2015 QCCQ 7579, 2015 QCCQ 7579

Robitialle c. Summerside 2015 QCCQ 7579 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-027307-147 DATE : 5 août 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JULIE MESSIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ YAN ROBITIALLE -et- STÉPHANIE LÉTOURNEAU

Partie demanderesse c. CLAUDE SUMMERSIDE -et- ROGER CHARRON

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Yan Robitaille et Stéphanie Létourneau (Robitaille et Létourneau) réclament 3 319,55 $ en dommages pour vices cachés affectant la cheminée de la résidence qu’ils ont achetée de Claude Summerside et Roger Charron (Summerside et Charron). [ 2 ] Madame Summerside n’était pas présente à l’audience ayant fait cession de ses biens. [ 3 ] Charron nie toute responsabilité alléguant que le vice était apparent et facilement décelable par l’inspecteur préachat.

QUESTION EN LITIGE [ 4 ] Le défaut découvert à la cheminée constitue-t-il un vice caché? LES FAITS [ 5 ] En mars 2012, Robitaille et Létourneau s’intéressent à la résidence de Summerside et Charron. Après deux visites, ils présentent une offre d’achat conditionnelle à une inspection. [ 6 ] Le 17 mars 2012, Philippe Cassagne, inspecteur chez Immo-Spec Laval, fait l’inspection. Robitaille est avec lui, Charron aussi. Cassagne prend environ deux heures pour faire son inspection.

Il se rendra dans l’entretoit où à l’exception de l’inclinaison de l’évent de plomberie qui est à corriger, il note à son rapport que l’ensemble de la structure est en bonne condition. [ 7 ] À la

section chauffage d’appoint / Cheminée , il fait les mises en garde suivantes quant aux limites de son inspection : « Cheminée métallique préfabriquée Notre inspection des cheminées est visuelle et limitée. L’examen des parties internes ou pratiquement inaccessibles est exclu. L’examen de la cheminée, à partir du cendrier ou du sommet, ne permet pas une vue détaillée des surfaces intérieures de la cheminée. Seulement un examen de la cheminée, avec une caméra montée sur câble, permet ce genre d’inspection.

Ce genre d’examen n’est pas possible lors d’une inspection. » [ 8 ] Il inclut à son rapport des photos de la cheminée extérieure, du poêle à combustion lente qui y est relié, et une photo du foyer à bois , mais aucune photo de la cheminée du foyer à bois. [ 9 ] Le 23 décembre 2013, Robitaille et Létourneau ont un dégât d’eau la source semble provenir du toit. Un avis de dénonciation est envoyé à Summerside et Charron et à Toiture Calvé enr. qui a refait le toit en 2010. Summerside contacte son assureur qui dépêchera Robert Duval, expert en toiture.

Calvé et Duval ont témoigné. [ 10 ] Calvé est allé sur les lieux peu après la réception de l’avis en février 2013. Il indique qu’il a inspecté son travail sur le toit et ne trouvant aucun défaut, il s’est rendu dans l’entretoit qu’il a examiné.

[ 11 ] Dans l’entretoit se trouve une boîte de cheminée où on voit passer le tuyau de la cheminée. Il s’est avancé, a penché sa tête pour examiner l’intérieur de la boîte et a vu que la structure était pourrie de bas en haut. Il venait de trouver la source de l’infiltration. [ 12 ] Il a pu confirmer le tout en retournant sur le toit et vérifier le capage du dessus de la cheminée qui n’avait plus de scellant permettant l’infiltration.

Selon son expérience l’état de dégradation était tel que l’infiltration par le haut de la cheminée se faisait depuis environ 15 ans. [ 13 ] L’expert Duval ira plus tard en avril, il ne rencontre pas Calvé et ne connaît pas sa conclusion, mais il arrive exactement à la même en faisant les mêmes démarches. Il pénètre dans l’entretoit, remarque des traces sur les solives proches de la boîte de cheminée. [ 14 ] Le reste de l’entretoit est sain. Il a regardé l’intérieur de la boîte de la cheminée qu’il a pu observer qu’en se penchant un peu et a noté les évidences claires d’une infiltration majeure.

À son rapport il indique que les indices révèlent une infiltration d’une quinzaine d’années à petit débit. Tant le haut que le bas de la boîte sont atteints. [ 15 ] Duval émet l’opinion que l’inspecteur préachat aurait pu et aurait dû voir le problème et en informer son client, et l’alerter qu’un problème existait puisque de la pourriture avancée était observée. [ 16 ] Le Tribunal a permis à l’inspecteur préachat Cassagne de revenir expliquer sa démarche, et ce, après avoir entendu Calvé et Duval. [ 17 ] Sa position s’est alors un peu modifiée.

Initialement, Cassagne avait mentionné que la maison ne comptait qu’une cheminée externe, après il a indiqué qu’il est vrai qu’il existait une cheminée interne, mais que puisqu’elle était conforme et que de toute façon, il n’émet pas d’opinion quant aux cheminées, il n’a pas jugé nécessaire d’en parler, et ce, bien qu’il ait photographié et déposé à son rapport les trois autres éléments de la catégorie cheminée, et non pas celui-ci. [ 18 ] Interrogé s’il avait regardé non pas l’intérieur de la cheminée, examen non prévu à son contrat, mais l’intérieur de la boîte de la cheminée, composante visible et accessible faisant

partie de la structure, Cassagne a affirmé que oui, et qu’à ce moment il n’y avait aucune trace de pourriture. [ 19 ] Son client le demandeur est venu contredire cette allégation par la suite, indiquant qu’il a suivi son inspecteur à l’entrée de l’entretoit et qu’en aucun temps, il n’est allé regarder l’intérieur de la boîte de la cheminée. [ 20 ] Cassagne enchaîne en déclarant qu’il est fort possible que l’infiltration ait débuté après son passage et que l’état de pourriture observé par Calvé et Duval, démontré par les photos déposées par Duval n’était apparu que depuis, donc n’avait que 9 mois d’âge. [ 21 ] Les deux experts furent réinterrogés sur cette question et les deux ont maintenu leur évaluation que l’état de pourriture était tel qu’elle représentait une dégradation d’environ 15 ans.

ANALYSE ET MOTIFS [ 22 ] La qualification d’un vice caché est une question de droit qui doit être tranchée en appliquant les critères établis par les tribunaux pour l’interprétation de l’

article 1726 du Code civil du Québec qui prévoit ce qui suit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 23 ] Ainsi, n’est pas le vice caché un vice apparent qui aurait pu être constaté par l’acheteur, mais aussi par l’inspecteur dont il a retenu les services. [ 24 ] Ce qui nous amène à la question suivante qu’elle est la portée du mandat de l’inspecteur. Cette question fut déjà examinée par la soussignée dans Bérubé c. Simard [1] .

L’analyse est reprise aux présentes : « (…) [14] Le contrat qui lie l'acheteur et son inspecteur est un contrat de service au sens de l'

article 2098 C.c.Q. L'inspecteur est tenu d'agir au mieux des intérêts de son client et selon les règles de l'art (

article 2100 C.c.Q.) [15] L'obligation de l'inspecteur préachat est une obligation de moyens. [2] Dans un arrêt de février 2008, la Cour d'appel réaffirme que « l'inspection préachat n'est pas une expertise. En principe, cet examen doit être attentif et sérieux quoique plutôt rapide et non approfondi. En l'absence d'un indice révélateur, l'acheteur ou l'inspecteur n'a pas à ouvrir les murs ou creuser autour des fondations.» [16] De fait, lors d'une inspection préachat, la Cour d'appel exige de l'inspecteur le même niveau de diligence que la loi impose à l'acheteur. Il est utile de situer le contexte du rôle de l'inspecteur préachat : « L'

article 1726 C.c.Q. impose au vendeur une obligation de garantie légale quant aux vices cachés affectant l'immeuble faisant l'objet de la vente. Bien que la garantie légale du vendeur ne soit pas l'objet du présent texte, celle-ci ne peut être ignorée compte tenu du contexte dans lequel s'effectue une inspection préachat. Ce même

article prévoit clairement que la garantie légale du vendeur ne couvre pas les vices apparents. Il revient donc à l'acheteur d'inspecter diligemment l'immeuble pour identifier les vices apparents dont il est affecté. L'acheteur, qui souvent n'a pas ou très peu de connaissance en construction, retient donc les services d'un inspecteur préachat qui procédera à une inspection visuelle de l'immeuble, et qui lui rapportera tous les vices apparents affectant l'immeuble. C'est donc dans le cadre de cette obligation d'inspection de l'acheteur qu'intervient l'inspecteur préachat. Ainsi, et tel qu'il le sera démontré ci-après, les

obligations de l'inspecteur pré-achat sont les mêmes que celles de l'acheteur. » [4] [17] Dans le même sens, lors d'une poursuite contre un vendeur d'une part et contre un inspecteur qui n'a pas agi selon les règles de l'art, d'autre part, la Cour du Québec dans la récente affaire Gravel [5] énonce ce qui suit : « [33] Comme l'a rappelé l'honorable juge Lynne Landry dans l'affaire Malaison c. Vachon : L'acheteur doit agir avec prudence et procéder à un examen sérieux de l'immeuble afin de découvrir les vices apparents. Cet examen n'est pas un examen approfondi. S'il doit être attentif, il peut demeurer

sommaire. C'est précisément cette obligation qu'assume l'inspecteur préachat de déceler les vices apparents affectant l'immeuble comme l'a souligné la Cour d'appel dans Beaupré c. Gélinas , [2000] J.Q. no 3098 . Cet arrêt confirme que l'objet et l'étendue de l'inspection préachat est le même, qu'il soit effectué par l'acheteur ou un inspecteur préachat.

Dans cet arrêt, la Cour d'appel statue également que la présence d'indices visibles doit inciter l'acheteur à procéder à un examen plus approfondi. [18] Le mandat de l'inspecteur est donc de rapporter à son client tous les vices apparents qu'il a pu découvrir après un examen prudent et sérieux. (…) » [ 25 ] Comme un examen attentif et sérieux ne prévoit pas l’ouverture de mur ou le creusage de fondation, il est habituel que l’inspecteur exclut l’examen de foyer, puisque cela implique une inspection interne du conduit de la cheminée, examen qui ne peut être effectué à l’œil nu, mais nécessite un équipement spécialisé. [ 26 ] Mais aux présentes, ce n’est pas la situation.

Le défaut provient d’un élément structural, accessible visuellement très facilement et qui n’est pas le conduit de la cheminée. Il s’agit de la boîte qui l’entoure, composante ouverte qui, par une simple motion de la tête et du dos, pouvait être facilement examinée. [ 27 ] La preuve retenue est à l’effet que l’inspecteur préachat n’a pas fait cet examen.

S’il l’avait fait, il aurait observé l’état avancé de la pourriture qui selon la preuve retenue par le Tribunal a débuté voilà environ 15 ans. [ 28 ] En conséquence, le Tribunal arrive à la conclusion que le vice était apparent, car un examen attentif et sérieux l’aurait dévoilé, tel qu’il appert des témoignages de Duval et Calvé, examen qui ne fut pas exécuté par Cassagne, malgré le fait que cet examen faisait, bel et bien,

partie de ses obligations, puisqu’il ne nécessitait aucune démarche autre que visuelle. [ 29 ] Considérant que le vice était apparent. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande avec frais. __________________________________ JULIE MESSIER, J.C.Q. Date d’audience : Le 9 juillet 2015