2023 QCCQ 9537, 2023 QCCQ 9537

Lévesque c. Fortin 2023 QCCQ 9537 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LOCALITÉ DE TERREBONNE STE-AGATHE-DES-MONTS « Chambre civile » N° : 715-32-000658-225 DATE : 15 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-FRANÇOIS MALLETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Mylène Lévesque

Partie demanderesse c.

Guymond Fortin et Hôtel De Montagne Cap Tremblant inc. et Corporation de développement immobilier intersite Parties défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Lévesque réclame 14 500,00 $ à Monsieur Fortin, Hôtel Montagne Cap Tremblant et Corporation Développement Immobilier Intersite (ci-après collectivement : les Défendeurs) pour dommages et perte de revenus de location de son l’unité divise (la Copropriété). [ 2 ] Elle réclame également la résiliation d’un contrat de service qui accorde l’exclusivité aux Défendeurs pour la location à court terme de sa Copropriété.

Aperçu [ 3 ] En 2018, Madame Lévesque achète la Copropriété située dans le complexe immobilier Cap Tremblant (le Complexe immobilier). Lors de la vente, Monsieur Fortin porte les deux chapeaux de courtier immobilier et de gestionnaire du Complexe immobilier.

En plus des documents usuels nécessaires à la transaction immobilière, Monsieur Fortin remet à Madame Lévesque divers documents qui prévoient des obligations futures auprès du Complexe immobilier. [ 4 ] Les parties conviennent que l’une de ces ententes accorde une exclusivité aux Défendeurs pour la gestion des locations à court terme de la Copropriété et le paiement d’une royauté. Madame Lévesque conteste la validité de cette entente. Elle considère celle-ci abusive puisqu’aucune date d’expiration n’est prévue.

Elle soutient également qu’elle a été prise par surprise lorsqu’on lui a demandé de signer un tel document et qu’elle a eu l’impression qu’elle n’avait pas le choix. Toutefois, cette entente n’a pas été produite dans le dossier et le Tribunal n’a pas eu accès à une copie. [ 5 ] Par ailleurs, Madame Lévesque considère que les Défendeurs n’ont pas accompli adéquatement leur mandat de location à court terme de la Copropriété. Elle réclame 14 500,00 $ pour les pertes de revenus, dommages et frais encourus qu’elle estime avoir subis.

Elle réclame également la résiliation de l’entente exclusive de location à court terme de sa Copropriété.

[ 6 ] Les Défendeurs contestent la réclamation. [ 7 ] D’une part, ils prétendent être victimes de fausses accusations de la part de Madame Lévesque. D’autre part, les Défendeurs soutiennent que le Tribunal ne peut se prononcer sur la résiliation de l’entente exclusive de location à court terme puisque le document n’a pas été produit et que Madame Lévesque reconnaît qu’elle n’a pas de copie à soumettre à la cour lors du procès. Questions en litige A.

Madame Lévesque a-t-elle démontré de façon prépondérante que les Défendeurs n’ont pas accompli de façon adéquate leur mandat de location à court terme de la Copropriété ? B. L’absence d’une copie de l’acte juridique que Madame Lévesque souhaite résilier est-elle fatale à son recours ? Analyse A. Madame Lévesque a-t-elle démontré de façon prépondérante que les Défendeurs n’ont pas accompli de façon adéquate leur mandat de location à court terme de la Copropriété ? [ 8 ] En vertu des règles de preuve applicables en matière civile, la

partie qui veut faire valoir un droit doit faire la preuve de façon prépondérante de tous les faits qu’elle invoque au soutien de ses prétentions et de sa réclamation. [ 9 ] Les auteurs Jean-Claude Royer et Catherine Piché expliquent ainsi la portée de cette règle : « 150 - Fondement – Le principe énoncé à l'

article 2803 C.c.Q . a son fondement dans l'existence de deux grandes présomptions expérimentales, soit celle de la normalité des actes et des choses et celle de la conservation des droits. Il n'est pas conforme à l'état habituel des choses qu'une personne soit la débitrice d'une autre. Celui qui allègue ce fait doit le prouver. Il doit établir le contrat, la faute ou tout autre fait qui a créé son droit. D'autre part, si le demandeur a prouvé les faits générateurs de son droit, le fardeau de démontrer sa modification ou son extinction incombe au défendeur.

En effet, toute personne est présumée avoir conservé son droit. Ainsi, lorsqu'un prêteur a établi son contrat, il appartient alors à l'emprunteur de démontrer la nullité, la modification ou l'extinction de son obligation. (…) 181 - Généralités – La

partie qui a le fardeau de persuasion perd son procès si elle ne réussit pas à convaincre le juge que ses prétentions sont fondées. Ainsi, l'action du demandeur sera rejetée si celui-ci n'établit pas les actes ou les faits générateurs de son droit. D'autre part, le défendeur sera condamné à exécuter sa prestation s'il ne prouve pas son extinction. [1] » [ 10 ] Or, en l’espèce la preuve est contradictoire.

En effet, d’une part, Madame Lévesque soutient que les Défendeurs adoptent une attitude désinvolte et qu’ils se préoccupent très peu de louer à court terme la Copropriété. [ 11 ] D’autre part, les Défendeurs soutiennent qu’ils accomplissent adéquatement et avec professionnalisme leur mandat. [ 12 ] Dans les deux cas, la position respective des parties n’est appuyée d’aucun élément matériel de preuve convaincant. À

titre d’exemple, Madame Lévesque ne présente aucune statistique indépendante sur les taux de location des autres propriétés dans le Complexe immobilier. Elle ne démontre aucune lacune, ni aucune faute de la part des Défendeurs. Aucun courriel de suivi ni aucune démarche pour tenter de mitiger ses dommages ne sont présentés au Tribunal. [ 13 ] La position des Défendeurs n’est guère plus convaincante. À

titre d’exemple, Monsieur Fortin ne produit aucun élément matériel de preuve sur les démarches qu’il entreprend pour tenter de louer la Copropriété. Pourtant, à

titre de courtier immobilier, il est déontologiquement tenu de documenter les gestes qu’il pose dans le cadre de ses fonctions professionnelles.

De plus, il ne donne aucune explication sur les gestes qu’il aurait posés au cours des années pour louer la Copropriété ou justifier l’éventuelle absence de mandat accordé par Madame Lévesque. [ 14 ] Ainsi, puisque la preuve offerte n’est pas convaincante et qu’elle est contradictoire, puisque le fardeau repose sur Madame Lévesque, cet aspect de son recours doit être rejeté. [2] En effet, il ressort de ce qui précède que Madame Lévesque n’a pas démontré de façon prépondérante que les Défendeurs n’ont pas accompli de façon adéquate leur mandat de location à court terme de la Copropriété. B.

L’absence d’une copie de l’acte juridique que Madame Lévesque souhaite résilier est-elle fatale à son recours ? [ 15 ] Lors du procès, le Tribunal explique à Madame Lévesque qu’il ne peut trancher de questions sur un acte juridique en l’absence d’une copie dudit document. [3]

Malgré ces précisions, Madame Lévesque ne remet aucune copie de l’acte qu’elle souhaite résilier. [ 16 ] Or, malgré un interventionnisme plus présent qu’en division régulière et le caractère particulier d’une audience devant la Division des petites créances, le Tribunal ne doit pas faire la preuve des parties. [4]

[17] En effet, la preuve présentée à la Division des petites créances doit répondre aux règles habituelles de preuve. La preuve doitdonc être soumise lors du procès.[5] En effet, bien que le Tribunal puisse signaler aux parties certaines lacunes et les autoriser à lescombler,[6] il ne peut se substituer à eux.[7] Il n’a pas le pouvoir de suppléer à la carence de la preuve.[8] Bref, lorsqu’il y a absence depreuve, la

partie qui ne peut se décharger de son fardeau perd sa cause.[9] [18] Tel est le cas en l’espèce. [19] En effet, en l’espèce, l’absence d’une copie de l’acte juridique que Madame Lévesque souhaite résilier est fatale à son recourspuisque le Tribunal ne peut procéder à une analyse de son contenu, de ses termes et/ou de la validité des obligations qui en découlent. [20] Enfin, vu la faiblesse de la preuve soumise par les parties, le Tribunal utilise la discrétion judiciaire octroyée par l’article 340 duCode de procédure civile afin de faire assumer à chaque

partie ses propres frais.[10] Pour ces motifs, le Tribunal : Rejette la Demande. Le tout sans frais de justice. __________________________________ Jean-François Mallette, j.c.q. Date d’audience : 3 novembre 2023 [9] Roy c. Morrissette, 2017 QCCQ 3312 . [10] Ébénisterie Shayne Raby inc. c. Leclerc, 2018 QCCQ 3873 .