2017 QCCQ 12269, 2017 QCCQ 12269

Côté Conseil immobilier inc. c. Lord 2017 QCCQ 12269 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N°: 200-32-065577-164 DATE : 18 octobre 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE DANIEL LAVOIE, C.Q. ______________________________________________________________________ CÔTÉ CONSEIL IMMOBILIER INC. , 888, rue Saint-Jean, suite c-514, Québec (Québec) G1R 5H6 Demanderesse / Défenderesse reconventionnelle c.

DAVID LORD , […] , Québec (Québec) […] et LOME INC. , 30, Jinnah Court North York, Toronto (Ontario) M4A 2Y1 Défendeurs / Demandeurs reconventionnels ______________________________________________________________________ [ 1 ] L’entreprise demanderesse se spécialise dans l’évaluation immobilière. Elle réclame un compte impayé par la défenderesse qui a retenu ses services au printemps 2015. Elle poursuit également son dirigeant, David Lord. [ 2 ] Ils contestent devoir le compte réclamé lequel constitue la deuxième facturation de la demanderesse pour les mêmes services.

Car ils avaient déjà acquitté un compte totalisant 2 242,01 $ quelques semaines avant l’envoi du compte qui fait l’objet de la présente demande. Ils ajoutent à leurs moyens de défense une demande reconventionnelle visant le remboursement du montant de 2 242,01 $ déjà payé puisque les rapports rédigés par la demanderesse n’ont pas pu être utilisés pour financer la restauration de leur immeuble et sa transformation en logements locatifs.

Ils ont dû alors changer d’institution financière et encourir des délais quant à la réalisation de leur projet immobilier. [ 3 ] Voici comment ils précisent à la fois leur contestation et leur demande reconventionnelle : March 26, 2015 – Payment was made to Mr. Côté for the appraisal report dated March 23, 2015 in the amount of $2242,01 and the report was then released to us. March 26 to April 13, 2015 – During this time, the report dated March 23, 2015 was sent to our banker, Mr. Rene Hamelin at Desjardins. Mr.

Hamelin viewed the appraisal and stated it did not meet bank standards so he could not use this appraisal for construction financing. We advised Mr. Côté of this and it was decided he would make modifications to the existing report to meet the bank’s requirements. Mr. Côté did not submit a contract for us to sign showing there would be additional costs for this modification. […] Due to Mr. Côté’s incompetent appraisal that was rejected by our Banker Mr. Hamelin, we did not receive construction financing from Desjardins for 200 Rue Debernieres.

Due to this, we incurred additional costs for the delay in the project and we had to pay for another appraisal. [texte reproduit intégralement] [ 4 ] Le dirigeant de la demanderesse, Christian-Pierre Côté, évaluateur agréé, conteste à son tour la position des défendeurs. [ 5 ] Il prétend que le premier rapport daté du 13 mars 2015 résulte de sa visite de l’immeuble qui était en déconstruction. Ce rapport avait pour but d’établir la valeur marchande actuelle de la propriété à des fins de financement hypothécaire.

Il l’a établie à 780 000 $. [ 6 ] Le deuxième rapport daté du 7 avril 2015 a un autre objet, même si l’évaluation était également destinée à du financement hypothécaire. L’immeuble en reconstruction aurait dorénavant une autre vocation, c’est-à-dire à la fois locative et occupée partiellement par ses copropriétaires. [ 7 ] Même s’il n’a pas requis la signature d’un nouveau mandat, et en dépit du fait qu’il n’a pas visité l’immeuble de nouveau en se contentant d’utiliser les plans fournis par le défendeur, Côté a fixé son évaluation à 1 850 000 $.

[ 8 ] Ce double bond en l’espace de quelques semaines se justifie, selon lui, par la valeur potentielle de l’immeuble en transformation. Il parle dans son témoignage d’une méthode hybride qui tient compte que les cinq unités de logements futures seraient habitées à la fois par des copropriétaires et des locataires. [ 9 ] Le défendeur s’en prend à cette opinion en affirmant qu’il n’a pas pu obtenir de financement auprès de la Caisse Desjardins comme il l’espérait puisque le responsable de cette institution, René Hamelin, ne partageait pas l’avis de l’évaluateur Côté.

Il estimait plutôt que l’immeuble représentait un potentiel d’environ 1.3 millions de dollars. Ce qui constitue un écart de 550 000 $. [ 10 ] L’évaluation n’est pas une science exacte ou pure.

Il s’agit d’un domaine spécialisé où les écarts sont admis. [ 11 ] En examinant l’approche de la demanderesse et le contenu de son deuxième rapport, rien ne permet de conclure à l’erreur professionnelle et à l’inutilité de l’estimation pour la défenderesse. [ 12 ] C’est pourquoi nous sommes d’avis que le montant réclamé à ce sujet est bien fondé. [ 13 ] Par contre, la demande reconventionnelle est également bien fondée puisque le premier rapport qui a fait l’objet d’un paiement par la demanderesse au montant de 2 242,01 $ paraît être l’objet d’une méprise contractuelle entre les parties.

En effet, comme en témoigne le défendeur, il n’était aucunement utile pour la défenderesse de connaître la valeur marchande d’un immeuble en déconstruction acquis déjà depuis quelques années. [ 14 ] C’est pourquoi il y a lieu d’accueillir la demande reconventionnelle. [ 15 ] Finalement, la responsabilité du codirigeant poursuivi personnellement n’est pas établie. L’ensemble de la preuve démontre qu’il a constamment agi pour le compte de la société défenderesse qu’il dirige avec sa conjointe, la coprésidente Nimet Neghji.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE Lome inc. à payer 2 897,37 $; CONDAMNE Côté conseil immobilier inc. à payer 2 242,01 $; OPÈRE COMPENSATION et CONDAMNE Lome inc. à payer 655,36 $ avec l’intérêt légal à compter du 4 mai 2016 et des frais de justice de 150 $; REJETTE la demande contre David Lord, sans frais de justice. DANIEL LAVOIE, J.C.Q. Date d’audience : 31 août 2017