Claude Masse et qu’il pouvait bénéficier du programme pour les deux immeubles. [ 15 ] Le demandeur soutient également que c’est lui qui a déniché les promettant acheteurs pour le condo et donc, qu’il ne devrait pas payer plus que 1 % de commission. [ 16 ] Mme St-Germain a témoigné en affirmant qu’elle a fait faire plusieurs visites pour le condo dont celle avec Mme Micheline Lévis, la conjointe de M.

Réjean Ducasse, les deux promettant acheteurs. Elle ajoute que le notaire a retenu la rétribution de 5 % et qu’il en fait état au demandeur lors de la vente, même si celui-ci n’était pas d’accord. La somme a été retenue et Royal Lepage a été payé. [ 17 ] Mme Lévis affirme qu’elle a vu sur le site internet Du Proprio , le condo de Trois-Rivières à vendre. Elle confirme le témoignage de Mme St-Germain indiquant qu’elle a fait une visite du condo avec celle-ci. Elle ajoute qu’elle a négocié le prix de vente avec le demandeur.

Mme Lévis savait que Royal Lepage Mauricie était au dossier comme courtier. [ 18 ] Réjean Ducasse a témoigné dans le même sens que Mme Lévis. ANALYSE [ 19 ] Le demandeur a le fardeau de convaincre le Tribunal, par une preuve prépondérante, qu’il a droit à la somme réclamée, et ce, en vertu des articles 2803 et 2804 C.c.Q dont le texte est le suivant : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 20 ] Le présent litige ne porte que sur l’unité de condo. [ 21 ] Le demandeur soutient essentiellement qu’il avait avec les défendeurs, pour la vente de sa maison principale et pour celle de son condo à Trois-Rivières, une entente uniforme pour le mode de rétribution du courtier, soit 1 % si la vente est faite par l’intermédiaire de Du Proprio et par lui-même, et 5 % si c’était par la firme Royal Lepage. [ 22 ] La preuve prépondérante entendue ne soutient pas cette allégation du demandeur.

La preuve est que ce mode de rétribution est associé à un programme spécial de Royal Lepage dont le demandeur a pu bénéficier pour sa maison principale, mais dont il ne pouvait bénéficier pour le condo vu que sa valeur était inférieure à 300 000 $. [ 23 ] De plus, le demandeur a signé en tout état de cause, le contrat de courtage avec Royal Lepage pour la vente du condo, contenant une rétribution de 5 %. La promesse d’achat fait mention qu’elle est faite par l’intermédiaire de Mme Geneviève St-Germain de Royal Lepage et que le notaire retiendra la commission de 5 % sur le prix de vente.

Le demandeur a signé ces documents et de prétendre qu’il ne s’est pas engagé à payer 5 %, constitue une erreur inexcusable au sens de l’

article 1401 C.c.Q sont le texte est le suivant : 1400. L’erreur vicie le consentement des parties ou de l’une d’elles lorsqu’elle porte sur la nature du contrat, sur l’objet de la prestation ou, encore, sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement. L’erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement . [ 24 ] En conséquence, la demande doit être rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 25 ] REJETTE la demande avec les frais de justice. __________________________________ PIERRE LABBÉ, J.C.Q. Date d’audience : 16 mai 2018.