2020 QCCQ 741, 2020 QCCQ 741

Vallières c. Rodrigue 2020 QCCQ 741 JG2726 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUCE LOCALITÉ DE SAINT-JOSEPH « Chambre civile » N o : 350-32-700178-173 DATE: 14 février 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHANTAL GOSSELIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PAULE VALLIÈRES [...], Lévis (Québec) [...] Demanderesse c.

MARIO RODRIGUE [...], Sainte-Marie (Québec) [...] et SOLANGE ROSA [...], Sainte-Marie (Québec) [...] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Depuis 28 ans Madame Solange Rosa et monsieur Mario Rodrigue (les Vendeurs) sont copropriétaires d’un immeuble résidentiel situé à Lévis, construit en 1978.

Retraités, ils font le choix de mettre en vente leur maison par duProprio et remplissent la Déclaration du vendeur [1] . [ 2 ] Intéressée par cette maison, madame Paule Vallières présente une offre d’achat qui est acceptée. Conformément à la condition convenue, elle la fait inspecter par monsieur Joseph Allen, inspecteur de Sécur Inspection. Ce dernier fait compléter une Déclaration du vendeur sur les conditions et l’entretien de l’immeuble [2] par les Vendeurs. [ 3 ] Satisfaite du rapport d’inspection produit [3] , le 29 avril 2016, madame Vallières (l’Acheteuse) s’en porte acquéreuse avec garantie légale [4] .

À cette occasion, elle reçoit des Vendeurs un document intitulé Document de transfert de propriété information donnant différentes consignes d’entretien [5] . [ 4 ] En mai 2016, lors de travaux de rénovation d’une salle de bain du sous-sol, l’entrepreneur informe l’Acheteuse de la présence d’excréments de rongeurs dans le plafond. Elle fait calfeutrer les ouvertures extérieures. À l’automne 2016, elle pose des pièges et attrape des souris dans la maison.

Elle confie un contrat d’extermination à Abat Extermination qui solutionnera définitivement ce problème à l’hiver 2017 [6] . [ 5 ] Le 23 octobre 2016, l’Acheteuse découvre une infiltration d’eau au sous-sol à la suite d’une pluie abondante. [ 6 ] Le 14 novembre 2016, l’Acheteuse transmet aux Vendeurs un avis de dénonciation au sujet de l’infiltration d’eau. [ 7 ] Le 28 novembre 2016, l’assureur de l’Acheteuse mandate une entreprise pour procéder au nettoyage du drain agricole et à l’excavation partielle en vue d’en évaluer l’état. [ 8 ] À compter du 11 septembre 2017, Garco procède à l’excavation en vue du remplacement de ce drain [7] .

Lors des travaux, deux fenêtres placardées, cachées sous le crépi, sont alors découvertes. [ 9 ] Le 12 septembre 2017, l’Acheteuse transmet un courriel aux Vendeurs les informant de la découverte des deux fenêtres placardées et annonçant leur réparation dès le lendemain. Inter Construction inc. procédera à l’enlèvement de ces fenêtres ainsi qu’à la pose de blocs de béton pour fermer les ouvertures, d’isolation et de crépi.

[ 10 ] L’Acheteuse réclame 12 605,07 $ [8] à

titre de réduction du prix de vente en raison des vices cachés à l’immeuble (infiltration d’eau, fenêtres placardées, présence de rongeurs) et en dommages-intérêts pour avoir été victime de fausses représentations.

Les postes de sa réclamation se détaillent ainsi: • 5 748,75 $ pour la remise en état des lieux; • 2 000 $ pour troubles, ennui, inconvénients (perte de vacances, de temps, mauvais état du sous-sol, nettoyage annuel requis, santé, etc.); • 2 420 $ pour l’excavation et le drain (déduction faite de l’indemnité d’assurance reçue); • 1 867,19 $ pour boucher les deux fenêtres placardées; • 569,13 $ de frais d’extermination des souris. [ 11 ] Les Vendeurs contestent la demande en niant la présence de quelque vice caché.

LES QUESTIONS EN LITIGE 1 re question: L’immeuble résidentiel acheté est-il atteint de vices cachés justifiant une réduction du prix de vente ? [ 12 ] Le Tribunal conclut que non. 2 de question: Les circonstances de la vente justifient-elles l’octroi de dommages-intérêts ? [ 13 ] Le Tribunal conclut que non. Voici pourquoi.

L’ANALYSE 1 re question: L’immeuble résidentiel acheté est-il atteint de vices cachés justifiant une réduction du prix de vente ? [ 14 ] L’Acheteuse fonde son recours sur la garantie de qualité prévue au Code civil du Québec [9] : [ 15 ] Pour que s'exerce cette garantie contre les vices cachés, quatre critères doivent être satisfaits: 1. le vice doit être grave; 2. le vice doit être caché; 3. le vice doit être antérieur à la vente; 4. le vice doit être inconnu de l'acheteur. [ 16 ] Le vice sera considéré comme caché s'il « n'est pas de nature à attirer l'œil d'une personne normalement avisée. (…) Il faut qu'il n'ait pu être découvert lors d'une visite attentive des lieux » [10] . [ 17 ] Plus l’immeuble est âgé, plus l’acheteur doit faire un examen approfondi [11] .

Si lors de son examen visuel attentif, l’acheteur a un doute ou un soupçon, il doit pousser plus loin sa recherche [12] . Infiltration d’eau au sous-sol [ 18 ] Selon les photographies produites, certains travaux faits à la maison par monsieur Rodrigue démontrent qu’il ne possède pas toute la compétence requise pour bien les exécuter.

Une porte installée à l’envers, des branchements d’un échangeur d’air au moyen de boîtes de conserves, du scellant irrégulier et débordant, des fissures colmatées sans finition de qualité, des prises de courant sans plaque protectrice sont visibles et démontrent un travail artisanal, non professionnel.

Ce qui devait alerter un éventuel acheteur. [ 19 ] Bien qu’il appartient au Tribunal d’évaluer la crédibilité de monsieur Jean-François Sirois, l’expert de madame Vallières, il est nécessaire de souligner que Garco se trouve dans une situation délicate empêchant toute l’objectivité et le désintéressement attendus d’un expert, alors que madame Vallières lui confie les mandats de procéder à l’expertise et d’exécution des travaux de remplacement du drain agricole. [ 20 ] Les deux déclarations du vendeur dont l’Acheteuse a pris connaissance permettent de constater que le drain n’a été remplacé qu’en façade de la maison lors du blocage du clapet du drain agricole.

Les autres parties du drain sont d’origine, datent de 38 ans au moment de l’achat. [ 21 ] Les photographies incluses dans le rapport d’inspection préachat démontrent des anomalies ou déficiences visibles dans le sous- sol de la maison: • trois fissures sur le mur de fondation latéral gauche [13] ; • un cerne au plancher du sous-sol près de l’échangeur d’air [14] ; • des joints de scellement détériorés [15] ; • des cernes dans le bas du mur arrière et dans le coin avant droit [16] ;

• des points noirs pouvant être de la moisissure sur le mur arrière [17] ; [ 22 ] Bien que les tests d’humidité de l’inspecteur indiquent 0 % au moment de l’inspection, les indices étaient suffisamment significatifs pour soulever un doute même si les cernes pouvaient dater, d’autant plus que la

partie avant du drain avait été changée en façade en raison d’une infiltration d’eau dénoncée comme étant due au blocage du clapet. [ 23 ] L’Acheteuse affirme que monsieur Rodrigue aurait justifié la présence des cernes en raison d’un dégât d’eau provenant de l’évier de la cuisinette située à l’arrière du sous-sol. Elle déclare de plus que monsieur Rodrigue devait savoir qu’il y avait présence d’ocre ferreuse dans le sol.

Monsieur Rodrigue le nie. [ 24 ] Dans la Déclaration du vendeur , monsieur Rodrigue dévoile spontanément que le clapet du drain a bloqué, ce qui a provoqué le remplacement du drain agricole en façade.

Rien n’indique qu’alors il avait été informé de la présence d’ocre ferreuse ni qu’une analyse du sol avait d’ailleurs été réalisée. [ 25 ] Confronté à des témoignages contradictoires, le Tribunal n’a aucun motif lui permettant de retenir davantage la version de l’un ou de l’autre. [ 26 ] L’infiltration d’eau au sous-sol en octobre 2016 se situe selon le témoignage de madame Vallières au bas du mur arrière dans la zone de l’évier de la cuisinette. Les photographies produites la situent plutôt au bas du mur de fondation latéral gauche, au bas de la cheminée, de la demie jusqu’à son coin avant [18] .

Mais ceci n’est pas déterminant aux fins du présent exercice. [ 27 ] La cause de l’infiltration d’eau n’a pas été démontrée de façon prépondérante. Plusieurs options sont possibles: • fin de vie utile de la

partie du drain d’origine (arrière, côtés gauche et droit) [19] ; • obstruction par de la boue, comme cela s’est produit en façade il y a environ 12 ans avant la vente; • présence de trois fissures sur le mur de fondation latéral gauche; • détérioration de joints de scellement près de la cheminée (côté latéral gauche). [ 28 ] La possibilité que l’une ou l’autre de ces situations soient la cause ne les rend pas pour autant probables. [ 29 ] Garco a procédé au nettoyage du drain agricole le 2 décembre 2016 puisqu’il était bloqué [20] . [ 30 ] Entre ce 2 décembre 2016 et le 11 septembre 2017, date de remplacement du drain agricole (à l’arrière et sur les côtés), aucune nouvelle infiltration d’eau ne se produit.

Ceci accrédite la thèse qu’un défaut d’entretien aurait pu être à la source de l’inefficacité du drain agricole causant l’infiltration d’eau du 23 octobre 2016. [ 31 ] L’Acheteuse prétend que les Vendeurs auraient fait de fausses représentations au formulaire duProprio de Déclarations du vendeur de l’immeuble qui aurait vicié son consentement [21] . [ 32 ] Une telle situation, si elle était démontrée, aurait pu rendre cachés des vices considérés apparents. [ 33 ] Il est utile de reprendre certains extraits pertinents du formulaire duProprio intitulé Déclarations du vendeur de l’immeuble : 5.

INFILTRATION D’EAU À votre connaissance y a-t-il ou y a-t-il déjà eu : (…) 5.2 des infiltrations d’eau au sous-sol ? ( il y a environ 12 ans ) oui non Si oui, à quoi ces infiltrations sont-elles dues 5.2.1 refoulement d’égout oui non 5.2.2. fissures oui non 5.2.3 pluies / fonte des neiges oui non 5.2.4. autres Le clapet du drain français avait bloqué. Le drain français a alors été remplacé à l’avant de la maison et deux colonnes d’accès installées. 8.

PLOMBERIE ET DRAINAGE 8.1 Y a-t-il ou y a-t-il déjà eu des problèmes reliés à la plomberie ? (…) 8.3 Y a-t-il eu des modifications aux renvois (drains) des appareils de plomberie, incluant le drain de fondation (drain agricole ou drain français) ? oui non

[Reproduction intégrale des extraits] [ 34 ] Il ne faut pas ignorer la Déclaration du vendeur sur les conditions et l’entretien de l’immeuble remplie par les Vendeurs à la demande de l’inspecteur préachat.

Il est utile d’en reprendre certains extraits: 1.0 GÉNÉRALITÉS (…) 1.6 Après que vous ayez pris possession de cet immeuble, avez-vous découvert ou subi des inconvénients ? oui non 1.7 Avez-vous déjà fait une réclamation au précédent propriétaire ou à votre assureur ? oui non (…) 3.0 STRUCTURE (…) 3.2 À votre connaissance, y a-t-il des fissures non apparentes aux murs de fondations ou sur la dalle au sol ? oui non 3.3 Y a-t-il déjà eu de l’infiltration d’eau ou d’humidité par les fondations, la dalle au sol ou par les murs extérieurs ? oui non Si oui (cochez): en hiver au printemps en été par forte pluie ou grands vents par fonte de neige rapide 3.4 Avez-vous déjà constaté des irrégularités ou des défauts aux fondations, aux murs extérieurs ou à la structure, et qui seraient actuellement non visibles (ex. fissures réparées) ? oui non (…) 6.0 PLOMBERIE ET DRAINAGE (…) 6.3 Le drain agricole a-t-il déjà été inspecté, réparé, ou refait par vous-même ou par les propriétaires antérieurs ? oui non (…) 15.0 Fournir les renseignements supplémentaires dans l’espace ci-dessous.

Indiquer le numéro de l’article du questionnaire. 1.6 Coin arrière droit – solage / Réparé, pose de membrane en 1989 par Mario 1.7 Il y a environ 12 ans, l’assureur a payé le remplacement du drain avant 3.2 Sur la dalle du sol 3.3. – Ref # 1.6 et 1.7 3.4 Ref # 1.6 et 1.7 (…) 6.3 Réf. # 1.7 [Reproduction intégrale des extraits] [ 35 ] L’erreur qui vicie le consentement d’une

partie doit porter notamment sur un élément essentiel ayant déterminé son consentement [22] . [ 36 ] Puisque la bonne foi se présume [23] , il appartient à l’Acheteuse de démontrer la mauvaise foi des Vendeurs ainsi que leur conduite dolosive. [ 37 ] L’Acheteuse invoque certains faits à partir desquels elle demande au Tribunal de tirer une présomption de mauvaise foi. Le Tribunal retient que les Vendeurs ont répondu aux questions des formulaires de déclarations du vendeur avec transparence, au meilleur de leur capacité.

Lors de la signature de l’acte de vente, ils ont remis à l’Acheteuse le Document de transfert de propriété information afin de lui faciliter l’entretien de la maison, soulignant que le nettoyage du drain devait se faire aux deux ou trois ans avec la mention

spécifique « à faire cette année ». [ 38 ] Le Tribunal ne trouve aucun élément dans la preuve présentée lui permettant de conclure à de fausses représentations de la part des Vendeurs. [ 39 ] Dans le contexte des démarches préachat et d’entretien, l’Acheteuse n’a pas eu le comportement d’une acheteuse prudente et diligente. [ 40 ] Selon l’ensemble de la preuve prépondérante reçue, le Tribunal conclut que ce vice invoqué ne satisfait pas aux conditions requises pour qu’il soit considéré comme un vice caché. [ 41 ] Ce poste de réclamation est rejeté.

Fenêtres placardées [ 42 ] La loi prévoit que l’acheteur qui constate un vice doit le dénoncer par écrit au vendeur dans un délai raisonnable de sa découverte et lui envoyer une mise en demeure écrite avant d’effectuer les réparations [24] . [ 43 ] Cette dénonciation préalable aux travaux permet au vendeur de faire ses propres constations et de veiller à protéger son droit d’effectuer lui-même ou de faire effectuer les réparations ou de procéder par une expertise visant à déterminer la nature, la cause du problème et l’évaluation des réparations à un prix possiblement moindre que celui exigé par l’acheteur. [ 44 ] Le défaut de faire la dénonciation requise peut ne pas être fatal, mais seulement en certaines circonstances: • lorsque le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice; • en situation d’urgence nécessitant une intervention immédiate; • lorsqu’il y a eu une dénonciation verbale considérée suffisante et qu’il n’y a aucun préjudice pour le vendeur; • lorsque le vendeur est présumé avoir renoncé à une telle dénonciation écrite. [ 45 ] Rien dans la preuve ne permet au Tribunal de conclure à la présence de l’une ou de l’autre de ces situations ayant pu exonérer l’Acheteuse de la nécessité de l’envoi d’un avis de dénonciation préalable aux Vendeurs. [ 46 ] La dénonciation de l’Acheteuse, par courriel le 12 septembre 2017 à 21h05 [25] , la veille de la fermeture annoncée des ouvertures des deux fenêtres, ne permet aux Vendeurs de faire leurs propres constations et de veiller à protéger leur droit d’effectuer eux- mêmes ou de faire effectuer les réparations ou de procéder par une expertise visant à déterminer la nature, la cause du problème et l’évaluation des réparations à un prix possiblement moindre que celui exigé par l’Acheteuse. [ 47 ] Le Tribunal ne constate pas d’urgence à faire les travaux de fermeture de ces fenêtres pendant les travaux de Garco. [ 48 ] Une photographie produite [26] démontre d’ailleurs que les fermetures des ouvertures des deux fenêtres n’avaient pas été commencées lorsque l’excavation avait été remblayée par Garco. [ 49 ] Selon l’ensemble de la preuve, le Tribunal conclut que l’Acheteuse a entrepris les travaux de fermeture des ouvertures des fenêtres sans donner aux Vendeurs un avis de dénonciation préalable suffisant. [ 50 ] Cette absence de dénonciation en temps utile est fatale pour ce poste de réclamation qui est ainsi rejeté. [ 51 ] Le Tribunal précise également que la preuve ne démontre pas que ces fenêtres placardées aient été la cause de l’infiltration d’eau découverte.

Deux témoins [27] confirment en effet que le gypse à l’intérieur du sous-sol, placé devant et en dessous, ne portait aucune trace de cerne ou d’humidité. Aucun déficit d’usage découlant du placardage des fenêtres n’est par ailleurs démontré. Les conditions pour que ce vice soit considéré comme un vice caché au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec n’auraient pas été davantage satisfaites.

Présence de rongeurs [ 52 ] L’Acheteuse témoigne qu’elle est informée de la présence d’excréments de rongeurs par l’entrepreneur qui rénove une salle de bain en mai 2016 et qu’à l’automne 2016, elle attrape des souris. [ 53 ] L’Acheteuse n’informe pas les Vendeurs de cette situation, même si elle communique avec eux au sujet de l’infiltration survenue en octobre 2016. [ 54 ] Lorsque le 7 février 2017, l’Acheteuse conclut un plan d’intervention avec Abat Extermination, elle reconnait ne pas avoir discuté préalablement avec les Vendeurs du problème de rongeurs. [ 55 ] Rien dans la preuve ne permet au Tribunal de conclure à la présence de l’une ou de l’autre de ces situations vues précédemment ayant pu exonérer l’Acheteuse de la nécessité de l’envoi aux Vendeurs d’un avis de dénonciation préalable aux travaux. [ 56 ] Cette absence de dénonciation en temps utile est fatale pour ce poste de réclamation qui est ainsi rejeté.

2 de question: Les circonstances de la vente justifient-elles l’octroi de dommages-intérêts ? [ 57 ] L’Acheteuse fonde sa réclamation de dommages-intérêts sur la sanction prévue au Code civil du Québec lorsque le vendeur connaissait le vice ou ne pouvait l’ignorer [28] . [ 58 ] Le Tribunal a déjà conclu à l’analyse de la première question que les Vendeurs n’ont pas commis de fausses représentations ayant vicié le consentement de l’Acheteuse.

Les agissements des vendeurs, leur Document de transfert de propriété information et leurs déclarations des Vendeurs, quoique complétées de façon imparfaite, démontrent une réelle transparence. [ 59 ] Les circonstances de la vente ne justifient pas l’octroi des dommages-intérêts réclamés par l’Acheteuse. [ 60 ] Il appartenait à l’Acheteuse de démontrer de façon prépondérante le bien-fondé de l’ensemble de ses postes de réclamation.

Elle devait démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable, par une preuve directe, mais aussi par les circonstances et les inférences graves, précises et concordantes qu'il est raisonnablement possible d'en tirer [29] . Elle n’a pu satisfaire aux conditions nécessaires à l’appui de son recours en vices cachés. [ 61 ] Pour l’ensemble de ces motifs, le Tribunal conclut que l’immeuble acheté n’était pas l’objet de vices cachés au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec et que les Vendeurs n’ont pas fait de fausses représentations justifiant une indemnisation au bénéfice de l’Acheteuse. La demande est rejetée. [ 62 ] Quant aux frais de justice, étant donné les circonstances propres au présent dossier, le Tribunal use de la discrétion judiciaire que lui octroie l’article 340 du Code de procédure civile de façon à faire assumer par chaque

partie ses propres frais. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 63 ] REJETTE la demande de madame Paule Vallières; [ 64 ] LE TOUT , chaque

partie payant ses propres frais de justice. CHANTAL GOSSELIN, J.C.Q. Date d’audience: 21 octobre 2019