2011 QCCQ 7670, 2011 QCCQ 7670

Mercier c. Gosselin 2011 QCCQ 7670 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-014575-104 DATE : 10 juin 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN DÉSY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CHRISTINE MERCIER et. MARC BLONDEAU , tous deux domiciliés et résidant au […], Montréal (Québec) […]

Partie demanderesse c. LOUISE GOSSELIN , domiciliée et résidant au […], Dalhousie (Nouveau-Brunswick) […]

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ Nature du litige [ 1 ] La présente affaire concerne un recours en diminution du prix de vente en raison du fait que l'immeuble résidentiel acheté n'est pas conforme aux représentations faites aux acheteurs au moment de la vente, en particulier en ce qui concerne le système d'épuration des eaux usées, et ce, à la connaissance de la vendeuse, prétendent les acheteurs. Objet du litige : les faits [ 2 ] Les demandeurs réclament de la défenderesse la somme de 6 971,65 $ à

titre de diminution du prix de vent et se détaillant comme suit : • étude du système à installer, honoraires d'Inspectech ............... 799,24 $ • estimation pour nouvelle installation septique........................................ 4 880,05 $ • inspection des installations et interventions temporaires par Excavation Richard Brisson inc......................................................................... 942,50 $ • inspection des installations et interventions temporaires par le Groupe Expert Drains................................................................................... 349,86 $ [ 3 ] Le montant de ces diverses réclamations des demandeurs a été précisé par eux lors de l'audition tenue devant la Cour.

L'ensemble de leurs réclamations ne pouvait excéder 7 000 $. [ 4 ] En plus des montants précités, les demandeurs réclament de la défenderesse des intérêts légaux, ainsi que le remboursement du montant qu'ils ont dû verser au greffe de la Cour pour pouvoir y produire leur demande. [ 5 ] Les demandeurs allèguent que l'installation septique desservant la résidence qu'ils ont achetée de la défenderesse le 18 avril 2009 n'est pas conforme à ce qui leur a été représenté au moment de la vente et ce, en fraude de leurs droits ou par dol de la part de la

défenderesse qui savait ou devait savoir que cette installation septique ne contenait pas de champ d'épuration, mais un tuyau enfoui dans le sol conduisant les eaux usées se perdre dans le sol, ce qui est totalement illégal. [ 6 ] Cette maison achetée par les demandeurs en avril 2009 est située au numéro civique […], canton de Stanstead, et elle aurait été construite vers l'année 1965. [ 7 ] La défenderesse conteste les prétentions des demandeurs et elle allègue que cette vente immobilière s'est réalisée sans aucune garantie légale et à leurs risques et périls, tel que le stipule expressément l'acte de vente [1] . [ 8 ] En outre, la défenderesse prétend qu'elle n'a fait aucune fausse déclaration concernant l'installation septique de la résidence, et que les demandeurs pouvaient la faire inspecter avant d'acheter. [ 9 ] Lors de l'audition devant la Cour, les demandeurs ont témoigné pour établir leurs prétentions, et ils ont produit en preuve les éléments nécessaires établissant qu'aucun champ d'épuration n'était installé et raccordé à la fosse septique, ce qui est non conforme et illégal [2] . [ 10 ] Les demandeurs ont découvert ce fait suite à l'achat alors qu'ils cherchaient sur le terrain pour localiser le champ d'épuration. [ 11 ] Ils ont découvert en creusant une tranchée qu'un tuyau enfoui dans le sol partait de la fosse septique pour ensuite s'arrêter et échoir dans du papier journal enfoui dans le sol, et ce, à plus ou moins 20 pieds du lac, ce qui est évidemment non conforme et illégal. [ 12 ] Pourtant, au moment d'acheter cette résidence de la défenderesse, les demandeurs ont été informés par la fiche descriptive pour vente de l'agent immobilier oeuvrant pour la défenderesse que le système d'égouts de la propriété était muni d'un champ d'épuration et d'une fosse scellée [3] . [ 13 ] Également, l'agent immobilier de la défenderesse a remis aux demandeurs une attestation écrite et émise par la municipalité du canton de Stanstead à l'effet que la fosse septique et l'élément épurateur étaient acceptables, rien d'irrégulier n'y était signalé [4] . [ 14 ] Il y a lieu également de référer au certificat de localisation remis par la défenderesse aux demandeurs où il est stipulé par l'arpenteur Christian Lefebvre, le 26 février 2009, que « la position du champ d'épuration nous a été indiquée sur les lieux de façon approximative, par madame Louise Gosselin, qui nous a informé que ledit champ d'épuration a été installé lors de la construction de la maison en 1965 » .

Et l'arpenteur Lefebvre l'a localisé sur son plan [5] suivant les informations reçues de la défenderesse. [ 15 ] Le Tribunal retient également de la preuve faite à l'audition que les demandeurs ont exigé, au moment de la vente, que la défenderesse leur fournisse un certificat de conformité des installations septiques par la municipalité [6] .

Donc il s'agissait d'une considération importante pour eux, et ils en témoignent. [ 16 ] Il est clair pour le Tribunal que les installations septiques desservant l'immeuble ici concerné n'étaient pas conformes à ce que représenté aux demandeurs par la défenderesse au moment de la vente et son agent immobilier, ce qui contrevient ainsi aux articles 1561 et 1716 du Code civil du Québec . « 1561. Le créancier ne peut être contraint de recevoir autre chose que ce qui lui est dû, quoique ce qui est offert soit d'une plus grande valeur.

Il ne peut, non plus, être contraint de recevoir le paiement partiel de l'obligation, à moins qu'il n'y ait un litige sur une

partie de celle-ci, auquel cas il ne peut, si le débiteur offre de payer la

partie non litigieuse, refuser d'en recevoir le paiement; mais il conserve son droit de réclamer l'autre

partie de l'obligation. » « 1716. Le vendeur est tenu de délivrer le bien, et d'en garantir le droit de propriété et la qualité. Ces garanties existent de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de les stipuler dans le contrat de vente. » [ 17 ] La défenderesse est également personnellement responsable des représentations faites par son mandataire, soit son agent immobilier, au moment de la vente, stipule l'

article 2160 du Code civil du Québec . « 2160. Le mandant est tenu envers le tiers pour les actes accomplis par le mandataire dans l'exécution et les limites du mandat, sauf si, par la convention ou les usages, le mandataire est seul tenu.

Il est aussi tenu des actes qui excédaient les limites du mandat et qu'il a ratifiés. » [ 18 ] Il s'agit ici d'une vente immobilière réalisée entre deux particuliers, et arrive maintenant le temps de traiter de la clause de non garantie stipulée au contrat de vente. [ 19 ] Deux articles du Code civil du Québec traitent de la restriction possible aux garanties qui accompagnent normalement la vente. Ce sont les articles 1732 et 1733 qui se lisent comme suit : « 1732.

Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l'exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. » « 1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien.

Cette règle reçoit exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel. » [ 20 ] Tel que l'a suggéré la Cour d'appel du Québec [7] et d'autres décisions [8] , il y a lieu de référer à un texte de doctrine sur le

sujet écrit par l'auteur en droit, Pierre-Gabriel Jobin, qui a écrit [9] : « Soulignons que si la vente est faite aux risques et périls de l'acheteur et que le vendeur n'est pas un vendeur professionnel, à notre avis il est complètement libéré par cette clause, même quand il connaissait le vice du

titre ou ne pouvait l'ignorer et qu'il ne l'a pas dénoncé 125 . Toutefois, les tribunaux veillent au respect d'un minimum de morale : la clause de vente aux risques et périls de l'acheteur ne protège pas le vendeur contre son dol sous forme de mensonges, manœuvres ou réticence (demi-vérité) 126 . » (références omises) [ 21 ] Donc, cette exclusion aux garanties par le vendeur a ses limites, et elle ne peut être retenue lorsque le vendeur commet un dol ou une fraude à l'encontre de son acheteur, ou qu'il induit sciemment ce dernier en erreur par un mensonge, ou une réticence.

Cette exception est restrictive, mais elle existe quand même si on en fait la preuve. [ 22 ] La défenderesse ne s'est pas présentée à l'audition soi-disant pour cause de maladie [10] , et elle s'est fait représenter par une amie, M me Christiane Vandevoorde, tel que le permet la loi à la Division des petites créances [11] . [ 23 ] M me Vandervoorde a insisté devant la Cour pour dire que la défenderesse était une bonne personne, et qu'elle ne pouvait avoir voulu induire en erreur les acheteurs.

Mais encore… le Tribunal doit pouvoir analyser la crédibilité de la défenderesse. [ 24 ] Le Tribunal cherche donc à comprendre comment expliquer le fait que la défenderesse, par le biais de son procureur Coallier, le 19 janvier 2010, relate que son père avait obtenu en 1982 une confirmation de la municipalité pour pouvoir modifier les installations septiques, ce qu'elle n'a pas dénoncé aux acheteurs au moment de la vente. Pourquoi? [ 25 ] De quelles modifications s'agissait-il?

La preuve ne l'a pas établi, et les acheteurs ne l'ont pas su au moment de la vente. [ 26 ] En outre, pourquoi la défenderesse a-t-elle informé l'arpenteur Lefebvre de l'emplacement d'un champ d'épuration alors qu'il est inexistant sur la propriété nous dit la preuve? Aucune réponse à ce sujet. [ 27 ] Pourquoi l'agent immobilier de la défenderesse parle-t-il d'un champ d'épuration dans la fiche signalétique dont ont eu accès les demandeurs?

Aucune explication… [ 28 ] Le Tribunal n'a pas eu réponse à ses questionnements, et la preuve entendue devant la Cour a établi de façon prépondérante que les demandeurs ont été induits en erreur par les représentations ou réticences en apparence dolosives de la défenderesse et de son agent immobilier. [ 29 ] C'est là que la preuve entendue conduit le Tribunal, et il lui faut décider suivant cette preuve. [ 30 ] Ainsi, en ce qui concerne les installations septiques desservant la propriété achetée par les demandeurs, la clause de non garantie ne tient pas.

Le Tribunal suit ainsi l'enseignement de la doctrine en droit et de la jurisprudence ci-devant décrit. [ 31 ] Ainsi, il y a lieu d'appliquer en faveur des demandeurs l'

article 1604 du Code civil du Québec , et de leur accorder des dommages en conséquence. « 1604. Le créancier, s'il ne se prévaut pas du droit de forcer, dans les cas qui le permettent, l'exécution en nature de l'obligation contractuelle de son débiteur, a droit à la résolution du contrat, ou à sa résiliation s'il s'agit d'un contrat à exécution successive.

Cependant, il n'y a pas droit, malgré toute stipulation contraire, lorsque le défaut du débiteur est de peu d'importance, à moins que, s'agissant d'une obligation à exécution successive, ce défaut n'ait un caractère répétitif; mais il a droit, alors, à la réduction proportionnelle de son obligation corrélative.

La réduction proportionnelle de l'obligation corrélative s'apprécie en tenant compte de toutes les circonstances appropriées; si elle ne peut avoir lieu, le créancier n'a droit qu'à des dommages-intérêts. » [ 32 ] Ce faisant, le Tribunal va faire droit aux réclamations des demandeurs concernant les travaux de recherches sur le terrain et les travaux intérimaires par la firme Brisson et Expert Drains totalisant 1 292,36 $ . [ 33 ] En ce qui concerne les frais de la firme Inspectech et l'estimation de nouvelles installations par le Groupe Expert Drains, ils totalisent 5 679,29 $ et ces coûts ont trait aux futures installations. [ 34 ] Or, tel que l'a souligné la Cour d'appel dans Chevalier c.

Gariépy [12] , l'indemnisation à l'acheteur en cas de non-conformité ne doit pas être une source d'enrichissement pour ce dernier, mais favoriser une remise en état seulement. Ainsi, la dépréciation doit être prise en considération lorsque les réparations nécessaires entraînent une plus-value au bâtiment. [ 35 ] Lorsque l'on doit se rendre au calcul d'une indemnité pour valoir diminution du prix de vente, il y a lieu de référer aux principes énoncés dans l'arrêt Verville c. 9146-7308 Québec inc. [13] où le juge André Rochon de la Cour d'appel écrit : « 59.

Dans le cas de l'action estimatoire, le tribunal intervient dans un rapport contractuel pour modifier à la baisse le prix d'achat. Pour le guider, le législateur lui demande de tenir compte " de toutes les circonstances appropriées " (1604(3) C.c.Q. ) afin de déterminer le prix que l'acheteur aurait donné s'il avait connu les vices cachés (1726 C.c.Q.). 60. Cet exercice judiciaire fait appel au pouvoir souverain d'appréciation du juge de première instance. Cette discrétion judiciaire s'effectue à l'aide de certains paramètres. La réduction du prix de vente doit être possible et raisonnable.

Dans la mesure où le créancier de l'obligation opte pour la réduction du

prix de vente, il y a lieu de présumer que le bien vendu a certes un déficit d'usage, mais qu'il conserve une valeur autre que symbolique.Comme je l'ai mentionné plus haut, il ne saurait être question, dans le cadre d'une action en réduction, de restituer intégralement àl'acheteur le prix d'acquisition tout en lui permettant de conserver le bien vendu. Règle générale, les tribunaux font montre de souplesse dans l'appréciation du préjudice causé au créancier. Ils pondèrent la réduction defaçon à ne pas enrichir indûment le créancier. […] 67.

La réduction du prix de vente peut s'avérer importante si l'ampleur du vice le justifie. Cette réduction doit toutefois demeurerraisonnable et ne jamais procurer un avantage indu à l'acheteur. Comme le soulignent Jobin et Cumyn, il s'agit là d'une " mesure d'équitépour le vendeur ". […] 77. En fonction d'un acheteur qui choisit un recours en diminution du prix de vente et qui doit assumer les conséquences de son choix,de combien le prix doit-il être diminué ? Autrement dit, quel prix de vente raisonnable et réaliste aurait payé un acheteur s'il avait connule vice ?

Ce prix doit également être équitable pour le vendeur en ce sens qu'il ne doit pas s'agir d'un prix déraisonnable au pointd'équivaloir à la quasi-confiscation du bien vendu affecté d'un vice. » [36] Et à l'arrêt Lahaie c. Laperrière[14] où la juge Lise Côté de la Cour d'appel écrit : « 89. En demandant la réduction de prix, l'acheteur choisit de conserver le bien vendu, mais demande que le prix soit réduit pour tenircompte du vice affectant le bâtiment.

Par ailleurs, les auteurs s'entendent pour dire que la réduction de prix ne doit pas êtredisproportionnée par rapport à la valeur du bien ou encore du prix payé pour ce bien [...] 91. Le principe veut que l'acheteur ne puisse s'enrichir aux dépens du vendeur en matière de réduction de prix. Comme le rappelle lejuge Rochon dans l'arrêt Verville c. 9146-7308 Québec inc., 2008 QCCA 1593 , [2008] R.J.Q. 2025 (C.A.) : […] 92.

Selon les auteurs, la réduction du prix s'évalue en fonction du coût des réparations qui seront nécessaires pour remédier au vice.Il faut également tenir compte du prix qu'aurait accepté de payer l'acheteur s'il avait connu le vice affectant le bâtiment tout comme decelui pour lequel le vendeur aurait accepté de le vendre, s'il eut connu le vice. […] 95. La réduction du prix doit s'évaluer en regard de toutes les circonstances et non uniquement en fonction des coûts projetés quisemblent excessifs en l'espèce.

De fait, la condamnation octroyée équivaut presque à permettre à l'acheteur d'obtenir le remboursementdu prix payé tout en conservant la maison. Comme le précise le juge Rochon dans l'arrêt Verville, précité, "Règle générale, les tribunauxfont montre de souplesse dans l'appréciation du préjudice causé au créancier. Ils pondèrent la réduction de façon à ne pas enrichirindûment le créancier." Il s'agit d'une mesure d'équité pour le vendeur. » [37] Tel que l'a mentionné le juge Denis Le Reste dans la cause Charpentier c.

Grenier[15] : « [173] Enfin, la réduction du prix, en cas de vices cachés, ne sera pas toujours nécessairement équivalente au coût des réparationsjugées mais constituera seulement un élément de base dans l'établissement des indemnités. » [38] Dans le cas présent, cette résidence avait des installations datant de 1965 suivant ce qu'indique le certificat de localisation àtout le moins.

Les demandeurs ne pouvaient l'ignorer, ils ont reçu ledit certificat de localisation au moment de la vente. [39] Les demandeurs doivent avoir normalement considéré dans leur prix d'achat que les installations septiques allaient atteindreun jour leur durée de vie utile, vu leur âge déjà avancé. [40] Ceux qui connaissent le domaine des installations septiques pour résidences seront certainement en accord pour dire qu'uneinstallation ayant 44 ans d'âge en avril 2009 tirait vers la fin de sa vie utile. [41] Au moment de voir à de nouvelles installations, les frais d'Inspectech devenaient nécessaires, et la défenderesse n'a pas à lesassumer.

Il s'agit d'un dommage prévisible au moment de l'achat. [42] Quant aux coûts pour de nouvelles installations, le Tribunal accorde aux demandeurs un montant de 1 500 $ en tenant comptede l'état du droit et de la jurisprudence en pareilles circonstances.

Les demandeurs vont se retrouver avec un système flambant neuf surune propriété construite en 1965, ce qui constitue inévitablement une plus-value à l'immeuble. [43] Ainsi, les demandeurs ont établi leur droit dans cette cause contre la défenderesse pour un montant de 2 792,36 $ plus desintérêts légaux depuis le 15 novembre 2009, date de la mise en demeure, ainsi que les dépens de la Cour. [44] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [45] ACCUEILLE en

partie les réclamations des demandeurs; [46] CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de DEUX MILLE SEPT CENT QUATRE-VINGT-DOUZE DOLLARS ET TRENTE-SIX CENTS (2 792,36 $) plus l'intérêt légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 duCode civil du Québec depuis le 15 novembre 2009; [47] CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 159 $ versée au greffe de la Cour pour y produire leurdemande.

ALAIN DÉSY, J.C.Q. Date d'audience : 25 mai 2011 RETRAIT ET DESTRUCTION DES PIÈCES Les parties doivent reprendre possession des pièces qu'elles ont produites, une fois l'instance terminée. À défaut, le greffier les détruit un an après la date du jugement ou de l'acte mettant fin à l'instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement. Lorsqu'une partie, par quelque moyen que ce soit, se pourvoit contre le jugement, le greffier détruit les pièces dont les parties n'ont pas repris possession, un an après la date du jugement définitif ou de l'acte mettant fin à cette instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement. 1194, c. 28, a. 20.